Un deuxième achat

[Dexer]

Bonjour,

Pour se protéger des cas de décès, outre l'assurance emprunteur qui rembourserait le crédit (en fonction des quotités assurées), il est possible de souscrire à des contrats de prévoyance avec un choix de bénéficiaire croisé. Avec ce système, si l'un vient à décéder, le conjoint survivant touche les fonds pour racheter la part de l'autre.

Concernant la partie testament et droit de succession je m'orienterais à titre personnel vers un professionnel car les conséquences peuvent être plus important qu'on ne le pense.

Enfin pour le financement, je reste sur mon commentaire initial, si vous n'attendez pas la fin de la période d'essai de votre amie, il sera très difficile d'obtenir un accord d'une banque sur le projet, il est préférable d'attendre. Il me semble plus simple d'inclure les travaux dans le plan de financement quitte à faire des remboursements par par anticipation si vous souhaitez réduire la mensualité par la suite.

 

[Damienn]

A la question "cautions hypothécaires croisées":

Merci de votre réponse.
J'ai crois avoir bien compris le "fonctionnement"....mais certain d'avoir capté l'intérêt de la chose.
@hargneux aussi, qui l'a évoqué le premier

=> Frais significativement augmentés.

Si je comprends bien, les frais sont doublés : PPD + éventuel frais de publicité foncière sur le "surplus d'emprunt".
Surcoût de l'ordre de 1000-1500€
Cela ne me parait pas rédhibitoire (mais, bien sûr, il nous faut obtenir l'emprunt et c'est difficile si on ne peut pas négocier un report des dates / délais)

Sur le fond, sans avoir "alignés" des chiffres car, en l'état, ils me semblent trop incertains, approximatifs et aléatoires, j'ai à priori le sentiment que, venant immédiatement après une première acquisition, ce projet est prématuré.

Pourriez-vous me dire quels chiffres vous trouvez aléatoires, approximatifs, svp? Cela me semble important que si vous le pensez, le banquier le pensera aussi.

 

[Damienn]

venant immédiatement après une première acquisition, ce projet est prématuré

Nous aurions préféré que cette possibilité d'achat ne se produise pas maintenant, mais on ne choisit pas.
Ce projet, sauf négo du report de dates / délais, c'est maintenant ou pas.

 

[Damienn]

Pour se protéger des cas de décès, outre l'assurance emprunteur qui rembourserait le crédit (en fonction des quotités assurées), il est possible de souscrire à des contrats de prévoyance avec un choix de bénéficiaire croisé. Avec ce système, si l'un vient à décéder, le conjoint survivant touche les fonds pour racheter la part de l'autre

Merci!

C'est ce que j'ai évoqué ce matin. Cela nous conforte dans cette idée.

 

[Damienn]

Il reste une autre option, peut-être?
Ma famille me propose un prêt In Fine à 0%, d'un montant de 45k

Dans ce cas, il resterait à financer 188-16 (apport)-45(prêt famille) = 127k

Comment rembourser le prêt familial?
Hypothèse : CDI de mon amie confirmé)
- Epargne possible sur les 12 prochains mois : 24k
- Deux PEE : le mien, plus de possibilité pour 2021, abondement possible en 2022 et 2023 : 2x4k. Le sien, abondement possible en 2021 et 2022 et 2023 : 3x3k soit 17k moins la CSG soit environ 15k. Pacs début 2023 et on débloque.
Epargne possible deuxième semestre 2022, si différé sur l'emprunt de la maison et 6 mois sur l'appart : 8k
On a donc 24k + 17k + 8k = 48k
45k qui passe dans le remboursement de l'emprunt famille + un beau cadeau pour mon petit frère qui prêterait le plus gros = reste 0

Et donc en 2023, avec deux CDI, on emprunte 40k sur 7 ans pour les travaux (peu nous importe le surcoût, on pourra alors largement payer)

Si CDI pas confirmé, au pire, on revend la maison mais on doit reverser 50% de l'éventuelle plus-value et on est imposé dessus puisque pas notre résidence principale, à moins de s'y domicilier.

Voyez vous une banque qui pourrait nous suivre?
Hypothèse : achat avant confirmation du CDI et 123k d'emprunt bancaire

 

[Dexer]

Un prêt familial est pris en compte par les banques dans le taux d'endettement, il est en In Fine certes, mais il faut faire attention à ce que les banques le voit de la même façon.

