Vente Robien après 9 ans

[pf106]

Bonjour et merci pour vos réponses, je détaille avec un exemple.
J'ai 3 logement en locations, les 3 années (années 7, 8 et 9 de détention du "derobien sont à peu pres identiques)
Immeuble 1 : en deficit de 10000
Immeuble 2 : en deficit de 8000
Immeuble 3 (DeRobien) : En deficit de 5000
J'ai donc imputé 10700 et reporté 12300 (10000+8000+5000 - 10700).

Je vends mon derobien donc je doit "rendre le trop imputé" .
En fait on ne sait pas de quels immeubles "proviennent" les 10700. Et une repartition au prorata n'est pas juste car même sans le robien j'aurais impute les 10700...
Et c'est là qu je suis un peu perdu...

 

[ZRR_pigeon]

a mon sens, ce que je ferais c'est dans les 5000 du robien, je distinguerai ce qui provient du calcul de deficit de droit commun (recette - charges) donc hors amortissement.

et de réintégrer "la partie amortissement de robien"
normalement 8% chaque année pendant 5 ans puis 2.5% chaque année pendant 4 ans.
comme vous ne respectez pas cet "engagement de robien" c'est ce "suramortissement qui tombe a l'eau. cela ne remet pas en cause le caractere "logement nu locatif" et la deductibilité de ses charges.

mais cela mérite un rescrit, car cet angle ne vous coutera pas cher, et c'est mieux d'avoir un écrit opposable de la direction des finances publiques....

docn en chiffres, si dans les 5000, y'a 4000€ d'amortissement Robien, ils sont a enlever (votre deficit sur cet appart devient donc -1000), et cela vient donc mécaniquement augmenter votre revenu imposable d'autant. si tout cela tombe dans la tranche a 30%, cela représente un surcout de 4000 * 0.3 = 1200 €

si cela a cheval sur la tranche a 14% et a 30%, vous faites la ventilation, le calcul séparé et la somme des deux calculs séparés.

j'espere que je suis clair.

P.S. : immeuble 1 et 2. pas de robien et autant de deficit ? gros travaux et petite surface ? ou pas de locataire sur période prolongé ??? c'est tres etonnant ces chiffres. et si cela attire MON attention....vous voyez ce que je veux dire...

 

[moietmoi]

Bonjour et merci pour vos réponses, je détaille avec un exemple.
J'ai 3 logement en locations, les 3 années (années 7, 8 et 9 de détention du "derobien sont à peu pres identiques)
Immeuble 1 : en deficit de 10000
Immeuble 2 : en deficit de 8000
Immeuble 3 (DeRobien) : En deficit de 5000
J'ai donc imputé 10700 et reporté 12300 (10000+8000+5000 - 10700).

Je vends mon derobien donc je doit "rendre le trop imputé" .
En fait on ne sait pas de quels immeubles "proviennent" les 10700. Et une repartition au prorata n'est pas juste car même sans le robien j'aurais impute les 10700...
Et c'est là qu je suis un peu perdu...

bonjour, ces déficits me semblent globaux, on n'impute pas de la même manière ce qui provient des intérêts d'emprunts que ce qui provient des dépenses et charges déductibles..mais si ce sont vraiment les déficits imputables alors que cela soit une de Robien ou pas ne change en rien la donne:

la règle, si on ne respecte pas les 3 ans de location après avoir imputé un déficit, est de reconstituer la déclaration comme si le bien n'avait pas de déficit (ceci pour définir la réintégration dans la nouvelle déclaration)
un coup d'oeil au bofip explique le cas de biens multiples en cas de vente ou non location de l'un d eux dans la période des 3 ans;

je ne cite qu'un passage, la lecture et interprétation occupera la nuit ou la journée...

Lorsqu'un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d'immeubles différents cesse de louer l'un d'entre eux dans les trois ans qui suivent l'imputation, il convient de reconstituer l'éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble cédé ou dont la location a cessé.

Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l'immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu'à l'année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

Ces modalités de détermination des revenus fonciers sont détaillées dans l'exemple ci-après......

suivent des tableaux qui te serviront pour reconstituer ton cas..

[lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

oui c'est bien cela on réintegre l'imputation lié à l'appart en question (et pas les autres). il faut donc reprendre les 3 dernieres 2044 et regarder le bilan de l'appart en question.

ca doit etre vraiment tordu si tu as deux robien et que l'un deux est en rupture d'engagement de location et l'autre non....

 

[moietmoi]

comme vous ne respectez pas cet "engagement de robien" c'est ce "suramortissement qui tombe a l eau

Bonjour, je ne vois pas du tout cela comme ça; l'engagement de robien est a priori tenu;(attention c est 9 ans de location ) ce qui n'est pas tenu c'est un engagement général,de garder en location nue jusqu'au 31 décembre de la 3 ieme année suivant l'annéé d'une imputation sur le revenu général d'un déficit foncier(d'ou qu'il vienne, y compris le déficit "artificiel" du aux 2,5% du Robien)
on doit donc refaire tous ses calculs sur les années concernées en remontant 3 ans en arrière depuis la fin de la loc, et ne pas déduire un quelquonque déficit foncier(réél ou de robien) dû à ce bien, de son revenu global dans ce laps de temps;

 

[ZRR_pigeon]

donc selon vous, s'il n'y a aucune imputation sur le revenu global (car les autres apparts sont suffisamment positifs), alors il n'y a aucune conséquence fiscale a l'engagement de louer nu jusqu'a J+3 ans. il n'y a meme pas d'engagement ne fait vu que l'engagement nait du fait de l'utilisation de l'imputation.

 

[moietmoi]

donc selon vous, s'il n'y a aucune imputation sur le revenu global (car les autres apparts sont suffisamment positifs), alors il n'y a aucune conséquence fiscale a l'engagement de louer nu jusqu'a J+3 ans. il n'y a meme pas d'engagement ne fait vu que l'engagement nait du fait de l'utilisation de l'imputation.

bien sûr et l'administration précise bien que dans cette période de 3 ans les déficits fonciers dû au bien qui "sort" sont imputables suivant le droit commun, c'est à dire imputable sur les revenus fonciers; Seul le reliquat, de déficit foncier dû à ce bien qui na pas pu être imputé sur les revenus fonciers des autres biens est perdu lorsque il subsiste lors de la "sortie" du bien;

 

[pf106]

Bonjour, je ne vois pas du tout cela comme ça; l'engagement de robien est a priori tenu;(attention c est 9 ans de location ) ce qui n'est pas tenu c'est un engagement général,de garder en location nue jusqu'au 31 décembre de la 3 ieme année suivant l'annéé d'une imputation sur le revenu général d'un déficit foncier(d'ou qu'il vienne, y compris le déficit "artificiel" du aux 2,5% du Robien)
on doit donc refaire tous ses calculs sur les années concernées en remontant 3 ans en arrière depuis la fin de la loc, et ne pas déduire un quelquonque déficit foncier(réél ou de robien) dû à ce bien, de son revenu global dans ce laps de temps;

Bonjour,
Je voyais plutôt cela comme ça effectivement... par contre la part imputée du revenu global (celle qu'on annule sur les 3 années de reprise) peut elle etre réintegrée dans le deficit foncier reportable 10 ans ?
Je dirais que oui mais qu'en pensez vous ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
Je voyais plutôt cela comme ça effectivement... par contre la part imputée du revenu global (celle qu'on annule sur les 3 années de reprise) peut elle etre réintegrée dans le deficit foncier reportable 10 ans ?
Je dirais que oui mais qu'en pensez vous ?

