TEG et crédit logement

[agra07]

Bonsoir,
je partage dans l'ensemble l'avis de @vivien mais il n'évoque qu'une seule jurisprudence, et une jurisprudence favorable à l'emprunteur, ce qui, à mon avis, est de nature à induire en erreur sur la réalité des réactions possibles des tribunaux en la matière en ce moment.
Si @adhl n'a pas de protection juridique ou si celle-ci ne veut pas le suivre dans une procédure judiciaire, il est possible de négocier soi-même à condition: de connaître parfaitement ses droits, de connaître les enjeux financiers (préjudice réel, gain espéré en cas de procès, frais de procédure en cas de procès gagné et/ou perdu), les chances de gagner, d'avoir la volonté et le temps matériel pour la négociation et enfin un interlocuteur qui soit prêt à "jouer le jeu" de la négociation.
Cela n'est pas très difficile entre personnes intelligentes et de bonne foi et permet d'économiser les honoraires d'un avocat.

 

[adhl]

Bonsoir,

Manifestement la banque ne prend pas votre demande au sérieux, s'il lui faut deux mois pour calculer un TEG.

N'est-ce pas plutôt une réponse type ?
Je n'ai pas envoyé mon courrier en recommandé, je ne voulais pas entrer dans la confrontation.
Même si la banque prend son temps et que nous parvenons à un accord, ça me va....

Si la banque venait à admettre que le TEG est erroné, sans d'ailleurs vous le formuler aussi clairement, elle arguerait du préjudice

Que voulez-vous dire ?

Je pense que vous pourriez prendre contact avec votre assurance pour savoir si vous avez une assistance juridique. Auquel cas vous pourriez demander à un avocat, dans un premier temps, d'écrire à la banque. Une correspondance d'avocat n'est pas une assignation, c'est juste une demande de précisions. En fonction de la réponse apportée par la banque vous pourrez avancer sur le dossier : assignation - transaction ou abandon de la réclamation.

Pas d'assurance juridique et je voudrais effectivement parvenir à une transaction.

L'intervention d'un avocat n'exclut nullement la possibilité d'une transaction si la banque le souhaite. D'ailleurs vous auriez avantage à confier la transaction à l'avocat, mais pour cela il est nécessaire de connaître au préalable le montant des enjeux (différence entre intérêts payés au taux contractuel et intérêts calculés au taux légal). Les négociations entre avocats sont en règle général plus profitables aux clients, que celles dans lesquelles il y a la banque et son client.

Avec un avocat, la demande prend une autre dimension par contre...
Je souhaite vraiment rester dans la négociation.

S'agissant d'un calcul mathématique, comment la banque pourrait-elle nier l'erreur ?

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonsoir,
je partage dans l'ensemble l'avis de @vivien mais il n'évoque qu'une seule jurisprudence, et une jurisprudence favorable à l'emprunteur, ce qui, à mon avis, est de nature à induire en erreur sur la réalité des réactions possibles des tribunaux en la matière en ce moment.
Si @adhl n'a pas de protection juridique ou si celle-ci ne veut pas le suivre dans une procédure judiciaire, il est possible de négocier soi-même à condition: de connaître parfaitement ses droits, de connaître les enjeux financiers (préjudice réel, gain espéré en cas de procès, frais de procédure en cas de procès gagné et/ou perdu), les chances de gagner, d'avoir la volonté et le temps matériel pour la négociation et enfin un interlocuteur qui soit prêt à "jouer le jeu" de la négociation.
Cela n'est pas très difficile entre personnes intelligentes et de bonne foi et permet d'économiser les honoraires d'un avocat.

Je partage tout à fait ce point de vue.
Et je sais que je pourrais compter sur vous si des connaissances me font défaut
J'ai très largement parcouru l'ensemble des textes avant de me décider et la jurisprudence récente évolue et pas forcément en notre faveur : une procédure ne garantit nullement l'issue....
Il est dans mon intérêt, je pense, comme dans celui de la banque de négocier.
Mais les banques sont-elles ouvertes et disposées à négocier....

 

[vivien]

Bonjour,

n'évoque qu'une seule jurisprudence, et une jurisprudence favorable à l'emprunteur, ce qui, à mon avis, est de nature à induire en erreur sur la réalité des réactions possibles des tribunaux en la matière en ce moment.

Il est vrai que je n'ai cité qu'une seule décision. Il ne s'agit que d'un exemple qui montre que certaines juridictions font une lecture autre des textes sur la différence de 0.1%.

Un lecteur qui s'imaginerait qu'il n'y a qu'une jurisprudence sur le TEG, qu'elle soit favorable ou non d'ailleurs, aurait une connaissance plus que limitée du sujet, et il serait préférable qu'il rencontre des professionnels avertis avant de prendre une décision. Assignation ou pas je pense que sur un forum les visiteurs ne peuvent soutenir raisonnablement, par méconnaissance du dossier dans sa globalité, aucune des thèses.

