Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Tout d'abord, voici la hiérarchie de taux que j'ai :
- 7 ans: 3,10%
- 10 ans: 3,15%
- 12 ans: 3,35%
- 15 ans: 3,50%
- 20 ans: 3,65%
- 25 ans: 3,85%
- 30 ans: 4,20%

Bonjour,
Pourriez vous préciser les tranches de durées ?
Par exemple:
<= 7 ans = 3,10%
> 7 ans <= 10 ans 3,15%
etc.
Ou bien
> = 7 ans = 3,10%
>= 10 ans = 3,15%
etc.

Par ailleurs il me manque les taux des primes d'assurances, le nombre de têtes assurées et le pourcentage sur chaque tête.

Dans les montages à échéances lissées, c'est l'échéance cible qui commande; les durées sont donc des résultats calculés et ne peuvent pas être prédéfinies.

Ensuite, sous réserve d'un peu de temps, je tenterai une optimisation.

Cordialement,

 

[Aristide]

Je voudrais que vous m'aidiez à élaborer quelque chose, des arguments précis en fonction des taux moyens actuellement applicables, que je mettrai à table devant les banques que je compte contacter.
La mensualité cible est de 800€ avec assurance. J'ai 46 ans.
Je joins 2 images qui englobent les infos en ma possession actuellement.

Bonjour,
Hélas, les deux images que vous joignez étant inaccessibles je ne peux guère vous aider.

Sans doute avez vous déjà pris connaissance de ceci ?
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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Cordialement,

 

[Boub]

Bjr Aristide,

Si si, elles sont accessibles : ils suffit de copier le lien d'une image et de le coller dans la zone de navigation de votre navigateur. sinon voilà un accès direct:

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Cliquer dans l'image pour zoomer...

J'ai bien sûr lu et entrain de terminer de lire tous les posts de cette rubrique très instructives ce qui m'a d'ailleurs permis de constater que l'offre qui m'a été proposée n'était pas bonne.

Merci de me le confirmer.

@++

 

[Aristide]

J'ai bien sûr lu et entrain de terminer de lire tous les posts de cette rubrique très instructives ce qui m'a d'ailleurs permis de constater que l'offre qui m'a été proposée n'était pas bonne.
Merci de me le confirmer.

Bonjour,

J'ai jeté un coup d'oeil rapide.

Trois choses m'interpellent
1) - Le Pass foncier n'est pas compris dans le lissage
2) - il n'y a pas de montage en prêts gigognes qui permettrait sans doute de réduire le coût du crédit
3) - Le lissage (partiel puisque hors Pass Foncier) est fait hors assurance.
C'est ce que j'appelle un faux lissage.

Ces trois éléments font que le plan de financement est loin d'être optimisé.

Hélas je ne pourrai pas tenter une simulation optimisée car mon applicatif ne prend pas (encore) le Pas Foncier en considération.

Cordialement,

 

[Boub]

Merci Aristide pour ces éclaircissements...

 

[AMILTON]

Salut Aristide,
Je viens de tomber fortuitement sur ce forum. J'ai lu avec grande attention vos interventions. J'avoue encore me perdre dans vos demonstrations, mais le les étudierai avec le temps. Cela dit, j'ai soucrit un pret immo en 2006. Actuellement, je me pose des questions sur les aspects bénéfiques du lissage qui m'avait été proposé. Aussi, je vous soumettrai un certain nombre d'interrogations pour avoir également vos point de vue.
Caractérisques des prets:
Un PTZ/ 17200 sur 264 mois- prime assurance 0.340% - phase1: 216 mois et mensualité 4.87 - phase2: 48mois et mensualités: 363.20
Un pret PAS: 109234 sur 288 mois: taux 4.15 et assurance 0.340. phase1: 60mois et mensualité: 594.50; phase2: 156 mois et 704 euros; phase3: 48 mois et 346 euros. Phase4: 24 mois et 709.05 euros
Mes questions
1/Est ce un lissage assez optimisé
Le pret PAS est un pret à echeance modulable de 10% chaque année. Faut il y soucrire?
Par ailleurs, j'ai la possibilté i la possibilité de renegocier tout le credit. y a t il des points sur lesquels il faut être attentif
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Mes questions

1/Est ce un lissage assez optimisé

A priorori je répondrai "non" car, apparemment un montage "en prêts gigognes" ne vous a pas été proposé.