avec l'administration , je ne pense pas; le lis les textes.... et j essaye de comprendre, le langage parfois complexe de ces gens là....
mais là tant l'exemple donné, et les annotations de l'exemple, qui traite un cas similaire au votre, que le texte même de l'administration sont très clairs:

le déficit foncier afférent à l'immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu'à l'année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

donc vous récupérez dans votre main le "trop déduit" et vous l'égrennez sur vos revenus fonciers ( sans pouvoir l'imputer sur le revenus général), tant que votre bien est loué; mais vous perdez définitivement la part non imputée qui serait résiduelle après la fin de la location;

dans votre cas il me semble que vous allez perdre complètement la partie trop imputée puisque vous êtes en déficit sur les autres biens..

 

[pf106]

dans votre cas il me semble que vous allez perdre complètement la partie trop imputée puisque vous êtes en déficit sur les autres biens..

Certes... Et si j'ai bien compris, en plus de ça, il va falloir que je supprime le deficit reportable des 10 dernieres années qui provient de l'immeuble en robien qui est vendu... (car les années n-4 à n-9 j'avais plus que les 10700 de deficit...)

 

[Gorgot]

Petites précisions fiscales :
Il faut distinguer les règles fiscales basiques concernant les revenus fonciers avec ou sans avantage fiscal :
Lorsque vous déclarez des revenus fonciers, vous avez 2 possibilités de résultat : bénéfice foncier qui s'ajoute aux autres revenus et déficit foncier qui se retranche des revenus. Dans le cas d'un déficit, il est toujours obtenu par un montant de charges déductibles supérieur aux revenus fonciers (loyers). Ce qui va grossir le montant des charges déductibles est la masse des intérêts d'emprunt et ce fameux amortissement (Périssol, Besson, Robien, Borloo). Ce fameux amortissement n'est pas une dépense, contrairement aux autres déductions mais un cadeau de l’État avec qui vous signez un "contrat de mariage" (Imprimé EB que vous complétez et joignez à votre 1ere déclaration des revenus fonciers) qui vous dit : Vous vous engagez à louer pendant 9 ans et vous pourrez donc bénéficier de cet amortissement pour alourdir le déficit foncier. C'est UN PREMIER TUNNEL dont vous ne pourrez pas sortir sauf cas de force majeure (il y en 3 précisés par la loi).
A l'issue des 9 ans, vous pouvez décider de :
1) vendre et là s'applique les règles de bail et règles fiscales normales : congé au locataire avec préavis de 6 mois avant la fin du bail (on peut également vendre occupé). Également attendez-vous à rendre au fisc le déficit foncier imputé des 3 dernières années (voir article 156-I-3 du CGI ci-dessous)
2) continuer à louer pour 3 ans, renouvelable 1 fois, avec le bénéfice de l'amortissement Besson, Robien, etc. et dans ce cas, vous entrez dans un 2ème TUNNEL. Vous ne pourrez pas sortir de ce tunnel, sauf requalification, avant l'échéance de ces 3 ans. Idem pour la 2ème période de 3 ans qui est un 3ème tunnel. Et ça peu d'investisseurs le savent.

Bonjour, étant aussi concerné pas cette période délicate de la loi de Robien, j'aimerais savoir si quelqu'un peut me dire comment formaliser cette "décision" de "vendre" ou continuer "à louer pour 3 ans". Pour ma part, je souhiate vendre.

Merci beaucoup pour votre aide.

 

[Buffeto]

Bonjour, étant aussi concerné pas cette période délicate de la loi de Robien, j'aimerais savoir si quelqu'un peut me dire comment formaliser cette "décision" de "vendre" ou continuer "à louer pour 3 ans". Pour ma part, je souhiate vendre.

