TEG erroné et sanctions

[Aristide]

Bravo ! Voilà une analyse édifiante ! Et Bravo de l'avoir retrouvée dans les méandres du net (meilleure que moi dans les recherches !).

Pour faire suite à nos échanges où j'évoquais la possibilité d'introduire une demande subsidiaire s'agissant d'un TEG erroné pour avoir omis d'intégrer les coûts de l'ADI, au cas présent, en imaginant une argumentation bien étayée, vous pourriez dès lors ajouter un autre chapitre de votre demande principale fondée sur l'absence de consentement compte tenu d'une information tronquée et trompeuse de votre banque, qui pourrait du reste s'apparenter au dol.

À réfléchir, mais il y a matière

Vous pourriez avoir un dossier imparable.

NB) - Dans le calcul d'un TAEA les assurances obligatoires et facultatives sont prises en compte.

????????
Vous ne trouvez pas curieux que, en juillet 2017, ce site parle du TEG mais ignore à le fois le TAEG et le TAEA.

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,

Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une asurance facultative.

Quant à la proposition de financement = simple simulation valant compte rendu d'entretien, vous savez bien que ce sont des formules standards. Encore une fois document non signé.

Ensuite vient le dossier de demande de prêt avec saisies des caractéristiques réelles et personnalisées des crédits considérés qui seront reprises dans l'offre (prêt particulier) ou contrat (prêt professionnel). Et je répète que ce dossier de prêt contient une clause d'exactitude des renseignements fournis, de sincérité et de bonne foi et est signé des emprunteurs.

Cdt

Nous ne parlons pas le même langage.
Personnellement, je n'ai rien à retirer de ce que j'ai écrit.
Je vous invite à vous poser cette simple question: quelle est la véritable politique du CA en terme de prêts immobiliers: que l'ADI soit obligatoire ou quelle soit facultative ?
C'est la première question que va se poser le juge.
Dans l'hypothèse ou sa conviction est "obligatoire" la seconde question sera: quelles peuvent être les conséquences des erreurs (ou fautes) commises ?

 

[Aristide]

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Il conseille une assurance à 100% sur les deux têtes mais ce n'est qu'un conseil et les seconds 100% sont donc facultatifs.

Mais cas général ne veut pas dire dans absolument tous le dossiers; c'est l'offre/contrat qui fait foi, laquelle offre/contrat vaut instructions au notaire si acte authentique de prise de garantie à suivre et donc indexation.

cdt

 

[agra07]

Merci pour l'info.
Donc vous admettez quelque part que les documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs.
J'hésiterais à qualifier de "dol" un tel comportement comme l'évoque @Jurisprudence mais on en est très proche.
Je rappellerai pour ceux qui ne le savent pas que le dol se caractérise (aujourd'hui) par l'erreur volontaire.

 

[Aristide]

Non pas du tout; où avez vous vu cela ?

Une fois encore après la proposition de financement qui n'est qu'une simulation valant compte rendu - non signé - d'un entretien et déclarations verbales sans justificatifs, il y a :

1) - Un dossier de demande de prêts avec toutes leurs caractéristiques réelles et précises - dont les options d'assurances - fourniture de tous justificatifs utiles et signatures des emprunteurs.

2) - Après analyse et acceptation de la banque, une offre ou contrat SSP qui reprend ces caractéristiques.

Les emprunteurs ont le loisir d'accepter ou non cette offre/contrat.

S'ils l'acceptent (= donc nouvelles signatures des emprunteurs souvent avec mention préalable "Lu et approuvé") c'est le vrai contrat synallagmatique sous seings privés.

3) - En cas de garanties réelles immobilière cette offre ou contrat est adressée au notaire rédacteur désigné par les emprunteurs et vaut "Instructions au notaire" pour la rédaction de son acte authentique de réitération et inscription de la garantie voulue. Contrat SSP initial annexé.

+ Si le dossier signé des emprunteurs prévoit une assurance à 100% obligatoire sur la tête de Mr et une assurance facultative à 100% sur la tête de Mme.

+ Si le contrat synallagmatique signé Sous Seings Privés reprend bien la clause prévue "assurance à 100% obligatoire sur la tête de Mr et une assurance facultative à 100% sur la tête de Mme"

=> Je ne vois pas en quoi une banque qui exige une assurance à 100% (répartie ou non) et conseille seulement la seconde en la rendant facultative se rendrait coupable de "documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs".

Dans le cas de caroapéro le problème est que le notaire n'a pas suivi les instructions que la banque lui a fournies de par le contrat SSP de base qui prévoyait "assurances facultatives".