La variabilité des décisions actuellement doit encourager à une très grande prudence sur les "chances" de gagner. Il n'y a aucune certitude. Personne n'est à l'abri de tomber sur un juge comme Monsieur Samuel ITTAH du TGI de Créteil qui déclarait dans les « Petites Affiches » N° 210 du 20 Octobre « on s’est un peu amusés pour essayer de limiter l’intérêt du litige » Déclarations qui n'entrainent pas de réactions connues à ce jour.

il est possible de négocier soi-même à condition: de connaître parfaitement ses droits, de connaître les enjeux financiers (préjudice réel, gain espéré en cas de procès, frais de procédure en cas de procès gagné et/ou perdu), les chances de gagner

Une erreur de TEG (sujet de ce post) n'entraîne pas de "préjudice" au sens littéral du terme, voir la définition donnée par le dictionnaire juridique ICI [lien réservé abonné].
Evoquer le "préjudice" laisse à penser que le montant du remboursement devrait être égal à la différence entre le taux affiché et le taux réel.

Ce n'est pas ce que disent les textes, actuellement, puisque l'erreur de TEG dans un contrat a pour conséquence la substitution du taux légal au taux conventionnel. Mais il est vrai que le lobby bancaire œuvre, pour que la sanction devienne proportionnelle au montant de l'erreur, en s'appuyant sur le directive européenne 2008/48 en son article 23 qui précise :"L’exigence de sanctions effectives, proportionnées et dissuasives"

Certains TGI ont condamné les banques à restituer 30,42 ou 50,76 Euros pour l'application de l'année lombarde. Je ne vois pas en quoi cette sanction est dissuasive ???? Les établissements bancaires occultent totalement le mot "dissuasives".

Mais si par "préjudice" vous sous-entendez : démonstration mathématique et explication de l'erreur, je partage cet avis.

adhl écrit :

Il est dans mon intérêt, je pense, comme dans celui de la banque de négocier.

Où est l'intérêt de la banque ? L'incertitude des décisions de justice ajoutée à la crainte (justifiée) des clients d'avoir à payer un article 700 important, permettent aux banques de rester sereines face à ces dossiers. Si l'on ajoute à cela le manque de détermination des clients pour assigner, la banque ne va pas se précipiter pour négocier.

Je me permets de rappeler : je n'encourage nullement à assigner. Cette décision est du seul choix et de la seule responsabilité du client concerné par l'erreur de TEG, qui reste à prouver.

Bonne journée.

 

[agra07]

Bonjour,
La réalité du préjudice peut s'apprécier objectivement par différence entre le coût réel du crédit d'@adhl et le coût du crédit qu'il aurait pu obtenir en l'absence d'erreur sur le TEG (si erreur il y a bien sûr).
Cette notion est bien évidemment indépendante de ce que j'ai appelé "espoir de gain judiciaire".
Dans une négociation il faut savoir se mettre à la place de son adversaire: si vous exigez de la banque une indemnisation à hauteur de "l'espoir de gain judiciaire", il est évident que la discussion n'ira pas loin.
D'un autre côté si vous avez subi un préjudice de 20€ et que vous réclamez seulement cette somme alors que la banque pourrait perdre 10 000 ou 20 000€ dans un procès, ce serait ridicule.
Quant à "sanctionner" véritablement les banques pour leurs erreurs, au sens pénal du terme, pourquoi pas, puisque le code de la consommation le prévoit mais dans ce cas c'est devant le juge pénal qu'il faudrait aller.

 

[Aristide]

Bonjour,

La réalité du préjudice peut s'apprécier objectivement par différence entre le coût réel du crédit d'@adhl et le coût du crédit qu'il aurait pu obtenir en l'absence d'erreur sur le TEG (si erreur il y a bien sûr).

????

J'ai déjà expliqué que le TEG est le résultat d'un calcul d'actualisation des flux d'entrées de trésorerie (= le net versé) et des flux de sorties de trésorerie (= les échéances payées) étant précisé que ce "TEG légal" ne prend en compte que les charges rendues obligatoires par la banque.

Donc si du fait de le non intégration d'une desdites charges et/ou d'une erreur de calcul ce TEG est inexact le net versé et les échéances payées resteront strictement identiques
=> Ce sont ces données qui génèrent un TEG et non pas un TEG qui permet de les calculer.

Exemple;
+ Prêt de 200.000€ amortissable au taux de 2% sur 180 mois avec frais divers 3.000€:
=> Le net versé est donc de 197.000€
=> Les 180 échéance sont de 1.207,02€
=> Le TEG est de 2,2118% arrondi à 2,21% si la banque choisit un affichage sur deux décimales.

Si d'aventure elle s'est trompée dans son processus de calcul et qu'elle affiche un TEG autre le net versé sera toujours et aurait toujours été de 197.000€ et les échéances de 1.207,02€.

=> Je suis désolé mais la méthode que vous préconisez pour évaluer le préjudice

La réalité du préjudice peut s'apprécier objectivement par différence entre le coût réel du crédit d'@adhl et le coût du crédit qu'il aurait pu obtenir en l'absence d'erreur sur le TEG

=> ne peut pas être valablement retenue.

"En l'absence d'erreur sur le TEG" le coût du crédit supporté aurait été strictement le même.

En réalité le préjudice éventuel vient du fait qu'ayant fait le choix dudit crédit dans la banque considérée en se basant sur ce TEG erroné l'emprunteur aurait peut-être été gagnant en choisissant une autre offre d'une autre banque indiquant un TEG juste.