Merci beaucoup pour votre aide.

pour moi la fiscalité est accessoire dans une telle décision ..... tu vends parce que le marché est favorable et que tu vas bien vendre ...ou tu ne vends pas si le marché est défavorable et que tu sous-vends ....

le reste est certes important mais ne doit pas interférer avec cette décision de gestion.....

ceci dit il ne faut pas négliger l'impact de l'imposition sur la PV qui lui a un réel impact ....

imagine tu as des actions en bourse ...celles ci sont au plus haut ...tu vends avec une imposition sur les PV ou tu ne vends pas au risque de les voir baisser significativement ?

 

[ZRR_pigeon]

imagine tu as des actions en bourse ...celles ci sont au plus haut ...tu vends avec une imposition sur les PV ou tu ne vends pas au risque de les voir baisser significativement ?

tu vends par petits bouts...c'est le gros avantage par rapport à l'immo ou la décision est "tout ou rien"....

 

[moietmoi]

Bonjour, étant aussi concerné pas cette période délicate de la loi de Robien, j'aimerais savoir si quelqu'un peut me dire comment formaliser cette "décision" de "vendre" ou continuer "à louer pour 3 ans". Pour ma part, je souhiate vendre.

Merci beaucoup pour votre aide.

je comprends cette question autrement: y a t il des formalités( document à remplir)? et des règles à respecter?

vous voulez vendre? votre bien est loué
2 solutions:
vous vendez loué.. le bail se continuera, l'acheteur est soit un investisseur, soit quelqu 'un qui veut récupérer à la fin du bail, dans 1,2,3 ans le bien pour l'occuper lui même;le bien se vend forcément un peu moins cher que si il était libre

vous vendez libre: vous devez donner congé à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail ou de son renouvellement; et il faut indiquer dans le congé le prix de vente , pour que le locataire bénéficie de la priorité d achat: il faut donc lui indiquer le vrai prix( pas le prix un peu gonflé en tenant compte d'une négociation)

Dans les 2 cas fiscalement, si vous avez imputé sur votre revenu global un déficit foncier du à ce bien dans les 3 dernières années civiles précédent celle de la vente, vous aurez le recalcul à faire

 

[Gorgot]

je comprends cette question autrement: y a t il des formalités( document à remplir)? et des règles à respecter?

vous voulez vendre? votre bien est loué
2 solutions:
vous vendez loué.. le bail se continuera, l'acheteur est soit un investisseur, soit quelqu 'un qui veut récupérer à la fin du bail, dans 1,2,3 ans le bien pour l'occuper lui même;le bien se vend forcément un peu moins cher que si il était libre

vous vendez libre: vous devez donner congé à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail ou de son renouvellement; et il faut indiquer dans le congé le prix de vente , pour que le locataire bénéficie de la priorité d achat: il faut donc lui indiquer le vrai prix( pas le prix un peu gonflé en tenant compte d'une négociation)

Dans les 2 cas fiscalement, si vous avez imputé sur votre revenu global un déficit foncier du à ce bien dans les 3 dernières années civiles précédent celle de la vente, vous aurez le recalcul à faire

Pour ce point ok. Si la 9eme annee de deficalisation ( qui ne correspond pas à la neuvieme annee de location) je suis en deficit ( annee fiscale 2015), est ce que la loi de Robien est prolongee automatiquement et m oblige à louer l appartement encore 3 ans ( avec une location effective de 3 ans, comme pour les 9 ans). Ma question porte sur l aspect legal, pas sur l aspect deficit à reintegrer pour le calcul des impots.

 

[moietmoi]

Pour ce point ok. Si la 9eme annee de deficalisation ( qui ne correspond pas à la neuvieme annee de location) je suis en deficit ( annee fiscale 2015), est ce que la loi de Robien est prolongee automatiquement et m oblige à louer l appartement encore 3 ans ( avec une location effective de 3 ans, comme pour les 9 ans)..