Le pret PAS est un pret à echeance modulable de 10% chaque année. Faut il y soucrire?

Si cette option est gratuite, oui bien sûr; vous serez libre de l'utiliser ou non

Si non à vous de voir si la la souplesse ainsi permise peut vous être utile (sur une longue période elle peut toujopurs être utile) et si son coût est justifié.

Par ailleurs, j'ai la possibilté i la possibilité de renegocier tout le credit. y a t il des points sur lesquels il faut être attentif

Ne pas confondre "renégociation" et "Rachat de crédit" (interne = même banque ou externe = autre banque)
Dans la renégociation seuls des frais de dosier peuvent, éventuellement, vous être demandés.
Dans le rachat, outre ces frais de dossier vous aurez des indemnités de remboursement anticipé et des frais de garanties (+ éventuellement, des parts sociales si réseau mutualiste)

Cordialement,

 

[Anonyme]

et en cerise sur le gâteau, si vous faites "racheter" ce prêt par une autre banque vous perdez le PAS donc l'APL pour tomber sous le régime allocation logement ......
de plus le PAS est obligatoirement assorti d'une hyèpothèque et de ce fait de + en + de banques refusent le prêt si vous ne rachetez pas en même temps le PTZ.
logique cependant car avec un PTZ en différé total comme vous avez sur 216 mois vous ne risquez pas de contentieux sur ce prêt et de ce fait , n'importe quelle société de caution se trouverait sans recours vis a vis de vous car le détenteur de l'hypothèque en 1° rang maitrise toute tentative de saisie du bien.



bien cordialement

 

[AMILTON]

Merci pour vos differentes interventions.
Par contre et par rapport à l'intervention d'Aristide
[A priorori je répondrai "non" car, apparemment un montage "en prêts gigognes" ne vous a pas été proposé.]
je vois qu'un lissage a été fait entre le PTZ et le pret principal.

 

[Aristide]

je vois qu'un lissage a été fait entre le PTZ et le pret principal.

Bonjour,

Oui mais c'est un lissage simple.

Un montage "gigogne" avec prêt court "emboîté" dans un prêt "lisseur" plus long permettrait probablement de réduire le coût du crédit.

La démonstration est effectuée dans mes précédents posts dont liens ci-dessus.

Cordialement,

 

[liriv]

Bonjour Aristide,

J'ai lu avec bcp d'intérêt vos interventions et je me permets de vous soumettre à mon tour mon projet immobilier :

PEL 20272.00 euros au taux de 3.15 % sur une durée de 48 mois (échéance 449.65 euros)
Prêt principal : 80533.33 euros au taux de 3.55 % sur 144 mois (352.53 euros)
Prêt patronal : 8500 euros au taux de 2.00 % sur 84 mois (108.52 euros éché)
Prêt enseignants : 15000 euros à 0% sur 120 mois (125 euros éché)

La banque me propose une échéance de 1035.70 euros hors assurance / avec assurance 31.64 euros/mois soit 1067.34 euros

J'aimerais savoir bien sûr si ce montage est optimisé mais j'en suis pas sûre car il me semble que ce n'est pas un montage en gigogne. J'ai l'impression que le coût de ce montage me revient plus cher qu'un montage non lissé. Qu'en pensez-vous ? Merci bcp !

 

[Aristide]

J'aimerais savoir bien sûr si ce montage est optimisé mais j'en suis pas sûre car il me semble que ce n'est pas un montage en gigogne. J'ai l'impression que le coût de ce montage me revient plus cher qu'un montage non lissé. Qu'en pensez-vous ?

Bonjour,

Si vous me laissez un peu de temps je peux tenter de vous aider mais j'aurais besoin d'informations complémentaires.