Ainsi, dans l'exemple ci-dessus, si la banque a affiché un TEG de 2,19% (< 2,21% = donc erroné ) alors qu'une banque concurrente annonçait un TEG de 2,20%; l'emprunteur a été trompé.

Le vrai préjudice est la différence entre ce qu'il va réellement payer dans la banque choisie et ce qu'il aurait réellement payé dans la banque qu'il a écartée.

Mais comme il n'a pas accepté la seconde offre comment prouver cette différence causant préjudice ?

Cdt

 

[agra07]

Bonsoir,

En réalité le préjudice éventuel vient du fait qu'ayant fait le choix dudit crédit dans la banque considérée en se basant sur ce TEG erroné l'emprunteur aurait peut-être été gagnant en choisissant une autre offre d'une autre banque indiquant un TEG juste.

C'est exactement ce que j'ai voulu dire en raccourci.

D'une façon générale, pour qu'il y ait réparation d'un préjudice il faut d'un point de vue juridique:
-prouver une faute de l'adversaire
-démontrer l'existence d'un préjudice (financier, moral, de jouissance,...etc)
-démontrer un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Si le TEG annoncé est sous-estimé (alors qu'il est sensé représenter le coût global du crédit), l'emprunteur aurait peut-être pu porter son choix sur un autre préteur et dépenser moins.
Le préjudice se calcule de façon générale par comparaison entre deux situations: celle résultant de la faute et celle où la faute n'aurait pas existé.
Le principe est simple mais l'application parfois plus complexe car le préjudice peut-être direct mais aussi indirect.

Dans une action judiciaire pour TEG erroné, il faudrait en outre savoir ce que l'emprunteur recherche réellement: réparer un préjudice subi ? "punir" un préteur fautif ? ou... gagner de l'argent ?

 

[vivien]

Bonjour,

D'une façon générale, pour qu'il y ait réparation d'un préjudice il faut d'un point de vue juridique:
-prouver une faute de l'adversaire
-démontrer l'existence d'un préjudice (financier, moral, de jouissance,...etc)
-démontrer un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Donc si je vous suis bien, tous les tribunaux et toutes les banques (en transaction) qui, ont imposé ou accepté de substituer le taux légal au taux conventionnel, admettent qu'une erreur de TEG supérieure à 0.10 % représenterait un "préjudice" de plusieurs dizaines de milliers d'euros !
Dans les dossiers que j'ai eu à connaître ni les avocats des clients ni les banques en réponse n'évoquaient ce que vous dénommez un "préjudice". Les banques évoquent surtout la disproportion de la sanction.

Si le TEG annoncé est sous-estimé (alors qu'il est sensé représenter le coût global du crédit), l'emprunteur aurait peut-être pu porter son choix sur un autre préteur et dépenser moins.

Non pas obligatoirement, le coût total du crédit peut être juste et le TEG erroné. Comme il a été dit précédemment le TEG ne se calcule pas avec le "total du cout du crédit" mais avec les frais obligatoires positionnés à leurs dates de règlement.

Le préjudice se calcule de façon générale par comparaison entre deux situations: celle résultant de la faute et celle où la faute n'aurait pas existé.

?????
Pourriez vous prendre un exemple chiffré avec le montant du crédit - les frais obligatoires - les frais non pris en considération pour calculer le TEG - le TEG affiché et le TEG réel. Les chiffres n'ont pas besoin de se vérifier, c'est juste pour comprendre votre thèse.

Dans une action judiciaire pour TEG erroné, il faudrait en outre savoir ce que l'emprunteur recherche réellement: réparer un préjudice subi ? "punir" un préteur fautif ? ou... gagner de l'argent ?

L'emprunteur veut peut-être tout simplement l'application des textes législatifs et en fait peut-être une question de principe.

Pour s'en convaincre il suffit de lire certains arrêts de la Cour de Cassation qui traitent de dossiers dont les "enjeux" sont inférieurs à 3.000,00 Euros. Si l'on rapporte le gain au total des honoraires, le client est "perdant". Il savait avant de lancer la procédure, qu'il ne tirerait aucun profit pécuniaire d'une telle action.

Un autre exemple rencontré la semaine dernière pour montrer les motivations d'un client. Une banque a pris une hypothèque sur la résidence principale du dirigeant-caution.
Dans ce dossier, les textes stipulent clairement l'interdiction faite au prêteur de prendre une hypothèque. Néanmoins la banque l'a fait. Après l'assignation devant le TC à l'initiative de la caution/client, la banque a précisé à l'avocat que l'hypothèque serait levée.
L'erreur était corrigée a posteriori, mais le client a poursuivi, parce qu'il veut que la faute soit reconnue et il n'a financièrement rien à gagner dans ce dossier !

Bonne journée.

 

[Lexicus]

Bonsoir,

C'est exactement ce que j'ai voulu dire en raccourci.

D'une façon générale, pour qu'il y ait réparation d'un préjudice il faut d'un point de vue juridique:
-prouver une faute de l'adversaire
-démontrer l'existence d'un préjudice (financier, moral, de jouissance,...etc)
-démontrer un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Si le TEG annoncé est sous-estimé (alors qu'il est sensé représenter le coût global du crédit), l'emprunteur aurait peut-être pu porter son choix sur un autre préteur et dépenser moins.
Le préjudice se calcule de façon générale par comparaison entre deux situations: celle résultant de la faute et cel, et comle où la faute n'aurait pas existé.
Le principe est simple mais l'application parfois plus complexe car le préjudice peut-être direct mais aussi indirect.

