Désormais, pour emprunter, il ne faut pas que votre mensualité de crédit dépasse 35% de vos revenus mensuels. Longtemps tacite, la règle des 33% de taux d'endettement est désormais gravée dans le marbre, à 35%, suite aux annonces du Haut Conseil de stabilité financière. Mais comment prendre en compte le prélèvement mensuel d'impôt sur le revenu ?

Question de Jonathan, 16 septembre 2021

« Pourriez-vous préciser si les banques ont désormais l'obligation ou non de prendre en compte les revenus nets après impôt sur le revenu dans le calcul du taux d'endettement max de 35% ? »

Votre question, John, fait suite à l'annonce du HCSF, entité présidée par le ministre de l'Economie et des Finances Bruno Le Maire : ce Haut Conseil grave dans le marbre des règles plus strictes pour emprunter. En bref, les banques n'accorderont plus que des prêts immobiliers d'une durée maximum de 25 ans, et ce à des ménages dont le taux d'endettement est inférieur (ou égal) à 35%. Certains ménages dépassant ces limites pourront toujours emprunter mais les banques devront limiter les dossiers « hors cadre » à 20% des crédits accordés. Jusqu'à présent, ces règles n'étaient que de simples recommandations et elles vont devenir une norme (synonyme de sanctions potentielles pour les banques) à compter de janvier 2022.

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Reste, effectivement, une ambiguïté : quels revenus faut-il prendre en compte pour calculer votre taux d'endettement ? La faute au prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu : la banque se base-t-elle sur le salaire « net à payer avant impôt sur le revenu » ou sur le « net à payer en euros », après prélèvement de l'impôt mensuel ?

Toujours le « revenu net avant impôt de l’emprunteur »

Jusqu'à présent, aucune ambiguïté : c'est le « net à payer avant impôt sur le revenu » qui est pris en compte par la banque. Cela figure même en noir sur blanc dans l'annexe de la recommandation du HCSF qui est appliquée depuis janvier 2021 : le revenu annuel pris en compte pour jauger le taux d'effort correspond « au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) », précise le HCSF. Or Bercy se veut limpide sur le contenu de la « norme juridiquement contraignante » qui doit être publiée « dans les jours à venir » : elle sera identique (ou quasi identique) à la recommandation actuelle.

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Sollicitée par MoneyVox, la Fédération bancaire française (FBF) confirme donc : « Dans l’attente de la publication par le HCSF de la norme, à notre connaissance, les revenus pris en compte pour le taux d’effort de 35% s’entendent avant impôt ». Cette logique vaut aussi pour les travailleurs indépendants et les particuliers perçevant des revenus fonciers ou autres revenus complémentaires : sont pris en compte l'ensemble des revenus annuels réguliers, avant impôt sur le revenu.

Taux d'endettement : le cas d'un couple à la lisière des 35%

Monia et Luc gagnent tous deux 2 000 euros nets par mois. Leur taux de prélèvement à la source est de 5%. Leur « net à payer avant impôt » est de 2 000 euros nets pour l'un comme pour l'autre, et leur salaire net en euros après impôt à la source est de 1 900 euros nets. Sans épargne conséquente, ils veulent gonfler au maximum leur enveloppe finançable à crédit.

Calculons leur capacité d'emprunt à l'aide de la calculatrice MoneyVox. Premier calcul, défavorable : avec leurs salaires nets APRÈS impôt, la mensualité maximum de Luc et Monia ne serait que de 1 330 euros. Résultat, sur 25 ans, ils ne peuvent emprunter « que » 325 000 euros environ.

Mais ils peuvent donc bien prendre en compte leurs revenus AVANT impôt, tout en restant dans les clous du HCSF. Deuxième calcul, plus favorable : ils peuvent viser une mensualité de 1 400 euros (35% de 4 000 euros nets mensuels à deux). Sur 25 ans, leur budget finançable à crédit peut dépasser légèrement 342 000 euros. Environ 17 000 euros de rab, face aux prix immobiliers grimpant en flèche, cela peut changer la donne !

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