Fin de la récré sur le prêt immobilier. Définitivement. Voici, en forçant le trait, comment résumer la décision prise le 14 septembre par le Haut Conseil de stabilité financière. Et elle va avoir de nombreuses conséquences pour les particuliers.

1 - Quelles sont les nouvelles règles pour emprunter ?

Durée de remboursement. Votre banque ne peut plus vous laisser dépasser 25 ans. Sauf si vous empruntez pour financer un projet immobilier nécessitant un différé : si vous avez un projet de construction ou d’achat sur plan (VEFA) par exemple. Dans ce cas, la banque peut vous prêter sur 27 ans, dont un différé de 2 ans pendant lequel vous ne remboursez pas ou qu’une partie de votre échéance (pendant les travaux).

Taux d’endettement. Vous voulez charger la barque en remboursant chaque mois des mensualités élevées au regard de vos revenus ? La limite officielle est désormais fixée à 35% de taux d’effort (ou taux d’endettement), après avoir été longtemps fixée de façon tacite autour de 33%. En clair, pour un couple touchant 4 000 euros nets par mois, les mensualités ne peuvent pas dépasser 1 400 euros. Et cette mensualité maximum s’entend assurance emprunteur comprise.

Ceux qui peuvent dépasser ces règles. Ces nouvelles règles vont bel et bien être inscrites dans le marbre, comme l’a décidé ce 14 septembre le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), mais elles n’excluent pas d’un coup tout ménage ayant besoin de dépasser l’une ou l’autre (ou les deux) de ces limites. Les banques peuvent accepter 20% de dossiers en dehors des clous. 20%, pas plus, alors qu’elles affichaient plus de largesses ces dernières années… Et cette « marge de flexibilité » doit profiter en premier lieu à ceux qui achètent une résidence principale et encore plus spécifiquement à ceux qui achètent pour la toute première fois, les « primo-accédants » : pour 10 dossiers de prêt hors des clous, au minimum 3 crédits ainsi accordés par la banque doivent bénéficier à un ménage « primo-accédant ».

2 – Quand cette nouvelle norme va-t-elle s’appliquer ?

En théorie, ces règles s’appliquent déjà : le HCSF avait instauré ces limites à 35% de taux d’endettement et à 25 ans d’emprunt dès le mois de janvier 2021. Mais il ne s’agissait que d’une recommandation de la plus haute autorité financière en France… Désormais, ces règles deviennent une norme juridiquement contraignante. Traduction ? Le régulateur bancaire, l’ACPR, pourra sévir et sanctionner les banques ne respectant pas ces règles. La décision sera formellement publiée par l’ACPR « dans les jours à venir », courant septembre, et cette norme « entrera en vigueur pour les crédits décaissés à compter du 1er janvier 2022 ».

3 - Qui est menacé par les éventuelles sanctions ?

Les banques, pas les emprunteurs ! Attention, digression juridique… Le Haut Conseil de stabilité financière, présidé par le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire, « a adopté une décision juridiquement contraignante sur le fondement du 5 de l’article L631-2-1 du code monétaire et financier ». Gloups. Traduction ? Cet article de loi dresse les pouvoirs du HCSF, et l’alinéa 5 lui permet de « fixer les conditions d’octroi de crédit », ces dernières étant contrôlées par l’ACPR, régulateur et gendarme des banques. Charge donc à l’ACPR et à sa commission des sanctions de distribuer blâmes et amendes aux banques trop généreuses avec leurs emprunteurs, si elles dépassent très fréquemment les limites listées ci-dessus.

Faut-il s’attendre à une pluie d’amendes pour les banques ? Non. Le HCSF a publié les statistiques montrant qu’en juillet 2021 seuls 20,9% des dossiers de crédit étaient hors des clous. Il ne reste donc « que » 0,9% à rogner… alors que plus de 41% des dossiers étaient hors limites fin 2020 et près de 29% début 2021. Ces chiffres cachent toutefois une réalité plus disparate. D'après les confidence de courtiers en crédits, certaines banques sont actuellement très généreuses, flirtant aisément avec les limites, quand d’autres appliquent déjà ces règles avec beaucoup de zèle. Bercy reconnaît des « variations d’un réseau à un autre » mais dément l’existence de banques dépassant « allègrement » les limites. Sinon l’ACPR saura où mener ses contrôles…

4 – Pourquoi ce Haut Conseil limite-t-il le crédit immobilier ?

La loi offre au HCSF ce pouvoir de limiter les prêts immobiliers pour « prévenir l’apparition de mouvements de hausses excessives sur [les prix] ou d’un endettement excessif » des ménages. Autrement dit, le HCSF fixe ces bornes pour éviter que des ménages n’empruntent au-delà du raisonnable… pour être incapables de rembourser quelques années plus tard. Et ainsi mettre en péril la santé des banques si de trop nombreux emprunteurs étaient ainsi mis en défaut. Interrogé par MoneyVox, le cabinet de Bruno Le Maire confirme ainsi une nouvelle fois que cette mesure, désormais insérée dans les normes bancaires, est un « garde-fou » face à certaines pratiques trop généreuses pouvant conduire au surrendettement.