Le plus simple reste à mes yeux et de loin, d'acheter une fois la période d'essai de votre amie validée.
Donc si CDI pas confirmé, j'ai du mal à voir une banque suivre à cause du taux d'endettement.

 

[Aristide]

Si je comprends bien, les frais sont doublés : PPD + éventuel frais de publicité foncière sur le "surplus d'emprunt".
Surcoût de l'ordre de 1000-1500€
Cela ne me parait pas rédhibitoire (mais, bien sûr, il nous faut obtenir l'emprunt et c'est difficile si on ne peut pas négocier un report des dates / délais)

Non.
Un acte d'inscription/formalisation d'une garantie réelle immobilière plus d'une caution hypothécaire coute plus cher que celui d'une simple inscription.
Et vous ne trouverez pas de simulateur; il faut solliciter un notaire pour une estimation.

Et, dans le cas évoqué, ce ne serait pas un seul acte mais deux actes; un "du chef" de chacun des co-acquéreurs.

NB) - Il est a préciser que, le plus souvent, quand une banque demande une caution hypothécaire elle demande en même temps la caution solidaire du co-acquéreur.
Une hypothèque et/ou caution hypothécaire cantonne l'engagement au bien grévé mais la caution solidaire engage la totalité des biens et revenus des signataires.

Pourriez-vous me dire quels chiffres vous trouvez aléatoires, approximatifs, svp? Cela me semble important que si vous le pensez, le banquier le pensera aussi.

En l'état c'est impossible pour une banque de procéder à quelconque étude sérieuse.

L'on ne connait pas exactement:
+ Qui achète
+ Si Mr et Mme est-ce:
- - - En indivision; quelles quotes parts de propriétés ?
- - - Avec un seul crédit en tant que co-emprunteurs solidaires ?
---- Avec chacun son financement propre (mais probablement obligation caution hypothécaire + caution solidaire);

+ Quel montant réel "Besoins = Emplois = Dépenses":
+ Coût achat
+ Coût travaux
+ Frais négociation
+ Frais acte acquisition
+ Frais garantie
+ Frais dossier
+ Parts sociales
+ ...
--- Ces derniers seront différents suivant l'option d'acquisition retenue
--- Si deux achats avec chacun son financement, les frais ne seront pas les mêmes et, globalement plus élevés.

+ Quel apport personnel pour chacun

+ Le besoin de crédit s'obtiendra par différence entre le total "Besoins = Emplois = Dépenses" et, précisément l'apport personnel ci-dessus évoqué.

Mais il ne faut pas oublier deux choses:

1) - Que suivant les banques et leur politique "risques" elles peuvent imposer un apport personnel minimum (10%; 20%...etc...?).

2) - Que cette première approche doit être affinées car il peut y avoir des interdépendances ( = références circulaires) puisque c'est le montant du crédit qui dérive le réel coût des:
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties
+ Parts sociales.
=> et qui, à apport personnel constant, modifie donc le montant du crédit nécessaire pour équilibrer le/les plan(s) de financement(s).

+ A cela s'ajoute l'incertitude sur la situation/revenus de Mme.

+ Quid de l'absence de loyers pendant les travaux ?
+ Quid des éventuelles vacances de locations ?

Les "créditmen" vous diraient qu'un élément subjectif les oriente souvent, à priori, dans l'analyse d'un dossier à savoir:
" Je le sens bien" ou au contraire " Je ne le sens pas".

Je suis désolé de vous le dire comme je le pense et cela n'engage que moi mais, en l'état actuel des choses, "Je ne le sens pas".........mais cela peut évoluer bien entendu.

Cdt

 

[hargneux]

Je suis d'accord avec Aristide, si on comprend le coup de cœur, ça part dans tous les sens.
Je pense qu'il faut commencer par poser l'articulation de l'opération, le juridique et ce qu'on veut en faire (RP ou locatif), après vous faites le budget, acquisition, frais, travaux, apport......

Après seulement vous allez pouvoir parler avec une banque, à commencer par celle qui vous a suivi sur le premier projet, qui, qi elle y croit pourra franchir la barre des 33 % ce que ne fera pas forcément une qui ne vous connait pas. Par ailleurs sur du locatif beaucoup de banques n'iront pas au delà de 20 ans.

 

[Aristide]

 

[Dexer]

Je suis d'accord avec Aristide, si on comprend le coup de cœur, ça part dans tous les sens.
Je pense qu'il faut commencer par poser l'articulation de l'opération, le juridique et ce qu'on veut en faire (RP ou locatif), après vous faites le budget, acquisition, frais, travaux, apport......

