Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Y-a-t-il moyen d'optimiser ce financement?

Oui.

Ci-joint deux simulations optimisées

=> L'une avec échéance cible de 883,19€ assurances comprises (gain sur coût crédit =/= 1.778€)

=> L'autre avec échéance cible de 900,00€ (gain sur coût crédit =/= 3.880€)

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Mes mensualités ne sont pas les mêmes mais le reste à financer en enlevant les PTZ et autres prêts peu couteux m'ont permis de scinder les 112 000 euros à emprunter en 46 000 € (prêt emboîté 3.45% en mai sur 15 ans) et 66 000 € (prêt lisseur 3.70% en mai sur 25 ans) à la BP.

Je vous signale cependant qu'avec de tels montants "ronds" et durées "rondes" j'ai la très très forte présiomption que votre banque vous a proposé un montage "piffométrique" qui n'est donc en rien optimisé.

Cordialement,

 

[proprio1jour]

Bonjour,



Je vous signale cependant qu'avec de tels montants "ronds" et durées "rondes" j'ai la très très forte présiomption que votre banque vous a proposé un montage "piffométrique" qui n'est donc en rien optimisé.

Cordialement,

J'ai arrondi les montants exacts des deux prêts pour faire simple (et j'ai fait un lissage en tenant compte des assurances des différents prêts comme vous le répétez souvent sur ce forum).

Cordialement

 

[liriv]

Bonjour,

Si vous me laissez un peu de temps je peux tenter de vous aider mais j'aurais besoin d'informations complémentaires.

Merci !


L'échéance que vous annoncez correspond bien à un taux actuariel de 3,15% soit un taux proportionnel de 3,1052% pour des échéances mensuelles.

Mais, pour mon information, pourriez vous me dire la date de souscription de votre Plan Epargne Logement (PEL) et le taux de rémunération de la phase épargne.

En effet, ce taux de 3,15% ne semble pas exister. Auriez vous négocié les frais de gestion ( = marge de la banque) qui sont limités à 1,70% actuariel ?

Pour vous répondre, mon PEL a été ouvert en mars 1999 au teux de 4 % et je n'ai pas négocié ce taux, la banque l'a appliqué d'office.

Par ailleurs, pour une optimisation, outre le taux, ce sont les droits acquis qui sont intéressants; la durée du prêt PEL et donc son montant son calculés - précisément pour optimiser - et non pas imposés
Pourriez vous me préciser le montant des ces droits acquis ?

Au vu des taux proposés par les banques, je ne prends plus le PEL car j'ai une enveloppe de 20 000 euros mais avec les prêts paliers, je bénéficie du même taux avec une enveloppe plus importante ; et cela me permet de conserver ses droits pour éventuellement des tx futurs.

Non vous n'avez pas de prêts gigognes.

Par ailleurs, toujours pour optimiser, il me manque la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = taux par paliers de durées.

J'ai eu un montage dans une banque :
8500 (prêt 1%) à 2 % éché 108, 52 sur 84 mois
35 000 (prêt palier) à 3,15 % éché 353.83 sur 120 mois
70920 (prêt principal) à 3,40% éché 540,60 sur 144 mois

Montant éché 1002,95 euros ass comprises et les prêts sont lissés.
En non lissé, on arrive à une éch de 1046,01 ass comprises sur 7 ans et ensuite 937,49 sur 5 ans. Mais là on n'a qu'un prêt principal de 105 920 à 3,40 % + le prêt 1% de 8500. J'arrive en intérêts à 23836,32 euros en non lissé et 24 071,27 euros en lissé.
J'ai compris que le lissage avec prêt palier permettait de faire gagner des sous mais là ce n'est pas le cas.

Il me manque également les primes d'assurances pour le prêt patronal et le prêt enseignant 0,23 % du capital


Quelle est votre mensualité cible toutes assurances comprises = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque ?

environ 1040 euros.

Cordialement,

Merci Aristide.

