Un deuxième achat

[Damienn]

Bonsoir,

Voici la situation :

Ingénieur en CDI depuis 1 an, 24 ans depuis peu.
Salaire net mensuel : 2530€
Pas d'emprunt sauf celui que je viens de souscrire pour un appartement que j'ai acheté (signé) il y a 48h.
Emprunt de 230k sur 25 ans soit 895€/mois, assurances comprises.
Anticipation possible (paiement intérêt + assurances) pendant 12 mois, jusqu'à le demande de déblocage du montant des travaux (1k)
Des travaux à réaliser (tout à neuf) pour 15k de matériaux que je finance avec mon épargne. Durée prévue : 4 mois.
Valeur de l'appart rénové : 300 - 320k
Loyer possible : 800 + charges (presqu'entièrement récupérable)

L'histoire :
En juillet 2020, j'ai participé à une sorte d'appel d'offre pour une cession immobilière de l'Etat : maison 1980, 5 chambres, grand terrain, environnement incroyable et emplacement idéal qui font rêver.
Prix : 173k
Valeur après 40k de travaux (par des pros) : difficile d'estimer, aucun bien équivalent. Disons : 350k-500k
Loyer possible : 1400€
Mais...péripéties, rebondissements, avocat de mes parents sur l'affaire, des politiques qui s'en mêlent...impossible de signer..
Je me suis lassé et ai acheté l'appart.
Aujourd'hui, 48h après la signature, "on" me prévient qu'en fait c'est bon, je peux acheter.

Je fais quoi?
Sachant que :
- Je préfère vivre dans l'appart, au moins pendant 5 ans,
- Je me vois bien dans cette maison ensuite

Sachant aussi que:
- Je suis "en couple", mais sans vivre ensemble.
- Mon amie, 25 ans, a signé un CDI hier dans une boite du CAC40 : 2150 net/mois + (gros) intéressement. Travaillait jusqu'à la semaine dernière dans le même boite que moi (détenu par un groupe du CAC40)


Donc, mes questions :

- En achetant seul, ai-je une chance d'obtenir un financement?
Même si cela parait compliqué, merci de me fournir des pistes, n'hésitez pas, même si c'est tordu.

- Et à deux?

 

[vivien]

Bonjour,

Qu'appelez vous :

En juillet 2020, j'ai participé à une sorte d'appel d'offre pour une cession immobilière de l'Etat :

S'agissait-il d'une proposition de gré à gré ou alors d'une vente notariale interactive qui se dénomme maintenant Immo-Interactif® ou d'adjudication classique ?

Aujourd'hui, 48h après la signature, "on" me prévient qu'en fait c'est bon, je peux acheter.

Vous étiez le seul acquéreur potentiel ?

Bonne journée

 

[Dexer]

Bonjour,
Je n'ai pas bien compris, qu'entendez vous part " en fait c'est bon, je peux acheter." ?
Si vous faites une offre à 173k elle sera acceptée et vous vous orientez vers la signature d'une promesse ou d'un compromis ?
Il me semble qu'il manque un point important avant de pouvoir vous conseiller, quel sera votre apport dans ce projet si seul ? et à deux ?

 

[Damienn]

Merci @vivien de vous intéresser à "mon cas".
Difficile d'en écrire plus ici quant à cette vente. Le dossier est un peu chaud.
Est-ce important pou vous d'en savoir plus à ce sujet afin de m'aider en ce qui concerne le financement?

 

[Damienn]

Il me semble qu'il manque un point important avant de pouvoir vous conseiller, quel sera votre apport dans ce projet si seul ? et à deux ?

