Vente Robien après 9 ans

[moietmoi]

Bonjour, j'ai également une question sur ces dispositifs.

j'ai acheté un bien en Borloo neuf en decembre 2008, qui est en location depuis le 1er avril 2009.
Pour ce qui est de mes déclarations d'impôts, je me suis trouvé avec un déficit de

revenus 2014 : 3988
revenus 2015 : 5033
simulation 2016 : 5000

J'envisage de vendre mon bien au bout des 9 ans, soit en avril 2018. Est-il possible de me communiquer un montant estimatif des impots que cela va engendrer eu égard au fait que je ne souhaite pas le conserver 3 années après le dernier déficit imputable?
Merci d'avance, c'est le flou total et au niveau de mon centre des impôts ils ne sont pas en mesure (ou n'ont aps le temps en ce moment...) de me répondre.

bonjour, avez vous un seul bien locatif en revenu foncier? Ce qui compte ce n'est pas le défit foncier, mais le déficit foncier que vous avez imputé sur votre revenu global;
avez vous imputé sur vos revenus généraux en 2014, 3988, puis 5033, puis 5000?

 

[gilflo]

Bonjour
Merci pour ce fil de discussion ou les explications semblent assez précises. J'ai une maison en Robien et je suis dans le 2eme "tunnel" qui finit théoriquement en Mars 2017. Comme nous sommes dans la déclaration des revenus 2016, j'ai 2 questions pratiques dans l'hypothèse ou j'envisage de revendre mon bien après le 2eme tunnel (fin en mars 2020).
1/ Si je ne veux pas que le fisc recalcule mon impôt, est il exact qu'il faut que j'évite d'imputer des deficit fonciers (2500€ en moyenne), sur mon revenu à partir de la prochaine déclaration et ce jusqu'à la fin de l'année 2020?
2/Etant fortement imposé ces déficits de 2500€ genèrent une économie de 1200€ environ. Si je vends après avoir malgré tout imputé ces déficits sur mes revenus, le fisc va t-il seulement me reprendre les économie générées sur les 3 ans (environ 3600) ou bien va t-il reconsidérer le calcul comme si c'était un bien normal qui était loué, en d'autre termes, est il exact de dire que si je veux voir ce que cela "me couterait" de vendre après imputation, faut il que je fasse une simulation comme si je louais un bien classique ?
3/Concretement comment fait-on sur la declaration 2004 SPE, si on decide de ne plus utiliser le dispositif Robien? Je ne vois qu'une case "Vente ou cessation de location". je veux continuer de louer!..... Puis je continuer 3 ans en Robien et en ne declarant pas, par exemple tous mes intérêts d'emprunts (j'ai vu qu'en declarant 1900 au lieu des 4465 prévu, j'arrivais à un bilan = 0), ou bien vaut-il mieux faire une declaration de revenu foncier standard?
Merci pour vos retours.

 

[moietmoi]

Bonjour,

est il exact qu'il faut que j'évite d'imputer des deficit fonciers (2500€ en moyenne), sur mon revenu à partir de la prochaine déclaration et ce jusqu'à la fin de l'année 2020?

L'imputation n'est pas une option; soit vous avez dégagé un déficit imputable sur votre revenu général, et il s'impute, soit vous avez dégagé un déficit non imputable, soit vous avez dégagé un revenu foncier positif;
en cas de déficit imputable, je cois que j'avais envisagé dans un post sur le forum, que le contribuable pourrait oublier de reporter sur la 2042c le déficit imputable dégagé sur le 2044, mais bon, ce n'est pas la règle;

Si je vends après avoir malgré tout imputé ces déficits sur mes revenus, le fisc va t-il seulement me reprendre les économie générées sur les 3 ans (environ 3600) ou bien va t-il reconsidérer le calcul comme si c'était un bien normal qui était loué, en d'autre termes, est il exact de dire que si je veux voir ce que cela "me couterait" de vendre après imputation, faut il que je fasse une simulation comme si je louais un bien classique ?

