Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

hello
il va donc falloir que je developpe ma propre moulinette ?
tchuss

Oui; pour info j'ai passé 4 ans de week end pour la faire......et je considère qu'elle n'est pas encore au top.

Mais je ne suis qu'un "bricoleur" en informatique ce qui n'est peut être pas votre cas ?

Bon courage cependant.

 

[Kingcarl1983]

Bonsoir,

Je viens d'avoir la proposition de mon courtier.
Est ce quelqu'un aurait la gentillesse de me dire si ce financement est vraiment optimisé ou non ?

100500 € emprunté sur 7 ans avec une échéance mensuel de 1312€
PTZ 17200 sur 6 ans au taux de 0%
Prêt 1 : 40000 sur 50 mois au taux de 1,93%
Prêt 2 : 43300 sur 7ans au taux de 2,49%

L'assurance est de 0,42% pour les 3 prêts
A part pour ces 2 durée je ne connais pas la hiérarchie des taux

Et en empruntant 100000 avec une échéance cible de 1350€ cela donnerait quoi ?

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

N'y autait-il pas une erreur ?
Votre prêt N°1 n'est annoncé que sur 50 mois.
Or le palier (= fin du PTZ) est à 72 mois.

Ou bien votre échéancier n'est pas complètement lissé ?

Par ailleurs, il est impossible de vous dire si l'optimisation est idéale sans la vraie hiérachie des taux.
N'ayant que deux taux sur 50 mois et 72 mois, une hiérachie des taux "imaginée" ne pourra pas donner de résultats fiables.

Cordialement,

 

[Kingcarl1983]

Bonjour,

N'y autait-il pas une erreur ?
Votre prêt N°1 n'est annoncé que sur 50 mois.
Or le palier (= fin du PTZ) est à 72 mois.

Ou bien votre échéancier n'est pas complètement lissé ?

Par ailleurs, il est impossible de vous dire si l'optimisation est idéale sans la vraie hiérachie des taux.
N'ayant que deux taux sur 50 mois et 72 mois, une hiérachie des taux "imaginée" ne pourra pas donner de résultats fiables.

Cordialement,

Bonsoir,

Je ne vois pas de quelle erreur vous parlez !
Le PTZ est défini de façon réglementaire et on ne pas jouer sur les paramètres de ce prêt
Pour le complément soit 83300€ le courtier me propose un prêt emboité ( 50mois et 7ans)

Et l'échéancier est bien lissé
Sur les 50 premiers mois : 847,24(P1) + 244,91(PTZ) + 219,85 (P2) = 1312€
Sur les 22 mois suivant : 0 (P1) + 244,91(PTZ) + 1067,09 (P2) = 1312€
Sur les 12 derniers mois : 0 (P1) + 0 (PTZ) + 1312 (P2) = 1312€

Je ne comprends pas ce qui vous pose problème.
En fait moi je trouve bizarre que dans la répartition des montants entre le prêt court et le prêt long mon courtier arrive à un chiffre rond : 40000€
Donc je pense qu'il doit être possible d'optimiser un peu plus le résultat

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Le PTZ est défini de façon réglementaire et on ne pas jouer sur les paramètres de ce prêt

Oui, bien sûr; tout au moins dans votre cas prècis où il n'y a pas de différé.

Et l'échéancier est bien lissé
Sur les 50 premiers mois : 847,24(P1) + 244,91(PTZ) + 219,85 (P2) = 1312€
Sur les 22 mois suivant : 0 (P1) + 244,91(PTZ) + 1067,09 (P2) = 1312€
Sur les 12 derniers mois : 0 (P1) + 0 (PTZ) + 1312 (P2) = 1312€

Je ne comprends pas ce qui vous pose problème.

OK, j'ai maintenant compris

Si vous avez lu mes posts antérieurs sur le sujet vous avez dû remarquer que je demande toujours un maximum de détails car il n'est pas forcément facile de comprendre "à distance" les diverses subtilités des échéanciers d'amortissements.
Avec les détails désormais fournis je vois bien maintenant quelle est la structure de l'échéancier proposé.

En fait moi je trouve bizarre que dans la répartition des montants entre le prêt court et le prêt long mon courtier arrive à un chiffre rond : 40000€
Donc je pense qu'il doit être possible d'optimiser un peu plus le résultat

Il n'y a pas que les montants "ronds" - tant du prêt lisseur que du prêt emboîté - qui surprennent; les durées en nombre d'années exactes laissent aussi penser qu'il sagit de ce que j'appelle une "piffométrie" plutôt que d'une véritable optimisation.

Je peux tenter une simulation mais qui n'aura aucune fiabilité puisque je ne connais pas la vraie hiérarchie des taux ?

