TEG et crédit logement

[adhl]

Bonsoir,

adhl, votre assurance a t elle fait l'objet d'une étude par le service médical ayant donné lieu à majoration de la prime définitive ?

bien cordialement

Bonsoir,

Pas du tout, c'était un simple questionnaire de santé, aucun examen médical, aucun formalités particulières.
Vous pensiez à quoi ?

 

[adhl]

Bonsoir à tous,

J'ai trouvé deux jurisprudences :

- Audience du 09/12/2010, pourvoi 09-14977 [lien réservé abonné]

Elle concerne la participation au fonds de garantie d'une société de cautionnement mutuel :
Cette somme payée par l'emprunteur est imposée comme une condition d'octroi de celui-ci de sorte qu'elle doit être prise en compte pour le calcul du TEG.

Mais cette info, vous me l'aviez déjà confirmé.

- Audience du 09/07/2015, pourvoi 14-14121 [lien réservé abonné]

Il incombe à la banque qui a subordonné l'octroi de crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

 

[adhl]

Bonsoir à tous,

J'ai trouvé un autre jugement :

- Audience du 6/05/2014, RG: 13/00683 [lien réservé abonné]

Comme précédemment :

"il incombait donc à la SOCIETE GENERALE, qui avait subordonné l'octroi du crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement"

Il semblerait donc que la banque avait obligation de s'informer et de fournir un TEG juste.
Qu'en pensez-vous ?

 

[adhl]

Bonsoir à tous,

Je poursuis mon petit monologue, en espérant toutefois avoir quelques retours
Je m'interrogeais quant à l'application de la jurisprudence citée précédemment dans notre cas, s'agissant de rétroactivité jurisprudentielle.

Voici ce que j'ai trouvé :

"L'interprétation jurisprudentielle d'une même norme à un moment donné peut être différente selon l'époque des faits considérés et nul ne peut se prévaloir d'un droit acquis à une jurisprudence figée."

En résumé : l'actuelle jurisprudence s'appliquerait à des faits antérieurs....

Le médiateur de la banque est-il compétent pour traiter ce litige ? A priori, je dirais oui...
Dois-je le solliciter et lui formuler une demande concrète ? Et dans l'affirmative que demander...

Dans l'attente de vous lire,

Bien cordialement,

 

[agra07]

Bonjour,

Bonsoir à tous,

Je poursuis mon petit monologue, en espérant toutefois avoir quelques retours
Je m'interrogeais quant à l'application de la jurisprudence citée précédemment dans notre cas, s'agissant de rétroactivité jurisprudentielle.

Voici ce que j'ai trouvé :

"L'interprétation jurisprudentielle d'une même norme à un moment donné peut être différente selon l'époque des faits considérés et nul ne peut se prévaloir d'un droit acquis à une jurisprudence figée."

En résumé : l'actuelle jurisprudence s'appliquerait à des faits antérieurs....

Le médiateur de la banque est-il compétent pour traiter ce litige ? A priori, je dirais oui...
Dois-je le solliciter et lui formuler une demande concrète ? Et dans l'affirmative que demander...

Dans l'attente de vous lire,

Bien cordialement,

Pour ma part, je trouve l'arrêt du 06/05/2014 très intéressant (nota: le terme de "jugement" est réservé aux décisions de première instance) : il donne droit à la plaignante (qui a tout de même engagé son action deux ans après avoir remboursé son prêt par anticipation) mais il lui octroie une indemnité en rapport avec la réalité du préjudice estimé par le juge (1000€ au lieu de 9 000€ réclamés).
Je pense que le Médiateur de la banque est compétent pour ce genre de litige mais c'est à lui de le dire. Vous pourriez lui poser la question avant de le saisir officiellement.
Vous pourriez à mon avis tout à fait vous servir de la décision ci-dessus pour argumenter.
Le seul élément faible de votre dossier est qu'en l'état la banque ne reconnait aucune faute et la charge de la preuve vous incombe.

 

[vivien]

Bonjour,

Le médiateur de la banque est-il compétent pour traiter ce litige ?

Vous trouverez sur ce site officiel [lien réservé abonné] des précisions sur la fonction du médiateur qui précise :

"Le médiateur traite les litiges « relatifs aux services fournis et à l’exécution des contrats »

Le taux et/ou le TEG devenu TAEG ne concerne(nt) pas l'exécution. J'ai eu à connaître un dossier dans lequel le Médiateur de la Banque précisait sans aucune ambiguïté que le TEG n'était pas de sa compétence. Pour info le Médiateur a 3 mois pour répondre, et aucune sanction s'il ne répond pas ....!