5 - Est-ce une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ?

De fait, toute décision limitant la durée ou le taux d’endettement est une contrainte supplémentaire pour les ménages ayant besoin d’un crédit pour acheter un logement. Reste à savoir si l’annonce faite ce 14 septembre par le HCSF va couper ou non l’accès au prêt immobilier pour de nombreux ménages. Là, la réponse diverge selon les interlocuteurs… Comme indiqué plus haut (question 3), Bercy insiste sur le fait que les banques sont déjà quasiment dans les clous. L’entourage du ministre appuie : « Du point de vue de l’emprunteur, cela ne change absolument rien ! » La recommandation devient une norme, avec des sanctions potentielles pour les banques, mais les règles ne bougent pas…

Les courtiers en crédit immobilier sont bien moins optimistes. Philippe Taboret, porte-parole de Cafpi, craint déjà un effet boule de neige avec des taux en hausse et un marché immobilier « à l’arrêt ». Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, redoute elle surtout une mise à l’écart des « jeunes acquéreurs » plus modestes. Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis, voit plutôt le verre à moitié plein : « Nous sommes ravis que le HCSF ne modifie pas les critères qui ont déjà impacté les emprunteurs en même temps que la crise. »

6 – Quelles sont les principales « victimes » parmi les emprunteurs ?

Commençons par ceux pour qui la réforme est vue comme indolore et plutôt saine du point de vue de Bercy : le ministère cible ces emprunteurs aux revenus confortables, avec une épargne significative, qui empruntent de gros montants… sans avoir à piocher dans leur épargne. La recommandation en vigueur depuis plusieurs mois a semble-t-il déjà contraint ces ménages à piocher dans leur bas de laine.

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En revanche, ceux qui achètent pour la première fois n’ont pas nécessairement cette épargne à mobiliser… « Le risque est clair, s’agace Maël Bernier, de Meilleurtaux : créer une fracture entre d'un côté les plus aisés/plus âgés disposant d'une belle épargne et de l'autre, les plus jeunes disposant d'une capital d'apport moins important. » D’un côté, « les plus aisés pourront continuer de profiter des taux exceptionnellement bas (sous les 1%) ». De l’autre « les plus jeunes, sans épargne devront attendre de se constituer un montant financier suffisant pour accéder à la propriété ! »

Les autres victimes sont les investisseurs locatifs, des ménages aux revenus souvent plus confortables, avec un patrimoine immobilier, et ayant « les reins suffisamment solides » pour dépasser les taux d’endettement limites. « Comme pressenti, la part des financements d’investisseurs a encore reculé cette année sous l’effet de la recommandation du HCSF, souligne Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Elle pointe une conséquence technique de ces nouvelles règles pénalisant ces investisseurs locatifs : « L’abandon du calcul de l’endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a conduit à l’exclusion du crédit de beaucoup d’investisseurs. Cela pourrait devenir problématique car 60% du parc locatif appartient à des bailleurs privés qui sont indispensables pour maintenir un niveau d’offres locatives suffisant et éviter une inflation sur les loyers. »

7 - Quelle stratégie adopter si vous êtes « juste » pour emprunter ?

Rappel d’importance : les banques ont et garderont une marge de 20% de dossiers hors des clous. Si vous êtes « juste » au niveau du taux d’endettement, une banque pourra toujours vous intégrer dans ses 20% de dossiers hors limite. Cécile Roquelaure, d’Empruntis, anticipe déjà des stratégies pour les potentielles victimes de ces nouvelles restrictions en vue du « printemps de l’immobilier 2022 », période faste où de très nombreux dossiers sont déposés chaque année : « Si votre projet nécessite de sortir un peu des ‘‘clous’’ peut être vaudra-t-il mieux soit l’anticiper soit attendre pour avoir des chances de bénéficier d’une dérogation ? »

8 - Les règles pourront-elles évoluer si les taux immobiliers remontent ?

Les taux des prêts immobiliers sont au plus bas. Mais comment réagira le HCSF en cas de rebond brutal (certes très hypothétique à ce jour) ? Ou en cas de hausse trop forte des prix, écartant de trop nombreux ménages de l’achat immobilier ?

Bercy se veut rassurant, en rappelant que la recommandation du HCSF a elle-même été adaptée en janvier dernier après une première année d’expérience en 2020. Mais l’entourage de Bruno Le Maire fait preuve de fermeté : quelle que soit l’évolution du marché immobilier, la règle des 35% de taux d’endettement n’a aucune raison d’être revue et corrigée.

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