non la simulation est plus simple: le déficit généré par le bien vendu, imputé sur le revenu général, est mis à 0 et l'impot est recalculé;

3/Concretement comment fait-on sur la declaration 2004 SPE, si on decide de ne plus utiliser le dispositif Robien?

ceci est à mettre en relation avec

j 'ai une maison en Robien et je suis dans le 2eme "tunnel"

Le fait de calculer l'amortissement robien sur la 2044 au delà des 9 ans est la marque de la demande de reconduction, obligatoire pour 3 ans de suite, idem pour la 2ème période;

Puis je continuer 3 ans en Robien et en ne declarant pas, par exemple tous mes intérêts d'emprunts (j'ai vu qu'en declarant 1900 au lieu des 4465 prévu, j'arrivais à un bilan = 0), ou bien vaut-il mieux faire une declaration de revenu foncier standard?

hum , ça à mon avis cela ne passera pas, vous êtes entré dans le tunnel avez vous dit, donc l'année dernière vous avez entamé fiscalement le tunnel, ou bien pas encore?
Par ailleurs 4465 euros d'intérêts. au bout de 13 ou 14 ans....avez vous pensez à renégocier votre crédit? ou alors, c'est un crédit in fine?

 

[gilflo]

hum , ça à mon avis cela ne passera pas, vous êtes entré dans le tunnel avez vous dit, donc l'année dernière vous avez entamé fiscalement le tunnel, ou bien pas encore?
Par ailleurs 4465 euros d'intérêts. au bout de 13 ou 14 ans....avez vous pensez à renégocier votre crédit? ou alors, c'est un crédit in fine?

Merci pour cette réponse rapide.
le 1er tunnel va de Mars 2014 à Mars 2017 et comme nous faisons la declaration d'impôt pour 2016, je suis dans le tunnel et j'impute un deficit cette année, et si je suis le raisonnement, pour 2017, je devrais imputer jusqu'en Mars, Mars 2017 étant la fin du 1er tunnel et le debut du second.....
Donc concrètement comment je fait sur la prochaine declaration si je veux arrêter le Robien à la fin du 1er tunnel?: Est ce que le fait d'imputer un deficit seulement jusqu'en mars 2017 sur la 2044 SPE suffit à concrétiser le fait que j'arrête le dispositif Robien a la fin du 1er tunnel??

Je n'ai pas renégocié mon prêt, car je ne paye pas d'assurance pour ce prêt, il est couvert par mon assurance professionnelle. En fait si je renégociai, meme avec un taux faible, vu mon age, en rajoutant l'assurance et les indemnités pour depart anticipé, ca ne change absolument rien aux remboursements.

 

[moietmoi]

Merci pour cette réponse rapide.
le 1er tunnel va de Mars 2014 à Mars 2017

Donc pour la déclaration des revenus 2016, vous aurez dans la case 813 le montant sur 12 mois de l'amortissement de robien, et si vous ne souhaitez pas réenclencher un tunnel de 3 ans, lors de la déclaration des revenus 2017( en mai 2018) vous compterez dans cette ligne 813 2/12 ème ou 3/12ème (janvier à mars) d'amortissement de robien en fonction de la date déclarée en ligne 812

Rien d'autre n'indique la fin du robien; vous pouvez mettre dans la case 870 sur votre déclaration faite en mai 2018: fin du "de l'amortissement de robien en mars 2017" en observation..

et comme nous faisons la déclaration d'impôt pour 2016, je suis dans le tunnel et j'impute un deficit cette année, et si je suis le raisonnement, pour 2017, je devrais imputer jusqu'en Mars, Mars 2017 étant la fin du 1er tunnel et le début du second.....

non ce n'est pas l'imputation qui change, c'est le calcul... de ce qu'on impute; le simple fait de remplir pro rata temporis la case 813 marque la fin du de robien; la case 813 est reprise pour le calcul du déficit en ligne 229

 

[gilflo]