Par ailleurs je trouve que ce serait une bien mauvaise idée de communiquer une décision dans laquelle le juge accorde 1.000,00 Euros pour une demande de 9000,00 et ce pour deux raisons.
1- Vous admettriez que votre demande est "exagérée" et non fondée en présentant cet arrêt.
2- Il est question de préjudice et sauf avis contraire justifié par des textes de lois, pour ce type de problème il est évoqué la déchéance du droit aux intérêts ou la nullité de la clause des intérêts.

Je vous invite à faire des recherches sur les messages écrits par Dimitri B (qui est avocat en droit bancaire) et qui a déjà répondu, dans cette discussion ou une autre, sur le préjudice. La notion de préjudice est présentée et évoquée par les banques qui trouvent que la sanction est disproportionnée.

Bon courage.

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonjour,

Pour ma part, je trouve l'arrêt du 06/05/2014 très intéressant (nota: le terme de "jugement" est réservé aux décisions de première instance) : il donne droit à la plaignante (qui a tout de même engagé son action deux ans après avoir remboursé son prêt par anticipation) mais il lui octroie une indemnité en rapport avec la réalité du préjudice estimé par le juge (1000€ au lieu de 9 000€ réclamés).
Je pense que le Médiateur de la banque est compétent pour ce genre de litige mais c'est à lui de le dire. Vous pourriez lui poser la question avant de le saisir officiellement.
Vous pourriez à mon avis tout à fait vous servir de la décision ci-dessus pour argumenter.
Le seul élément faible de votre dossier est qu'en l'état la banque ne reconnait aucune faute et la charge de la preuve vous incombe.

Pourtant, selon moi, la banque a reconnu que le TEG était erroné, sans l'écrire toutefois en toute lettres.
En effet, la banque précise qu'elle a procédé à une estimation du coût de l'assurance.

Je cite :
"Toutefois, les coûts d'assurance que vous reprenez dans votre démonstration ne sont pas ceux qui ont été pris en compte pour le calcul du TEG."

Mais ce sont pourtant les coûts réels !

"BNP Paribas ne connaissait donc pas le montant précis des cotisations antérieurement à l'édition de l'offre. C'est pourquoi, la banque a procédé à l'estimation du coût de cette assurance.
Cela explique la différence entre le TEG de votre offre et le TEG que vous avez recalculé."

Qu'il y aurait-il à ajouter ?
Ce courrier est une preuve en soit non ?

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonjour,



Vous trouverez sur ce site officiel [lien réservé abonné] des précisions sur la fonction du médiateur qui précise :

"Le médiateur traite les litiges « relatifs aux services fournis et à l’exécution des contrats »

Le taux et/ou le TEG devenu TAEG ne concerne(nt) pas l'exécution. J'ai eu à connaître un dossier dans lequel le Médiateur de la Banque précisait sans aucune ambiguïté que le TEG n'était pas de sa compétence. Pour info le Médiateur a 3 mois pour répondre, et aucune sanction s'il ne répond pas ....!

Par ailleurs je trouve que ce serait une bien mauvaise idée de communiquer une décision dans laquelle le juge accorde 1.000,00 Euros pour une demande de 9000,00 et ce pour deux raisons.
1- Vous admettriez que votre demande est "exagérée" et non fondée en présentant cet arrêt.
2- Il est question de préjudice et sauf avis contraire justifié par des textes de lois, pour ce type de problème il est évoqué la déchéance du droit aux intérêts ou la nullité de la clause des intérêts.

Je vous invite à faire des recherches sur les messages écrits par Dimitri B (qui est avocat en droit bancaire) et qui a déjà répondu, dans cette discussion ou une autre, sur le préjudice. La notion de préjudice est présentée et évoquée par les banques qui trouvent que la sanction est disproportionnée.

Bon courage.

Je suis tout à fait d'accord concernant cette jurisprudence, je ne comptais pas l'utiliser mais je la citais uniquement dans le cadre de nos échanges.

Par contre, concernant le médiateur, à moins que j'ai mal interprété les propos d'Aristide (post #55), il me semble que, sauf erreur, si la preuve est faite, le médiateur serait compétent sur ce type de dossier.

Malheureusement, je n'ai pas retrouvé les posts de Dimitri B que vous évoquiez sur le préjudice.
Une certitude, toutefois, il n'y en avait pas sur cette discussion.

 

[agra07]

Bonsoir,



Pourtant, selon moi, la banque a reconnu que le TEG était erroné, sans l'écrire toutefois en toute lettres.
En effet, la banque précise qu'elle a procédé à une estimation du coût de l'assurance.

