Immobilier : comment décrypter les notices de SCPI

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Des immeubles à Villeurbanne
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TDVM, TRI, TOF, VPM, RAN, PGE… Au premier coup d’œil, la fiche descriptive d’une SCPI a des airs de Kamoulox ! Sur quels critères faut-il se concentrer ? Grille de lecture.

Ce qu’il faut regarder en priorité

TDVM. « Taux de distribution sur valeur de marché » : derrière cette formule technique se cache l’indicateur de référence des sociétés civiles de placement immobilier. « Le TDVM représente le rendement brut : le dividende hors fiscalité versé au titre de l’année, et rapporté au prix moyen de la part constaté au cours de la même année », détaille Julien Mauffrey, directeur des études de l'Aspim, l’association regroupant les gestionnaires de fonds immobilier. « C’est le meilleur indicateur pour comparer les SCPI entre elles sur le critère du rendement annuel, car cela inclut les frais de gestion et tient compte de l’évolution moyenne du prix lors de l’année écoulée. Evidemment, si vous avez acheté votre part il y a plusieurs années à un prix inférieur, votre rentabilité annuelle est supérieure au TDVM de marché. » Le TDVM moyen était de 4,35% en 2018 et il est attendu au-dessus de 4% pour 2019 pour les SCPI dites « de rendement », les plus courantes (à différencier des SCPI fiscales). Julien Mauffrey juge ainsi qu’un « TDVM peut se comparer au rendement d’un fonds en euros d’assurance vie, puisqu’il représente la rémunération locative de la SCPI : vous touchez les dividendes chaque année, comme vous touchez les intérêts annuels du fonds en euros ».

« Un TDVM peut se comparer au rendement d’un fonds en euros »

VPM. La variation du prix moyen de la part représente l’évolution du « prix acquéreur » (le montant payé pour une part par un acheteur) sur un an. En moyenne, selon l’Aspim, la VPM était de 0,82% en 2018 : cette variation est modérée (globalement entre 0% et 2%) depuis 2012. Cet indicateur renvoie à une logique de plus-value : or la SCPI est bien plus un produit permettant de viser des dividendes, chaque année. Mais la VPM est « un bon complément du TDVM » selon Julien Mauffrey : « L’une représente l’évolution de la valeur du capital détenu par la SCPI, l’autre le rendement courant de la SCPI, ce qui permet d’avoir une idée de la performance annuelle totale. »

Capitalisation. Elle représente la taille d’une SCPI ou, plus précisément, sa valeur globale : elle est calculée en multipliant le prix de souscription par le nombre de parts émises. Il s’agit là de jauger s’il s’agit d’une grosse SCPI (plus d'un milliard d’euros) ou d’une petite (quelques millions d’euros) : « Les meilleurs TDVM sont souvent obtenus par des ''petites'' SCPI en termes de capitalisation », explique Cyrille Chartier-Kastler, fondateur de Goodvalueformoney.eu. « Il faut prendre du recul en se disant bien qu’une performance obtenue sur un ''petit'' encours de quelques millions ou dizaines de millions d’euros ne pourra peut-être pas être répliquée lorsque la SCPI pèsera plusieurs centaines de millions d’euros. »

Pour approfondir avant d’investir

Frais. Deux principales familles de frais s’appliquent à la SCPI : les frais de souscription, souvent proches de 10%, et les frais de gestion annuels, bien plus variables, mais qui peuvent eux aussi s’approcher des 10% dans certains cas. Des frais élevés, dus aux nombreuses démarches liées à la gestion immobilière (comptabilité, gestion des loyers, charges locatives, entretien…). « Les frais de souscription sont déjà inclus dans le prix de souscription », souligne Julien Mauffrey, directeur des études de l'Aspim. « Dans les faits, ces frais ne sont déduits qu’au moment où vous revendez la part… Si vous revendez rapidement, oui, vous risquez de perdre jusqu’à 10% de votre mise initiale. Et en considérant un rendement potentiel de 4% ou 5% par an, il faut compter environ 3 ans pour que votre investissement soit rentable. Il ne faut donc pas envisager le placement en SCPI sur le très court terme, mais sur 8 ou 10 ans au minimum. » Concernant les frais de gestion, il ajoute que les « rendements annoncés sont nets de frais de gestion ». A savoir : dans certains cas, d’autres types de frais (de cession, d’arbitrage…) peuvent s’ajouter.

« Il n’est pas forcément nécessaire que le TOF soit de 100% »

TRI. Le taux de rentabilité interne a l’avantage de l’exhaustivité : il inclut les loyers annuels, les frais, la plus-value ou moins-value à la revente… Pour les SCPI, des TRI portant sur les 5, 10 ou 20 dernières années sont communiqués selon l’ancienneté de la société. « Le TRI est présent dans le rapport annuel de la SCPI », précise Julien Mauffrey. Il le juge surtout « pertinent » pour une comparaison sur 5, 10 ou 20 ans avec « d’autres familles de placements ». Le TRI représente toutefois une performance globale passée, sur un historique parfois lointain : le TDVM offre une vision plus restreinte mais plus actuelle.