Dans une action judiciaire pour TEG erroné, il faudrait en outre savoir ce que l'emprunteur recherche réellement: réparer un préjudice subi ? "punir" un préteur fautif ? ou... gagner de l'argent ?

Vous confondez toujours le droit de la consommation et le droit de la réparation dictée dans le code civil!!!

C'est un éternel débat que vous ne voulez pas comprendre.

Si j'étais une banque, et si le droit devait me condamner au strict montant du préjudice, alors je me dirais : allons-y! Je prends 1 000 € par ci, puis 1 000 € par là, et si les emprunteurs le détectent au pire je rembourse (mais pour ceux qui n'ont rien vu, ou qui n'ont pas envie d'aller en procédure, j'encaisse)


Je rappellerais qu'une sanction doit être dissuasive, et qu'il n'y a rien de dissuasif à faire rembourser le montant indû.


Je ne crois pas qu'un braqueur de banques ait à rembourser seulement l'argent lorsqu'il est pris la main dans le sac!

 

[adhl]

Vous confondez toujours le droit de la consommation et le droit de la réparation dictée dans le code civil!!!

C'est un éternel débat que vous ne voulez pas comprendre.

Si j'étais une banque, et si le droit devait me condamner au strict montant du préjudice, alors je me dirais : allons-y! Je prends 1 000 € par ci, puis 1 000 € par là, et si les emprunteurs le détectent au pire je rembourse (mais pour ceux qui n'ont rien vu, ou qui n'ont pas envie d'aller en procèdure, j'encaisse)


Je rappellerais qu'une sanction doit être dissuasive, et qu'il n'y a rien de dissuasif à faire rembourser le montant indu».


Je ne crois pas qu'un braqueur de banques ait à rembourser seulement l'argent lorsqu'il est pris la main dans le sac!

Bonjour,

Je partage tout à fait cet avis, c'est effectivement sinon un peu trop facile.
Si il y a erreur, il faut bien qu'elle soit reconnue et sanctionnée, c'est une question de principe.

L'erreur est humaine certes mais dans certaines professions, elle est plus délicate que d'autres....
Le crédit immobilier est par nature quelque chose de complexe mais si en plus les seuls éléments qui nous sont confiés pour les comparer sont erronés....

Les banques ne sont pas à plaindre et c'est très souvent le client qui se "fait avoir" et non l'inverse.
Je me souviens avoir dû batailler pour obtenir la délégation d'assurance et pour cause !
De plus, sauf erreur de ma part, les banques empruntent au taux légal donc leur marge n'est vraiment pas négligeable...

C'est un peu triste mais celui qui ne dit rien se fait systématiquement avoir.
Mais, il ne faut bien entendu pas tomber dans l'excès.


J'ai l'impression à lire les messages de Vivien que si je fais appel à un avocat, les frais seront élevés (je suis d'accord) et aucune certitude quant à l'issue (je suis toujours d'accord).
C'est pour cette raison que je veux simplement négocier.
Mais vous semblez penser qu'en l'absence de soutien juridique c'est perdu d'avance donc c'est un peu le serpent qui se mord la queue...
Selon vous, c'est donc peine perdue, quoi que je fasse...

Pourtant ne dit-on pas : qui ne tente rien n'a rien ?
D'une part, j'aimerais vraiment comprendre pourquoi je ne parviens pas à retrouver le même taux que la banque et d'autre part, si erreur il y a et qu'une transaction financière est envisageable...

 

[Aristide]

Bonjour,

De plus, sauf erreur de ma part, les banques empruntent au taux légal donc leur marge n'est vraiment pas négligeable...

???

Je vous confirme que vous faites complètement erreur.

Sur ce forum j'ai déjà expliqué des dizaines de fois comment se financent/refinancent les banques; une recherche sur ce sujet vous permettra d'obtenir tous les détails.

Mais, en l'occurrence, le taux légal n'est en aucun cas concerné; absolument, mais absolument rien à voir !!!

Cdt

 

[adhl]

Bonjour,



???

Je vous confirme que vous faites complètement erreur.

Sur ce forum j'ai déjà expliqué des dizaines de fois comment se financent/refinancent les banques; une recherche sur ce sujet vous permettra d'obtenir tous les détails.

Mais, en l'occurrence, le taux légal n'est en aucun cas concerné; absolument, mais absolument rien à voir !!!

Cdt

Mea culpa !
Effectivement, je n'ai pas vérifié l'info, ce qui ne me ressemble pas, c'est aussi pour cette raison que je ne l'ai pas affirmé en précisant "sauf erreur".

Je n'ai effectivement pas lu vos posts qui évoquaient ce sujet, pourtant j'ai parcouru nombre d'entre eux mais ils sont si nombreux qu'il me faudrait des jours...
Pourtant c'est une lecture extrêmement instructive mais aussi complexe parfois....

Et malheureusement, par manque de temps, j'avoue avoir ciblé les sujets et m'en excuse.