non ; l'obligation pour pouvoir bénéficier de l 'effet desfiscalisant est de louer pendant 9 ans de date à date; mais la défiscalisation se fait sur 9 ans à partir de la DAT ;au bout des 9 ans de date à date d'amortissement la de robien est terminée

si tu veux prolonger de 3 ans , il suffit de compter sur la 2044 s un amortissement complet sur l'année;
en effet dans le cadre général, l'amortissement de la dernière année robien se fait au prorata temporis pour atteindre 9 ans à partir de la DAT(achèvement des travaux)
Bofip:

30

Le contribuable qui souhaite bénéficier d’une période supplémentaire d’amortissement sans changement de locataire n’est tenu à aucune obligation déclarative spécifique

c'est a dire qu il n y a pas de 2042 EB à remplir

Donc si sur ta déclaration 2044 de la 9 eme année de DAT, tu as compté l'amortissement prorata temporis, tu as arrêté ta de Robien;

il faut par ailleurs que le bien reste loué 9 ans de date à date;

Une fois ceci respecté ta De robien est arrêtée;

Mais le droit commun indique que si tu as imputé sur ton revenu global un déficit foncier, alors il faut conserver le bien loué 3 ans complets après l'année d'imputation;

ce qui veut dire que si sur l'année 2015 tu as imputé sur ton revenu global un déficit foncier, il faut garder le bien loué 2016,2017,2018;
Sinon si tu vends, il y aura recalcule de ton revenu des 3 années avant 2015 , en supprimant ce que tu avais imputé sur ton revenu global; mais tu garde le bénéfice de la Robien sur les autres années passées;
Ceci veut dire que si tu vends en 2017 la douleur sera plus faible..

 

[ZRR_pigeon]

Ma question porte sur l aspect legal, p

non il n'y a pas de prolongation "automatique", cela résulte d'une volonté de la part du contribuable.
pareil pour les autres lois quand c'est 9 ans + 3 ans + 3 ans. a chaque fin de sous periodes, c'est le contribuable qui choisit s'il repart sur une periode additionnelle ou non.

 

[moietmoi]

non il n'y a pas de prolongation "automatique", cela résulte d'une volonté de la part du contribuable.
pareil pour les autres lois quand c'est 9 ans + 3 ans + 3 ans. a chaque fin de sous periodes, c'est le contribuable qui choisit s'il repart sur une periode additionnelle ou non.

sur les autres lois , l'engagement 2044eb est plus clair, en fait en de robien , ce st le fait d'amortir qui indique au fisc que l on continue;
moi je remplirais la case de la 2044s commentaires: j ai arrêté l'amortissement de Robien à tellle date: (9 ans de DAT) et j ai bien continué à louer jusqu'au tant( 9 ans de locations de date à date); je ne prolonge pas de 3 ans l'amortissement;
ou alors j ai prolongé l'amortissement ..

 

[ZRR_pigeon]

moi je remplirais la case de la 2044s commentaires: j ai arrêté l'amortissement de Robien à telle date: (9 ans de DAT) et j ai bien continué à louer jusqu'au tant( 9 ans de locations de date à date); je ne prolonge pas de 3 ans l'amortissement;
ou alors j ai prolongé l'amortissement ..

ouais comme ça il y a une trace écrite, et cela devient opposable si on vous cherche plus tard.

 

[saphir51]

Bonjour,
mon premier locataire est entré dans le logement en juillet 2007 - je suis arrivée au terme des 9 ans de location au mois de juin 20
16, donc cette année. J'ai un nouveau locataire depuis septembre 2015 dont le bail se terminera en aout 2018, et je suis reparti en amortissement depuis juin 2016 pour 3 ans.
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu, il faut que sur les trois dernières années, je fasse quitte avec les recettes et les charges, y compris l'amortissement, et que je ne me serve plus du déficit antérieur qui est stocké - sachant aussi que j'ai un autre logement mis en location en réel, pour lequel je suis en positif, et avec l'autre, pour faire revenus fonciers 0, je me pioche dans le stockage du déficit antérieur non encore imputé. il me reste encore 2006, que je pourrai me servir l'année prochaine - est ce bien cela ?