Cordialement,

 

[Kingcarl1983]

Il n'y a pas que les montants "ronds" - tant du prêt lisseur que du prêt emboîté - qui surprennent; les durées en nombre d'années exactes laissent aussi penser qu'il sagit de ce que j'appelle une "piffométrie" plutôt que d'une véritable optimisation.

Je peux tenter une simulation mais qui n'aura aucune fiabilité puisque je ne connais pas la vraie hiérarchie des taux ?

Cordialement,

Bonsoir,

En fait la durée de 7 ans c'est moi qu'il l'ai imposé au courtier.
Je lui ai donné les critères suivants : Emprunter le maximum sur 7 ans pour pour que la mensualité corresponde à 25% de nos revenu soit +ou- 1300€.
Par contre le prêt emboité n'a pas une durée en année exacte puisqu'il a une durée de 4 ans et 2 mois.

La question que je me pose s'est de savoir si il est possible de réduire la mensualité en modifiant la répartition du montant emprunté entre le prêt emboité et prêt lisseur.

Cordialement

 

[Aristide]

La question que je me pose s'est de savoir si il est possible de réduire la mensualité en modifiant la répartition du montant emprunté entre le prêt emboité et prêt lisseur.

Peut-être que c'est possible effectivement.
Mais hiérachie des taux toujours nécessaire.

Et peut-être qu'aucune des durées ne sera sur un nombre d'années exactes.

L'échance cible devient une donnée imposée; dès lors les durées deviennent des variables caculées.

Cordialement,

 

[Kingcarl1983]

Bonjour,

Concernant la hiérarchie des taux, est-ce que quelqu'un pourrait me dire ou je peux trouver un indicateur de taux fixe de très courte durée : de 3 à 6 ans ?

Car sur les indicateurs que j'ai trouvé (empruntis, meilleurtaux etc...) la durée minimale est de 7 ans !

 

[Aristide]

Bonjour,
Le plus simple et le plus fiable serait de demander à votre banque quels taux elle vous ferait sur les autres durées.
Cdt

 

[fatouille]

bonjour, pourriez vous svp à trouver la meilleure mensulaité et le meilleur bon plan, pour un pret immobilier en pass foncier.

C'est un lissage, taux 4,5 % pour 24 ans, pret à taux 0 : 50 766 euros
pret principal taux 4,5 % : 60 798 euros
relais tva : 13 490 euros (recuperation tva)

 

[fatouille]

nous sommes pret à reduire les annuitée !!! les mensualités sans assurance sont de 486, 85 euros. Cest un pret in fine amortissable.

 

[Aristide]

Bonjour,
Personnellement je suis désolé de ne pouvoir vous aider pour les raisons suivantes:
1) - Les informations que vous fournissez sont très incomplètes.
2) - Je n'ai pas (encore) intégré le Pass Foncier dans mon applicatif de simulations.
Cordialement,

 

[fatouille]

merci quand même, ce n'est pas grave, je vais essayer de me debrouiller autrement, merci encore !!!

 

[valricard]

Bonjour,

J'ai fait une première simulation avec la banque. Cependant, mon projet a évolué en terme de coût et les taux de prêt de la banque aussi. J' ai eu connaissance des nouveaux taux mais sans simulation. Hors pour des raisons de délai de proposition d'offres de taux de prêt, je dois signer cette semaine.

Je vous transmets l'ensemble des éléments que j'ai en ma possession à ce jour. En sachant que j'ai majoré par hypothèse de 0,30 % les taux de la banque car je compte faire une délégation d'assurance.

Pour les prêts complémentaires, hormis le prêt edf , ils ne sont pas assurés ou ils seront entièrement réglés en une fois au début du déblocage du prêt.

objectif mensualité 850 sachant que si c'est un peu moins c'est bien aussi......


Vous serez-t-il possible de me faire une optimisation de mon crédit?
Vous remerciant par avance de votre aide.

Construction : 122007,00 €
Terrain : 89200,00 €
Frais d'actes estimés à : 6 323,00 €
Frais de garanties estimés à : 1 370,00 €
Parts sociales : 100,00 €
Frais de dossier : 500,00 €
Total du projet : 219 500 €

apport personnel 52000



PTZ majoré à 60350 E taux 0 mensualité hors assurance 84,76 mensualité 110,71 durée/mois 286 différé 178
(différé 75 %)

pret taux
fixe BBC à 50000 E taux 3,2 mensualité hors assurance? assurance 10,12 E durée/mois 179

pret t/fixe à 13048 E taux 4,05 mensualité hors assurance ? assurance 2,69 E durée/mois 179

Pret EDF à 12802 E taux 2,25 mensualité hors assurance 190,24 mensualité 191,82 durée/mois 72

pret ville à 5400 E taux 1,5 mensualité hors assurance 48,49 durée/mois 120

pret employeur à 6400 E taux1,5 mensualité hors assurance 39,73 durée/mois 180

pret caisse à 11500 E taux 2,94 mensualié hors assurance 110,72 durée/mois 120
de retraite

pret gdf à 8000 E taux 2,99 mensualité hors assurance 104,55 durée/mois 85

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous serez-t-il possible de me faire une optimisation de mon crédit?