Bien cordialement

 

[agra07]

Bonsoir,

Donc si je vous suis bien, tous les tribunaux et toutes les banques (en transaction) qui, ont imposé ou accepté de substituer le taux légal au taux conventionnel, admettent qu'une erreur de TEG supérieure à 0.10 % représenterait un "préjudice" de plusieurs dizaines de milliers d'euros !

??? Je ne sais pas où vous avez lu ceci.
Comme il a été dit un peu plus haut, le préjudice pour TEG erroné résulte essentiellement en la perte de chance d'avoir pu trouver un crédit plus intéressant.

Dans les dossiers que j'ai eu à connaître ni les avocats des clients ni les banques en réponse n'évoquaient ce que vous dénommez un "préjudice".

Et pour cause!!!

Les banques évoquent surtout la disproportion de la sanction.

La question de la disproportion de la sanction est une notion distincte de celle de préjudice. Cette "disproportion" ne me gène pas. Ce qui me gène c'est que le seul bénéficiaire de cette disproportion soit l'emprunteur demandeur à l'instance ou en d'autres termes qu'une décision de justice soit à l'origine d'une forme "d'enrichissement sans cause" (aujourd'hui il faut dire "enrichissement injustifié")

Non pas obligatoirement, le coût total du crédit peut être juste et le TEG erroné. Comme il a été dit précédemment le TEG ne se calcule pas avec le "total du cout du crédit" mais avec les frais obligatoires positionnés à leurs dates de règlement

Merci de le rappeler. Pour ce qui me concerne je suis parfaitement au courant depuis plusieurs mois que je m'intéresse à ce sujet.

Pourriez vous prendre un exemple chiffré avec le montant du crédit - les frais obligatoires - les frais non pris en considération pour calculer le TEG - le TEG affiché et le TEG réel. Les chiffres n'ont pas besoin de se vérifier, c'est juste pour comprendre votre thèse.

Il me semble que c'est simple. Si vous souscrivez à un crédit dans une banque A dont le TEG erroné est de 2.60%, alors que le TEG réel est de 3.00%, et que ce faisant vous avez rejeté une offre de la banque B avec un TEG exact de 2.80%, alors vous pouvez dire que vous avez été trompé et que votre préjudice financier est égal à la différence entre les coûts des deux crédits.

L'emprunteur veut peut-être tout simplement l'application des textes législatifs et en fait peut-être une question de principe.

Cet argument passe difficilement, surtout sur cBanque!

Pour s'en convaincre il suffit de lire certains arrêts de la Cour de Cassation qui traitent de dossiers dont les "enjeux" sont inférieurs à 3.000,00 Euros. Si l'on rapporte le gain au total des honoraires, le client est "perdant". Il savait avant de lancer la procédure, qu'il ne tirerait aucun profit pécuniaire d'une telle a

Là, je ne suis pas du tout convaincu. Je n'ai jamais connu quelqu'un engager une procédure en sachant qu'il serait perdant, sauf peut-être s'il a une excellente protection juridique.

Un autre exemple rencontré la semaine dernière pour montrer les motivations d'un client. Une banque a pris une hypothèque sur la résidence principale du dirigeant-caution.
Dans ce dossier, les textes stipulent clairement l'interdiction faite au prêteur de prendre une hypothèque. Néanmoins la banque l'a fait. Après l'assignation devant le TC à l'initiative de la caution/client, la banque a précisé à l'avocat que l'hypothèque serait levée.
L'erreur était corrigée a posteriori, mais le client a poursuivi, parce qu'il veut que la faute soit reconnue et il n'a financièrement rien à gagner dans ce dossier !

Ce cas n'est pas exceptionnel. En général les parties qui sont sûres de gagner leur procès, et qui refusent le désistement de leur adversaire, le font aussi et surtout pour toucher un article 700.

 

[vivien]

Bonsoir,

J'ai quelques difficultés à suivre vos revirements.

Merci de le rappeler. Pour ce qui me concerne je suis parfaitement au courant depuis plusieurs mois que je m'intéresse à ce sujet.

ceci ne semble pas évident pour les lecteurs, je vous invite à relire la réponse qu'Aristide vous a apporté dans le message 106

Il me semble que c'est simple. Si vous souscrivez à un crédit dans une banque A dont le TEG erroné est de 2.60%, alors que le TEG réel est de 3.00%, et que ce faisant vous avez rejeté une offre de la banque B avec un TEG exact de 2.80%, alors vous pouvez dire que vous avez été trompé et que votre préjudice financier est égal à la différence entre les coûts des deux crédits.

Les coûts (c'(est-à-dire l'ensemble des frais + intérêts) peuvent être égaux et les TEG différents, alors dans ce cas comment évaluez-vous ce que vous dénommez le "préjudice" ?????

Là, je ne suis pas du tout convaincu. Je n'ai jamais connu quelqu'un engager une procédure en sachant qu'il serait perdant, sauf peut-être s'il a une excellente protection juridique.

Vous devriez regarder les dossiers des entreprises en procédure judiciaire - des clients particuliers qui ont reçu la déchéance du terme et dont le bien immobilier devrait être vendu à la "barre" ou des dirigeants - caution.
Vous verriez alors que leur objectif est de gagner du temps et pour ceux-là à la protection juridique reste secondaire.

ce cas n'est pas exceptionnel. En général les parties qui sont sûres de gagner leur procès, et qui refusent le désistement de leur adversaire, le font aussi et surtout pour toucher un article 700

"surtout" Il s'agit d'une affirmation péremptoire qui ne correspond nullement à l'ensemble des dossiers, l'argent n'est pas systématiquement la seule motivation. Dans le cas que j'évoquais, le maintien de l'assignation répond à une stratégie de l'avocat.