Je cite :
"Toutefois, les coûts d'assurance que vous reprenez dans votre démonstration ne sont pas ceux qui ont été pris en compte pour le calcul du TEG."

Mais ce sont pourtant les coûts réels !

"BNP Paribas ne connaissait donc pas le montant précis des cotisations antérieurement à l'édition de l'offre. C'est pourquoi, la banque a procédé à l'estimation du coût de cette assurance.
Cela explique la différence entre le TEG de votre offre et le TEG que vous avez recalculé."

Qu'il y aurait-il à ajouter ?
Ce courrier est une preuve en soit non ?

Bonjour,
Sans entrer complètement dans votre dossier, ce que je comprends: votre banque vous donne une explication (plausible) à la différence constatée entre le TEG de votre offre et le TEG que vous avez calculé.
Vous pensez que cette différence est due à l'oubli d'un élément, elle vous répond en substance qu'elle n'a rien oublié mais qu'elle a été amenée à estimer la valeur de cet élément. Jusqu'ici pas de faute prouvée ni reconnue par votre banque.
C'était le sens de ma remarque.
Si faute il y a (ailleurs), il faut la chercher et la prouver.

 

[agra07]

Je suis tout à fait d'accord concernant cette jurisprudence, je ne comptais pas l'utiliser mais je la citais uniquement dans le cadre de nos échanges.

Bonjour,
Tout dépend de ce que vous cherchez.
S'il s'agit de trouver un moyen terme avec le Médiateur, cette jurisprudence me paraît très convaincante: c'était le sens de mon observation (bien sûr votre demande pourrait-être modulée en fonction des sommes en jeu (relativement modiques dans l'arrêt cité).
A noter que les échanges avec le Médiateur sont en principe confidentiels.
Mais selon Vivien le Médiateur ne serait pas compétent ?
Si vous espérez toucher le gros lot devant un juge, alors non ce n'est pas la bonne méthode: devant un tribunal on demande généralement le maximum.

 

[adhl]

Bonjour,

Bonjour,
Sans entrer complètement dans votre dossier, ce que je comprends: votre banque vous donne une explication (plausible) à la différence constatée entre le TEG de votre offre et le TEG que vous avez calculé.
Vous pensez que cette différence est due à l'oubli d'un élément, elle vous répond en substance qu'elle n'a rien oublié mais qu'elle a été amenée à estimer la valeur de cet élément. Jusqu'ici pas de faute prouvée ni reconnue par votre banque.
C'était le sens de ma remarque.
Si faute il y a (ailleurs), il faut la chercher et la prouver.

Selon moi, la réponse de la banque prouve que le TEG est erroné puisqu'elle n'a pas pris le coût réel de l'assurance, à partir de là, le TEG ne peut être juste.
D'autant que la banque confirme que son estimation ne correspond pas avec les valeurs réelles que je lui ai communiquées.
Si les données utilisées pour calculer le TEG sont fausses, sauf erreur, le TEG est faux.

La banque a donc porté un TEG erroné sur mon offre de prêt et la jurisprudence confirme qu'il incombe à la banque qui a subordonné l'octroi de crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

 

[vivien]

Bonjour,

Le taux et/ou le TEG devenu TAEG ne concerne(nt) pas l'exécution. J'ai eu à connaître un dossier dans lequel le Médiateur de la Banque précisait sans aucune ambiguïté que le TEG n'était pas de sa compétence.

cette affirmation a été faite à partir d'une lettre reçue d'un Médiateur d'une banque mutualiste avant 2008. Or cette année-là il y a eu une extension des compétences des Médiateurs. Il convient donc de pondérer cette affirmation et de ne pas considérer qu'il s'agit d'une vérité absolue.

Les recherches faites sur Internet n'apportent pas de réponse sur ce point précis.

Je tenterai demain d'interroger un professionnel du sujet et vous ferai part de la réponse obtenue.

Bonne soirée.

 

[agra07]

Bonjour,

Selon moi, la réponse de la banque prouve que le TEG est erroné puisqu'elle n'a pas pris le coût réel de l'assurance, à partir de là, le TEG ne peut être juste.
D'autant que la banque confirme que son estimation ne correspond pas avec les valeurs réelles que je lui ai communiquées.
Si les données utilisées pour calculer le TEG sont fausses, sauf erreur, le TEG est faux.