Merci beaucoup pour toutes ces précisions, je les gardes précieusement.
Donc dans cette declaration des revenus 2017, l'année prochaine, il n'y a que l'amortissement pour lequel je declare 2ou 3/12, de façon a mettre fin au Robien. Pour le reste je continue normalement, ce qui m'amènerai après simulation à un benefice d'environ 600€.
En case 651 de ma declaration 2044 SPE, j'ai un deficit antérieur non encore imputé au 31/12/2015 de 6762.
Est ce que la bonne façon de faire est de l'imputé sur mon benefice pour annuler ce bénéfice et reporter ensuite 6162€ non imputé?

 

[Gaetan51]

Bonjour,
Nouveau sur le site. Ma situation est la suivante :
- J'ai acquis un bien De Robien classique en location depuis mai 2004, ce qui fait 13 ans 1/2.
- J'ai déclaré du déficit tous les ans depuis cette année (3118 € l'an passé). C'est mon seul bien.
L'occupant actuel vient de m'annoncer son départ pour le mois prochain. J'aimerais le revendre car la location est difficile, même si ce serait largement à perte.
Si j'ai bien compris les messages précédents, les déficits imputés seront réintégrés. Depuis le début du 2ème tunnel, soit mai 2016, ou depuis quelle autre date ?

Pour compléter les hypothèses, je viens d'être licencié (date antérieure pour quelques semaines de la sortie de l'occupant), ce qui pourrait constituer un cas de sortie autorisée. Mais que se passe t-il si je retrouve un poste avant la vente effective du logement ?

Merci d'avance à ceux qui pourraient m'éclairer

 

[moietmoi]

Bonjour

J'ai acquis un bien De Robien classique en location depuis mai 2004, ce qui fait 13 ans 1/2

j'oublie pour l'instant votre mauvaise nouvelle : le licenciement;

donc l'engagement était de 9 ans de location de date à date puis 3 ans et 3 ans toujours après la première date;

en premier, on regarde les engagements de Robien:

si je comprends bien vous avez imputé sur votre revenu principal un déficit jusqu'en mai 2013 puis aussi depuis mai 2013 jusqu'à mai 2016 ou toute l'année 2016; en d'autres termes: vous avez fait un premier tunnel de 3 ans de mai 2013 à avril/mai 2016; la question qui se pose: êtes vous rentré dans le 2 ème tunnel?
pour le savoir, sur votre déclaration de revenus touché en 2016, avez vous compté l'amortissement de Robien sur l'année complète? ou pas? il y a de fortes chance que oui; dans ce cas vous avez commencé le 2 ème tunnel;
Si vous ne finissez pas le 2eme tunnel de 3 ans, alors la partie de défiscalisation due à l'amortissement du 2 ème tunnel est annulé; on recalculera votre revenu touché en 2016 en gardant la partie premier tunnel (une partie de 2016) et en supprimant le 2eme; donc le déficit qu vous avez imputé sera moindre ou nul?
,
Puis il faut regarder la règle de conservation 3 ans après de dernier déficit imputé qui n(a rien à voir avec la loi De robien, mais qui s'applqiue

par ailleurs il me semble qu'en cas de licenciement, la règle à été précisée: il faut toucher les indemnités( à vérifier)

 

[Gaetan51]

Merci de votre réponse
J'ai imputé sur toute l'année 2016, rentrant donc bien dans le 2ème tunnel.
Donc si je choisis de revendre maintenant si je comprends bien, je perdrai l'imputation sur la deuxième partie de 2016. En plus, je suppose que les revenus fonciers sur cette 2ème période seront à prendre en compte en revenus imposables.

Par ailleurs, je ne comprends pas le deuxième point de votre message. Il faudrait donc que je continue à louer le bien 3 ans après le dernier déficit imputé ?