Je le regrette mais, hélas, je ne vais pas pouvoir vous venir en aide.
En effet mon outil ne permet qu 5 crédits en plus du PTZ; or votre projet en prévoit sept.
(Par ailleurs, je n'aurais pas pu faire une optimisation sans connaître la hiérarchie des taux susceptibles de vous être proposés par votre banque)
Désolé

Cordialement,

 

[valricard]

merci quand même

Cordialement

 

[Iby]

Bonsoir,

Tout d'abord un grand merci à l'ensemble de la communauté de ce forum pour leur précieux conseils dans ce vaste domaine. J'ai énormément appris aux cours des dernières semaines grâce à vous et j'espère pouvoir en faire profiter à mon tour quand j'en aurai l'occasion.

Je me permets de vous soumettre le projet qui est en cours de montage afin que vous puissiez en juger le niveau d'optimisation quand vous aurez un peu de temps à y consacrer:

Il s'agit de l'achat d'un appartement en VEFA dans le Val de Marne.
190.000 euros pour le bien
4.000 euros de frais de notaire
2.000 euros de frais de garanties

Je suis seul acquéreur. Mon apport personnel est de 52.000 euros. Il reste donc à financer 144.000 euros.

Taux d'assurance moyen: 0,21% pour l'ensemble des prêts (quotité 100% sur ma tête)

Détail des prêts:

Prêt à 0%
- 32.100 euros
- Palier 1 de 216 mois à 0,00 euros/mois (5,62 euros avec assurance)
- Palier 2 de 96 mois à 334,38 euros/mois (340,00 euros avec assurance)

Prêt 1% employeur
- Taux: 1,50%
- 9.600 euros
- Palier unique de 180 mois à 59,59 euros/mois (61,27 euros avec assurance)

Prêt épargne logement
- Taux: 3,22%
- 23.000 euros
- Palier unique de 180 mois à 161,28 euros (165,31 euros avec assurance)

Le conseiller que j'ai rencontré m'a proposé spontanément un montage gigogne pour les 79.300 euros manquants et a essayé quelques combinaisons, mais sans optimisation particulière.

Voici la hiérarchie des taux que j'ai obtenu:
- 7 ans: 3,12%
- 10 ans: 3,21%
- 12 ans: 3,35%
- 15 ans: 3,50%
- 20 ans: 3,60%
- 25 ans: 3,90%

Quelle serait selon vous la meilleure combinaison durée/montants/taux?

L'échéance cible avec assurance est de 705 euros.

Merci par avance!

Bien à vous,
Iby

 

[valricard]

Bonsoir,

En regardant mon projet, je me suis demandé si on ne pouvait pas regrouper des prêts de même durée en mois pour qu'il ne reste plus que 5 crédits en dehors du PTZ.

Si c'est possible nous pourrions regrouper le prêt ville sur 120 mois avec le prêt caisse de retraite qui est de la même soit une mensualité cumulée de 48,49 +110,72 = 159,21 Euros Ainsi que le prêt employeur sur 180 mois et le prêt taux fixe que je passe de 179 à 180 mois soit une mensualité cumulée de 39,73 + 99,53 = 139,26 Euros (assurance comprise).

Le prêt à 50000 E est à un taux spécial BBC. Donc, à notre avis il ne peut servir de prêt gigogne.....
Le prêt de 13 048 pourrait servir de prêt gigogne.

Par hypothèse, les taux banques pourraient être de :
taux de 4,05 sur 180 mois ; 3,90 sur 144 mois ; 3,75 sur 120 mois ; 3,50 sur 84 mois ; 3,45 sur 60 mois


J'ai fait une première simulation avec la banque. Cependant, mon projet a évolué en terme de coût et les taux de prêt de la banque aussi. J' ai eu connaissance des nouveaux taux mais sans simulation. Hors pour des raisons de délai de proposition d'offres de taux de prêt, je dois signer cette semaine.

Je vous transmets l'ensemble des éléments que j'ai en ma possession à ce jour. En sachant que j'ai majoré par hypothèse de 0,30 % les taux de la banque car je compte faire une délégation d'assurance.

Pour les prêts complémentaires, hormis le prêt edf , ils ne sont pas assurés ou ils seront entièrement réglés en une fois au début du déblocage du prêt.

objectif mensualité 850 sachant que si c'est un peu moins c'est bien aussi......