 

[MARTTY]

Bonjour,

Quelle quantité d'infos intéressantes....c'est excellent.
Néanmoins, j'ai quelques interrogations :

Lors d'un montage "gigognes", les intérêts du prêt lisseur sont amortis dès le début ? ou bien est-ce une succession de prêt (exemple Prêt A : 10 000 sur 5 ans, Prêt B : 24 000 sur 8 ans etc....) afin d'avoir toujours la même mensualité ?

Voici mes infos concernant mon projet :

Acquisition 150 000 + 11 000 de frais de notaire.
PTZ : 16125 sur 96 mois (167,97€/mois)
Pret classique : 147 516 sur 300 mois à 3,7%. (540,68/mois pdt 5 ans puis 717,68 pdt 3 ans puis 885,65)
Pret patronal (déduit de mon salaire mais à déduire de ma capacité de remboursement ) : 177 sur 60 mois.
Assurance : 0,28 par pers (nous empruntons à 2)

Echéance cible souhaité ADI incluse : 900 €.

Je ne connais pas la grille des taux.
Comment établir un montage "gigogne" ?
Merci beaucoup pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

L'échéance que vous annoncez correspond bien à un taux actuariel de 3,15% soit un taux proportionnel de 3,1052% pour des échéances mensuelles.

Mais, pour mon information, pourriez vous me dire la date de souscription de votre Plan Epargne Logement (PEL) et le taux de rémunération de la phase épargne.

En effet, ce taux de 3,15% ne semble pas exister. Auriez vous négocié les frais de gestion ( = marge de la banque) qui sont limités à 1,70% actuariel ?

Pour vous répondre, mon PEL a été ouvert en mars 1999 au teux de 4 % et je n'ai pas négocié ce taux, la banque l'a appliqué d'office.

Par ailleurs, pour une optimisation, outre le taux, ce sont les droits acquis qui sont intéressants; la durée du prêt PEL et donc son montant son calculés - précisément pour optimiser - et non pas imposés
Pourriez vous me préciser le montant des ces droits acquis ?

Au vu des taux proposés par les banques, je ne prends plus le PEL car j'ai une enveloppe de 20 000 euros mais avec les prêts paliers, je bénéficie du même taux avec une enveloppe plus importante ; et cela me permet de conserver ses droits pour éventuellement des tx futurs.[/

Vous ne souhaitez plus utiliser vos droits PEL; OK

Mais je vous informe cependant qu'un PEL souscrit en 1999 et avec une rémunération de 4% prime incluse, cela correspond à une rémunération de 2,90% actuariel hors prime.

Avec un tel taux et une marge (maximale et habituelle) de 1,70%, le taux du prêt PEL correspondant est donc de 4,60% actuariel soit 4,5058% proportionnel pour des échéances mensuelles.

Votre banque s'est donc complètement "plantée" en vous annonçant 3,15% actuariel...ou alors, je n'y comprends plus rien du tout...!!!...???

PEL 20272.00 euros au taux de 3.15 % sur une durée de 48 mois (échéance 449.65 euros)
Prêt principal : 80533.33 euros au taux de 3.55 % sur 144 mois (352.53 euros)
Prêt patronal : 8500 euros au taux de 2.00 % sur 84 mois (108.52 euros éché)
Prêt enseignants : 15000 euros à 0% sur 120 mois (125 euros éché)

J'ai eu un montage dans une banque :
8500 (prêt 1%) à 2 % éché 108, 52 sur 84 mois
35 000 (prêt palier) à 3,15 % éché 353.83 sur 120 mois
70920 (prêt principal) à 3,40% éché 540,60 sur 144 mois

Concernant votre montage à échéances lissées et son optimisation, je suis un peu perdu.

En effet, dans un premier temps vous m'annoncez:
PEL 20272.00 euros
Prêt principal : 80533.33 euros
Prêt patronal : 8500 euros
Prêt enseignants : 15000 euros
soit un total de 124.305,33€

Désormais vous m'indiquez :
8500 (prêt 1%)
35 000 (prêt palier)
70920 (prêt principal)
soit un total de 114.420€

Que fais-je ???