J'ajoute que parmi les objets à financer il y avait une "acquisition de locaux professionnels" avec inscription de Privilège de Prêteur de Deniers.

Cela signifie que les emprunteurs ont dû donner instruction à leur banque de procéder à une mise à dispostion de fonds entre les mains du notaire à hauteur du prix d'acquisition pour le jour de la signature de l'acte authentique, faute de quoi le PPD devenait impossible.

Comment alors imaginer que - outre l'avoir déjà accepté - demandant ledit déblocage ils n'étaient pas d'accord sur les termes dudit contrat ?

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

Bravo ! Voilà une analyse édifiante !

Le problème de ce document est qu'il n'est pas "sourcé", on ne connait rien de l'auteur : il n'y a aucune coordonnée ni postale ni téléphonique et sur le site je n'ai pas su voir les mentions légales, même pas un numéro de siren !!.

De plus dans cet article, il est évoqué un site en laissant penser que cette banque n'a qu'un site. Or cet établissement bancaire est organisé en Caisses Régionales qui ont chacune des sites différents et des publications différentes et des méthodes différentes.

A titre d'exemple certaines caisses décomptent les intérêts (Crédit Immobilier) en retenant des années de 365 ou 366 jours et d'autres retiennent l'année lombarde.

Il est à remarquer aussi que cet article ne pointe sur aucune jurisprudence ou texte législatif. Cela ressemble plus à un billet d'humeur, me semble-t-il.

la possibilité d'introduire une demande subsidiaire s'agissant d'un TEG erroné

la banque risque d'évoquer un moyen nouveau en appel et demander le rejet de cette nouvelle formulation, non ????

compte tenu d'une information tronquée et trompeuse de votre banque, qui pourrait du reste s'apparenter au dol.

Quelques précisions sur la réticence dolosive et le dol ICI [lien réservé abonné] article rédigé par un Conseiller Honoraire à la Cour d'Appel de Versailles.
Les quelques avocats que j'ai pu interroger sur le sujet, au cours des dernières années, considèrent que c'est une cause très difficile à plaider. Mais peut-être que le Conseil de Caroapero ne partage pas cet avis. Ce serait plus simple de poser la question. Certains forumeurs ont peut-être des jurisprudences sur le dol en matière de contrat bancaire.

Ce serait bien que Caroapero nous fasse part des réflexions de son avocat sur le sujet, car comme vous le résumez

il y a du boulot !

Mais "à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire"

 

[caroapero]

Merci Aristide pour vos précieuses précisions claires

Les frais rendus obligatoires par l'inscription des garanties réelles immobilière (PPD ou/et hypothèque) mais pas les frais d'acte d'acquisition (appelés à tort frais de notaire).

Ok et avez-vous déjà vu ou connu un contrat prêt qui prévoyait les frais d'acte notarié (d'acte d'acquisition) ?

Je ne sais pas le libelle exact de l'objet à financer dans votre premier contrat SSP ni dans le second authentique mais dans la proposition de financement initiale «l'objet principal du contrat» est clairement indiquée:

=> Projet à financer : Acquisition de locaux professionnels + Aménagements + matériels.

Objet du financement / Destination des fonds : Bâtiment à usage commercial - achat bâtiment à usage professionnel

Si la banque rend l'assurance incendie obligatoire elle doit aussi intégrer le coût des primes sur la durée dans le calcul du TEG.

Dans votre cas au niveau du premier contrat SSP tant l'assurance décès invalidité que l'assurance incendie semblent donc facultatives.

Je l'avais bien saisi : merci
Oui, mais sur le fonds : les clauses dites tous 2 "facultatives" et non subordonnées à l'octroi du prêt ne sont pas rédigées de la même façon ... Je ne m'exprime probablement pas correctement ...
Pourquoi ils n'ont pas tout simplement écrit/inscrit la même chose ? bien que j'imagine fort bien que vous n'avez pas la réponse

Merci encore !

Agra07 : parceque sur le papier : un TEG n'incluant pas l'assurance ADI fausse l'emprunteur non informé de cette composante et ne fonde pas sa comparaison des taux sur les mêmes critères. Selon moi, ils entretiennent très clairement une ambiguîté volontaire nuisant ainsi à la bonne appréciation des emprunteurs !

Bravo ! Voilà une analyse édifiante ! Et Bravo de l'avoir retrouvée dans les méandres du net (meilleure que moi dans les recherches !).