 

[vivien]

Bonjour,

J'ai l'impression à lire les messages de Vivien que si je fais appel à un avocat, les frais seront élevés (je suis d'accord) et aucune certitude quant à l'issue (je suis toujours d'accord).

Je voulais dire dans un exemple que les frais sont élevés au regard des gains potentiels. Les honoraires des avocats sont libres et comme dans toutes les professions certains, en valeur absolue,sont élevés d'autres moins. On juge de leur importance lors du résultat obtenu.

La notion "cout élevé" est variable d'un client à l'autre. Je connais l'exemple d'une contestation de TEG pour lequel l'avocat a facturé 5.000,00 Euros. Le client est satisfait ne manifeste aucune réflexion sur le coût, en conséquence il est possible d'admettre que les honoraires ne sont pas élevés.

C'est pour cette raison [honoraires] que je veux simplement négocier.

Nous avions bien compris que vous vouliez négocier mais votre banque ne semble pas dans cette disposition.

Mais vous semblez penser qu'en l'absence de soutien juridique c'est perdu d'avance donc c'est un peu le serpent qui se mord la queue...

D'une part, j'aimerais vraiment comprendre pourquoi je ne parviens pas à retrouver le même taux que la banque et d'autre part, si erreur il y a et qu'une transaction financière est envisageable...

Il me semble qu'envisager une négociation nécessite obligatoirement d'apporter :

• des éléments juridiques textes de lois + jurisprudences récentes traitant du problème + éventuellement jurisprudences concernant votre banque.
• une démonstration mathématique rigoureuse de l'erreur

Pour vous aider/éclairer sur votre dossier, vous pourriez envisager une consultation de professionnels (avocat et/ou expert financier) afin d'avoir un avis professionnel sur votre dossier. Le coût des consultations est limité (- 300 Euros HT).
A défaut, la banque ne va pas répondre à votre problématique
Aucun forum ne peut vous donner un avis totalement pertinent. Les interlocuteurs vous communiquent des informations parcellaires et générales.

Bon courage.

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme il a été dit un peu plus haut, le préjudice pour TEG erroné résulte essentiellement en la perte de chance d'avoir pu trouver un crédit plus intéressant.

Il me semble que c'est simple. Si vous souscrivez à un crédit dans une banque A dont le TEG erroné est de 2.60%, alors que le TEG réel est de 3.00%, et que ce faisant vous avez rejeté une offre de la banque B avec un TEG exact de 2.80%, alors vous pouvez dire que vous avez été trompé et que votre préjudice financier est égal à la différence entre les coûts des deux crédits.

????

Ceci est de la pure théorie; quand il s'agit de se placer dans un cas concret opérationnel c'est tout autre chose.

Explications :

Premier point:

Ainsi que je l'écrivais ci-dessus :

Le vrai préjudice est la différence entre ce qu'il va réellement payer dans la banque choisie et ce qu'il aurait réellement payé dans la banque qu'il a écartée.

Mais comme il n'a pas accepté la seconde offre comment prouver cette différence causant préjudice ?

=> Même si certains emprunteurs peuvent garder trace des offres qu'ils n'ont pas acceptées ce ne me semble pas être le cas général.......surtout sur de longues durées (20, 25 voire 30 ans).

Dès lors comment prouver l'avantage financier qu'ils auraient eus en choisissant l'offre concurrente ?

Deuxième point:

Même si tel était le cas et que, plusieurs années après la réalisation du crédit, l'emprunteur chez la banque "A" y décèle un TEG erroné et exhibe une offre non acceptée d'une banque concurrente "B" pour tenter de prouver un préjudice financier la banque "A" attaquée aura beau jeu d'argumenter sur un simple "commencement de preuve par écrit" en faisant valoir:

1) - Ladite offre "B" aurait-elle vraiment été acceptée dans le délai légal de 30 jours, faute de quoi les conditions proposées auraient pu être modifiées.

2) - Les conditions suspensives prévues dans cette même offre auraient-elles vraiment été réalisées:
+ L'assurance décès-invalidité aurait-elle été acceptée par l'assureur ?
+ Les garanties prévues - et dans les conditions exigées - auraient-elles pu vraiment être inscrites ?
+ La part d'autofinancement personnel prévue/exigée aurait-elle vraiment pu être apportée?
+...
=> Faute de quoi le crédit "A" n'aurait jais été mis en place.

Troisième point:

A plusieurs reprises j'ai déjà insisté sur le fait que JAMAIS deux plans de financement émanant de deux offres concurrentes ne sont identiques.

Normalement le coût de l'investissement physique est strictement le même.

Mais ce n'est déjà plus vrai si l'on raisonne investissement physique "frais compris" car les logiciels bancaires qui permettent de les estimer ne donnent pas les même résultats (D'où la préconisation de préalablement demander une estimation desdits frais au notaire rédacteur de l'acte vente).