Cordialement,

 

[liriv]

C'est aussi ce que je souhaite faire : garder mes droits CEL pour plus tard et bénéficier encore des taux intéressants du marché avant que ceux ci ne remontent. Ceci dit, j'ai bien compris (et Merci ce site et Aristide) qu'il faut être informé des prêts paliers, etc pour pouvoir négocier avec les banques. Une des banques a passé son taux de 3,55 à 3,25 et j'attends l'optimisation avec prêts paliers à mon initiative (la banque ne me l'a pas proposé spontanément)

 

[Aristide]

...et j'attends l'optimisation avec prêts paliers à mon initiative (la banque ne me l'a pas proposé spontanément)

Concernant votre montage à échéances lissées et son optimisation, je suis un peu perdu.

En effet, dans un premier temps vous m'annoncez:
PEL 20272.00 euros
Prêt principal : 80533.33 euros
Prêt patronal : 8500 euros
Prêt enseignants : 15000 euros
soit un total de 124.305,33€

Désormais vous m'indiquez :
8500 (prêt 1%)
35 000 (prêt palier)
70920 (prêt principal)
soit un total de 114.420€

Que fais-je ???

Cordialement,

Ben oui, mais vu que vous ne m'avez pas répondu à la question "quel plan de financement ?" ci-dessus je suis bien incapable de vous suggérer une optimisation ?

Puisque vous abandonnez le prêt PEL, la différence entre 124.035,33 et 114.420 est financée par quel moyen ?

Ou bien c'est votre projet qui a été révisé à la baisse ?

Cdt

 

[liriv]

C'est aussi ce que je souhaite faire : garder mes droits CEL pour plus tard et bénéficier encore des taux intéressants du marché avant que ceux ci ne remontent. Ceci dit, j'ai bien compris (et Merci ce site et Aristide) qu'il faut être informé des prêts paliers, etc pour pouvoir négocier avec les banques. Une des banques a passé son taux de 3,55 à 3,25 et j'attends l'optimisation avec prêts paliers à mon initiative (la banque ne me l'a pas proposé spontanément)

 

[liriv]

Bonjour,

Mais je vous informe cependant qu'un PEL souscrit en 1999 et avec une rémunération de 4% prime incluse, cela correspond à une rémunération de 2,90% actuariel hors prime.

Avec un tel taux et une marge (maximale et habituelle) de 1,70%, le taux du prêt PEL correspondant est donc de 4,60% actuariel soit 4,5058% proportionnel pour des échéances mensuelles.

Votre banque s'est donc complètement "plantée" en vous annonçant 3,15% actuariel...ou alors, je n'y comprends plus rien du tout...!!!...???

Eh bien moi encore moins que vous, cela signifie que la banque m'annonce un taux plus haut ou plus bas ; en clair s'est elle trompée à son avantage ?

Désormais vous m'indiquez :
8500 (prêt 1%)
35 000 (prêt palier)
70920 (prêt principal)
soit un total de 114.420€

Que fais-je ??? prendre cette dernière option, car je n'ai pas droit au prêt enseignant, et le montant du projet a été revu à la baisse car la vente de ma maison a été revue à la hausse de 10 000 euros.


Cordialement,

Merci bien Aristide du temps que vous m'accordez.
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelle quantité d'infos intéressantes....c'est excellent.

Merci.

Lors d'un montage "gigognes", les intérêts du prêt lisseur sont amortis (***) dès le début ? ou bien est-ce une succession de prêt (exemple Prêt A : 10 000 sur 5 ans, Prêt B : 24 000 sur 8 ans etc....) afin d'avoir toujours la même mensualité ?

(***) NB) - Vous voulez dire "Comment sont calculés les intérêts ? Car dans un crédit les intérêts ne s'amortissent pas; c'est le capital qui s'amorti.

Dans un montage "gigogne" vous avez des prêts "courts" qui "s'emboîtent" dans un prêt "lisseur" long.

Ce prêt "lisseur" est unique mais au lieu d'être remboursable par des échéances constantes, il est remboursable par paliers d'échéances qui vont croissants en général. Quand il y a un prêt à taux zéro avec différé, lorsque ce prêt arrive en phase d'amortissement, les échéances du prêt "lisseur" peuvent décroitre.