Actuellement j'ai :
21k liquides
Environ 10k sur un PEE que je vais débloquer d'ici 2 mois maximum
soit 31k sur lesquels je vais utiliser 15k pour achat de matériaux pour rénovation totale de l'appartement
Il reste donc 16k environ

Mon amie :
7k liquides

Eléments (peut-être) utiles :
- Un différé possible de 12 mois sur l'emprunt de l'appartement (anticipation partielle : je vais payer intérêts et assurances soit environ 200 euros)

- Une capacité d'épargne à 2 durant ces 12 mois de facilement 24k (si le CDI de mon amie est confirmé à l'issue de la période d'essai)

- La possibilité de remettre en vente l'appartement d'ici 3-4 mois, après les travaux. Valeur 300k-320k mais, j'aimerais bien le garder. CRD = 230k

- Valeur locative appartement 800€ + charges (presqu'entièrement récupérables)
- Valeur locative de la maison : 1200€

- Mon amie préfèrerait vivre dans la maison plutôt que dans l'appart. Moi, peu m'importe, en fait.

Je n'ai pas bien compris, qu'entendez vous part " en fait c'est bon, je peux acheter." ?

Disons qu'il y avait des oppositions, que certains ne souhaitaient pas me voir acheter et que maintenant ils se sont couchés.

 

[Dexer]

Au regard de ces informations, votre projet me parait finançable par une banque mais seulement si vous achetez à deux et après la période d'essai.

En effet, je note plusieurs points positifs,
- vous disposez d'un apport
- vous disposez chacun de situations stables (CDI)
- votre taux d'endettement avec votre amie et après le deuxième prêt sur 25 ans serait sous les 33%.

Par contre et c'est le plus important je pense dans votre cas:
- attention au délai, il faudra certainement attendre la fin de la période d'essai sinon les banques risquent de ne pas prendre en compte les revenus de votre amie.
- est ce que vous avez bien mentionné tous vos crédits pour vous deux (voiture, prêt conso/travaux, crédit de votre amie etc..)

 

[Damienn]

- est ce que vous avez bien mentionné tous vos crédits pour vous deux (voiture, prêt conso/travaux, crédit de votre amie etc..)

Oups!

J'ai oublié l'emprunt de mon amie pour sa voiture : 170/mois et CRD environ 7k

 

[Dexer]

Par conséquent, cela me semble toujours viable mais attention à la période d'essai.

 

[Damienn]

Par conséquent, cela me semble toujours viable mais attention à la période d'essai.

Merci de votre aide!

Comment avez calculé, s'il vous plait? Avez vous pris en compte un loyer perçu?

J'ai bien conscience que la période d'essai pose problème, que l'idéal serait de reculer la signature du compromis et/ou d'allonger les délais de "montage di dossier" et "présentation d'une offre" afin que le délai de "présentation de l'offre" corresponde à la fin de la période d'essai.
Mais cela sera t-il possible? Je ne sais pas.

Si ce ne l'était pas...y'a t-il une chance malgré tout ou pas?

 

[Dexer]

J'ai calculé à la louche pour avoir une notion de faisabilité mais si je détaille un peu ci-dessous :

Pour le projet :
Si vous achetez un bien à 173k, je pars du principe qu'avec tous les frais :Travaux (40k) + Notaires (14k) + Garantie (2k) + Frais de dossier (1k) vous aurez un projet aux alentours de 230k
Il est préférable d'avoir un apport pour que la banque finance, donc je pars du principe ou vous utilisez tout votre apport (16k) car vous expliquez pouvoir épargnez et que votre amis solde son crédit avec son épargne.
Cela correspond donc à un financement de 230k - 16k = 214k

Sur 25 ans cela correspond à environ 875€/m sur des simulateurs en ligne.

Pour votre situation :
Revenus = 2550€/m* (vous) + 2150€/m* (votre amie) + 1400€/m x 50%** (Revenus fonciers à venir après charges) = 5400€/m
Charges = 895€/m (crédit existant) + 875€/m (crédit du projet) = 1770€/m
J'ai ensuite fait Charges / Revenus = Taux d'endettement = 1770€/5400€ = +/- 33%

*Attention, il est préférable que ce soit votre fixe et les banques prennent le revenu net avant impôt
** Les banques pondèrent les revenus fonciers

Je doute qu'une banque suive avec une période d'essai, mais êtes vous allé voir votre banque ?