SCPI Pinel et SCPI fiscale : ce qu'il faut savoir avant d'investir

Un produit de fin d’année. « Selon les statistiques dont nous disposons, la collecte enregistrée sur les SCPI fiscales progresse régulièrement au 3e trimestre, pour atteindre son pic lors du 4e trimestre », explique Julien Mauffrey, directeur des études de l’Aspim (1), association regroupant les gestionnaires de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, etc.). Les SCPI fiscales sont en effet en large partie commercialisées dans les banques ou réseaux de gestion de patrimoine, lors des derniers mois de l’année, comme la plupart des produits de défiscalisation.

Différents types de SCPI fiscales

La SCPI Pinel, du nom du dispositif d’incitation à l’investissement locatif « Pinel », anciennement « Scellier » ou « Duflot », est la plus courante des SCPI fiscales. Il s’agit d’investir dans des logements neufs ou assimilés pour les louer. La réduction d’impôt Pinel est conditionnée à un engagement de location (de 6 à 12 ans) : il s’agit donc de défiscaliser sur la durée, en réduisant son impôt chaque année pendant une dizaine d’années. La SCPI Denormandie est en tous points similaires à la version Pinel, mais cette société est investie dans des biens à rénover, afin d'être éligible au dispositif Denormandie.

Les autres SCPI fiscales sont toutes spécialisées dans l'immobilier ancien. La SCPI de déficit foncier mise sur des biens ayant vocation à être rénovés. L’objectif pour l’investisseur est de réaliser un « déficit foncier » : déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers. Bref : réduire l’assiette des revenus imposables, le plus souvent de façon ponctuelle. Plus rare, la SCPI monuments historiques vise elle aussi un objectif de déduction fiscale. Et les SCPI Malraux permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt ponctuelle.

Un investissement sur une quinzaine d’années

Avant de défiscaliser en investissant dans une société civile de placement immobilier, il faut surtout être conscient que l’argent placé sera immobilisé pendant au moins une dizaine d’années !

« Il n’est dans ce cas pas conseillé de sortir de la SCPI avant sa liquidation, car cela aurait pour conséquence de perdre l’avantage fiscal », explique Julien Mauffrey, de l’Aspim. Par ailleurs, la revente de parts pourrait s’avérer délicate : le marché secondaire, où l’on peut racheter des parts en cours de vie de la SCPI, est quasi inexistant. L’horizon de placement s’approche donc le plus souvent des 15 ans, et ce pour l’ensemble de ces SCPI fiscales.

Des SCPI à capital fixe

A la différence des SCPI dites « de rendement », les SCPI fiscales sont quasiment toutes « des SCPI à capital fixe », comme le confirme Julien Mauffrey, de l’Aspim. Traduction : les investisseurs peuvent investir lors de la période de souscription, dédiée à la vente de parts de capital. Puis la SCPI est fermée à la souscription (sauf revente de parts existantes sur le marché secondaire) et le capital est figé jusqu’à la phase de liquidation.

« Ce sont des fonds millésimés, avec par exemple un objectif de défiscalisation Pinel pris sur 9 ou 12 ans », développe Julien Mauffrey. « Le fonctionnement de la SCPI à capital fixe, avec une fermeture à la souscription pendant la durée de vie de la SCPI, correspond bien à cet objectif fiscal. »

La chronologie d’un investissement en SCPI Pinel

Pendant la période de souscription, la SCPI acquiert des immeubles. Puis ces biens sont mis en location. Au bout de quelques années, les loyers permettent de verser des dividendes. A la fin de ce cycle, la société vendra finalement ces immeubles après un vote en AG extraordinaire : les investisseurs perçoivent alors des acomptes exceptionnels issus de l’éventuelle plus-value sur la vente des immeubles. C’est à l’issue de la liquidation que le solde est versé aux associés.

La réduction d'impôt (équivalente à 18% du montant de l’acquisition pour un engagement de 9 ans) s'étale dans le temps : 2% du montant investi pendant 9 ans. Puis éventuellement 1% par an pendant 3 années supplémentaires. L'avantage fiscal s'étale donc au maximum sur 12 ans. La durée de vie de la SCPI étant généralement supérieure, il faut anticiper des années de détention sans réduction d'impôt.

Un rendement financier moins élevé que les autres SCPI

« Les rendements des SCPI fiscales sont de l’ordre de 0% à 2,5% en moyenne selon les dispositifs fiscaux », explique MeilleureSCPI.com dans un document dédié à cette famille de SCPI. Les meilleurs rendements sont à mettre à l’actif des SCPI Pinel : « D’un point de vue purement financier, donc avant avantage fiscal, l’objectif de rentabilité d’une SCPI Pinel sera de 2% », explique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, qui évoque tout de même l'existence de quelques « perles rares » en citant en exemple la SCPI Kyaneos Denormandie qui « vise un objectif de rendement supérieur à 4% » avant avantage fiscal.

Jonathan Dhiver précise que les « premiers dividendes » des SCPI Pinel et Denormandie ne sont versés qu'au bout de 3 à 5 ans de détention : « C’est la raison pour laquelle nous conseillons d’échelonner les investissements, de façon à lisser les rémunérations. » Les frais de souscription sont équivalents à ceux affichés par les autres types de SCPI, autour de 10%. Dans certains cas, le montant investi pour acheter des parts n’est pas entièrement remboursé au moment de la liquidation de la SCPI. Cyrille Chartier-Kastler, fondateur de Goodvalueformoney.eu, pointe ainsi dans une newsletter dédiée aux SCPI les « faibles plus-values » des SCPI fiscales, voire les « risques de moins-values sur les actifs immobiliers ». Compte tenu de la particularité de ce placement, Jonathan Dhiver déconseille d'y investir plus de 3% à 5% de son épargne.

En résumé, l’investissement dans les SCPI fiscales peut être financièrement rentable, mais le retour sur investissement (hors fiscalité) n’est pas garanti : avant d’investir, il faut être conscient que le principal objectif reste de bénéficier d’un avantage fiscal, et être prêt à immobiliser son argent sur le long terme.

(1) Association française des sociétés de placement immobilier.