Bonjour,
????
Ceci est de la pure théorie; quand il s'agit de se placer dans un cas concret opérationnel c'est tout autre chose.
Explications :
Premier point:
Ainsi que je l'écrivais ci-dessus :
=> Même si certains emprunteurs peuvent garder trace des offres qu'ils n'ont pas acceptées ce ne me semble pas être le cas général.......surtout sur de longues durées (20, 25 voire 30 ans).
Dès lors comment prouver l'avantage financier qu'ils auraient eus en choisissant l'offre concurrente ?
Deuxième point:
Même si tel était le cas et que, plusieurs années après la réalisation du crédit, l'emprunteur chez la banque "A" y décèle un TEG erroné et exhibe une offre non acceptée d'une banque concurrente "B" pour tenter de prouver un préjudice financier la banque "A" attaquée aura beau jeu d'argumenter sur un simple "commencement de preuve par écrit" en faisant valoir:
1) - Ladite offre "B" aurait-elle vraiment été acceptée dans le délai légal de 30 jours, faute de quoi les conditions proposées auraient pu être modifiées.
2) - Les conditions suspensives prévues dans cette même offre auraient-elles vraiment été réalisées:
+ L'assurance décès-invalidité aurait-elle été acceptée par l'assureur ?
+ Les garanties prévues - et dans les conditions exigées - auraient-elles pu vraiment être inscrites ?
+ La part d'autofinancement personnel prévue/exigée aurait-elle vraiment pu être apportée?
+...
=> Faute de quoi le crédit "A" n'aurait jais été mis en place.
Troisième point:
A plusieurs reprises j'ai déjà insisté sur le fait que JAMAIS deux plans de financement émanant de deux offres concurrentes ne sont identiques.
Normalement le coût de l'investissement physique est strictement le même.
Mais ce n'est déjà plus vrai si l'on raisonne investissement physique "frais compris" car les logiciels bancaires qui permettent de les estimer ne donnent pas les même résultats (D'où la préconisation de préalablement demander une estimation desdits frais au notaire rédacteur de l'acte vente).
Et, au-delà desdits frais d'acte, c'est JAMAIS que les autres frais :
+ De dossier
+ De garanties
+ Parts sociales éventuelles
+ Frais de courtages éventuels
=> sont le mêmes.
=> Il s'en suit que les besoins à financer d'une banque à l'autre ne sont JAMAIS du même montant.
Si l'on ajoute que l'apport personnel ci-dessus évoqué peut aussi être différent d'une banque à l'autre, l'une finançant 100% tous frais compris mais l'autre exigeant un certain pourcentage d'autofinancement réellement apporté (10% - 20% du hors frais. Quelquefois 10%/20% du hors frais...mais les frais encore en plus ???)
Donc, d'une part un besoin à financer différent et d'autre part un apport personnel également différent aboutit forcément à un total de crédit bancaire plus ou moins important d'une banque à l'autre.
Dès lors, sur quel montant du crédit allez vous baser l'estimation du préjudice subi ?
Et si dans un cas l'apport personnel exigé est de 10% par exemple alors que dans l'autre cas il est de 0%, dans le premier cas l'emprunteur perdra indéfiniment la rémunération qu'il percevait sur cette épargne préalable. Alors que dans le second cas il devra emprunter plus, certes, mais il conservera ladite épargne et sa rémunération.
L'apport personnel étant un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne vous en tenez compte ou pas dans l'estimation du préjudice financier ?
Si oui; comment ?
Quatrième point:
Outre les montants des dépenses à financer (= différents), ceux du total crédit par banque (= différents) et ceux des apports personnels (= différents) il est extrêmement rare que - dans le détail - les divers crédits que l'on trouve dans la partie "Ressources/Recettes" des plans de financement soient identiques :
+ Nombre de crédits différents (= autant de TEG que de crédits dans chaque banque concernée.........lesquels sont justes, lesquels sont inexacts ?)
+ Montants différents (bis répétita)
+ Durées différentes
+ Structures des amortissements différentes (= prêts à paliers ou non)
=> Donc échéances différentes et différences variant dans le temps.
Dès lors, compte tenu de toutes ces différences, sur un plan opérationnel, expliquez nous donc comment "c'est simple" de calculer l'éventuel préjudice financier réel.
NB) - J'ai bien une idée mais sans argument mathématique/financier (= par principe) vous en réfutez le concept régulièrement.
Elle proposerait pourtant un outil fiable répondant au besoin........mais; pour autant, pas forcément une solution "simple".............et encore faudrait-il t-il que l'aléa juridique lié à l'absence de preuve réelle, objet du deuxième point, ci-dessus soit levé.
Cdt