Génie il n'y pas "meilleur" !!

Bon courage, il y a du boulot !

A cette heure ci, je vous le concède ! Merci

Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une asurance facultative.

Et toute la problématique juridique étant d'apporter la preuve de cette volonté

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Et un contrat tel que le mien avec 50/50 sur chaque tête des 2 associés sans obligation : vous avez déjà vu ?

S'ils l'acceptent (= donc nouvelles signatures des emprunteurs souvent avec mention préalable "Lu et approuvé") c'est le vrai contrat synallagmatique sous seings privés.

Petite précision qui peut avoir son importance : le CA n'apporte pas ce document signé dans ses pièces; et l'annexe de mon acte authentique n'est pas signé. Mon conseil n'a pas manqué de le soulever en 1ère instance en insistant que seul l'acte notarié est signé des emprunteurs et non le contrat prêt annexé.

=> Je ne vois pas en quoi une banque qui exige une assurance à 100% (répartie ou non) et conseille seulement la seconde en la rendant facultative se rendrait coupable de "documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs".

Dans le cas de caroapéro le problème est que le notaire n'a pas suivi les instructions que la banque lui a fournies de par le contrat SSP de base qui prévoyait "assurances facultatives".

Dans mon cas : aucune exigence 0 ! J'ai trouvé plusieurs décisions (CA et Cass) sur ce cas là : les 2 : une part facultative et une part obligatoire, mais jamais un cas comme le mien avec 0 obligatoire et tout facultatif

 

[agra07]

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Bonsoir,
Je pensais que l'assurance souscrite dans le cas de @caroapero, soit 50-50% sur les deux têtes entrait dans cette catégorie.
J'ai du mal comprendre cette phrase (?).

 

[agra07]

Quelques précisions sur la réticence dolosive et le dol ICI [lien réservé abonné] article rédigé par un Conseiller Honoraire à la Cour d'Appel de Versailles.

Bonsoir,
en complément à cet article, je précise que le dol se définissait autrefois comme la volonté de nuire.
Puis la jurisprudence de la Cour de Cassation a étendu le champ du dol à l'erreur commise sciemment (sans nécessairement l'intention de nuire).

 

[Marioux]

Bonjour à tous,
"TEG erroné … ", ou non ? : Toujours à propos du Calcul du Taux Effectif Global Annualisé, pour poursuivre le raisonnement, on peut reprendre le Cas 2) du Prêt évoqué au Post #125, en l’adaptant à la Périodicité de 70 Jours et au Rapport à prendre en compte entre les Durées de l’Année Civile et de la Période Unitaire, donnés en exemple par Aristide, en limitant le Nombre d’Échéances à 5 !
L’énoncé devient celui du Cas 2a) suivant :
"Le capital initial prêté est de 120 000€ et ne nécessite pas d’apport personnel ;
Le montant global stipulé des intérêts est de 1 200€, soit 1% du capital prêté ! ;
Il est prévu 5 échéances d’un montant constant de :
(120 000€/5 = 24 000€ de Principal Amorti) + (1 200€/5 = 240€ d’Intérêt Payé) = 24 240€ par Échéance ;
Le remboursement total est donc de : 5 x 24 240€ = 121 200€ ;
Le coût du prêt, bien sûr égal ici au montant global des intérêts, s’élève encore à :
121 200€ - 120 000€ = 1 200€ (Car il n’y a pas de Frais de Dossier, ni d’ADI)"
Compte tenu du Rapport Durée Année Civile/Durée Période Unitaire (365/70 = 5,214 285 7..., selon l'hypothèse d'Aristide), on peut aisément établir le Tableau d'Amortissement, ci-joint, en Année Commune de 365 Jours.
(Si j’ai commis des erreurs de Calculs, je suis preneur des Corrections nécessaires ! Merci d’avance !)
Cdt.

 

[Marioux]

