Xavier Parain, comment analysez-vous le succès des SCPI et OPCI ?

Xavier Parain : « Suite à la baisse des taux d’intérêt, les investisseurs retail et professionnels ont été à la recherche de nouveaux types de placement de diversification susceptibles de générer des rendements plus élevés. Ils se sont largement tournés vers l’immobilier, une classe d’actifs qui a ainsi profité d’une très forte collecte sur les dernières années. L’augmentation est significative pour les OPCI grand public et les SCPI : on est passé à 5 ou 6 milliards d’euros de collecte annuelle, alors que les moyennes historiques se situaient globalement à 2 milliards d’euros. »

L’Autorité des marchés financiers (AMF) a communiqué vendredi sur ces produits. Au moment où la collecte explose, il est important de rappeler les règles ?
« Nous avons souhaité rappeler les règles aux distributeurs »

X.P. : « C’est vraiment l’idée de cette communication. Il ne s’agit pas d’une alerte classique de l’AMF sur des produits dangereux. Mais, comme une accélération de la distribution peut s’accompagner de risques de mauvaise commercialisation, nous avons souhaité rappeler les règles aux distributeurs pour que ces produits soient bien présentés, sans omettre les risques. »

Pourtant, on entend que les SCPI, à base d’immobilier professionnel, c’est du solide. Le risque n’est-il pas limité ?

X.P. : « Ce sont des produits directement investis sur les marchés immobiliers physiques. Le risque principal du produit est clair : c’est le risque du marché immobilier ! Mais il faut rappeler que les SCPI sont aussi des produits fermés avec un risque de liquidité. Il n’y a aucun engagement de pouvoir sortir d’une SCPI : il faut pouvoir trouver quelqu’un sur le marché secondaire. Cela ne fonctionne vraiment pas comme un OPCVM classique, pour lequel il suffit de passer un ordre de rachat pour récupérer son argent. Ce sont des produits qui ont des horizons de placement beaucoup plus longs. Il faut donc que l’investisseur comprenne parfaitement leurs caractéristiques intrinsèques : possibilités de sortie, frais d’entrée… »

Les courtiers affirment que le marché secondaire est bien plus fluide désormais. On pourrait sortir quand on veut…
« Il n’y a aucun mécanisme automatique qui permettra de sortir »

X.P. : « Il n’y a aucun mécanisme automatique qui permettra de sortir. En ce moment, les clients vont trouver évidemment des souscripteurs en face d’eux, car ce sont des produits demandés. Mais il n’y a aucune garantie que cela se passe ainsi dans le futur. »

Vous régulez aussi les OPCI. Ces produits semblent plus obscurs, avec une poche de produits boursiers… Faut-il être plus prudent ?

X.P. : « Les OPCI, en plus d’un investissement dans de l’immobilier physique, disposent d’une poche d’actifs financiers et de liquidités. La présence de ces produits financiers s’explique : l’OPCI autorise les rachats, une liquidité que n’offre pas la SCPI de manière automatique. Cette poche de liquidité permet de gérer la sortie des investisseurs. »

Les SCPI et OPCI sont-ils des produits miracles ?
« Si le client a bien compris les risques, il n’y a pas de problème »

X.P. : « Il n’existe pas de produits miracles. Je ne vais pas comparer une classe d’actifs à une autre. Les SCPI et OPCI apportent une exposition au marché immobilier. Ils peuvent trouver une place dans le cadre d’une diversification d’un portefeuille. Si le client a bien compris les risques, il n’y a pas de problème. Ce que l’on veut éviter, ce sont les biais de mauvaise distribution. On ne voudrait pas que 100% de l’épargne de précaution d’une personne se retrouve en SCPI sans possibilité de sortir ! »

Les rendements sont beaucoup mis en avant… Trop ?

X.P. : « Notre doctrine est claire : la performance passée et le taux de distribution ne doivent pas être le message central et unique lors de la distribution d’un produit. On voudrait vraiment que ce message passe bien ! On ne doit pas commencer sa communication sur un produit grand public en disant : ''La performance passée a été de tant, et c’est garanti : le produit rapportera la même chose dans les années futures''. L’AMF s’assurera que les distributeurs appliquent bien ces règles. »

Quel est le risque pour les courtiers ? Il règne parfois un sentiment d’impunité…

X.P. : « Nous n’avons pas la même vision. Nous sommes assez confiants sur le fait que notre rappel aura un impact sur les comportements des conseillers. Le défaut de conseil ou la mauvaise commercialisation peuvent entraîner des sanctions. Il faut préciser une chose : notre rappel des bonnes pratiques de commercialisation vise autant les producteurs que les distributeurs de produits financiers. L’AMF est compétente sur ces deux cibles, et l’ACPR l’est pour les contrats d’assurance-vie. »

L’évolution du prix des parts reste mystérieuse. Y’a-t-il vraiment des règles ?
« Il est interdit de communiquer à certains initiés la valeur de la part avant publication »

X.P. : « Pour les valorisations, on rappelle aux producteurs qu’ils ne doivent ni être prudents, ni dans l’exagération, mais justes et rigoureux. Bien sûr, l’immobilier n’est pas une valeur cotée sur Euronext. Il intègre une marge de négociation. C’est pour cela que la loi permet une souplesse dans la réévaluation du prix de souscription des parts de SCPI, de l’ordre de plus ou moins 10% de la valeur du patrimoine. Pour autant, le gérant doit regarder précisément quelle est la valorisation des biens immobiliers, en s’appuyant sur un expert du secteur. Il vaut mieux utiliser beaucoup de critères pour déterminer une valorisation rigoureuse. »

Certains courtiers utilisent les futures hausses de valeur des parts pour proposer des « opportunités confidentielles d’investissement ». Qu’en dit l’AMF ?

X.P. : « C’est interdit ! Il est interdit de communiquer à certains initiés la valeur de la part avant publication. Il est également interdit de communiquer la possibilité que la part soit réévaluée ! Là-dessus, il faut être clair. La valeur de la part doit être connue de tout le monde en même temps. Dans le cas contraire, il s’agit d’une mauvaise pratique. »

Retarder une hausse de prix de part, pour annoncer tous les trois ans une hausse spectaculaire, c’est également interdit ?
« La valorisation doit être rigoureuse, objective, ni exagérée, ni minorée… »

X.P. : « Ce n’est pas du tout acceptable, car c’est contraire aux règles de valorisation. C’est pour cela que l’autorité rappelle aux gérants leur responsabilité. La valorisation doit être rigoureuse, objective, ni exagérée, ni minorée… »

Moralité : plus la collecte explose, plus l’AMF est attentive ?

X.P. : « L’AMF est attentive, de manière générale, aux évolutions des tendances et des risques ! Si nous identifions un risque, nous rappelons les producteurs et distributeurs à leurs bonnes pratiques. Mais nous protégeons tous les investisseurs de la même façon. »