 

[moietmoi]

Merci de votre réponse
J'ai imputé sur toute l'année 2016, rentrant donc bien dans le 2ème tunnel.
Donc si je choisis de revendre maintenant si je comprends bien, je perdrai l'imputation sur la deuxième partie de 2016.

oui

Bofip

En revanche, les réintégrations correspondant aux déductions pratiquées au cours de la période supplémentaire d’amortissement et celles correspondant aux déductions au titre de l’amortissement des dépenses d’amélioration pratiquées après l’expiration de la période d’engagement initial, qui ne sont pas subordonnées à un engagement formel, sont imposées dans les conditions de droit commun

En plus, je suppose que les revenus fonciers sur cette 2ème période seront à prendre en compte en revenus imposables

. vous le avez déjà pris en compte cependant
Bofip:

De même, en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l’une des deux périodes triennales de prorogation de l’amortissement, les déductions pratiquées au cours de l’ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d’amortissement de neuf ans ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l’intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI et, en cas de mauvaise foi...

Par ailleurs, je ne comprends pas le deuxième point de votre message. Il faudrait donc que je continue à louer le bien 3 ans après le dernier déficit imputé ?

sans relire tout le post , remontez quelques pages en arrière;


concernant le licenciement , on peut supposer que la réponse ministérielle reprise dans le bofip concernant la loi Besson(ancêtre dans l'arbre généalogique de Robien) serait appliquée:

En ce sens : RM Goasguen, n° 103053, JO débats AN du 22 novembre 2011, p.12252

Extraits de la réponse

Conformément aux dispositions du g du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI), le bénéfice de la déduction du revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu au titre de l'amortissement « Besson » est subordonné à la condition que le propriétaire prenne l'engagement de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans. Lorsque l'engagement de location n'est pas respecté, les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise, sauf lorsque la rupture de l'engagement résulte d'une invalidité, d'un licenciement ou encore du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune. Cela étant, un lien de causalité doit exister entre l'un ou l'autre de ces événements et la rupture de l'engagement de location. Cette condition suppose que l'engagement de location ait été pris avant la survenance de l'invalidité, du licenciement ou du décès et que la rupture de l'engagement soit motivée directement par l'un de ces événements. Si le licenciement du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et, consécutivement, la survenance de difficultés financières sont de nature à démontrer l'existence de ce lien de causalité, l'existence de telles contraintes pécuniaires, ne découlant pas de l'un de ces événements, ne saurait, en revanche, constituer une condition à l'absence de remise en cause de l'avantage en cas de non-respect de l'engagement de location. En tout état de cause, la cession ou la reprise du bien par le propriétaire ne peut être considérée comme motivée par le licenciement que dans la mesure où, à la date de la rupture de l'engagement, le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune est inscrit comme demandeur d'emploi auprès de Pôle emploi.

en rajout de ma signature:
Bon sur ce, il faut que je me couche tôt, car je vais me lever tard

 

[CHATCAT4]

Comment calculer l'amortissement loi de robien??

 

[moietmoi]

bonjour,
avec le soleil...comme sur la photo de mon avatar
au fait pourquoi voulez vous calculer maintenant?
car ceux qui ont acheté un bien immobilier et on fait une fiscalité De robien ont fait leurs déclarations avec amortissement depuis 2003 ou 2008/2009: ils ont eu le temps d'apprendre;
De Robien n'est pas une réduction d'impôt, mais une déduction fiscale sur le revenu, ce qui amène à baisser l'impôt, vu que le revenu fiscal diminue;

 

[Anonyme]

Bonsoir
la fiscalité de Robien à été cloturée en 2009


bien cordialement

 

[abcdef]

Bonjour

Je viens présenter également mon cas de projet de vente de d'un De Robien classique à Toulouse.
Mon locataire me demande si je compte vendre bientôt l'appartement qu'il loue afin de le racheter.
Cette proposition m'incite évidemment à anticiper quelque peu la vente de cet appartement.

L'amortissement a commencé depuis le 01/03/2007. Il me semble donc qu'il faut que je loue encore jusqu'au 01/03/2019 pour acquérir les 3 années supplémentaires d'amortissement (après les 9 ans obligatoire) . Est-ce exact?