Après seulement vous allez pouvoir parler avec une banque, à commencer par celle qui vous a suivi sur le premier projet, qui, qi elle y croit pourra franchir la barre des 33 % ce que ne fera pas forcément une qui ne vous connait pas. Par ailleurs sur du locatif beaucoup de banques n'iront pas au delà de 20 ans.

Bonjour,
Je suis d'accord avec vous sur toute la première partie
Par contre juste une précision, depuis les recommandations du HCSF et l'harmonisation du calcul sur le taux d'endettement, je crois bien que plusieurs banques sont ouvertes au locatif sur 25ans.

 

[hargneux]

Peut être mais sur une page FB de "banquiers" j'ai lu encore récemment que les "grosses boutiques" se limitaient à 20 ans.
Maintenant toute règle à ses exceptions et l'environnement tant du client, que du marché local, de l'opération en elle même peut justifier qu'on se torde un bras.

 

[Damienn]

J'ai lancé ce post un peu comme une bouteille à la mer, car nous ne trouvions pas de solution.
Au fur et à mesure de nos réflexions, j'ai soumis des pistes...cela fuse, c'est brouillon.
Nous cherchions à savoir s'il n'existait pas un montage, un moyen d'acheter sans 2 CDI confirmés.
Ce n'est pas possible.
C'est comme ça.

Il s'agit d'un coup de coeur, oui...mais pas que...sans la certitude de la très bonne affaire, nous n'aurions même cherché de solution.

Il reste donc à espérer une possibilité de report de date de signature de compromis / allongement des délais de présentation des offres.

Des questions se posent. Nous ne les occultions pas, mais avons cherché d'abord à résoudre le problème du financement (sans 2 CDI confirmés). J'y reviens bientôt.

Encore merci à @hargneux @Dexer @Aristide @Axiles (désolé si j'oublie du monde)

 

[Damienn]

Bonjour,

Donc, nous ne cherchons plus de solution pour un achat avant la fin de la période d'essai de mon amie.
Nous allons nous concentrer sur la négociation // date de signature du compromis et/ou délai de "montage de dossier" et délai de présentation d'une offre.

Je continue dons en partant de l'hypothèse d'une CDI confirmé


Merci encore de votre aide

 

[Damienn]

Donc, je reprends.

Moi : 24 ans, CDI depuis avril 2020, salaire net avant impôt 2530/mois
Mon amie : 25 ans, CDI, on imagine que la période d'essai est terminée, salaire net 2125/mois

Achat à deux, à 50/50

On imagine une acquisition de 173k + 15k (mutation+PPD) Pas de travaux (ils seront financés plus tard)
Soit un total à financer de : 188k
Un apport de chacun 8k soit 16k.
A emprunter : 172k
Estimation de la mensualité (1.3% sur 25 ans) : 672€ + assurances (2x100%), à la louche 35€ soit 708€

Emprunt en cours:
Moi : Immobilier : 230k avec CRD de 230k et mensualité de 895€
Mon amie : Véhicule : CRD de 7k et mensualités de 170€ qui sera soldé avant une éventuelle demande de prêt.

Taux d'endettement : 708+895/2125+2530=34,43%
N'est pas pris en compte le loyer possiblement perçu pour l'appart (même si j'ai déjà des potes qui sont prêts à le prendre à 800 HC)

Ce que nous souhaitons c'est se protéger mutuellement.
C'est qu'aucun ne soit lésé en cas de séparation, en cas de décès.
Pourriez-vous nous indiquer comment faire? Quel montage? Quelles précautions?

 

[Dexer]

Bonjour,

Un financement sur 25 ans en incluant les travaux, cela vous évitera tout simplement un prêt travaux sur une durée plus courte ultérieurement.

Pour l'assurance :
Si 100%-100%-> Vous êtes totalement protégés en cas de décès de l'un ou de l'autre car l'assurance soldera le crédit auprès de la banque mais vous serez propriétaire de 50% du bien avec la belle famille.

Mon conseil, prenez une prévoyance en plus quitte à diminuer vos quotités d'assurances, si l'un vient à décéder, le partenaire survivant touche les fonds et le crédit (ou une partie si vous avez diminué vos quotités) sera remboursé par l'assurance. Ainsi, si l'un vient à décéder, l'autre peut racheter les 50% du bien à la belle famille.