Bonjour à tous,
Aucune objection, jusque-là ? Il est vrai que l’on a très justement : 0,332 6% x 5 = 1,663% sur la Durée Globale !
Mais, puisque 1,734 27% > 1,663%, "TEG erroné … ", ou non ? Peut-on répondre tout de suite ? Non, non !
Tout d’abord, compte tenu du Rapport Durée Année Civile/Durée Période Unitaire (366/70 = 5,228 571 4…), il nous faut établir le même Tableau d’Amortissement, comparatif, ci-joint, en Année Bissextile de 366 Jours.
Pas grand changement par rapport au Cas précédent, n’est-ce pas ? : Mêmes Coûts, Taux d’Intérêt Périodiques, Endettements, … ; Mêmes Échéanciers, juste décalés dans le Temps d’une Année Civile, avec les Quantièmes des Remboursements avancés d’un Jour dans les Mois de Paiements 2020/2019 (29 Février oblige ! …) !
Ah si ! : 366 remplace 365 et, comme c’est bizarre, les TEG Annualisés n’ont pas la même valeur, et ce dans le Rapport de 366/365 : 0,332 6% x 366/70 = 1,739 02% et 0,332 6% x 365/70 = 1,734 27% ! : Étonnant ? Non !
Arrondis à la 2ème décimale, ils commencent déjà à diverger puisque 1.74% > 1.73% ! : "TEG erroné … " ! ...
Ces 2 TEG Annualisés sont Différents alors que les Taux d’Intérêt Journaliers sont Identiques (0,475 140%%) !
CQFD ! … : Ça me rappelle quelques échanges à propos du Taux d’Intérêt Journalier plutôt qu’Annuel ! : Agra07, MRGT34 et Aristide ne voulaient pas en entendre parler ("Utopie ! ...") ; C’est une opinion étonnante !
Et il reste maintenant à traiter le cas où l’Échéancier est à cheval sur deux Années, dont une Bissextile !
Cdt.

 

[vivien]

Bonjour,

Et toute la problématique juridique étant d'apporter la preuve de cette volonté

Il y aurait peut-être la possibilité de contourner la difficulté en évoquant la responsabilité du notaire.

Dans l'Arrêt de la Cour de Cassation N° 12-20452 [lien réservé abonné]du 02/10/2013 la Haute Autorité rappelle :
"Qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le notaire, à qui incombait la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, avait, indépendamment de l'information fournie par la banque, précisément attiré l'attention de l'emprunteur"
Votre avocat pourrait raisonner (?????) par analogie.

 

[Aristide]

Ok et avez-vous déjà vu ou connu un contrat prêt qui prévoyait les frais d'acte notarié (d'acte d'acquisition) ?

De mémoire non.
Mais je vous ai expliqué toutes les raisons de bon sens qui l'expliquent.

Objet du financement / Destination des fonds : Bâtiment à usage commercial - achat bâtiment à usage professionnel

Donc objet clair et sans ambiguïté

Oui, mais sur le fonds : les clauses dites tous 2 "facultatives" et non subordonnées à l'octroi du prêt ne sont pas rédigées de la même façon ... Je ne m'exprime probablement pas correctement ...
Pourquoi ils n'ont pas tout simplement écrit/inscrit la même chose ? bien que j'imagine fort bien que vous n'avez pas la réponse

Non, vous vous exprimez bien.
Mais - hormis les formulations quelquefois imposées par la réglementation - tous les émetteurs de contrats - banques et tous autres - rédigent leurs clauses comme ils l'entendent.

Ensuite, si un co-contractant ne comprend pas bien il peut toujours demander des explications et même demander la modification de telle ou telle clause. Maintenant à voir si l'émetteur l'accepte ou non.

Agra07 : parceque sur le papier : un TEG n'incluant pas l'assurance ADI fausse l'emprunteur non informé de cette composante et ne fonde pas sa comparaison des taux sur les mêmes critères. Selon moi, ils entretiennent très clairement une ambiguîté volontaire nuisant ainsi à la bonne appréciation des emprunteurs !

Tout le monde est d'accord là-dessus.
Le problème est que juridiquement parlant seule l'assurance rendue obligatoire pour obtenir l'accord du prêt est à prendre en considération.
Or, selon vos dires, le contrat SSP - qui est le vrai contrat de base ainsi que déjà expliqué - fait état d'assurances facultatives.

Aristide a dit:
Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une assurance facultative.

Et toute la problématique juridique étant d'apporter la preuve de cette volonté

Désolé pour vous mais - selon vos dires - vous avez bien accepté un contrat SSP où cette option était bien stipulée facultative.

Et un contrat tel que le mien avec 50/50 sur chaque tête des 2 associés sans obligation : vous avez déjà vu ?

Rarement certes mais oui.
Ne pas oublier qu'il y a des cas où les emprunteurs ne sont pas assurables.

Petite précision qui peut avoir son importance : le CA n'apporte pas ce document signé dans ses pièces; et l'annexe de mon acte authentique n'est pas signé. Mon conseil n'a pas manqué de le soulever en 1ère instance en insistant que seul l'acte notarié est signé des emprunteurs et non le contrat prêt annexé.

Ce n'est pas la pratique générale.