Si non - la plus souvent (***) les intérêts compris dans une échéance du prêt "lisseur" sont calculés comme pour tous les autres prêts c'est à dire que l'on applique le taux d'intérêt contractuel au capital restant dû fin de mois précédent et on le rapporte à la période (1 mois en général).

La différence entre l'échéance calculée et ces intérêts constitue la part de capital amorti pour cette échéance. (***)

(***)Il existe une pratique - qui ne devrait plus être mise en oeuvre car les banques s'y sont engagées - qui consiste à appeler des échéances de remboursement qui sont inférieures aux intérêts calculés.
Dans ce cas, non seulement l'emprunteur n'amortit pas un seul centime de capital mais, au contraire, les intérêts calculés mais non payés viennent - au mois le mois - s'ajouter au capital restant dû.

Donc au lieu de régresser, le capital augmente ce qui en fait, amène l'emprunteur à payer des intérêts sur les intérêts.

Dit autrement, cette pratique constitue un amortissement négatif du capital

Il faut aussi savoir que cette pratique contrevient à l'article 1154 du code civil.

Certains "défendaient" cette façon de faire dans les montages à échéances lissées en expliquant que le total des intérêts payés sur le prêt court emboîté et sur le prêt lisseur long restait moins important que ceux d'un crédit classique (sans échéances lissées)

Il n'empêche que:
1) - La pratique est contraire aux exigences du code civil
2) - Payer un taux de 4,5% sur ces "4,5%" dans le prêt long n'est pas forcément entièrement compensé par du 4% sur le prêt court ?
3) - Il y a eu un engagement des banques - via la Fédération Bancaire Française - de ne plus utiliser cette pratique.

Personnellement j'ai toujours refuser de l'utiliser et, sur ce point, je vous suggère d'être vigileant dans la proposition que vous fera votre banque.

Voici mes infos concernant mon projet :

Pret patronal (déduit de mon salaire mais à déduire de ma capacité de remboursement ) : 177 sur 60 mois.

Quel montant ? (s'il doit être inclus dans le lissage afin que vous opteniez une charge constante prêt patronal compris)

Assurance : 0,28 par pers (nous empruntons à 2)

Est-ce le même taux de prime sur tous les prêts (Classique lisseur - PTZ et patrronal) ?

Je ne connais pas la grille des taux.

C'est très dommage car l'optimisation sera forcément mauvaise.
Je pourrais imaginer une hiérarchie des taux à parti du 3,70% sur 300 mois que vous fournissez mais ce sera de la "piffométrie" ???

Comment établir un montage "gigogne" ?

A part vous suggérer de relire mon post initial (ci-dessus) je ne peux guère vous en dire plus car celà reste une affaire de spécialiste....surtout si le montage doit être optimisé.

Cordialement,

 

[MARTTY]

Merci Aristide du temps consacré.

Prét patronal 10 000 € sur 5 ans TEG 2,5% sans assurance : 177€/mois.
Concernant l'assurance, je n'ai pas l'information si les 0,28% sont appliqués également sur le PTZ.
Le pret patronal n'ayant pas d'assurance.

Ma banque m'a proposé également de scinder le pret principal en deux : un pret lisseur a 110 000 € et un autre de 37 000€ (j'arrondi).Je pensais au début que c'était un montage gigogne mais je m'aperçoics que la durée est la même (300 mois) que le taux est plus élevé sur le petit prêt (3,80%) et surtout qu'il y a un différé de 96 mois (a cause du remboursement PTZ). J'imagine que c'est ce que vous appelez un amortissement négatif ???

Concernant la grille des taux, effectivement ce sera de la "piffometrie", mais toujours mieux que les simuls de ma banque.

Dernière chose : est-on obligé d'avoir un pret long (lisseur) dans un montage gigogne ? ne pourrait-on pas (dans mon cas par exemple) avoir 3 prets avec comme durée : 5, 3 et 17 ans (je n'ai pas calculé mais peut etre que les mensualités ne seraient pas identiques).
Cela reviendrais à ajouter le PTZ+Patronal+pret 5 ans puis le PTZ+Pret 3 ans et enfin finir avec un unique Pret pdt 17 ans ?
Encore une petite question : après de nombreuses lecture de votre post concernant les 5 etapes, je pense avoir compris que dans un montage gigogne, il fallait absolument le pret long "lisseur" (au lieu de mon hypothese ci-dessus).
Du coup, pourrais-je de moi meme, trouver un montage afin de le présenter a ma banque mardi matin (cela éviterais les remarques du genre "on ne peut pas faire" ou alors "ca va vous couter plus cher" etc...)

