maxichats
Contributeur
edurne a dit:
1) oui
2) oui
3) il vaut mieux deduire quitte à être réintégré plus tard
4) il faut louer nu
Vente Robien après 9 ans
1) oui
2) oui
3) il vaut mieux deduire quitte à être réintégré plus tard
4) il faut louer nu
ZRR_pigeon
Top contributeur
a noter que si votre locataire quitte a noel 2014, vous n'etes pas obligé de le relouer, ou disons que si vous n'arrivez pas a la louer c'est bon quand meme.
voir#40 de ca :
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edurne
Nouveau membre
Merci pour vos réponses, je suis maintenant au clair sur ce que je vais déclarer cette année et sur la période où je peux mettre en vente.
A bientôt sur d'autres sujets!
A bientôt sur d'autres sujets!
Nico de LA
Nouveau membre
Bonjour
Je me permets de faire remonter ce message car j'ai besoin d'une précision sur les modalités de vente d'un bien-Robien après 9 ans.
J'ai acquis un appart en Robien en 2006, le locataire y est entré en février 2007. Je pensais pouvoir le vendre en février 2016, mais je viens d'apprendre sur le forum que je dois le conserver en location encore 3 ans de plus si je ne veux pas devoir rembourser l'avantage fiscal des 3 dernières années.
Seulement j'ai déménagé aux USA en janvier 2010, où je travaille et paie mes impôts. Je n'ai plus de revenus en France, donc j'ai remplis depuis 2012 une déclaration avec 0 revenus mais toujours le déficit foncier de l'appartement (en 2011, j'ai déclaré en France mes revenus de début 2010 et payé des impôts dessus). Comme je ne bénéficie plus d'un avantage fiscal depuis 2012, puisque je n'ai plus de revenus français sur lequel imputer ce déficit, pensez-vous que je puisse vendre l'appartement au terme des 9 ans ?
Merci beaucoup de vos réponses
Nico
Je me permets de faire remonter ce message car j'ai besoin d'une précision sur les modalités de vente d'un bien-Robien après 9 ans.
J'ai acquis un appart en Robien en 2006, le locataire y est entré en février 2007. Je pensais pouvoir le vendre en février 2016, mais je viens d'apprendre sur le forum que je dois le conserver en location encore 3 ans de plus si je ne veux pas devoir rembourser l'avantage fiscal des 3 dernières années.
Seulement j'ai déménagé aux USA en janvier 2010, où je travaille et paie mes impôts. Je n'ai plus de revenus en France, donc j'ai remplis depuis 2012 une déclaration avec 0 revenus mais toujours le déficit foncier de l'appartement (en 2011, j'ai déclaré en France mes revenus de début 2010 et payé des impôts dessus). Comme je ne bénéficie plus d'un avantage fiscal depuis 2012, puisque je n'ai plus de revenus français sur lequel imputer ce déficit, pensez-vous que je puisse vendre l'appartement au terme des 9 ans ?
Merci beaucoup de vos réponses
Nico
moietmoi
Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
non il ne sagitpas de rembourser l'avantage fiscal; mais si tu a imputé sur ton revenu général un déficit foncier( robien ou pas) alors si tu ne loue pas pendant 3 ans , le fisc recalcule ton impot dû sur le revenu sans le déficit foncier; exemple tu déclare 30 000 euros de revenus ,hors le foncier, tu as un déficit foncier imputable de 300 euros ; le calcul de l'impot sera sur 29700 ; mais si tu ne loue pas encore 3 ans alors le fisc recalculera ton impot sur 30 000 sans amende;
ben oui, ; pourquoi pas? pour la conditon Robien, tu as gardé le le bien pendant 9 ans de location donc pas de remise en cause de l avantage passé;
pour la condition du déficit foncier: on regarde la dernière année ou tu as imputé un déficit sur ton revenu:2011 on rajoute3 ans 2014;
donc aucun problème;
non il ne sagitpas de rembourser l'avantage fiscal; mais si tu a imputé sur ton revenu général un déficit foncier( robien ou pas) alors si tu ne loue pas pendant 3 ans , le fisc recalcule ton impot dû sur le revenu sans le déficit foncier; exemple tu déclare 30 000 euros de revenus ,hors le foncier, tu as un déficit foncier imputable de 300 euros ; le calcul de l'impot sera sur 29700 ; mais si tu ne loue pas encore 3 ans alors le fisc recalculera ton impot sur 30 000 sans amende;
ben oui, ; pourquoi pas? pour la conditon Robien, tu as gardé le le bien pendant 9 ans de location donc pas de remise en cause de l avantage passé;
pour la condition du déficit foncier: on regarde la dernière année ou tu as imputé un déficit sur ton revenu:2011 on rajoute3 ans 2014;
donc aucun problème;
ZRR_pigeon
Top contributeur
moietmoi a dit:
Donc vous ne déclarez pas vos loyers en France?