Il y a des explications possibles.

Ainsi que je l'ai dit antérieurement c'est le contrat SSP qui, accompagné d'une lettre d'envoi avec des précisions complémentaires (le pourcentage des accessoires à prévoir dans l'acte authentique entre autres) vaut "instructions au notaire".

Or, pour gagner un peu de temps, il arrive que ces pièces soient adressées au notaire avant signature, le contrat définitif signé des emprunteurs étant cependant adressé au notaire après signature sous seing privés.

Il se peut donc que - encore par erreur (?) - le notaire n'ait pas annexé le vrai contrat reçu dans un second temps ?

Mais, si besoin, votre banque produira bien entendu le contrat SSP que non seulement vous avez signé mais où - très probablement - apparaîtront vos paraphes en bas de chaque page y compris donc celles où la clause d'assurances facultatives apparaît.

Dans mon cas : aucune exigence 0 ! J'ai trouvé plusieurs décisions (CA et Cass) sur ce cas là : les 2 : une part facultative et une part obligatoire, mais jamais un cas comme le mien avec 0 obligatoire et tout facultatif

Cf votre contrat SSP.

Article 1134 du code civil en viqueur en 2012 :
"Les conventions (***) légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites".

(***) - Un contrat c'est une convention

Bonsoir,
Je pensais que l'assurance souscrite dans le cas de @caroapero, soit 50-50% sur les deux têtes entrait dans cette catégorie.
J'ai du mal comprendre cette phrase (?).

Au premier stade l'objectif de l'entretien est d'approcher le montant de "l'enveloppe = total crédits" possible et d''estimer le montant des charges qui en résulteraient; donc vérifier l'adéquation avec la capacité de remboursement et le respect d'un taux d'endettement/reste à vivre compatibles avec les usages bancaires.

A ce stade l'on se moque complètement de savoir si l'assurance doit être obligatoire ou facultative.
L'on se préoccupe de ce que veulent les emprunteurs en terme de pourcentage de couverture
+ 2 têtes à 100%
+ 2 têtes à 50%
+ 1 tête à100%
+ Toutes autres combinaisons étant bien entendu possibles

=> le but étant donc d'en inclure la charge réelle générée pour les calculs liés aux risques de non remboursement ci-dessus évoqués.

Et, pour le calcul de ces primes assurances (ADI) à inclure, il est évident que pour un choix donné des emprunteurs, ces coûts ADI seront strictement identiques que la banque les rendent facultatives ou non.

Le "bout de papier" sans signature ni valeur juridique appelé "proposition de financement" et valant compte rendu d'entretien sur déclarations verbales et sans justificatifs, ne permet que de donner aux emprunteur un aperçu de "l'enveloppe financière" qu'il pourrait obtenir ainsi que des charges financières qui en résulteraient.

Ainsi que déjà dit, viennent ensuite:

+ Le dossier de demande de prêt où tout peut être modifié mais sur production de justificatifs et avec signature des emprunteurs (Clause d'exactitude des renseignements fournis, sincérité et bonne foi - Loi 89-1010 du 31/12/1989 dite loi Néiertz).

A ce stade le conseiller est censé indiquer aux emprunteurs quelles sont les charges imposées (Frais dossier - part sociales - garanties - assurances......).

+ Après analyse, si acceptation, offre/contrat de prêt SSP.
C'est là que les assurances réputées obligatoires et/ou facultatives doivent apparaître en conformité avec la négociation du stade antérieur.
Le process s'arrête là s'il n'est pas prévu de garanties réelles immobilières

+ Mais si garanties réelles immobilières
++ Instructions au notaire
++ Déblocage fonds entre les mains du notaire si PPD
++ Signature acte authentique.

NB) - J'espère ne pas avoir à réexpliquer encore une fois tout ce processus !!!

Cdt

 

[agra07]

Au premier stade l'objectif de l'entretien est d'approcher le montant de "l'enveloppe = total crédits" possible et d''estimer le montant des charges qui en résulteraient; donc vérifier l'adéquation avec la capacité de remboursement et le respect d'un taux d'endettement/reste à vivre compatibles avec les usages bancaires.

A ce stade l'on se moque complètement de savoir si l'assurance doit être obligatoire ou facultative.
L'on se préoccupe de ce que veulent les emprunteurs en terme de pourcentage de couverture
+ 2 têtes à 100%
+ 2 têtes à 50%
+ 1 tête à100%
+ Toutes autres combinaisons étant bien entendu possibles

=> le but étant donc d'en inclure la charge réelle générée pour les calculs liés aux risques de non remboursement ci-dessus évoqués.

