« Pourquoi les frais de notaire sont 2 fois moins élevés pour achat immobilier dans le neuf ? »

Emmie, les « frais de notaire » correspondent aux frais d'acquisitions. Ils recoupent principalement les taxes dus au Trésor Public pour le compte de l'Etat et des collectivités territoriales. Il s'agit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et de publicité foncière, et aussi de la Contribution de sécurité immobilière (CSI). A cela, s'ajoutent les émoluments du notaire, calculés suivant des barèmes fixes ou proportionnels. Puis il y a les débours. Il s'agit du remboursement des dépenses engagées par le notaire en relation avec l'acquisition : extrait du cadastre, pièces administratives, syndic de copropriété...

« Si le montant des frais et débours et des frais d'honoraires du notaire, ainsi que le taux applicable de la CSI, demeurent similaires entre le neuf et l'ancien, le montant du taux des DMTO, lui, diffère », explique l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).

En effet, dans l'immobilier neuf, le taux des DMTO s'élève à 0,7%. En revanche dans l'ancien, s'il est fixé par principe à 3,80%, les collectivités peuvent, par délibération, soit l'abaisser jusqu'à 1,20% ou le rehausser jusqu'à 5% à partir du 1 avril. Une hausse du plafond de 0,5 point voté dans le cadre de la loi de finances 2025.

Mais qu'est-ce qui justifie cette différence de droits de mutation à titre onéreux entre l'ancien et le neuf ? « C'est la TVA qui s'applique sur l'achat d'un bien neuf », répond Nicolas Bosquet, notaire à Binic dans les Côtes-d'Armor. « Pour l'achat d'un bien neuf à 250 000 euros TTC, l'acheteur aura payé 41 6677 euros de TVA, le prix hors taxe sur la valeur ajoutée s'élevant à 208.333,00 euros », illustre-t-il. A noter que la TVA immobilière dont le taux est fixé par principe à 20% en Hexagone et en Corse et 8,5% en outre-mer peut-être réduit à 5,5% en Hexagone, 10% en Corse et 2,1% en outre-mer pour certains programmes à caractère social.

Et ce n'est pas tout. Dans le cas de l'acquisition d'un logement neuf, il faut prendre en compte aussi la taxe d'aménagement dont le montant de la base d'imposition varie selon la localisation du bien, les installations et aménagements associés, tout comme le taux d'imposition applicable qui est fixé par les collectivités ; la taxe d'archéologie préventive au taux de 0,40% et dont le montant de la base d'imposition varie selon la localisation du bien, les installations et aménagements associés.

Alors concrètement, quelle sera la différence de frais d'acquisition entre un achat dans le neuf et dans l'ancien ? Pour un achat de 250 000 euros dans le neuf dans le Morbihan, ils seront d'environ 6 271 euros dont 1 787 euros de droits et taxes comprenant en grande partie la TPF. Pour le même achat dans l'ancien, les frais d'acquisition seront de 18 758 euros dont 15 418,00 euros de droits et taxes. Dans les 2 cas, les émoluments qui reviennent au notaire s'élèveront à 2 873 euros, selon le simulateur de l'Anil.

A noter Emmie, que la rémunération du notaire peut être réduite de quelques points de pourcentage selon l'importance du programme de promotion immobilière du bien acheté, explique Nicolas Bosquet. « C'est le cas aussi dans l'ancien, mais sur des achats dont le prix est très élevé. Il est ainsi possible d'obtenir 40% de remise dans certaines études sur des opérations qui dépassent un seuil d'environ 8 millions d'euros », souligne le notaire.