Aux USA vous êtes sous quel visa de travail ? Car suivant les visas vous pouvez être en statut non résident et de ce fait remplir un 2042-NR et tout déclarer en France.
Nico de LA
Nouveau membre
ZRR_pigeon a dit:
Bonjour
Je suis résident permanent aux USA. J'y paie tous mes impots. Je n'ai plus de revenus en France donc j'y déclare o€ de revenus et je déclare un déficit foncier sur cet appartement en Robien car les loyers sont inférieurs à l'ammortissement + les charges + les intérêts de l'emprunt.Je déclare aussi cet appart aux USA (avec un ammortissement différent)
Pourquoi ?
ZRR_pigeon
Top contributeur
attention par résidence permanente, je l'entends au sens fiscal (pas juste y habiter tous les jours), donc avoir une carte verte (a la loterie, via mariage ou via processus habituel mais long) ou mieux (citoyenneté). Si vous perdez votre emploi, vous pouvez rester sur le sol US.
si vous etes en visa H1B, vous pouvez y resider tous les jours grace a votre travail, et vous etes "resident temporaire autorisé a travailler" (legal alien resident). Si vous perdez votre travail, vous devez quitter le sol US sous 30 jours. Si vous changez de travail, vous devez partir et revenir avec de nouveaux papiers.
dans ce cas la vous devez déclarez (peu importe ce que vous payez) tout aux US, et rien déclarer en France, une fois avoir fait un quitus fiscal en France (un bye bye officiel pour qu'ils ne vous cherchent plus). le traitement des revenus locatif devra se faire avec la regle fiscale de l'IRS américaine, et donc je ne vois pas en quoi eux prendraient en compte les spécificités Robien (amortissement, etc..).
ce sera un bien locatif comme un autre, sans loi particuliere. Un bien locatif américain de mémoire, c'est amortir 80% de la valeur sur 27.5 ans. Oui eux aussi ne savent pas faire simple....
si vous etes en visa H1B, vous pouvez y resider tous les jours grace a votre travail, et vous etes "resident temporaire autorisé a travailler" (legal alien resident). Si vous perdez votre travail, vous devez quitter le sol US sous 30 jours. Si vous changez de travail, vous devez partir et revenir avec de nouveaux papiers.
dans ce cas la vous devez déclarez (peu importe ce que vous payez) tout aux US, et rien déclarer en France, une fois avoir fait un quitus fiscal en France (un bye bye officiel pour qu'ils ne vous cherchent plus). le traitement des revenus locatif devra se faire avec la regle fiscale de l'IRS américaine, et donc je ne vois pas en quoi eux prendraient en compte les spécificités Robien (amortissement, etc..).
ce sera un bien locatif comme un autre, sans loi particuliere. Un bien locatif américain de mémoire, c'est amortir 80% de la valeur sur 27.5 ans. Oui eux aussi ne savent pas faire simple....
Nico de LA
Nouveau membre
ZRR_pigeon a dit:
Hello
C'est ce que j'entends aussi par résident permanent : j'ai une carte verte.
Comme je le disais, je déclare tous mes revenus aux USA (loyers de l'appart' en question inclus, en déduisant un ammortissement US, les intérets du prêt et les charges).