Merci beaucoup pour vos précisions et longue vie à ce forum.

 

[Aristide]

et surtout qu'il y a un différé de 96 mois (a cause du remboursement PTZ). J'imagine que c'est ce que vous appelez un amortissement négatif ???

Non.

A toutes fins utiles voir:
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Dernière chose : est-on obligé d'avoir un pret long (lisseur) dans un montage gigogne ? ne pourrait-on pas (dans mon cas par exemple) avoir 3 prets avec comme durée : 5, 3 et 17 ans (je n'ai pas calculé mais peut etre que les mensualités ne seraient pas identiques).
Cela reviendrais à ajouter le PTZ+Patronal+pret 5 ans puis le PTZ+Pret 3 ans et enfin finir avec un unique Pret pdt 17 ans ?

Encore une petite question : après de nombreuses lecture de votre post concernant les 5 etapes, je pense avoir compris que dans un montage gigogne, il fallait absolument le pret long "lisseur" (au lieu de mon hypothese ci-dessus).

OK

Du coup, pourrais-je de moi meme, trouver un montage afin de le présenter a ma banque mardi matin (cela éviterais les remarques du genre "on ne peut pas faire" ou alors "ca va vous couter plus cher" etc...)

Sur cBanque il y a un logiciel qui permet de le faire mais je ne le connais pas bien car j'utilise mon propre applicatif.

Je tenterai de vous faire une simulation demain (sans garantie)

Cordialement,

 

[Aristide]

Puisque vous abandonnez le prêt PEL, la différence entre 124.035,33 et 114.420 est financée par quel moyen ?

Ou bien c'est votre projet qui a été révisé à la baisse ?

Merci bien Aristide du temps que vous m'accordez.

Votre message n'apporte pas de réponse à ma question; je suppose donc que je peux abandonner la simulation initiée ?
Cdt

 

[berti]

Oui.

Ci-joint deux simulations optimisées

=> L'une avec échéance cible de 883,19€ assurances comprises (gain sur coût crédit =/= 1.778€)

=> L'autre avec échéance cible de 900,00€ (gain sur coût crédit =/= 3.880€)

Cordialement,

Merci Aristide pour les simulations.
En plus des gains obtenus avec les prêts gigognes, il y a déjà un gain non moindre en incluant les primes ADI dans le lissage (ce que ne m'avais pas fais mon banquier).

Plutôt que d'utiliser les intérêt du CEL pour avoir un prêt dont la somme est peu importante et avec un taux identique à un prêt longue durée (240 mois dans le cas de Berti), j'ai scindé la somme à emprunter en deux et ai fait deux emprunt (des prêt gigogne comme dirait Aristide).

J'ai envisagé ce cas, de ne pas toucher mes droits à prêt du CEL, pour financer d'éventuels travaux ultérieurement (toiture entre autres).

Aristide, pourriez vous me refaire une simulation, sans le prêt CEL. Juste avec le PTZ de 18 000€ et le reste de 124 000€ ?

merci en tout cas de votre aide et de la richesse de ce forum.

 

[Aristide]

Aristide, pourriez vous me refaire une simulation, sans le prêt CEL. Juste avec le PTZ de 18 000€ et le reste de 124 000€ ?

Bonjour,

Voici.

Cdt

 

[MARTTY]

Non.

A toutes fins utiles voir:
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Pourtant si le prêt de 37 000 est en différé 96 mois, que les intérêts reviennent à 31 000 (arrondi) et que les premières mensualités sont à 0 sur ma simul, cela signifie que c'est un différé total non ??? l'amortissement négatif n'est pas en fait un différé total ??? Merci de m'éclairer sur ce point

 

[MARTTY]

Pourtant si le prêt de 37 000 est en différé 96 mois, que les intérêts reviennent à 31 000 (arrondi) et que les premières mensualités sont à 0 sur ma simul, cela signifie que c'est un différé total non ??? l'amortissement négatif n'est pas en fait un différé total ??? Merci de m'éclairer sur ce point

 

[Aristide]

Bonjour,

Non.