Et, au-delà desdits frais d'acte, c'est JAMAIS que les autres frais :
+ De dossier
+ De garanties
+ Parts sociales éventuelles
+ Frais de courtages éventuels
=> sont le mêmes.

=> Il s'en suit que les besoins à financer d'une banque à l'autre ne sont JAMAIS du même montant.

Si l'on ajoute que l'apport personnel ci-dessus évoqué peut aussi être différent d'une banque à l'autre, l'une finançant 100% tous frais compris mais l'autre exigeant un certain pourcentage d'autofinancement réellement apporté (10% - 20% du hors frais. Quelquefois 10%/20% du hors frais...mais les frais encore en plus ???)

Donc, d'une part un besoin à financer différent et d'autre part un apport personnel également différent aboutit forcément à un total de crédit bancaire plus ou moins important d'une banque à l'autre.

Dès lors, sur quel montant du crédit allez vous baser l'estimation du préjudice subi ?

Et si dans un cas l'apport personnel exigé est de 10% par exemple alors que dans l'autre cas il est de 0%, dans le premier cas l'emprunteur perdra indéfiniment la rémunération qu'il percevait sur cette épargne préalable. Alors que dans le second cas il devra emprunter plus, certes, mais il conservera ladite épargne et sa rémunération.

L'apport personnel étant un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne vous en tenez compte ou pas dans l'estimation du préjudice financier ?

Si oui; comment ?

Il me semble que c'est simple.

Quatrième point:

Outre les montants des dépenses à financer (= différents), ceux du total crédit par banque (= différents) et ceux des apports personnels (= différents) il est extrêmement rare que - dans le détail - les divers crédits que l'on trouve dans la partie "Ressources/Recettes" des plans de financement soient identiques :

+ Nombre de crédits différents (= autant de TEG que de crédits dans chaque banque concernée.........lesquels sont justes, lesquels sont inexacts ?)
+ Montants différents (bis répétita)
+ Durées différentes
+ Structures des amortissements différentes (= prêts à paliers ou non)

=> Donc échéances différentes et différences variant dans le temps.

Dès lors, compte tenu de toutes ces différences, sur un plan opérationnel, expliquez nous donc comment "c'est simple" de calculer l'éventuel préjudice financier réel.

NB) - J'ai bien une idée mais sans argument mathématique/financier (= par principe) vous en réfutez le concept régulièrement.

Elle proposerait pourtant un outil fiable répondant au besoin........mais; pour autant, pas forcément une solution "simple".............et encore faudrait-il t-il que l'aléa juridique lié à l'absence de preuve réelle, objet du deuxième point, ci-dessus soit levé.

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,

En réponse à @Vivien:
Quand je parle dans cette discussion de "coût total ou global" du crédit je vise l'ensemble des intérêts et frais divers obligatoires annexes à ce crédit. Ce coût global est sensé être représenté par le TEG. Quelque chose m'a échappé ?
Pour le reste, je précise une fois de plus que les très nombreux procès que j'ai eu à connaître ne concernent pas les crédits et portaient sur des enjeux financiers autrement plus importants. J'ai eu aussi, dans le cadre de cette activité, à étudier et proposer des solutions transactionnelles.

En réponse à @Aristide:
Je rappelle que je répondais à @Adhl qui envisage de négocier avec sa banque.
Je n'ai jamais dit qu'évaluer un préjudice dans son cas était facile. J'ai dit au contraire que ce serait la principale difficulté, à supposer que la banque soit d'accord pour négocier. Evidemment, s'il a gardé des offres concurrentes, l'estimation devient beaucoup plus facile.
J'ai dit aussi que s'il demandait à la banque d'annuler tous les intérêts au taux contractuel pour les remplacer par des intérêts calculés au taux légal, la négociation risquait de tourner court (la banque n'ayant aucun intérêt à négocier dans ce cas).
Mais si vous avez une suggestion à faire, je reste attentif.
Par ailleurs, je sais bien que pour vous, le TEG n'est pas un bon critère de comparaison entre deux offres et quand je dis "n'est pas un bon" c'est un euphémisme! Vous en avez fait maintes fois la démonstration.
Si l'on part de ce principe, la petite erreur sur le TEG de @Adhl ne veut rien dire, circulez il n'y a rien à voir: est-ce cela votre point de vue ?

 

[vivien]

Bonjour,

En réponse à @Vivien:
Quand je parle dans cette discussion de "coût total ou global" du crédit je vise l'ensemble des intérêts et frais divers obligatoires annexes à ce crédit. Ce coût global est sensé être représenté par le TEG. Quelque chose m'a échappé ?

Dans les offres de crédit le coût global du crédit contient l'ensemble des intérêts et frais. Que ces derniers soient obligatoires ou pas. Le TEG ne tient ou ne devrait tenir compte que des frais obligatoires. Ce qui explique qu'un total peut être juste et représentatif des facturations supportées par le client et un TEG erroné.

Pour le reste, je précise une fois de plus que les très nombreux procès que j'ai eu à connaître ne concernent pas les crédits et portaient sur des enjeux financiers autrement plus importants.

ce qui devrait encourager à un peu plus de modération et moins de certitude, sur les crédits immobiliers, sauf si vous produisez des textes et/ou des jurisprudences qui confirment vos thèses.