Je remplis aussi une déclaration 2042 de non-résident, avec 0 revenus et pour encore cette année et la prochaine, un déficit foncier de l'appart en Robien, mais qui n'est du coup imputé sur rien.
mdaig95
Nouveau membre
Bonjour
Dans le cadre de cette discussion j'ai mon cas à vous soumettre:
Mon bien est loué depuis le 1er aout 2006.
Le bail de mon locataire expire le 12/01/2016.
J'ai déclaré un déficit foncier pour les revenus de 2013.
J'envisage de mettre en vente mon bien soit à partir de janvier 2016 si le bail n'est pas renouvelé.
Dans ce cas cela signifie t'il que les déficits déclarés pour 2013, 2014 et 2015 seront reintégrés dans le revenu de 2016?
Si le bail est prolongé jusqu'en janvier 2019 , serais- je obligé de continuer à amortir selon le dispositif et dois-je formaliser l'engagement de louer ou puis-je sortir du dispositif tout en continuant à louer?
Merci d'avance de vos réponses
Dans le cadre de cette discussion j'ai mon cas à vous soumettre:
Mon bien est loué depuis le 1er aout 2006.
Le bail de mon locataire expire le 12/01/2016.
J'ai déclaré un déficit foncier pour les revenus de 2013.
J'envisage de mettre en vente mon bien soit à partir de janvier 2016 si le bail n'est pas renouvelé.
Dans ce cas cela signifie t'il que les déficits déclarés pour 2013, 2014 et 2015 seront reintégrés dans le revenu de 2016?
Si le bail est prolongé jusqu'en janvier 2019 , serais- je obligé de continuer à amortir selon le dispositif et dois-je formaliser l'engagement de louer ou puis-je sortir du dispositif tout en continuant à louer?
Merci d'avance de vos réponses
ZRR_pigeon
Top contributeur
l'engagement de louer s'arrete a J+9 ans, donc 1/8/2015.
vous avez raison pour la réintégration éventuelle des déficits en cas de vente.
si vous continuez a louer, il n'y plus d'amortissement spécifique, cela devient un bien locatif classique "sans loi", avec les régles de droit commun.
si vous avez naturellement un déficit (alors que vous n'avez plus d'amortissement artificiel "Robien"), le problème de la réintégration subsiste. mais cela ne devrait pas être en déficit.
vous avez raison pour la réintégration éventuelle des déficits en cas de vente.
si vous continuez a louer, il n'y plus d'amortissement spécifique, cela devient un bien locatif classique "sans loi", avec les régles de droit commun.
si vous avez naturellement un déficit (alors que vous n'avez plus d'amortissement artificiel "Robien"), le problème de la réintégration subsiste. mais cela ne devrait pas être en déficit.
newg78000
Nouveau membre
Bonjour,
Je cherchais des informations sur ces fameuses dernières années de Robien et j'ai trouvé ce fil de discussion...
Impressionné par les connaissances de ZRR, je me permets de poser encore des questions
Location sous Robien pendant J + 9 ans = avantage fiscaux (déficit foncier imputable au revenu) = Tunnel 1
Location après avoir fini Robien ( J +10 ) = revenu foncier
Peut on vendre alors à J +10 sans avoir a rendre les déficits foncier imputés sur J +9 +8 +7 ?
Sinon ca impliquerait dans le cas d'une future vente du bien :
Location Robien J + 9 (Deficit pendant 9ans) +3 ans (Revenu foncier supérieur ou égal à 0) = 12 ans --> Tunnel 2
Sinon dans mon cas, j'ai 1 Robien (génère du déficit) + 1 location classique (génère du bénéfice):
Si je cumule l'avantage Robien + les revenus classique mais que je suis toujours en revenu foncier positifs (donc pas de déficit foncier). Est ce que je peux considérer que je n'ai pas utilisé le déficit foncier imputable aux revenus et donc que je peux vendre le bien Robien sans être rattrapé sur les 3 années précédentes ?
Je cherchais des informations sur ces fameuses dernières années de Robien et j'ai trouvé ce fil de discussion...
Impressionné par les connaissances de ZRR, je me permets de poser encore des questions
Location sous Robien pendant J + 9 ans = avantage fiscaux (déficit foncier imputable au revenu) = Tunnel 1
Location après avoir fini Robien ( J +10 ) = revenu foncier
Peut on vendre alors à J +10 sans avoir a rendre les déficits foncier imputés sur J +9 +8 +7 ?
