Vente Robien après 9 ans

[moietmoi]

Bonjour,
mon premier locataire est entré dans le logement en juillet 2007 - je suis arrivée au terme des 9 ans de location au mois de juin 20
16, donc cette année. J'ai un nouveau locataire depuis septembre 2015 dont le bail se terminera en aout 2018, et je suis reparti en amortissement depuis juin 2016 pour 3 ans.
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu, il faut que sur les trois dernières années, je fasse quitte avec les recettes et les charges, y compris l'amortissement, et que je ne me serve plus du déficit antérieur qui est stocké - sachant aussi que j'ai un autre logement mis en location en réel, pour lequel je suis en positif, et avec l'autre, pour faire revenus fonciers 0, je me pioche dans le stockage du déficit antérieur non encore imputé. il me reste encore 2006, que je pourrai me servir l'année prochaine - est ce bien cela ?

bonjour, et bienvenue!!!
je vais prendre un peu de temps pour bien comprendre, mais en première remarque, la "comptabilité" fiscale d'un bien immobilier ne se fait pas sur des options en fonction de ses futurs choix, mais en fonction de règles fiscales bien établies;
Donc il faut remplir la 2044 conformément aux règles;
est-ce que ta question concerne ce qui se passe si tu vends ton bien?

 

[saphir51]

excusez moi de m'immiscer dans votre discussion, mais je n'y comprends plus rien -
un logement en de robien, l'amortissement de 2,5% s'impute pour ma part uniquement sur les revenus fonciers - j'ai essayé de déduire la somme correspondante sur mes revenus, cela ne fonctionne pas -
pouvez vous me dire pour quelle raison ?

 

[moietmoi]

excusez moi de m'immiscer dans votre discussion,

le forum est ouvert à tous, c'est cela sa richesse..

un logement en de robien, l'amortissement de 2,5% s'impute pour ma part uniquement sur les revenus fonciers - j'ai essayé de déduire la somme correspondante sur mes revenus, cela ne fonctionne pas -
pouvez vous me dire pour quelle raison ?

Les règles de calcul de déficit foncier ou de revenu( avec ou sans défiscalisation) sont définies par les textes et pas par des participants au forum:
Que voulez vous dire par "j'ai essayé" "cela ne fonctionne pas"

Il me semble que vous confondez différentes situations; pour y voir clair: je résume ce que je comprends, ça serait sympa de votre part de rectifier ou de compléter:

Vous avez acheté (acte authentique chez notaire) en 2004/2005 ou 2006? et le premier locataire est rentré dans les lieux par un bail de juin 2007, en juillet 2007 , la livraison du bien ayant eu lieu quand?
Vous avez par ailleurs fait une déclaration de location en vous engageant dans le dispositif De Robien( recentré ou pas)
Au fait vous avez acheté a un constructeur en VEFA? ou vous avez fait construire? ou bien vous avez acheté un bien neuf déjà construit?
Depuis le bien a été loué et le dernier locataire a signé un bail en septembre 2015;

A la fin de juillet 2016 vous avez donc rempli l'une des conditions: 9 ans de location;

L'amortissement lui se fait sur 9 ans à partir de la date de DAT ou de mise à disposition( pour vous, pas pour le locataire)

donc non:

et je suis reparti en amortissement depuis juin 2016 pour 3 ans

vous êtes reparti sur 3 ans en amortissement ( si vous avez demandé cette prolongation,je crois) depuis la fin des 9 ans jours pour jours avec la Date d'achèvement des travaux ou de livraison suivant le cas; donc sans doute un peu avant la date de location;

En vefa:

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement du logement.

En déjà construit:

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’acquisition du logement.

BOFIP

et vous dites:

Si j'ai bien compris ce que j'ai lu, il faut que sur les trois dernières années, je fasse quitte avec les recettes et les charges, y compris ........

je ne comprends pas.