Concernant le déficit foncier , ayant plusieurs autres revenus fonciers, je voulais savoir si on prenait cas par cas chaque bien ou l'ensemble des revenus fonciers . Car cela fera 3 ans au 31/12/ 2018 que j'aurais des revenus fonciers positifs sur ma déclaration mais cet appartement en déclarant sur la 2044 a sur 2016 a plus de charges que de loyers ( credit in fine+ amortissement) .

Enfin une dernière question , le locataire actuel souhaite faire des travaux de rafraichissement (et veut négocier le prix sur ce point là) , puis je les prendre à mon compte ,et les déduire des revenus fonciers ( cela n'entrainerait pas de déficit fonciers puisque d'autres revenus d'appartements) tant que le locataire est en place . Y a t-il un délai pour vendre derrière? puisque la vente s'effectuerait quelques mois après les travaux.

Merci de prendre le temps de répondre, je participe plutôt à la rubrique assurance vie sur le forum mais en immo j'ai encore des connaissances à acquérir. Je laisse ça aux spécialistes!

 

[chrishouv]

Bonjour,

Au sujet des 12 ans, si votre locataire est prêt à attendre mars 2019 pour acheter l'appartement, faites le.

Concernant vos revenus fonciers, pour chaque appartement, on calcule d'abord individuellement les bénéfices ou les déficits de l'année N dans leurs colonnes respectives. C'est à compter de la page 4 de la 2044 ou 2044 spé que la tambouille commence pour calculer le bénéfice final ou le déficit qui s'imputera sur le revenu global ou qui sera reportable en fonction de votre situation.

Cresus 93 pourra vous apporter des points plus précis sur le sujet.

 

[abcdef]

Concernant vos revenus fonciers, pour chaque appartement, on calcule d'abord individuellement les bénéfices ou les déficits de l'année N dans leurs colonnes respectives.

Oui justement concernant 2016 la colonne respective de l'appartement dans la déclaration 2044 spe affiche un déficit dans le revenu foncier taxable mais en totalisant les appartements j'ai un résultat positif et donc un revenu foncier taxable.
Prend-on en compte le déficit de l'appartement ou le déficit foncier global (en l'occurence il n'y en a pas ) quand on parle des 3 ans ?

Si je n'ai pas généré de déficit foncier imputable sur le revenu pendant 3 ans même si mon appartement a eu un résultat négatif ( charges et amortissement plus important que loyer) je n'ai rien à devoir au fisc?

 

[moietmoi]

L'amortissement a commencé depuis le 01/03/2007. Il me semble donc qu'il faut que je loue encore jusqu'au 01/03/2019 pour acquérir les 3 années supplémentaires d'amortissement (après les 9 ans obligatoire) . Est-ce exact?

oui; le bofip indique:
Ainsi, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location de 9 ans, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d’un complément de la déduction au titre de l’amortissement « Robien-recentré » égal à 2,5 % par an du prix d’acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail.

Mais, rien en vous empêche de rompre cette période, juste l'ensemble des avantages liés à ces 3 ans seront supprimés et il faudra recalculer votre revenu, déficit/revenu foncier général en fonction de règles très précises décrites dans le Bofip; grosso modo, le déficit dû à ce bien sur chaque année de prolongation est ramené à zéro; et on recalcule le déficit/revenu de l'ensemble des biens en comptant celui ci à zéro: je vais retrouver la page du bofip avec de multiples exemples de calculs;

Concernant le déficit foncier , ayant plusieurs autres revenus fonciers, je voulais savoir si on prenait cas par cas chaque bien ou l'ensemble des revenus fonciers

les 2 mon capitaine , car en fait il faut distinguer dans ce que l'on appelle revenu/déficit, ce qui est dû à l'emprunt du reste; le bofip décrit très bien le multi bailleur et ses règles pour l'imputation des déficits;