Et, pour le calcul de ces primes assurances (ADI) à inclure, il est évident que pour un choix donné des emprunteurs, ces coûts ADI seront strictement identiques que la banque les rendent facultatives ou non.

Le "bout de papier" sans signature ni valeur juridique appelé "proposition de financement" et valant compte rendu d'entretien sur déclarations verbales et sans justificatifs, ne permet que de donner aux emprunteur un aperçu de "l'enveloppe financière" qu'il pourrait obtenir ainsi que des charges financières qui en résulteraient.

Ainsi que déjà dit, viennent ensuite:

+ Le dossier de demande de prêt où tout peut être modifié mais sur production de justificatifs et avec signature des emprunteurs (Clause d'exactitude des renseignements fournis, sincérité et bonne foi - Loi 89-1010 du 31/12/1989 dite loi Néiertz).

A ce stade le conseiller est censé indiquer aux emprunteurs quelles sont les charges imposées (Frais dossier - part sociales - garanties - assurances......).

+ Après analyse, si acceptation, offre/contrat de prêt SSP.
C'est là que les assurances réputées obligatoires et/ou facultatives doivent apparaître en conformité avec la négociation du stade antérieur.
Le process s'arrête là s'il n'est pas prévu de garanties réelles immobilières

+ Mais si garanties réelles immobilières
++ Instructions au notaire
++ Déblocage fonds entre les mains du notaire si PPD
++ Signature acte authentique.

NB) - J'espère ne pas avoir à réexpliquer encore une fois tout ce processus !!!

Cdt

Bonsoir,
il me semble que vous êtes un homme rationnel, capable de résoudre des problèmes de calculs assez complexes et d'alimenter un dialogue constructif.
Personne ne vous demande de rappeler "x" fois le même chose, mais simplement de répondre à une question simple par "oui" ou par "non", en l'espèce:

agra07 a dit: [lien réservé abonné]
Bonsoir,
Je pensais que l'assurance souscrite dans le cas de @caroapero, soit 50-50% sur les deux têtes entrait dans cette catégorie.
J'ai du mal comprendre cette phrase (?).

Si j'ai bien compris cette phrase, cela signifie que, à votre connaissance, le CA considère comme obligatoire le type d'assurance souscrit par @caroapero, bien qu'en l'espèce il ait inscrit "facultatif" sur le contrat SSP signé (qui semble en réalité non signé d'après @caroapero).
Ceci étant rappelé, comme vous le dites à juste raison, "le contrat fait loi entre les parties".
Vous semblez considérer aussi que seul un papier signé vaut contrat . Or c'est un peu plus compliqué que cela.
Il existe aussi des contrats non signés et même des contrats purement verbaux.
Autre remarque: l'emprunteur qui ne connait pas comme vous les textes applicables au crédit qu'on lui propose, ne sait pas comment est calculé un TEG ni les frais qui doivent entrer ou pas dans ce calcul.
En conséquence il est incapable d'apprécier les conséquences de la mention"facultative" portée sur le contrat SSP à propos de l'ADI. Comme on lui a présenté auparavant une proposition où il était marqué ADI obligatoire, il n'a aucune raison de soulever cette contradiction qui n'en est pas vraiment une pour lui.
En revanche, le CA, lui, connait parfaitement les conséquences de cette contradiction et peut donc en jouer malicieusement pour tromper l'emprunteur sur la valeur réelle du TEG.
Est-ce que je m'exprime de façon suffisamment claire ?

 

[Aristide]

Bonjour,

il me semble que vous êtes un homme rationnel, capable de résoudre des problèmes de calculs assez complexes et d'alimenter un dialogue constructif.
Personne ne vous demande de rappeler "x" fois le même chose, mais simplement de répondre à une question simple par "oui" ou par "non", en l'espèce:

Bonsoir,

Je pensais que l'assurance souscrite dans le cas de @caroapero, soit 50-50% sur les deux têtes entrait dans cette catégorie.
J'ai du mal comprendre cette phrase (?).

Si j'ai bien compris cette phrase, cela signifie que, à votre connaissance, le CA considère comme obligatoire le type d'assurance souscrit par @caroapero, bien qu'en l'espèce il ait inscrit "facultatif" sur le contrat SSP signé (qui semble en réalité non signé d'après @caroapero).

Non ; je n’ai jamais dit cela.

