Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont en train de retrouver la faveur des épargnants, après plusieurs années de performances décevantes, où la remontée des taux d'intérêt avait pesé sur la valorisation de leurs portefeuilles d'actifs.
Ainsi, d'après les derniers chiffres communiqués par l'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), la collecte nette des SCPI a bondi de 29% au premier semestre 2025, atteignant le montant de 2,2 milliards d'euros.
Le mécanisme des « parts sponsors »
Pourtant, même si le marché des SCPI reprend des couleurs, certaines sociétés de gestion, conscientes de la prudence des investisseurs, multiplient désormais les opérations dites de « parts sponsors » pour les convaincre d'investir. Dans le détail, il s'agit d'un mécanisme qui accorde « une décote temporaire sur le prix de souscription des parts », indique Antoine Charbonneau, directeur des relations investisseurs chez Iroko.
Cette décote « comprise généralement entre 3% et 9% est destinée à récompenser les premiers investisseurs qui apportent leur confiance dès la phase de démarrage, alors que le portefeuille immobilier n'a pas été encore totalement constitué », ajoute-t-il.
L'exemple Iroko
En témoigne, le lancement de la SCPI Iroko Atlas, lancée mi-septembre 2025 par la société de gestion Iroko, l'un des poids lourds du secteur. En quelques heures, plus de 20 millions d'euros d'engagements d'investissement ont été enregistrés, lors de sa première phase sponsor, offrant une décote de 9%.
De quoi permettre la mise en œuvre de la stratégie d'investissement dès les premières semaines du démarrage de nouvelles SCPI, tout en permettant aux professionnels de se faire connaître rapidement sur un « marché devenu extrêmement concurrentiel », comme le rappelle Faïz Hebbadj, président de Norma Capital.
Ces rabais ponctuels séduisent de plus en plus d'épargnants à la recherche de rendement. Il s'agit d'ailleurs d'une pratique de plus en plus fréquente dans le secteur. Ainsi, l'an passé, une vingtaine de nouvelles SCPI ont été lancées, presque toutes avec une offre préférentielle pour les premiers participants.
En 2025, la tendance se confirme : la SCPI Euryale Horizons Santé a proposé une remise de près de 8% sur ses parts de 46 euros lors de son lancement en juin dernier. De son côté, la SCPI Telamon Borea, lancée au printemps, a offert une décote de 5% pendant plusieurs mois.
Tenir compte des contraintes
Investir via des parts sponsors n'est pas exempt de conditions. Les souscripteurs doivent conserver leurs parts pendant trois ans à compter de l'obtention du visa de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), sans possibilité de revente anticipée. Une contrainte logique, les SCPI étant par nature des placements de long terme, avec une durée de détention moyenne.
Pour l'épargnant patient et désireux d'investir dans la pierre papier, les parts sponsors offrent donc une porte d'entrée privilégiée, à condition d'en comprendre le fonctionnement. Une manière d'investir tôt, à prix réduit, dans des véhicules de pierre papier qui, s'ils tiennent leurs promesses, pourraient convaincre d'autres épargnants.