A toutes fins utiles voir:
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Tout d'abord avez vous lu le post ci-dessus ?

Pourtant si le prêt de 37 000 est en différé 96 mois, que les intérêts reviennent à 31 000 (arrondi) et que les premières mensualités sont à 0 sur ma simul, cela signifie que c'est un différé total non ???

Si votre échéance est de zéro euro (en capital et intérêts car vous aurez au minimum les primes d'assurance à payer) cela signifie effectivement que vous avez un différé total mais cela n'implique pas obligatoirement un amortissement négatif.

En effet le intérêts dus et non payés seront :

=> Soit capitalisé au mois le mois (contraire au code civil)
=> Soit stockés jusqu'à l'entrée en phase d'amortissement (conforme au code civil)

Dans le premier cas, lors de l'entrée en phase d'amortissement, votre échéance sera calculée sur un capital qui aura augmenté (du fait de la capitalisation des intérêts).
Si l'on se situe en "différe interne" (voir post ci-dessus) le calcul se fera aussi sur une durée réduite = durée totale moins durée du différé

Dans tous les cas (différé interne ou externe) les échéances seront plus élevées ainsi que le coût du crédit mais à aucun moment vous n'aurez été en amortissement négatif

Dans le second cas (= stockage des intérêts) le intérêts sont "mis dans un compteur"; ils ne sont donc pas capitalisés.
A l'entrée "en phase d'amortissement, ces intérêts sont "déstockés" (= payés en priorité) et vous ne commencerez à réellement amortir du capital que lorsque tous ces intérêts auront été payés.

Dans ce cas le montant de l'échéance n'est pas impacté (le capital dû n'a pas augmenté) mais le fait de payer d'abord "un stock d'intérêts dus" pour ne commencer à amortir du capital qu"ensuite (= retardement de l'amortissement du capital) entraîne un allongement de durée.
Dans ce cas votre coût du crédit sera aussi plus élevé mais beaucoup moins qu'avec la technique de capitalistion.

Mais, là encore, vous n'aurez jamais été en amortissement négatif.

l'amortissement négatif n'est pas en fait un différé total ??? Merci de m'éclairer sur ce point

Il y a amortissement négatif chaque fois que l'échéance payée est inférieure aux intérêts normalement dus pour l'échéance considérée.

Exemple:
+ Vous avez un capital restant dû (CRD) de 100.000€
+ Le taux du prêt est de 4%
+ La périodicité des échéances est mensuelle.

=> Pour l'échéance à venir le montant des intérêts dus est donc 100.000€ x 4% / 12 =333,33€ (après arrondi monétaire)

=> Si (notamment pour les besoins du lissage dans certains Etablissements - au moins dans le passé ?) l'échéance appelée et payée n'est que de 100€, vous serez en amortissement négatif de 333,33€ - 100€ = 233,33€

=> Dans cette hypothèse, votre CRD qui était à 100.000€ passera à 100.000€ + 233,33€ = 100.233,33€

=> Et le montant des intérêts dus pour l'échéance suivante sera de 100.233,33€ x 4% / 12 ) = 334,44€ (après arrondi monétaire)

=> Si l'échéance appelée est toujours de 100€, un nouvel amortissement négatif sera généré à hauteur de 334,44€ - 100€ = 234,44€.

=> Dès lors le nouveau CRD deviendrait 100.233,33€ + 234,44€ = 100.467,66€

=> Et ainsi de suite....

Cordialement,

 

[MARTTY]

Bonjour,

Tout d'abord avez vous lu le post ci-dessus ?

Oui je l'ai lu mais je ne pense pas avoir tout compris. Je ne comprends pas comment on peut etre en amortissement positif si le différé est total (puisque les intérets ne sont même pas remboursés lors du différé, du coup, ils s'accumulent bien non ?)