Je vous ai d’abord expliqué que - dans cette « Proposition de financement » ce ne sont que des formules standard où, bien entendu, la politique de la banque ne résulte pas de paramètres adaptables par le conseiller :

Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une assurance facultative.

Quant à la proposition de financement = simple simulation valant compte rendu d'entretien, vous savez bien que ce sont des formules standards. Encore une fois document non signé.

=> A ce stade la notion « obligatoire/Facultative » n’existe pas ; ce n’est pas une option paramétrable à la portée du conseiller qui ne peut agir que sur le taux de prime (avec des limites dans un cadre fixé) et sur les quotités assurées.

Ensuite vous avez voulu me faire dire :

Merci pour l'info.

Donc vous admettez quelque part que les documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs.

Ce que j’ai immédiatement contesté :

Non pas du tout; où avez vous vu cela ?

Une fois encore après la proposition de financement qui n'est qu'une simulation valant compte rendu - non signé - d'un entretien et déclarations verbales sans justificatifs, il y a :
…….

Ensuite j’ai expliqué qu’au stade du premier entretien et de la simulation effectuée sur déclarations verbales et sans justificatifs, traduite dans une « Proposition de financement » - non signée - valant compte rendu d’entretien personne ne se soucie à ce moment de la qualité d’obligatoire ou facultative des assurances :

Au premier stade l'objectif de l'entretien est d'approcher le montant de "l'enveloppe = total crédits" possible et d''estimer le montant des charges qui en résulteraient; donc vérifier l'adéquation avec la capacité de remboursement et le respect d'un taux d'endettement/reste à vivre compatibles avec les usages bancaires.

A ce stade l'on se moque complètement de savoir si l'assurance doit être obligatoire ou facultative.
L'on se préoccupe de ce que veulent les emprunteurs en terme de pourcentage de couverture
+ 2 têtes à 100%
+ 2 têtes à 50%
+ 1 tête à100%
+ Toutes autres combinaisons étant bien entendu possibles

=> le but étant donc d'en inclure la charge réelle générée pour les calculs liés aux risques de non remboursement ci-dessus évoqués.

Et, pour le calcul de ces primes assurances (ADI) à inclure, il est évident que pour un choix donné des emprunteurs, ces coûts ADI seront strictement identiques que la banque les rendent facultatives ou non.

Le "bout de papier" sans signature ni valeur juridique appelé "proposition de financement" et valant compte rendu d'entretien sur déclarations verbales et sans justificatifs, ne permet que de donner aux emprunteurs un aperçu de "l'enveloppe financière" qu'il pourrait obtenir ainsi que des charges financières qui en résulteraient.

=> Je répète qu’à ce stade ce qui importe c’est approcher l’enveloppe financière possible et vérifier les charges qui en résulteraient seraient compatibles avec la capacité de remboursement des emprunteurs et conformes aux usages bancaires.

Et il n’y a pas besoin d’avoir fait « Science Po » pour comprendre qu’une prime d’assurance (ADI) à 0,30% sur capital initial restera à 0,30% que ladite assurance soit réputée obligatoire ou facultative.

=> A ce stade c’est le coût généré qui intéresse tant les emprunteurs que le conseiller.

=> « On « s’en tape carrément » que l’assurance soit obligatoire ou facultative !!!

Donc c’est clair :

Si j'ai bien compris cette phrase, cela signifie que, à votre connaissance, le CA considère comme obligatoire le type d'assurance souscrit…

=> La réponse est NON !!!

A ce stade ce n’est pas le problème.

Ceci étant rappelé, comme vous le dites à juste raison, "le contrat fait loi entre les parties".
Vous semblez considérer aussi que seul un papier signé vaut contrat . Or c'est un peu plus compliqué que cela.
Il existe aussi des contrats non signés et même des contrats purement verbaux.

Oui, mais vous devriez aussi rappeler que quand plusieurs conventions/contrats se succèdent dans le temps c’est le dernier en date qui prévaut.

Et, également quand l’on est en présence d’un contrat écrit dont il est alors facile de prouver la volonté des parties puisqu’elles les ont paraphés et signés, le contrat verbal ne vaut rien

Alors quand l’on a à la fois un contrat verbal (ou papier non signé) antérieur à un autre contrat paraphé et signé…..que vaut le premier ???

Autre remarque: l'emprunteur qui ne connait pas comme vous les textes applicables au crédit qu'on lui propose, ne sait pas comment est calculé un TEG ni les frais qui doivent entrer ou pas dans ce calcul.
En conséquence il est incapable d'apprécier les conséquences de la mention"facultative" portée sur le contrat SSP à propos de l'ADI. Comme on lui a présenté auparavant une proposition où il était marqué ADI obligatoire, il n'a aucune raison de soulever cette contradiction qui n'en est pas vraiment une pour lui.