Vous serez-t-il possible de me faire une optimisation de mon crédit?
Vous remerciant par avance de votre aide.

Construction : 122007,00 €
Terrain : 89200,00 €
Frais d'actes estimés à : 6 323,00 €
Frais de garanties estimés à : 1 370,00 €
Parts sociales : 100,00 €
Frais de dossier : 500,00 €
Total du projet : 219 500 €

apport personnel 52000



PTZ majoré à 60350 E taux 0 mensualité hors assurance 84,76 mensualité 110,71 durée/mois 286 différé 178
(différé 75 %)

pret taux
fixe BBC à 50000 E taux 3,2 mensualité hors assurance? assurance 10,12 E durée/mois 179

pret t/fixe à 13048 E taux 4,05 mensualité hors assurance 96,84 mensualité 99,53 E durée/mois 180

Pret EDF à 12802 E taux 2,25 mensualité hors assurance 190,24 mensualité 191,82 durée/mois 72

pret ville à 5400 E taux 1,5 mensualité hors assurance 48,49 durée/mois 120

pret employeur à 6400 E taux1,5 mensualité hors assurance 39,73 durée/mois 180

pret caisse à 11500 E taux 2,94 mensualié hors assurance 110,72 durée/mois 120
de retraite

pret gdf à 8000 E taux 2,99 mensualité hors assurance 104,55 euros arrondi par GDF à 105 euros durée/mois 85

 

[Aristide]

Bonjour

Bonsoir,
Taux d'assurance moyen: 0,21% pour l'ensemble des prêts (quotité 100% sur ma tête)

Si c'est un taux moyen cela signifie que vous avez une assurance déléguée.
Or dans ce cas la prime évolue à la hausse tous les ans cependant que l'assiette de calcul qui est la capital dû en début de chaque année diminue. La prime qui en résulte n'est jamais la même.

Dès lors il m'est impossible de faire une optimisation parfaite (pas plus que les banqus d'ailleurs qui ne gèrent pas les asssurances externes). Il faudrait prévoir autant de paliers dans le prêt lisseur que d'années de durée dudit prêt.
Le lissage "optimisé" que je pourrais éventuellement tenter serai un lissage hors assurances; ce srait un faux lissage.

Prêt épargne logement
- Taux: 3,22%
- 23.000 euros
- Palier unique de 180 mois à 161,28 euros (165,31 euros avec assurance)

Pourriez vous me donner plus de détails.
Le taux de 3,22% que vous annoncez est un taux proportionnel.
Or les taux EL s'annonçant en taux actuariels, ce 3,22% proportionnel correspondrait à un taux actuariel de 3,2679%
Que ce soit en PEL ou CEL, je ne trouve pas de génération qui corrreponde à ce taux. (Par contre le 3,25% actuariel existe ???)
Ne s'agirait-il pas d'un taux moyen ? (C'est toléré mais c'est pas le top !!!)

Par ailleurs, en optimisation rien ne dit que ce prêt serait de 23.000€ ni sur 180 mois.

L'échéance cible avec assurance est de 705 euros.

Ainsi que dit ci-dessus je ne peut faire une simulation "avec assurance" du fait du taux moyen.
Faire ainsi en le considérant comme fixe donnerait un résultat pas du tout fiable.

Quelle serait votre échéance cible hors assurance

Quelle serait selon vous la meilleure combinaison durée/montants/taux?

Avec les précisions demandées....et un peu de temps la simulation nous le dira.

Cordialement,

 

[Aristide]

En regardant mon projet, je me suis demandé si on ne pouvait pas regrouper des prêts de même durée en mois pour qu'il ne reste plus que 5 crédits en dehors du PTZ.

Il y a deux crédits où la durée est une varialble calculée; ce sont le prêt lisseur de la banque et son prêt "emboité".
On ne peut donc fixer à priori le durée de ces deux crédits.

(A ce propos le fait que votre banque vous propose ces deux prêts en 179 mois avec l'un de 50.000€ "tout rond" laisse supposer qu'i s'agit d'un montage "piffométrique" et donc non optimisé)

Reste donc trois prêts extérieurs possibles à "emboîter" dans le montage.

Si vous réussissez à regrouper vos 5 autres crédits de telle sorte qu'ils soient au maximum sur trois durées différentes, je pourrais tenter une simulation.

NB) - Du fait de votre assurance déléguée et du taux moyen appliqué ce ne pourrait-être qu'un lissage hors assurance; donc un faux lissage non optimisé au maxuimum.

Mais, ainsi que déjà dit, pour une optimisation il me faut aussi la hiérarchie des taux de votre banque sur le prêt lisseur et le prêt bancaire emboîté.
Comment voulez vous que je calcule la bonne durée si je ne connais pas le bon taux ?

Cordialement,