D'autres solutions légales (testament, PACS, mariage etc.) sont possibles mais je ne serai pas laisse d'autres apporter des conseils sur ces points précis.

En cas de séparation par contre je ne connais pas de solution miracle

 

[Damienn]

Merci @Dexer

Pour les travaux, nous avons conscience qu'il serait mieux de financer les travaux par le biais de l'emprunt immobilier.
Ce que j'indiquais est le moins bon cas de figure. "Pour que cela passe". On essayera de faire comme vous avez dit.

"Si cela passe", clairement, on est pas à quelques dizaines d'euros par mois.
Donc :
Assurances à 100% sur 2 têtes
Testament au profit de l'autre. Est-il possible de porter uniquement la maison sur le testament?
Prévoyance : assurance décès à hauteur de 150k (ou un autre montant, vos avis) au profit de l'autre. Ce qui permettrait de payer les droits de succession même si la valeur estimée était importante (60% de 500k/2 =150k).

Pas de Pacs pour le moment car, si besoin , PACS début 2023 qui permettrait de débloquer 2 PEE blindés durant ce temps et donc de récupérer l'abondement sur 3 ans pour elle et 2 ans pour moi (soit environ 17k - CSG). Quitte à ce que la famille nous prête de quoi les blinder, mais cela ne sera pas nécessaire normalement.

En cas de séparation, effectivement, on ne sait jamais comment cela tourne.
Y-a t-il des précautions à prendre? @lesautres ?

 

[Dexer]

Pour le testament, je laisse d'autres personnes répondre.
Pour la prévoyance, je mettrai la valeur à hauteur de ce dont vous avez besoin pour racheter la part de l'autre, si vous estimé que c'est 150k, très bien. L'avantage de la prévoyance c'est aussi que vous pouvez l'annuler quand vous le souhaitez contrairement à l'assurance emprunteur.
Par contre les droits de succession, c'est un autre sujet à mes yeux.

 

[Damienn]

SI j'ai bien compris (pas sûr)

Hypothèse : valeur du bien 400k

Si convention d'indivision avec clause de prélèvement permettant le rachat aux héritiers :
Coût = 400k/2 = 200k

Si testament :
Coût = 400k/2 x 0.6 = 120k

 

[Aristide]

Bonjour,

On imagine une acquisition de 173k + 15k (mutation+PPD) Pas de travaux (ils seront financés plus tard)
Soit un total à financer de : 188k
Un apport de chacun 8k soit 16k.
A emprunter : 172k
Estimation de la mensualité (1.3% sur 25 ans) : 672€ + assurances (2x100%), à la louche 35€ soit 708€

J'ai déjà expliqué qu'en réalité les choses ne se passent pas réellement ainsi; surtout depuis quelque temps avec les alertes et contraintes sur les niveaux de risques.

En effet, ce ne sont pas les emprunteur qui décident du montant de leur apport personnel mais les banques qui le leur impose.

Dans votre cas cet apport serait de 16K€/188K€ soit 8,51%

Je crains donc que ce soit insuffisant.

C'est qu'aucun ne soit lésé en cas de séparation, en cas de décès.

Deux assurances décès-invalidité à 100% sur chaque tête ainsi qu'expliqué ci-dessus.

Pourriez-vous nous indiquer comment faire? Quel montage? Quelles précautions?

Désormais que l'on sait que:
+ Vous achetez un bien en indivision à 50/50
+ Vous empruntez en tant que co-emprunteurs solidaires (donc quelle que soit votre quote part de propriété dans le bien physique) vous êtes - chacun et tous les deux - engagés vis à vis de la banque à 100% sur la totalité du capital restant dû.
+ Vos apports respectifs sont identiques.

Donc, à ce stade, il n'y a aucun déséquilibre "Ressources/Emplois".

Mais il faut aller plus loin car si, au départ, tout est pour le mieux dans le meilleurs des mondes, les éventuels problèmes n'arrivent que plus tard...........en moment d'une éventuelle séparation en particulier.

Ainsi dans le couple chacun a ses propres revenus et son propre compte bancaire.

Déjà il est recommandé d'ouvrir un compte joint (Mr OU Mme) où transitera tous les mouvements de fonds en crédits et en débits afférents à l'ensemble des dépenses concernant la vie du ménage.

Ces dépenses sont de deux types:
+ Vie courante
+ Spécifiques maison.