Sur les 3 années qui viennent vous faites normalement comme avant vos déclarations sur la 2044/2044 sp

sachant aussi que j'ai un autre logement mis en location en réel

En fonction de la provenance( intérêt d'emprunts, charges, amortissement robien ) du déficit dégagé sur le Robien, et en suivant pas à pas la 2044, vous verrez ce que vous pouvez déduire ou pas de vos revenus fiscaux fonciers en positif sur le bien classique;
et si toutefois il existe alors un déficit( dont il faut analyser la provenance) alors celui ci pourra se retirer dans certaines conditions de votre revenu global;

Et si vous avez retiré de votre revenu global un déficit qui serait dû à l'amortissement de Robien ,alors si vous vendez le bien avant que 3 années pleines fiscales ne se soient écoulés, il faudra reconstituer ( à ce moment là) vos déclarations comme si vous n'aviez pas l'amortissement , (uniquement sur les années concernées)

 

[saphir51]

Bonjour,

Je crois que je me suis mal exprimée.
Le logement en de Robien classique acquis en vefa en 2005, achèvement des travaux en 2007 et mis en location en juillet 2007 -
je remplis le formulaire 2044S - il est arrivé au terme des 9 ans de location au mois de juin 2016 - et je déduis l'amortissement de 2,5% - de ce logement, il résulte un déficit foncier que j'impute sur l'autre logement qui est en positif; pour l'année 2015, afin que les revenus fonciers de 2015 soient nuls, j'ai imputé une somme que j'ai déduite des déficits antérieurs non encore imputés - et il en reste encore, sachant, bien entendu que, si je n'utilise pas après les 10 ans, c'est perdu.
Ce qui m'intéressait de savoir, c'est que pour ma part, depuis quelques années, je fais quitte avec bénéfices et dépenses, et que mes revenus fonciers ne sont pas taxables - sur mon revenu global (vous parlez des revenus salariaux, certainement), je ne déduis plus rien, puisque je n'ai pas le choix, c'est comme vous l'avez indiqué, le fisc qui établit les règles - donc, je peux vendre sans pénalité si pas de déficit foncier déduit du revenus global ?
Et dans le cadre de la retraite ? est ce que je peux récupérer au terme de l'engagement mon appartement sans pénalité, pour y habiter au moment de la retraite ?
Faut-il refaire un bail de réengagement si je veux continuer à amortir - ou bien - je continue à remplir la déclaration 2044S.
Merci de votre réponse
A bientôt

 

[ZRR_pigeon]

ce qui declenche la reintégration de l'amortissement, c'est le fait d'imputer sur votre revenu global.
ce qui engage aussi c'est la durée de l'engagement. au dela de cette perdiode on retombe sur le droit commun, c'est a dire que si le locataire part de lui même, vous pouvez récupérer le bien. Si le locataire veut rester au dela de son bail actif de 3 ans, alors vous devez respecter une procedure longue (6+ mois) pour le faire sortir et vous devrez prouver que c'est pour l'habiter vous meme (taxe d'habitation et avis d'imposition l'année suivante comme preuev a fournir).

si y'a plus d'amortissement, oui 2044S ou 2044, cela ne change rien, hormis le numero des cases qui se decalent.

 

[moietmoi]

Et dans le cadre de la retraite ? est ce que je peux récupérer au terme de l'engagement mon appartement sans pénalité, pour y habiter au moment de la retraite ?

plusieurs questions ici:
pendant les engagements de 9 ans de locations et 9 ans d'amortissement: si en dehors des quelques cas prévus par la loi on arrête le De Robien; on perd tout le De Robien;

pendant le réengagement De Robien de 3 ans, si on arrête en cours de route, on perd les 3 ans;

mais pour arrêter un bail (qui est un engagement)il faut comme le dit ZRR-Pigeon suivre les règles

donc si vous avez fini le ré-engagement de 3 ans pour le de Robien et que vous voulez vendre, ou occuper vous même , pas de problème pour le de Robien, si vous n'avez pas imputer de déficit sur votre revenu global imposable dans les 3 dernières années, pas de pb avec le recalcul des impôts, restera donc à suivre la loi ALUR pour la rupture du bail( huissier ou recommandé 6 mois avant la fin de la période de 3 ans du bail)

d'ailleurs plus haut dans cette discussion il était dit:

A l'issue des 9 ans, vous pouvez décider de :
1) vendre et là s'applique les règles de bail et règles fiscales normales : congé au locataire avec préavis de 6 mois avant la fin du bail (on peut également vendre occupé). Également attendez-vous à rendre au fisc le déficit foncier imputé des 3 dernières années (voir article 156-I-3 du CGI ci-dessous)
2) continuer à louer pour 3 ans, renouvelable 1 fois, avec le bénéfice de l'amortissement Besson, Robien, etc. et dans ce cas, vous entrez dans un 2ème TUNNEL. Vous ne pourrez pas sortir de ce tunnel, sauf requalification, avant l'échéance de ces 3 ans. Idem pour la 2ème période de 3 ans qui est un 3ème tunnel. Et ça peu d'investisseurs le savent.

Faut-il refaire un bail de réengagement si je veux continuer à amortir - ou bien - je continue à remplir la déclaration 2044S.

comme je le disais plus haut dans un post de ce même fil:

si tu veux prolonger de 3 ans , il suffit de compter sur la 2044 s un amortissement complet sur l'année;
en effet dans le cadre général, l'amortissement de la dernière année robien se fait au prorata temporis pour atteindre 9 ans à partir de la DAT(achèvement des travaux)
Bofip:

30

Le contribuable qui souhaite bénéficier d’une période supplémentaire d’amortissement sans changement de locataire n’est tenu à aucune obligation déclarative spécifique

c'est a dire qu il n y a pas de 2042 EB à remplir

sauf si il y a eu changement de locataire coïncidant avec la date de fin d'amortissement

par ailleurs en relisant l'ensemble des posts de cette discussion, je vois qu'en 2013 ou 2014 je me posais une question concernant la continuité de l'engagement de location dans le cas ou après avoir imputé sur le revenu global un déficit foncier , on passe en location meublée avant 3 ans:

est-ce que le fisc appliquera cette règle des 3 ans au moment ou vous passez de non meublé en meublé, si vous aviez du déficit foncier la dernière année de location non meublée, et que vous conservez le bien en location, mais meublée, alors là, les spécialistes n'ont pas de réponse..... exemple vous louez en nu la 10 ème année, vous avez un déficit foncier de 10 euros que vous imputez sur votre revenu global; à la fin de l'année 10, le locataire change et vous louez en meublé l'année 11 et 12 et 13, vous n avez donc plus de revenus ou déficit foncier, (mais BIC) , le fisc considérera t il que la condition de continuité de location est satisfaite....?????

depuis le fisc a répondu par la négative dans le Bofip; le passage en meublé ne rempli pas la condition de continuité

auraient ils lu cette question.?? pour amener cette triste réponse

 

[saphir51]

Me revoilà, j'ai encore besoin de vos lumières
Je ne sais pas encore ce que je vais faire, mais si je veux arrêter le DE ROBIEN, je dois compter l'amortissement année 2016 au prorata, donc jusqu'en juillet 2016 et concrètement, je voudrais savoir si j'aurai à réintégrer un déficit foncier si je l'arrête, sachant que :
année 2013 : DE ROBIEN : déficit foncier de 577, celui déclaré en réel bénéfice de 933, et j'ai pris la somme de 356€ sur les déficits fonciers antérieurs non encore déduits =0
année 2014 : DE ROBIEN : déficit foncier de 746, celui en réel bénéfice de 1879, j'ai pris la somme de 1133€ sur les déficits antérieurs =0
année 2015 : DE ROBIEN : déficit foncier de 2138, celui en réel bénéfice de 2372, j'ai pris la somme de 234€ sur les déficits fonciers antérieurs non encore déduits =0
et pour l'année 2016, je pense que cela va être à peu près la même chose, petit déficit foncier pour le DE ROBIEN et bénéfice sur le réel, et je pourrai encore faire la même chose que précédemment pour arriver à un montant nul.

D'après ce que je viens de dire, est ce que vous pensez que j'aurai un déficit à réintégrer.

Bien entendu, il faudra que mon locataire me donne congé pour que je puisse réaliser cela.

Merci de votre réponse,

 

[moietmoi]

Je ne sais pas encore ce que je vais faire, mais si je veux arrêter le DE ROBIEN, je dois compter l'amortissement année 2016 au prorata, donc jusqu'en juillet 2016 et concrètement, je voudrais savoir si j'aurai à réintégrer un déficit foncier si je l'arrête, sachant que :
année 2013 : DE ROBIEN : déficit foncier de 577, celui déclaré en réel bénéfice de 933, et j'ai pris la somme de 356€ sur les déficits fonciers antérieurs non encore déduits =0
année 2014 : DE ROBIEN : déficit foncier de 746, celui en réel bénéfice de 1879, j'ai pris la somme de 1133€ sur les déficits antérieurs =0
année 2015 : DE ROBIEN : déficit foncier de 2138, celui en réel bénéfice de 2372, j'ai pris la somme de 234€ sur les déficits fonciers antérieurs non encore déduits =0
et pour l'année 2016, je pense que cela va être à peu près la même chose, petit déficit foncier pour le DE ROBIEN et bénéfice sur le réel, et je pourrai encore faire la même chose que précédemment pour arriver à un montant nul.