Enfin une dernière question , le locataire actuel souhaite faire des travaux de rafraichissement (et veut négocier le prix sur ce point là) , puis je les prendre à mon compte ,et les déduire des revenus fonciers ( cela n'entrainerait pas de déficit fonciers puisque d'autres revenus d'appartements) tant que le locataire est en place

donc pendant que le locataire est là, vous payez les travaux? et cependant lorsque vous vendez , vous vendez moins cher que prévu?

puis je les prendre à mon compte ,et les déduire des revenus fonciers

Si ce sont des travaux déductibles, pourquoi pas, mais vous ne pourrez pas les déduire de nouveau dans le calcul d'une éventuelle plus value

Prend-on en compte le déficit de l'appartement ou le déficit foncier global (en l'occurence il n'y en a pas ) quand on parle des 3 ans ?

Si je n'ai pas généré de déficit foncier imputable sur le revenu pendant 3 ans même si mon appartement a eu un résultat négatif ( charges et amortissement plus important que loyer) je n'ai rien à devoir au fisc?

non, il faut bien distinguer le bien en question, comme je le disais plus haut, les règles pour recalculer sont dans le bofip;...dans quelques minutes.....

 

[moietmoi]

voilà ce que je disais un peu plus haut dans cette discussion pour le recalcul d'un bien en période de prolongation lors de la vente avant 3 ans et où l'on a imputé sur son revenu foncier un déficit venant de ce bien:

en fonction du lien ci dessus et des tableaux présentés, il faudrait reconstituer les revenus fonciers des 2 biens séparément en considérant que le déficit(si il y en a) de celui que tu vends est égal à 0 sur les années 2014, 2015,2016,2017,

les 2 tableaux du rescrit numéro 250 en page du bofip sont sans doute utilisable par toi pour refaire le calcul;
toujours le même [lien réservé abonné]

le lien est modifié:[lien réservé abonné]

 

[abcdef]

J'ai beau lire en détail, on parle de déficit foncier imputable sur le revenu global ( dont la limite est 10700 euros ).
Hors ce n'est pas le cas puisque j'ai déclaré des revenus fonciers positifs compte tenu des autres appartements malgré le fait que l'appartement soit lui en déficit.

Pour les travaux, oui je les paie pendant que le locataire est en place , je les déduis ainsi des revenus fonciers et bien-sûr on le répercute sur la négociation du prix.

De toute manière pas de plus value avec le forfait 15% travaux.

 

[moietmoi]

J'ai beau lire en détail, on parle de déficit foncier imputable sur le revenu global ( dont la limite est 10700 euros ).
Hors ce n'est pas le cas puisque j'ai déclaré des revenus fonciers positifs compte tenu des autres appartements malgré le fait que l'appartement soit lui en déficit.

Certes, il y a donc bien 2 aspects à considérer: l'un traité par mon post précédent, mais qui n'est pas d'actualité, cependant le mécanisme d'identification des biens et des charges permet de guider le calcul éventuel;(y compris dans le cas de non imputation sur le revenu global, la mécanique d'identification est importante)

et l'autre le non respect de l'engagement de prolongation..
que dit le bofip?
[lien réservé abonné]

190 et suivant:

190


La rupture par le propriétaire ou l’associé de son engagement de location ou de conservation des parts entraîne la réintégration dans le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement.

Il pourra donc s’agir des déductions pratiquées à raison de l’investissement initial et/ou de celles pratiquées à raison de travaux ultérieurs de construction, reconstruction ou d’agrandissement.
200
De même, en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l’une des deux périodes triennales de prorogation de l’amortissement, les déductions pratiquées au cours de l’ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d’amortissement de neuf ans ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l’intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI [lien réservé abonné] et, en cas de mauvaise foi ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l’application des majorations prévues aux a et c de l’article 1729 du CGI. [lien réservé abonné]


230
Lorsque le bénéficiaire de la déduction au titre de l’amortissement ne respecte pas son engagement de location ou de conservation des parts, le revenu foncier de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de cet engagement est majoré des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement.