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Immobilier : à quoi servent les charges de copropriété ?

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Ascenseur
© Kasia Biel - Fotolia.com

Les charges de copropriété peuvent, dans certaines villes, dépasser 40 euros par an du mètre carré. Ce poste de dépense parfois conséquent mérite donc votre attention.

Le règlement des charges de copro : un passage souvent douloureux mais obligé si vous détenez un bien dans une copropriété. D’après le site spécialisé MeilleureCopro, les charges de copropriété peuvent varier de 15 euros par an du mètre carré à plus de 40 euros, soit un budget annuel de 750 euros à plus de 2 000 euros pour un 50 mètres carrés. Une somme rondelette qui s’est en moyenne envolée de près de 40% sur les 10 dernières années, d’après l’Association des Responsables de Copropriétés. D’où l’importance de se pencher sur ce poste récurrent de dépenses.

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Des charges « générales » et « particulières »

Dans les faits, il existe deux grandes familles de charges de copropriété : les charges dites générales, qui couvrent les frais liés aux parties communes, et les charges particulières relatives aux équipements et aux services collectifs. Plus précisément, les charges générales couvrent les frais liés à l’administration et à la gestion du bien immobilier tels les honoraires du syndic ou les dépenses nécessaires à la tenue des assemblées générales. Elles intègrent également l’entretien du bâtiment (halls, couloirs, cage d’escalier…) et l’enlèvement des ordures. Les charges générales comprennent aussi la réparation et les travaux effectués sur l’immeuble : réparations des murs de soutien, des escaliers, des canalisations communes, la réfection du toit ou d’une terrasse, le ravalement d’une façade…

La mise en concurrence du syndic bientôt simplifiée

Une ordonnance réformant le droit de la copropriété va entrer en vigueur au 1er juin 2020. Elle s’inscrit dans le cadre de loi Elan de 2018. Parmi la dizaine d'évolutions, une concerne la mise en concurrence des syndics professionnels. A compter de juin, si vous jugez que les honoraires du syndic, intégrés aux charges de copropriété, sont trop élevés, vous n’aurez plus à attendre 3 ans pour en changer. La mise en concurrence pourra intervenir lorsque l’assemblée est appelée à choisir un syndic professionnel, autrement dit, à l’échéance du contrat. Ainsi, si la durée du contrat est de 1 an, vous pourrez mettre en concurrence le gestionnaire dès l’année suivante.

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Quant aux charges particulières, parfois appelées charges spéciales, elles comprennent la rémunération versée au gardien, au concierge de l’immeuble, ou encore à l’entreprise qui nettoie les parties communes. Cette partie des charges de copropriété peut également servir à payer l’abonnement au système de télésurveillance si l’immeuble en est équipé. Les charges particulières peuvent également servir à réparer ou entretenir les équipements communs comme la chaudière collective, la plomberie, l’ascenseur ou encore l’installation de la fibre.

Des charges pondérées selon la superficie du logement

Ces charges sont le plus souvent divisées en 4 provisions à régler tous les 3 mois. De plus, chaque copropriétaire est mis à contribution à hauteur de sa quote-part, qui dépend de la superficie de son logement, et de son usage du bien ou du service dispensé dans la copropriété. C’est pourquoi, notamment, les charges de copropriété payées au titre de la maintenance de l’ascenseur dépendent de l’étage du bien. Au rez-de-chaussée, les copropriétaires ne paient pas pour ce poste de frais, tandis que ceux qui habitent sous les toits paient plein pot ! Pour ne pas surprendre les propriétaires avec des charges très élevées, un budget prévisionnel est voté chaque année lors de l’assemblée des copropriétaires.

Si vous louez votre logement, vous pouvez faire payer à votre locataire une partie des charges de copropriété, qualifiées alors de charges récupérables. Il s'agit notamment des frais d'entetien de l'antenne collective, du chauffage et chauffe-eau collectifs et autres dépenses d'entretien courant et menues réparations sur les éléments d'usage commun.

Peut-on contester la répartition des charges de copropriété ?

Vous pensez avoir été lésé lors de la fixation de votre quote-part des charges de copropriété ? Les copropriétaires disposent de recours légaux pour faire valoir leurs droits. Ainsi, si vous estimez que la somme que le syndic vous réclame est supérieure de 25% à votre quote-part réelle, vous pouvez intenter une action devant les tribunaux. Veillez à respecter les délais légaux en vous manifestant notamment dans les 5 ans après la publication du règlement de copropriété.

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Emilie BOUET

© MoneyVox / EB / Février 2020

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