La banque a donc porté un TEG erroné sur mon offre de prêt et la jurisprudence confirme qu'il incombe à la banque qui a subordonné l'octroi de crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

La question qui se pose à mon avis est: est-ce que la banque, à la date où elle vous a remis l'offre avec indication du TEG, était en mesure de disposer de tous les éléments nécessaires pour le calculer avec exactitude ? Si la réponse est oui, alors elle a commis une faute, si la réponse est non la faute n'est pas prouvée à mon sens. "A l'impossible, nul n'est tenu".
Veuillez m'excuser de vous pousser dans vos retranchements mais si vous vous engager dans une procédure il y a fort à parier que votre banque agira de la sorte.
[Et surtout n'en déduisez pas, comme certains sur ce forum, que je cherche à défendre les banques]

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonjour,




cette affirmation a été faite à partir d'une lettre reçue d'un Médiateur d'une banque mutualiste avant 2008. Or cette année-là il y a eu une extension des compétences des Médiateurs. Il convient donc de pondérer cette affirmation et de ne pas considérer qu'il s'agit d'une vérité absolue.

Les recherches faites sur Internet n'apportent pas de réponse sur ce point précis.

Je tenterai demain d'interroger un professionnel du sujet et vous ferai part de la réponse obtenue.

Bonne soirée.

C'est très aimable à vous.
Merci infiniment !

Très bonne soirée

 

[adhl]

Bonsoir,

La question qui se pose à mon avis est: est-ce que la banque, à la date où elle vous a remis l'offre avec indication du TEG, était en mesure de disposer de tous les éléments nécessaires pour le calculer avec exactitude ? Si la réponse est oui, alors elle a commis une faute, si la réponse est non la faute n'est pas prouvée à mon sens. "A l'impossible, nul n'est tenu".
Veuillez m'excuser de vous pousser dans vos retranchements mais si vous vous engager dans une procédure il y a fort à parier que votre banque agira de la sorte.
[Et surtout n'en déduisez pas, comme certains sur ce forum, que je cherche à défendre les banques]

Aucun soucis !
Si je viens en discuter, c'est justement pour avoir d'autres points de vue et recueillir des conseils.

Selon moi, la jurisprudence est très claire, pas d’échappatoire possible.
La banque devait se procurer les éléments afin de communiquer un TEG juste !
Ne croyez-vous pas qu'entre la fin du mois de juin et le 17 août (date de l'édition de l'offre de prêt), la banque avait largement le temps de se procurer ces éléments ?

Mais je ne veux toujours pas m'engager dans une procédure, je préfère opter pour la médiation.

 

[agra07]

Selon moi, la jurisprudence est très claire, pas d’échappatoire possible.
La banque devait se procurer les éléments afin de communiquer un TEG juste !
Ne croyez-vous pas qu'entre la fin du mois de juin et le 17 août (date de l'édition de l'offre de prêt), la banque avait largement le temps de se procurer ces éléments ?

Mais je ne veux toujours pas m'engager dans une procédure, je préfère opter pour la médiation.

Bonjour,
présentée ainsi, la réclamation me parait jouable.
Le Médiateur n'est pas un juge: son rôle est de rechercher un compromis acceptable par les deux parties sans méconnaître les règles de droit.
Dans cette optique, je continue de penser que l'arrêt que vous avez cité est remarquable et de nature à emporter le consentement des parties.
Bien évidemment, ce n'est que mon avis...

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonjour,
présentée ainsi, la réclamation me parait jouable.
Le Médiateur n'est pas un juge: son rôle est de rechercher un compromis acceptable par les deux parties sans méconnaître les règles de droit.
Dans cette optique, je continue de penser que l'arrêt que vous avez cité est remarquable et de nature à emporter le consentement des parties.
Bien évidemment, ce n'est que mon avis...

Disons qu'en fournissant cette jurisprudence, j'aurais l'impression de "tendre la bâton pour me faire battre" car cette dernière avantage très clairement la banque.

 

[adhl]

Bonsoir à tous,

Quelques chiffres.

Le taux d'intérêt légal en 2005 était de 2,05 %
Mon taux d'intérêt conventionnel : 3,40 %
Dernière échéance 09/2019

Compte tenu du capital emprunté et de la durée, la différence quant aux intérêts s’élève à 11480,90 €.
Afin de rendre ces chiffres plus concrets si le taux d'intérêt légal était appliqué, le prêt serait intégralement remboursé en mai 2018.

Dois-je laisser le montant de "l'indemnisation" à l'appréciation du médiateur ?
Dois-je faire une demande concrète ?
Dans l'affirmative, que demander ?

 

[agra07]

Bonsoir,

Quelques chiffres.

