Le « taux d'occupation financier » est un indicateur standardisé qui vous permet, pour simplifier, de comparer la part de locaux rapportant des loyers au sein du parc de la SCPI. Comment est-il calculé ? Est-il fiable ? À quoi correspond-il réellement ?
La définition du Taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier permet de savoir si les biens de la SCPI sont tous loués. Ainsi le TOF offre une estimation fiable de la performance locative : il mesure en effet la part de loyers effectivement perçus, en les rapportant à l'ensemble des loyers perceptibles au sein de la SCPI.
Comment lire ce TOF ?
Un taux très bas est évidemment un mauvais signe pour une SCPI. Cela ne signifie toutefois pas qu'un taux d'occupation financier doit nécessairement être de 100% : des locaux peuvent être vacants pour cause de travaux, par exemple, ce qui n'est pas un indicateur de mauvaise santé de la société civile immobilière (SCPI).
Immobilier : comment décrypter les notices de SCPI
Comment est calculé le TOF ?
Selon la définition de l'association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui rassemble toutes les sociétés de gestion de SCPI, le TOF « se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée ». Le TOF est calculé à la fin de chaque trimestre.
Quelle différence entre taux d'occupation financier (TOF) et taux d'occupation physique (TOP) ?
Le taux d'occupation financier (TOF), défini ci-dessus, est un indicateur de référence pour comparer les SCPI et jauger leurs performances ou potentiel de rendement à long terme.
Le taux d'occupation physique (TOP) mesure la part des locaux occupés par rapport à l'ensemble des locaux possédés par la SCPI. Il s'agit d'un autre indicateur standardisé, défini par l'association professionnelle Aspim, mais celui-ci « n'est pas obligatoire et est laissé à la discrétion de la société de gestion », explique l'Aspim dans un document définissant ces indicateurs, appliqués par l'ensemble des gestionnaires de SCPI depuis janvier 2022, dans le cadre d'une nouvelle norme pour évaluer les performances.
Le TOP représente ainsi le pourcentage d'actifs immobiliers occupés par des locataires. Schématiquement, le nombre de mètres carrés loués rapporté aux mètres carrés possédés. La principale limite de cet indicateur est que des biens peuvent être occupés sans qu'il n'y ait de loyers perçus.
Ainsi, prévient l'Aspim, concernant le taux d'occupation physique : « L'attention du lecteur est cependant attirée sur le fait que les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI. »
SCPI : Quel rendement ? Comment investir ? Quelles sont les meilleures ?
Où trouver le dernier taux d'occupation d'une SCPI ?
Les sociétés de gestion s'engagent à le communiquer dans leur dernier bulletin d'information, ainsi que dans leur rapport annuel d'activité. De fait, les TOF font partie des indicateurs disponibles sur chaque fiche de présentation d'une SCPI : il s'agit de l'un des indicateurs clés avant la souscription.
Chiffres clés sur le taux d'occupation financier des SCPI
93,3% de taux d'occupation financier, en moyenne en 2023, selon les données de l'Aspim publiées en mai 2024. Dont :
- 89,1% de locaux occupés ;
- 2,9% de locaux occupés sous franchise de loyer ;
- 0,1% de locaux sous promesse de vente ;
- 1,2% de locaux en cours de restructuration lourde ou environnementale.
Le pourcentage restant correspond à 6,4% de locaux en recherche de locataires. Et un peu plus de 0,2% de locaux vacants en travaux.
« Ce taux d'occupation progresse par rapport à l'année 2022 (pour rappel, celui-ci était de 93% dont 88,4 % de locaux occupés hors franchise de loyer) », précise l'Aspim.
Benoît LETY
Benoît LETY suit principalement les thématiques impôt, retraite, salaire, aides sociales et épluche chaque semaine les questions de lecteurs. Tout... Lire la suite
© MoneyVox 2024-2025 / Droits réservés
