Depuis plus de deux ans, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent des difficultés. À fin 2024, selon l'Aspim, 24% des SCPI en nombre ont vu leur prix de souscription diminuer, tandis que 11% l'ont réévalué à la hausse et 65% l'ont laissé inchangé.
En effet, le marché des SCPI n'a pas échappé aux turbulences du marché immobilier et ce sont les SCPI bureaux qui ont été les plus impactées (-7,1%). L'année 2025 est toutefois marquée par une légère reprise : selon les derniers chiffres de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), les revalorisations de prix pour les SCPI de bureaux s'élèvent désormais à -5,4%.
« Signaux de reprise » : un cru 2025 encourageant pour les SCPI ?
Les parts en attente de rachat en augmentation
Mais des milliers d'épargnants attendent encore de récupérer les sommes investies. Il s'agit des parts en attente de rachat. Au troisième trimestre 2025, la valeur totale de ces parts a atteint 2,38 milliards d'euros, soit 2,7 % de la capitalisation du marché des SCPI. « Il s'agit du deuxième trimestre consécutif de hausse, signe d'une tension durable sur la liquidité des SCPI de bureaux », explique notamment l'étude.
« Il s'agit du deuxième trimestre consécutif de hausse, signe d'une tension durable sur la liquidité des SCPI de bureaux »
« Le retrait d'un associé est ainsi conditionné à l'existence d'une demande de souscription correspondante. Si la liquidité des parts est faible, il peut arriver que le nombre de demandes de souscription ne suffise pas à couvrir le nombre de demandes de retrait. Un associé souhaitant vendre ses parts peut donc être soumis à des délais de sortie d'une durée indéterminée s'il n'existe pas suffisamment d'acheteurs », faisait savoir le médiateur de l'Autorité des marchés financiers (AMF) en 2024, en réponse à un épargnant, qui mettait en cause le délai de rachat de ses parts auras du médiateur.
SCPI | Société de gestion | Montant des parts en attente * | Parts en attente sur la capitalisation |
|---|---|---|---|
| PIERREVENUS | AESTIAM | 30 | 14,09% |
| PRIMOPIERRE | PRAEMIA REIM | 231 | 10,61% |
| PATRIMMO CROISSANCE IMPACT | PRAEMIA REIM | 19 | 10,05% |
| LF GRAND PARIS PATRIMOINE | LA FRANÇAISE REM | 105 | 9,84% |
| PRIMOFAMILY | PRAEMIA REIM | 23 | 9,23% |
| PATRIMMO COMMERCE | PRAEMIA REIM | 56 | 9,20% |
| PERIAL 02 | PERIAL ASSET MANAGEMENT | 204 | 8,48% |
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | LA FRANÇAISE REM | 68 | 8,31% |
| BUROBOUTIC METROPOLES | FIDUCIAL GÉRANCE | 25 | 7,92% |
| EPARGNE FONCIERE | LA FRANÇAISE REM | 306 | 7,33% |
| NOVAPIERRE 1 | PAREF GESTION | 12 | 7,23% |
Source : L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Données au 30 septembre 2025.
Les SCPI affichant la plus grande proportion de parts en attente de rachat ne sont d'ailleurs pas toujours celles affichant les moins bons rendements. Ainsi, malgré un taux de distribution de 5%, la SCPI Novapierre 1 de de Paref Gestion a 7,23% de sa capitalisation en attente de retrait, soit 12 millions d'euros. Pour la SCPI Perial 02 de Perial AM dont le taux de distribution a atteint 4,91% en 2024, 8,48% de sa capitalisation se trouve en attente de retrait (204 millions d'euros).
Parmi les SCPI les plus impactées, on retrouve tout de même Primopierre de Praemia Reim, dont le taux de parts en attente sur capitalisation atteint 10,61% au troisième trimestre 2025. Pour cette dernière, le taux de distribution s'élevait à 3,54% au titre de l'année 2024. Cette SCPI a par ailleurs enchaîné les déconvenues : le prix des parts a reculé de 8,73% en janvier 2025, après une baisse de 6,7% en février 2024 et une chute de 13,5% en septembre 2023.