désolé mais c'est un peu long à lire donc je ne lis pas car je pense que l on a déjà répondu;

ta question est:

je voudrais savoir si j'aurai à réintégrer un déficit foncier si je l'arrête

il semblerait que tu n'as pas lu, ou bien que c"était mal exprimé; donc pour te répondre la seule et unique information qu'il faut donner:

quelle est la dernière année ou tu as imputé sur ton revenu GLOBAL(tous tes revenus) un déficit venant de ce bien? ou des 2 biens?

exemple revenus salaire 30 000 revenus de placement 3000 revenu bnc 7000
total revenu 40 000
déficit foncier imputable: 10000
revenu total à déclarer :40 000-10 000=30 000

 

[ZRR_pigeon]

déficit foncier de 577, celui déclaré en réel bénéfice de 933

pour moi cette phrase ne veut rien dire.tu veux dire que le robien seul est en negatif (deficit foncier) mais que le global consolidé sur les deux biens locatifs est positif ?

si oui alors suis juste ce que te dit moietmoi c'est simple comme bonjour.

 

[saphir51]

la dernière année où j'ai imputé un déficit foncier imputable sur mon revenu global c'est en 2012. (déclaration 2013 sur les revenus de 2012).
Ce déficit provient des deux biens (de robien négatif, le réel positif = le solde négatif s'est imputé sur mon revenu global de 2012.
qu'en pensez vous ?

 

[moietmoi]

la dernière année où j'ai imputé un déficit foncier imputable sur mon revenu global c'est en 2012. (déclaration 2013 sur les revenus de 2012).

apllication bofip:

un propriétaire paie en juin de l'année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet de l'année N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu'il impute sur son revenu global déclaré au titre de l'année N. Ce déficit n'est pas remis en cause s'il loue le logement jusqu'au 31 décembre de l'année N+3.

2012+3=2015 ton logement devait être loué jusqu'au 31 décembre 2015;
vu que c est le cas; il n'y aura pas de reprise

le reste concerne la de Robien

 

[saphir51]

Je ne crois que cette dernière solution soit bonne car:


Je serai donc obligé de garder le logement 3 années de plus...

ou bien si je vends, la reintegration des 3 dernières de déficit imputé risque de faire mal au porte monnaie

bonjour,
j'ai besoin, svp d'informations, sur l'obligation de location effective et permanente pendant 9 ans :
mon bien en de Robien classique a été loué depuis presque en continu durant 9 ans, sauf en 2015, où le locataire étant parti, j'ai eu du mal à en trouver un autre - que se passe t-il en cas de vacance locative de deux mois -
est-ce que je dois prolonger la période de location d'autant ?
merci de votre réponse

 

[ZRR_pigeon]

le bien doit être destiné a la location (locataire en place, annonce, etc..). et le fisc menace de requalifier s'il se passe 1 an continu ou y'a pas de locataire (ou alors il faut sérieusement pouvoir le justifier). Mais à aucun cas moment, tu ne dois retrancher les périodes de vacance locative.

c'était du neuf ? si oui quelle est la date d’achèvement des travaux ?

 

[moietmoi]

Bonjour , aucun souci pour 2 mois... comme vient de le dire Zrr par ailleurs beaucoup de propriétaires vont t'envier..
et tu ne rallonges pas la période c'est 9 ans de location depuis la date du bail du premier bail
bofip:

30

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives.

A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause des déductions pratiquées (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 au II-A § 170)

[lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

sauf si tu te fais licencier dans ce cas tu peux casser l'engagement et vendre le bien. Je précise car vu l'économie, ce cas devient malheureux pas si rare.

 

[saphir51]

le bien doit être destiné a la location (locataire en place, annonce, etc..). et le fisc menace de requalifier s'il se passe 1 an continu ou y'a pas de locataire (ou alors il faut sérieusement pouvoir le justifier). Mais à aucun cas moment, tu ne dois retrancher les périodes de vacance locative.

c'était du neuf ? si oui quelle est la date d’achèvement des travaux ?

oui, du neuf, date d'achèvement des travaux juin 2007, et j'ai eu du mal dernièrement à le louer, car j'ai eu deux mois sans locataire, bail de 3 ans à compter de septembre 2015 - mais je ne sais pas si le locataire va rester ! le premier bail date de fin juillet 2007 pour une location au 1er aout.