PEL 20272.00 euros au taux de 3.15 % sur une durée de 48 mois (échéance 449.65 euros)

L'échéance que vous annoncez correspond bien à un taux actuariel de 3,15% soit un taux proportionnel de 3,1052% pour des échéances mensuelles.

Mais, pour mon information, pourriez vous me dire la date de souscription de votre Plan Epargne Logement (PEL) et le taux de rémunération de la phase épargne.

En effet, ce taux de 3,15% ne semble pas exister. Auriez vous négocié les frais de gestion ( = marge de la banque) qui sont limités à 1,70% actuariel ?

Par ailleurs, pour une optimisation, outre le taux, ce sont les droits acquis qui sont intéressants; la durée du prêt PEL et donc son montant son calculés - précisément pour optimiser - et non pas imposés
Pourriez vous me préciser le montant des ces droits acquis ?

Prêt principal : 80533.33 euros au taux de 3.55 % sur 144 mois (352.53 euros)
Prêt patronal : 8500 euros au taux de 2.00 % sur 84 mois (108.52 euros éché)
Prêt enseignants : 15000 euros à 0% sur 120 mois (125 euros éché)

Non vous n'avez pas de prêts gigognes.

Par ailleurs, toujours pour optimiser, il me manque la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = taux par paliers de durées.

Il me manque également les primes d'assurances pour le prêt patronal et le prêt enseignant

La banque me propose une échéance de 1035.70 euros hors assurance / avec assurance 31.64 euros/mois soit 1067.34 euros

Quelle est votre mensualité cible toutes assurances comprises = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque ?

Cordialement,

 

[azerty123]

Bonjour Aristide moi aussi j'ai besoin de vos lumière pour une première acquisition

Prêt complémentaire 44000 à 3.25 sur 180 mois
PTZ 14250 sur 96mois
Prêt principal 118750 à3.7 sur 300 mois
mensualité 935.2 assurance comprise
Assurance à 0.18 *2

Est-ce un dossier optimisé?
Merci de votre réponse

 

[Aristide]

Est-ce un dossier optimisé?

Bonjour,

Les durées "rondes" ainsi que le montants "ronds" me laissent plutôt penser à une "piffométrie" qu'à un dossier bien optimisé.
Mais pour le vérifier il me manque un tas d'informations (Cf poste ci-dessus)

D'autre part j'ai le sentiment que votre assurance est une assurance déléguée ?
S'il en est bien ainsi, en pratique, il n'est pas possible dobtenir un lissage bien optimisé; ce serait ce que j'appelle un faux lissage ( = sans l'assurance donc pas de réelle optimisation).

Concernant cette assurance, à toutes fins utiles vous pouvez voir :

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905
et notamment le second lien concernant l'assurance déléguée.

Cordialement,

 

[berti]

Bonjour,
je vous soumet mon projet immobilier et le plan de financement proposé par la caisse d'Epargne.

Achat avec mon amie d'une maison ancienne, sans travaux datant de 1972.
coût de la maison : 150 000€
frais de notaires : 11 500€
nous avons signé le compromis il y a 15jours.

La Caisse d'Epargne me propose
frais de dossiers et garanties = 400,91 + 1491,00€ = 1891,91 €
apport personnel de 21391,91 €

financement de 142 000€

PTZ de 18 000€ sur 72 mois. 72 échéances de 250€ hors assurance - 259,39€ avec
CEL de 12 333 € sur 72 mois à 3,20%. 72 échéances de 186,71€ hors assurances - 193,09€ avec
Prêt de 111 767 € sur 240 mois à 3,45%.72 échéances de 372,40 € hors assurances - 430,71e avec. Puis 168 échéances de 809,11€ + 58,31€ d'assurance

soit 72 mensualités de 883,19€ puis 168 mensualités de 867,43 €

La simulation est avec assurance à 100% sur chaque tête.
Je vise une mensualité cible de 900€

La hiérarchie des taux que j'ai eu
121 à 180 mois = 3,20%
181 à 240 mois = 3,45%
(je n'ai pas avant 121 mois)


Y-a-t-il moyen d'optimiser ce financement?


ci-joint fichier de mes droits à prêt



merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Y-a-t-il moyen d'optimiser ce financement?