Sinon ca impliquerait dans le cas d'une future vente du bien :
Location Robien J + 9 (Deficit pendant 9ans) +3 ans (Revenu foncier supérieur ou égal à 0) = 12 ans --> Tunnel 2
Sinon dans mon cas, j'ai 1 Robien (génère du déficit) + 1 location classique (génère du bénéfice):
Si je cumule l'avantage Robien + les revenus classique mais que je suis toujours en revenu foncier positifs (donc pas de déficit foncier). Est ce que je peux considérer que je n'ai pas utilisé le déficit foncier imputable aux revenus et donc que je peux vendre le bien Robien sans être rattrapé sur les 3 années précédentes ?
g.b
Contributeur régulier
newg78000 a dit:Bonjour,
Je cherchais des informations sur ces fameuses dernières années de Robien et j'ai trouvé ce fil de discussion...
Impressionné par les connaissances de ZRR, je me permets de poser encore des questions
Location sous Robien pendant J + 9 ans = avantage fiscaux (déficit foncier imputable au revenu) = Tunnel 1
Location après avoir fini Robien ( J +10 ) = revenu foncier
Peut on vendre alors à J +10 sans avoir a rendre les déficits foncier imputés sur J +9 +8 +7 ?
Sinon ca impliquerait dans le cas d'une future vente du bien :
Location Robien J + 9 (Deficit pendant 9ans) +3 ans (Revenu foncier supérieur ou égal à 0) = 12 ans --> Tunnel 2
Sinon dans mon cas, j'ai 1 Robien (génère du déficit) + 1 location classique (génère du bénéfice):
Si je cumule l'avantage Robien + les revenus classique mais que je suis toujours en revenu foncier positifs (donc pas de déficit foncier). Est ce que je peux considérer que je n'ai pas utilisé le déficit foncier imputable aux revenus et donc que je peux vendre le bien Robien sans être rattrapé sur les 3 années précédentes ?
La règle est simple. Dès qu'il y a imputation du déficit sur le revenu global, il faut que le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu. cf. BOFiP et CGI 156-I-3°. Exceptions: invalidité, licenciement du contribuable ou de son conjoint/partenaire de PACS si imposition commune, décès.
ZRR_pigeon
Top contributeur
interessant je suis, enfin je serais sous peu dans le meme cas, et comme dit gb, tant qu'il n'y a pas imputation c'est bon.
apres il ne faut pas non plus attendre pour vendre juste cause de cela, faut chiffrer la difference pour prendre une bonne decision.
apres il ne faut pas non plus attendre pour vendre juste cause de cela, faut chiffrer la difference pour prendre une bonne decision.
newg78000
Nouveau membre
Merci pour ces réponses aussi rapides ! ^^ Elles ne me plaisent pas mais bon 
Si je comprends bien (j'aime bien donner des exemples concrets):
-Un contribuable qui achète en Robien, donc propriétaire d'1 seul bien locatif est tenu de louer pendant 9 ans (utilise le déficit) puis 3 ans (n'utilise plus le déficit) soit 12 ans au total pour ne pas être "rattrapé".
-Un contribuable qui possède 10 biens (génèrent x10 revenus fonciers) et qui achète en Robien un 11 ème bien, louera pendant 9 ans (utilise le déficit au maximum) mais compte tenu des autres revenus fonciers, il n'imputera jamais de déficit foncier. Il peut donc au bout des 9ans de location, revendre son bien aussitôt ?
La question est donc juste une histoire de balance entre bénéfices et déficits, l'idéal étant à 0.(edit: dans le cas ou l'on veut revendre le bien)
Et oui ZRR, mon but est de ne pas rentrer dans un nouveau "tunnel" et de pouvoir être capable si besoin de vendre mon bien sans pertes Faut que je pose un calcul pour savoir si mon opération est ou sera si "rentable"...