Le taux d'intérêt légal en 2005 était de 2,05 %
Mon taux d'intérêt conventionnel : 3,40 %
Dernière échéance 09/2019

Compte tenu du capital emprunté et de la durée, la différence quant aux intérêts s’élève à 11480,90 €.
Afin de rendre ces chiffres plus concrets si le taux d'intérêt légal était appliqué, le prêt serait intégralement remboursé en mai 2018

La "tendance" actuelles des décisions de justice est de considérer que c'est le taux légal variable au fil des années et/ou des semestres qui doit s'appliquer lorsque le TEG est erronné.

Dois-je laisser le montant de "l'indemnisation" à l'appréciation du médiateur ?

Non, à supposer que le Médiateur soit compétent, il vous demandera de chiffrer votre réclamation.

Dois-je faire une demande concrète ?

Oui.

Dans l'affirmative, que demander ?

A vous de voir, vous pourriez aussi scinder votre réclamation en deux parties, la première en principal une somme à définir directement liée à l'erreur, la seconde à titre subsidiaire un préjudice moral.

 

[MRGT34]

Bonjour à tous,

La réponse de la banque ne s'est finalement pas fait trop attendre :

"Je réponds à votre courrier du 29 novembre 2017 par lequel vous indiquez que le coût lié à la participation au fond mutuel de garantie Crédit Logement, d'un montant de 1 282,16 euros, n'a pas été inclus dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG) de votre offre de prêt immobilier. Vous souhaitez obtenir des éclaircissements à ce sujet.
Comme je vous l'annonçais, dans mon courrier du 11 janvier dernier, une recherche d'informations était nécessaire pour répondre au mieux à votre demande. Ces éléments viennent de m'être communiqués et je vous remercie de votre patience.
En ce qui concerne les frais de participation au fond mutuel de garantie Crédit Logement, je peux vous assurer qu'au terme de mon analyse, il ressort que ceux-ci ont bien été intégrés dans le calcul du TEG de votre offre de prêt immobilier.
Toutefois, les coûts d'assurance que vous reprenez dans votre démonstration ne sont pas ceux qui ont été pris en compte pour le calcul du TEG. En effet, lors de l'édition de votre offre de prêt, le 17 août 2005, la banque avait connaissance de votre choix d'assurance mais elle n'était pas informée de son coût, les informations relatives au montant des cotisations lui ayant été communiquées postérieurement. En effet, le certificat d'adhésion définitif de bénéficiaire a été édité le 17 novembre 2005, soit postérieurement à l'émission de 'offre. Je joins à ce courrier une copie de ce certificat d'adhésion.
BNP Paribas ne connaissait donc pas le montant précis des cotisations antérieurement à l'édition de l'offre. C'est pourquoi, la banque a procédé à l'estimation du coût de cette assurance. Cela explique la différence entre le TEG de votre offre et le TEG que vous avez recalculé.
Je souhaite que ces informations vous apportent entière satisfaction, toutefois si vous êtes en désaccord avec la réponse apportée, vous disposez de différentes voies de recours telles que précisées dans le document ci-joint.
En savoir plus sur https://www.moneyvox.fr/forum/showthread.php?30972-TEG-et-crédit-logement/page14#gKTyX8Qoqu5zVfJr.99"

Bonsoir,

j'ai lu avec intérêt cette file, je pensais qu'en effet, la banque avait omis les frais de caution, un classique du genre. Sauf que le problème se déplace des frais de caution à celui de l'assurance.

J'ai bien peur que la banque ait raison sur l'aspect assurance, car quand on fait attention aux dates : l'offre de prêt est du 17 août 2005 et le certificat d'adhésion, du 17 novembre 2005. Comment donc la banque pouvait elle intégrer le coût réel des assurances inconnu au moment de l'édition de l'offre ? Le code de la consommation est très clair : il faut calculer le TEG sur la base des éléments connus avec certitude (ou estimés) au plus tard à la date de la signature du contrat = acceptation de l'offre pour un crédit à un particulier. Dans votre cas, bien avant le certificat d'adhésion.

Je pense que la banque n'aura pas de mal à faire valoir son point de vue et que vous serez perdant.

Second point, tout aussi technique : vous avez écrit que vous avez procédé, vous même, à une vérification du TEG de votre prêt de 2005. Donc vous en aviez les moyens, et donc l'avocat fera courir le point de départ de la prescription à la date d'acceptation de l'offre.
En 2005, la prescription était de 10 ans, passée à 5 ans en 2008. Techniquement, vous aviez jusqu'en 2013 pour introduire une action judiciaire. En clair, votre affaire est prescrite.

Mon conseil : gardez vous sous !

PS : pour le calcul sur le taux légal, il faut prendre le taux légal année après année, c'est un taux annuel variable.