 

[saphir51]

donc au niveau de l'amortissement de 2,5% , ça change rien ! je ne défalque pas les deux mois.

 

[moietmoi]

il y a bien 2 éléments distincts a considérer:

1- l'engagement de location qui se calcule 9 ans à partir de la date du bail (je ne me rapelle plus si la jurisprudence dit , date du bail ou date de location donc pour toi, juillet ou aout)

2- la calcul de l'impôt, ou plutôt du revenu foncier avec "l'amortissement de Robien" qui lui commence à une autre date ; 9 ans à partir du 1er jour de la DAT ( en général 3/4 mois avant la livraison) et il n 'y a pas de pro rata pour des périodes courtes de non location

il y a quelques astuces pour les de Robien livrées à partir de 2009 concernant des pro rata en cas de non location au démarrage, mais ceci ne te concerne pas;

mais ce qui est intéressant c'est lorsque que l'on a une carence ou vacance locative dans la dernière année de l'obligation de location
on peut laisser le logement vide , sans remettre en cause la de Robien:
Bofip:

40
Par exception, lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

- le logement est en état d’être loué ;

- le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;

- le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;

- le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

[lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

donc au niveau de l'amortissement de 2,5% , ça change rien ! je ne défalque pas les deux mois.

ben non, ça change rien.

1er juillet 2007 + 9 ans = 1er juillet 2016.

pour l'engagement de location c'est bon.
pour l'amortissement de robien, il faut verifier si vous avez imputé *** dans les 3 dernieres annénes:
- si non, vous etes libre de vendre ou ne pas vendre
- si oui, vous avez le choix entre vendre et réintégrer l'imputation dans ces 3 années, et ne pas vendre.

*** imputer = utiliser un résultat foncier négatif pour gommer des revenus globaux (=salariaux par exemple).

 

[christeph]

Bonjour je suis nouvelle sur ce forum et je vous remercie par avance de l'aide que vous pourrez m'accorder Voici mon cas :
- Acquisition d’un appartement en VEFA 175000 euros
- Signature 11/07/2006 en locatif De Robien classique
- 1er bail le 15/07/2007, toujours loué actuellement (4eme locataire, vacance 2 mois max)
- Nous n'avons que cet appartement en locatif
- La locataire devrait partir dans quelques mois et nous voulons vendre à son départ.
- Que se passe-t-il si nous revendons en 07/2017 par exemple?
- Eléments fiscaux avec revenus salariés et...:

Prévisions avis d'impôt 2017 (IR 2016) : revenus fonciers nets : + 2657 €
=> Recettes 11280€ - 3997€ de frais et charges (dont 1458€ correspondant à la fin de l’amortissement de Robien) - 2959€ d’intérêts d'emprunts
= revenus fonciers taxables : 2657 € (4324€ - 1667€ de solde du déficit antérieur non déduit des autres revenus)

Avis d'impôt 2016 (IR 2015) : revenus fonciers nets : 0€
=> Recettes 11280€-6745€ frais et charges (dont 4375€ amortissement de Robien) - 3889€ intérêts d'emprunts
= revenus fonciers taxables 646€ mais imputation d'un déficit antérieur donc 0

Avis d'impôt 2015 (IR 2014) : revenus fonciers nets : -345 euros
=> Recettes 11280€-6862€ frais et charges (dont 4375€ amortissement de Robien) - 4763€ intérêts d'emprunts
= -345€

Avis d'impôt 2014 (IR 2013) : revenus fonciers nets : -510 euros
=> Recettes 11280€-6781€ frais et charges (dont 4375€ amortissement de Robien) - 5009€ intérêts d'emprunts
= -510€

J'ai lu que si j'ai constaté un déficit foncier et que je l'ai déduit de mon revenu global, il faut louer le bien les 3 années qui suivent celle de l’imputation pour en conserver le bénéfice...

Le problème c'est que je ne comprends pas bien ce qui peut être réintégré ?
Dans le cas de'une revente en 07/2017 et avec les elements ci-dessus pouvez-vous m'aider ? Avez-vous besoin d'infos complémentaires ?

Un grand merci par avance...

Bien cordialement
Christeph