Si je comprends bien (j'aime bien donner des exemples concrets):
-Un contribuable qui achète en Robien, donc propriétaire d'1 seul bien locatif est tenu de louer pendant 9 ans (utilise le déficit) puis 3 ans (n'utilise plus le déficit) soit 12 ans au total pour ne pas être "rattrapé".
-Un contribuable qui possède 10 biens (génèrent x10 revenus fonciers) et qui achète en Robien un 11 ème bien, louera pendant 9 ans (utilise le déficit au maximum) mais compte tenu des autres revenus fonciers, il n'imputera jamais de déficit foncier. Il peut donc au bout des 9ans de location, revendre son bien aussitôt ?
La question est donc juste une histoire de balance entre bénéfices et déficits, l'idéal étant à 0.(edit: dans le cas ou l'on veut revendre le bien)
Et oui ZRR, mon but est de ne pas rentrer dans un nouveau "tunnel" et de pouvoir être capable si besoin de vendre mon bien sans pertes
Faut que je pose un calcul pour savoir si mon opération est ou sera si "rentable"...moietmoi
Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
tu as presque raison: il n y pas impossibilité de revendre, mais tout simplement si on revend avant les 3 ans alors, on doit recalculer le revenu imposable de ou des années en réintégrant le déficit imputé ( il n y a pas d'amende)
la règle n'est pas propre au de Robien; tu as un bien , sans crédit, louer normalement, en année n tu fais des travaux; ces travaux amènent a ce que tu sois en déficit foncier; tu es obligé de défalquer ce déficit foncier de ton revenu( jusqu'à 10700 euros);donc tu paye moins d'impot que si tu n'avais pas ce bien; si tu vends en année n+2, alors il faudra en année n+2 recalculer complètement le revenu de l 'année n, et payer l'impot complémentaire;
par ailleurs oui le mécanisme que tu décris
est tout a fait exact....à part le fait que le robien n'existe plus; lol
mais ceci est applicable entre autres aux opérations dites de déficit foncier ( tu achètes un bien avec beaucoup de travaux)
ZRR_pigeon
Top contributeur
deux nuances a newg:
- deja, le gars qui a 10 biens est "puni" par le systeme. car quand on a un locatif ou non, on est en 2044 réel pour deduire les interets d'emprunts, et puis vers la fin du pret, c'est souvent logique de passer en microfoncier car les charges effectives plus faibles que l'abattement forfaitaire du microfoncier. Quand on a 10 biens (ou meme 2-3), on dépasse le plafond des 15000 euors de recettes locatives et donc il est impossible de passer en microfoncier. donc malgré des charges faibles (plus d'emprunt), le benefice foncier est tres élevé et l'imposition écrasante...
- pour le fait, pour reprendre ton exemple, d'etre scotché 3 ans de plus, ca dépend du niveau de loyer, des parametres du credit, de tous les parametres de la 2044 pour savoir si y'aura vraiment imputation jusqu'au 9 ans ou non, mais ce sera statistiquement le cas fréquent....
Il y a pire, il faut savoir que l'imputation est sous optimale, mais elle est obligatoiretriste.
car il est fiscalement plus efficace de ne pas imputer et de gommer du benefice foncier futur (taxé a TMI+15.5%) plutot que d'imputer sur du salaire (imposé a TMI %). mais bon c'est interdit...
et plus on a de biens, moins on a l'occasion d'imputer...la vie n'est pas juste...
- deja, le gars qui a 10 biens est "puni" par le systeme. car quand on a un locatif ou non, on est en 2044 réel pour deduire les interets d'emprunts, et puis vers la fin du pret, c'est souvent logique de passer en microfoncier car les charges effectives plus faibles que l'abattement forfaitaire du microfoncier. Quand on a 10 biens (ou meme 2-3), on dépasse le plafond des 15000 euors de recettes locatives et donc il est impossible de passer en microfoncier. donc malgré des charges faibles (plus d'emprunt), le benefice foncier est tres élevé et l'imposition écrasante...
- pour le fait, pour reprendre ton exemple, d'etre scotché 3 ans de plus, ca dépend du niveau de loyer, des parametres du credit, de tous les parametres de la 2044 pour savoir si y'aura vraiment imputation jusqu'au 9 ans ou non, mais ce sera statistiquement le cas fréquent....