Après c'est à vous de choisir/décider comment vous vous répartissez lesdites dépenses.

=> Pour la vie courante ce pourrait être au prorata de vos revenus respectifs; mais ce pourrait aussi être à 50/50 quels que soient lesdits revenus.

=> Idem pour la maison mais, là, les conséquences ne sont pas identiques car, si pour la vie courante il ne peut y avoir de vente ultérieure ni - donc - de boni sur vente, ce n'est pas la même chose pour la maison si séparation, vente, remboursement du capital restant dû et répartition du boni sur vente.

=> Un exemple théorique pour matérialiser mon propos.
+ Vous achetez donc à 50/50
+ Mais, par choix personnels, dans la gestion du budget familial, vous décidez que la mensualité du prêt sera payée (via le compte commun) à hauteur de 40% pour l'un et 60% pour l'autre.

Si, hélas, quelques années plus tard vous vous sépariez avec obligation de vente, après remboursement du capital restant dû cela se traduirait par une répartition à 50/50 du reliquat.

Ainsi l'un qui n'aurait participé qu'à 40% dans le paiement des mensualités serait donc avantagé en recevant 50% du boni sur vente.

A contrario l'autre qui aurait payé 60% des mensualités ne percevrait lui aussi; que 50% du boni sur vente et serait donc désavantagé.

Donc, dans votre cas, si les mensualités ne sont pas payées par chacun à hauteur de 50% il parait indispensable de prévoir une convention notariée prévoyant les droits et obligations de chacun et, également, le processus de répartition du boni (ou mali) de vente en cas de séparation.

J'ai en mémoire une décision de tribunal (que vous pourrez peut-être retrouver sur MoneyVox ?) qui traite exactement du sujet que j'ai évoqué ci-dessus.
Je n'ai plus les chiffres réels en tête mais la situation était bien la même.

Chacun des conjoints avait donc une quote part de propriété de 50% et il avaient tous les deux emprunté en tant que co-emprunteurs soiidaires.
Mais, du fait des revenus considérés, l'un avait payé 30% (je crois ???) des échéances et l'autre 70% (???).
Ultérieurement le couple a dû se séparer et vendre la maison.

Comme aucune convention préalable n'avait été signée le boni sur vente a été réparti à 50/50.

Se considérant lésé, celui que avait payé 70% des échéances à contesté en justice............et le tribunal lui a donné tort.

Motif:
Il n'est pas incongru que les dépenses de la vie courante soit partagées à 50/50 quel que soit les revenus de chacun.
En l'absence de convention entre les concubins; les dépense afférentes au logement - quelles qu'elles soient - sont assimilées à des dépenses de la vie courante.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Damienn]

En effet, ce ne sont pas les emprunteur qui décident du montant de leur apport personnel mais les banques qui le leur impose.

Oui. Bien compris.
Je donne 16k car c'est notre préférence. Si nécessaire, on peut trouver plus.

Deux assurances décès-invalidité à 100% sur chaque tête ainsi qu'expliqué ci-dessus.

OK, c'est ce que nous envisageons depuis le début.
Mais, cela ne suffit pas, nous pensons.
Il faut aussi pouvoir récupérer le bien en cas de décès.
Que pensez-vous de notre idée : Testament, chacun léguant à l'autre sa part de maison. Et assurance décès, au profit de l'autre, dont le capital assuré permet de payer les frais de succession (60%) même avec une valeur optimiste du bien?
Si l'idée est la bonne, y-a-t il quelqu'un ici qui pourrait nous donner des infos, un ordre de tarif pour une assurance à hauteur de 150k, 24 et 25 ans, sans problème de santé, sans métier dangereux?

Déjà il est recommandé d'ouvrir un compte joint (Mr OU Mme) où transitera tous les mouvements de fonds en crédits et en débits afférents à l'ensemble des dépenses concernant la vie du ménage.

Pensez-vous qu'il faille le faire maintenant? Au CA qui m'a prêté pour l'appartement?

Donc, dans votre cas, si les mensualités ne sont pas payées par chacun à hauteur de 50% il parait indispensable de prévoir une convention notariée prévoyant les droits et obligations de chacun et, également, le processus de répartition du boni (ou mali) de vente en cas de séparation.

Nous optons clairement pour 50/50.

Se considérant lésé, celui que avait payé 70% des échéances à contesté en justice............et le tribunal lui a donné tort.

Bien compris aussi.

(Merci d'être toujours là!)