TOF. Le taux d’occupation financier permet de savoir si les biens de la SCPI sont tous loués. Il faut distinguer ce TOF du TOP (taux d’occupation physique). Le TOP « indique le pourcentage d’actifs immobiliers occupés par des locataires », explique Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim. « Il représente le nombre de m2 loués rapporté aux m2 possédés. Mais attention : il peut y avoir des biens occupés sans loyers perçus ! » Le TOF offre une « meilleure estimation de la performance locative » car il « mesure lui la part de loyers effectivement perçus, en les rapportant à l’ensemble des loyers perceptibles au sein de la SCPI. » Il faut toutefois savoir lire ce taux d’occupation avec un certain recul : « Il n’est pas forcément nécessaire que le TOF soit de 100% », explique Véronique Donnadieu. « La vacance est mal vue mais certains biens peuvent être en travaux, afin d’être mieux valorisés par la suite. L’existence d’importants travaux peut être expliquée dans le rapport annuel de la SCPI. En revanche, un TOF fortement dégradé constitue une alerte sur la bonne santé d’une SCPI. »

Que signifient les autres sigles et termes techniques ?

Délai de jouissance. Il est nécessaire d’en être conscient avant d’investir sur une SCPI : pendant un délai pouvant aller jusqu'à 6 mois, après la souscription, vous ne touchez aucun revenu ! Ce « report » ou « délai de jouissance » s’explique par le fonctionnement de la SCPI. Une ouverture à la souscription correspond le plus souvent à une augmentation de capital : il faut donc un délai de quelques mois pour que le gestionnaire acquiert de nouveaux biens, qui généreront des revenus.

PGE. La « provision pour gros entretien » remplace l’ex « provision pour grosses réparations » (PGR) : il s’agit d’une réserve pour compenser une éventuelle perte de revenus locatifs liée à des travaux.

RAN. Le « report à nouveau » est une autre provision servant à lisser les revenus. Des loyers ou plus-values sont ainsi provisionnés pour amortir d’éventuels aléas locatifs futurs, tels qu’une vacance dans un immeuble.

Valeur de réalisation. Cet indicateur légal représente l’estimation vénale de tous les actifs immobiliers en portefeuille, c'est-à-dire le prix auquel les biens peuvent être vendus d'après le marché, et de ses actifs financiers (trésorerie, etc.). La « valeur de reconstitution » correspond elle à cette valeur de réalisation en y ajoutant les frais nécessaires (frais de notaire et taxes par exemple) à une reconstitution de l’ensemble des actifs pour obtenir une SCPI identique.

Comment se faire un avis sur une SCPI avant d’acheter ?

« Pour un néophyte, le vocabulaire de la SCPI n’est effectivement pas toujours facile à décrypter », reconnaît d’emblée Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim. Outre les éléments cités ci-dessus, repérez le « minimum de souscription », souvent exprimé en nombre de parts : ainsi le prix de la part ne constitue pas le ticket d’entrée minimum, car il est souvent nécessaire d’acheter plusieurs parts.

« Il faut s’intéresser à la stratégie d’acquisition immobilière »

Il faut savoir si vous investissez dans une SCPI à capital fixe ou variable : l’immense majorité des SCPI dites « de rendement » sont actuellement à capital variable, permettant d’investir au fil de l’eau. La SCPI à capital fixe est moins souple. Vérifiez dans quels types d’actifs immobiliers la SCPI est investie. La fiche précise souvent la catégorie (bureaux, commerces, etc.) mais vous pouvez consulter la répartition des actifs : de nombreuses SCPI ont une allocation diversifiée, avec une majorité de commerces mais aussi des bureaux, des biens à l’étranger, à Paris, hors d’Ile-de-France. « Il faut aussi s’intéresser à la stratégie d’acquisition immobilière : quel type de biens, où sont-ils localisés, quel secteur d’activité, etc. », ajoute Julien Mauffrey, une stratégie détaillée dans le rapport annuel, parfois résumée dans la fiche descriptive. Un conseil de Cyrille Chartier-Kastler, de Good value for money : « Se positionner de préférence sur 2 à 3 SPCI performantes en évitant de ''tout miser'' sur une seule SCPI », surtout si celle-ci est spécialisée dans un type de bien particulier.

Ne misez pas, non plus, toute votre épargne sur les SCPI ! Et surtout pas de l’argent dont vous pourriez avoir besoin à court terme : vous pourrez certes retirer votre mise, mais sans avoir amorti les coûts d’acquisition. La SCPI s’envisage comme un produit de diversification du patrimoine, sur le long terme.

Voir aussi le comparatif : Dans quelles SCPI faut-il investir ?

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© MoneyVox / BL / Janvier 2020