Il y a pire, il faut savoir que l'imputation est sous optimale, mais elle est obligatoire
triste.car il est fiscalement plus efficace de ne pas imputer et de gommer du benefice foncier futur (taxé a TMI+15.5%) plutot que d'imputer sur du salaire (imposé a TMI %). mais bon c'est interdit...
et plus on a de biens, moins on a l'occasion d'imputer...la vie n'est pas juste...
pf106
Nouveau membre
Bonjour, Je déterre le sujet pour poser une question aux spécialistes sur mon cas.
J'ai plusieurs biens en location dont un "robien classique" qui est dans sa 9eme année... (toujours loué depuis l'achat).
J'ai des déficits imputables depuis 9ans ans et du report de deficit foncier depuis 9 ans aussi.
Entre les reports que j'ai encore en "stock", l'amortissement robien et les rénovations d'immeubles (que je m'arrange pour avoir toujours a faire dans mes achats afin de gommer tous mes revenus fonciers) le calcul se fait au global.
Je vais revendre le robien à 9 ans, donc 3 ans à réintegrer normalement. mais comment calculer la part d'imputation qui vient du robien et celle qui vient des autres immeubles (interets et travaux,...) sachant que le calcul se fait au cumul et qu'il depasse les revenus fonciers (puisque'il y a imputation...)
Je sais pas si j'etais tres clair mais en tous cas, je ne sais pas comment faire. Merci de votre aide !
Cordialement;
J'ai plusieurs biens en location dont un "robien classique" qui est dans sa 9eme année... (toujours loué depuis l'achat).
J'ai des déficits imputables depuis 9ans ans et du report de deficit foncier depuis 9 ans aussi.
Entre les reports que j'ai encore en "stock", l'amortissement robien et les rénovations d'immeubles (que je m'arrange pour avoir toujours a faire dans mes achats afin de gommer tous mes revenus fonciers) le calcul se fait au global.
Je vais revendre le robien à 9 ans, donc 3 ans à réintegrer normalement. mais comment calculer la part d'imputation qui vient du robien et celle qui vient des autres immeubles (interets et travaux,...) sachant que le calcul se fait au cumul et qu'il depasse les revenus fonciers (puisque'il y a imputation...)
Je sais pas si j'etais tres clair mais en tous cas, je ne sais pas comment faire. Merci de votre aide !
Cordialement;
moietmoi
Modérateur
Staff MoneyVox
pf106 a dit:
Bonjour, ca me paraît clair .. sauf le "calcul se fait au cumul "... en fait en fait le calcul se fait pour chaque bien et puis on on fait le cumul en fonction des règles; je veux dire par là que quelqu'un qui a plusieurs biens sait nécesserairement pour chacun des biens si il est en revenu foncier positif et de combien, ou si il est en déficit, et de combien, même si pour le calcul fiscal, à un moment on globalise;
donc à mon avis sur ta De Robien, tu sais année après année où tu en es..
ZRR_pigeon
Top contributeur
la question se pose si tu n'as pas qu'un seul bien. sinon c'est clair comme dit moietmoi.
meme avec plusieurs biens on regarde chaque colonne de la 2044 (une colonne = 1 bien).
mais si la consolidation fait que ton resultat foncier net est legerement negatif (alors que ta colonne robien est fortement negatif), pour moi on ne reintegre que la somme legerement negative. j'en suis meme sur a 99%.
car ce que le fis veut recuperer c'est l'imputation abusive (car 3 ans non respectée). on parle bien d'imputation (sous entendu sur les revenus globaux donc salariaux entres autres), et non de déductibilité.
meme avec plusieurs biens on regarde chaque colonne de la 2044 (une colonne = 1 bien).
mais si la consolidation fait que ton resultat foncier net est legerement negatif (alors que ta colonne robien est fortement negatif), pour moi on ne reintegre que la somme legerement negative. j'en suis meme sur a 99%.
car ce que le fis veut recuperer c'est l'imputation abusive (car 3 ans non respectée). on parle bien d'imputation (sous entendu sur les revenus globaux donc salariaux entres autres), et non de déductibilité.
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