En réponse à @Aristide:

J'ai dit aussi que s'il demandait à la banque d'annuler tous les intérêts au taux contractuel pour les remplacer par des intérêts calculés au taux légal, la négociation risquait de tourner court (la banque n'ayant aucun intérêt à négocier dans ce cas).

Et vous croyez que les transactions reposent sur quel montant ?

 

[Lexicus]

Bonjour,



???

Je vous confirme que vous faites complètement erreur.

Sur ce forum j'ai déjà expliqué des dizaines de fois comment se financent/refinancent les banques; une recherche sur ce sujet vous permettra d'obtenir tous les détails.

Mais, en l'occurrence, le taux légal n'est en aucun cas concerné; absolument, mais absolument rien à voir !!!

Cdt

Aristide,


Adhl n'a t-il pas tout simplement voulu dire que les banques empruntaient à un taux (proche du taux d'intérêt légal) qui na rien à voir avec le taux conventionnel?


Le taux d'intérêt légal serait-t-il assurément une perte pour les banques comparativement au taux auquel elles empruntent?


J'aimerais comprendre pourquoi on parle tant d'appauvrissement du prêteur.


Par avance, merci

 

[Aristide]

En réponse à @Aristide:

Je rappelle que je répondais à @Adhl qui envisage de négocier avec sa banque.

????

Ce n'est pas à adhl que vous répondiez; c'est à Vivien :

'ai quelques difficultés à suivre vos revirements.

Pourriez vous prendre un exemple chiffré avec le montant du crédit - les frais obligatoires - les frais non pris en considération pour calculer le TEG - le TEG affiché et le TEG réel. Les chiffres n'ont pas besoin de se vérifier, c'est juste pour comprendre votre thèse.

Il me semble que c'est simple. Si vous souscrivez à un crédit dans une banque A dont le TEG erroné est de 2.60%, alors que le TEG réel est de 3.00%, et que ce faisant vous avez rejeté une offre de la banque B avec un TEG exact de 2.80%, alors vous pouvez dire que vous avez été trompé et que votre préjudice financier est égal à la différence entre les coûts des deux crédits.

Je n'ai jamais dit qu'évaluer un préjudice dans son cas était facile. J'ai dit au contraire que ce serait la principale difficulté, à supposer que la banque soit d'accord pour négocier.

????

Pas "facile" mais "simple" ce qui, pour moi, veut dire la même chose..

Cf. juste ci-dessus:

Il me semble que c'est simple

Par ailleurs, je sais bien que pour vous, le TEG n'est pas un bon critère de comparaison entre deux offres et quand je dis "n'est pas un bon" c'est un euphémisme! Vous en avez fait maintes fois la démonstration.

Je confirme, persiste et signe..........à plus forte raison si:

+ Il y a plusieurs crédits dans le même plan de financement
+ Le nombre desdits crédits est différent (Autant de TEG que de crédits; lesquels sont justes, lesquels sont inexacts - bis répétita)
+ Leurs montants sont différents
+ Leurs durées sont différentes
+ L'apport personnel est différent

Le TEG n'est un critère fiable/pertinent de comparaison que si:

+ Le/les montant(s) sont identique(s)
+ La/les durée(s) sont identique(s)
+ L'apport personnel est identique.

=> Dans le cas contraire (très grande majorité des cas) c'est de la foutaise !!!

=> En revanche il reste un critère valable pour le contrôle du taux usuraire.

Mais si vous avez une suggestion à faire, je reste attentif.

Inutile d'y revenir; vous connaissez depuis longtemps le concept que j'ai développé mais, par principe et sans aucun support mathématique ou financier, vous le réfutez systématiquement.

Mais pour le problème évoqué et ainsi que déjà dit, l'outil" ne serait qu'un moyen technique qui n'élude pas le problème juridique de la preuve également signalé antérieurement.

Si l'on part de ce principe, la petite erreur sur le TEG de @Adhl ne veut rien dire, circulez il n'y a rien à voir: est-ce cela votre point de vue ?

Rien à voir avec le problème adhl qui ne sait pas si le TEG indiqué par sa banque est bon ou inexact car, en tentant de le re calculer, il n'arrive pas à retrouver celui figurant dans son offre.

Il suppose - sans pouvoir le prouver - que le dépôt de garantie Crédit Logement n'a pas été pris en compte d'où la démarche suggérée (y compris par moi même) d'obtenir le détail du calcul de sa banque.

Ce n'est qu'ensuite que l'on pourra envisager les suites à donner les plus appropriées.

A noter - ainsi que déjà dit plusieurs fois - que compris ou pas compris, TEG exact ou faux, cela ne changera rien au coût du crédit supporté.

Il me semble que c'est simple. Si vous souscrivez à un crédit dans une banque A dont le TEG erroné est de 2.60%, alors que le TEG réel est de 3.00%, et que ce faisant vous avez rejeté une offre de la banque B avec un TEG exact de 2.80%, alors vous pouvez dire que vous avez été trompé et que votre préjudice financier est égal à la différence entre les coûts des deux crédits.

Même sur un crédit unique (comme ce semble être le cas pour adhl), je ne vois pas comment - concrètement - avec la méthode que vous préconisez, le préjudice réel pourrait être calculé/évalué........mais vous allez certainement remédier à mon incompétence en poursuivant - chiffrant en euros - votre exemple ci-dessus ?

Cdt