Laisez moi un peu de temps; je verrai ce que je peux faire.

CEL de 12 333 € sur 72 mois à 3,20%. 72 échéances de 186,71€ hors assurances - 193,09€ avec

Je sais déjà que j'aurai un petit problème avec votre CEL.
En effet vous avvez sept taux différents alors que mon applicatif n'en gère que quatre.

Je procéderai donc comme votre banque c'est à dire un seul prêt CEL au taux moyen que vous m'indiquez de 3,20%.
Les résultats ne sont pas exactement identiques mais la réglementation épargne-logement tolère cette pratique.

Or je tombe sur un autre problème à savoir que les chiffres que vous m'indiquez ne semblent pas exacts.

Explication :

Normalement les taux des prêts CEL sont exprimés en taux actuariels.
Ainsi, pour des échéances mensuelles, le taux de 3,20% que vous annoncez serait de 3,154% proportionnel

Si je fais un premier calcul d'échéance avec ce dernier taux, pour 12.333€ sur 72 mois, je trouve une mensualité de 188,23€ (sans les assurances bien entendu)

Il va sans dire que si je fais le calcul avec 3,20% (considéré alors comme "proportionnel" et non plus "actuariel") je trouve une échéance encore plus élevée à savoir 188,49€

Or vous m'indiquez une échéance de 186,71€ ???

Quelque chose "ne colle pas" !

Qu'en est-il ?

Cordialement,

 

[berti]

j'ai rentré les chiffres du CEL, dans la calculatrice disponible sur le site. Et j'obtiens ce tableau.

[lien réservé abonné]

on retrouve bien 12234€ sur 72 mois avec un taux à 3,20 actuariel. et des échéances de 186,74€
je ne peux pas vous donner plus de renseignements.

merci

 

[Aristide]

Vous m'avez annoncé 12.333€ à 3,20% sur 72 mois et une échéance de 186,71€

CEL de 12 333 € sur 72 mois à 3,20%. 72 échéances de 186,71€ hors assurances - 193,09€ avec

Je confirme qu'avec ces données la mensualité est de 188,23€ si le taux de 3,20% est bien considéré comme étant actuariel.

Maintenant vous m'annoncez non plus 12.333€ mais 12.234€
Selon mon calcul la mensualité devient alors 186,72€

J'en déduis donc que le prpet CEL que vous propose votre banque est de 12.234€ sur 72 mois au taux actuariel de 3,20% soit 3,1540% proportionnel ?

Cordialement,

 

[berti]

effectivement, c'est 12233€ et non 12333€ comme je l'ai mentionné en premier.

mes excuses pour ce désagrément.

 

[proprio1jour]

Bonjour,

Ayant été dans une situation similaire à Berti, j'ai opté pour un scénario différent.

Plutôt que d'utiliser les intérêt du CEL pour avoir un prêt dont la somme est peu importante et avec un taux identique à un prêt longue durée (240 mois dans le cas de Berti), j'ai scindé la somme à emprunter en deux et ai fait deux emprunt (des prêt gigogne comme dirait Aristide).

Au vu des taux d'intérêts actuels, il vaut mieux garder de côté les intérêts acquis sur l'épargne logement pour plus tard. En réalisant un emprunt avec l'épargne logement, on handicape une optimisation maximale par des prêts gigognes. Mieux vaut garder le CEL pour des travaux ultérieurs dans cette résidence, quand les taux d'intérêts auront augmenté.

Mes mensualités ne sont pas les mêmes mais le reste à financer en enlevant les PTZ et autres prêts peu couteux m'ont permis de scinder les 112 000 euros à emprunter en 46 000 € (prêt emboîté 3.45% en mai sur 15 ans) et 66 000 € (prêt lisseur 3.70% en mai sur 25 ans) à la BP.

Demandez à votre banque de vous faire cet exercice et je suis sûr que vous trouvez une optimisation quasi-maximale.

Cordialement