1) - Nul n’est censé ignorer la loi

2) - Ainsi que dit antérieurement il est toujours possible de se renseigner auprès tous professionnels de son choix

3) - Dans le cas d’espèce les emprunteurs sont chefs d’entreprise….donc on peut supposer assez avertis

4) - Non il n’est pas marqué ADI obligatoire.

Il est marqué « Sous réserve…. »

Je vous ai expliqué qu’à ce stade la notion « obligatoire/facultative » n’existe pas
Ce qui intéresse c’est bien entendu le coût pour le calcul des charges mais il y a un autre aspect qui est celui de la négociation globale des conditions de financement.

Il semble facile de comprendre qu’un conseiller sera plus enclin à accorder des conditions tarifaires plus favorables à des emprunteurs qui souscrivent l’assurance groupe qu’à d’autres qui ne le font pas.

Et je répète que, facultative ou obligatoire, le coût pour l’emprunteur est le même et - donc - la commission attendue par la banque pour alimenter son produit net bancaire sera également le même.

Si l’on se met en situation il y a donc eu des échanges entre emprunteurs et conseillers et l’on s’est mis verbalement d’accord sur différents point relatifs au financement considéré.

Vient alors le moment du compte rendu = édition de ladite « Proposition de financement » et c’est donc naturellement que l’on y retrouve cette réserve de souscription qui, si ultérieurement (stade dossier demande de prêt) elle n'était pas confirmée autoriserait le conseiller à revoir - lui aussi - les conditions initialement proposées.

En revanche, le CA, lui, connait parfaitement les conséquences de cette contradiction et peut donc en jouer malicieusement pour tromper l'emprunteur sur la valeur réelle du TEG.

???

Dans le cas d’espèce, qui n’est certainement le cas général, dois-je vous rappeler qu’après cette proposition de financement il y a eu suivant les dires de caroapéro :

+ Un contrat SSP avec stipulation assurance facultative

+ Un contrat authentique où - du fait erreur reconnue du notaire - page 18 une mention « obligatoire » apparaît mais immédiatement contredite pages 31 et 44 où elle redevient « facultative » ???

=> Où est le tromperie ???

=> C’est manifestement une erreur du notaire !!!

=> Je répète aussi que, obligatoire ou facultative, cette erreur n'entraîne absolument aucun préjudice financier pour les emprunteurs, le qualificatif ne modifie en rien le taux de prime.

Et je répète aussi que ce n'est plus au niveau de l'acte notarié que la démarche comparative auprès de banques concurrentes intervient (c'est aux deux stades précédents) d'autant que - dans ce cas d'espèces - une mise à disposition de fonds a déjà été effectuée entre les mains du notaire afin de lui permettre l'inscription du PPD

Est-ce que je m'exprime de façon suffisamment claire ?

Ce qui ne me semble « pas clair », au sens figuré du terme, c’est que vous tentiez de me faire dire des choses que je ne dis pas !!!

=> C’est clair !!!

Cdt

 

[LatinGrec]

Merci Aristide d'avoir pris le temps d'expliquer comment celà se passe côté banque.

 

[agra07]

Ce qui ne me semble « pas clair », au sens figuré du terme, c’est que vous tentiez de me faire dire des choses que je ne dis pas !!!
=> C’est clair !!!
Cdt

Bonjour,
Non ce n'est pas clair!
A la question (p222):

quelle est la véritable politique du CA en terme de prêts immobiliers: que l'ADI soit obligatoire ou quelle soit facultative ?

Vous avez répondu spontanément(p223):

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Aurais-je la berlue ???
Pour le reste, il ne me parait pas utile de répéter x fois ce que tout le monde a compris.

 

[agra07]

Merci Aristide d'avoir pris le temps d'expliquer comment celà se passe côté banque.

Bonjour,
je remercie aussi @Aristide pour ses efforts de vulgarisation mais il faudrait également prendre en compte la façon dont les choses se passent côté emprunteur.
En tout cas un juge ne peut pas en faire abstraction.

 

[Marioux]

Bonjour à tous,
Pas de réaction ?
Personne ne rebondit sur mon argument ?
Trop compliqué, peut-être ? Et pourtant, je suis resté à un niveau scolaire primaire : C’est la Rentrée !
Voyons voir cela, en tentant de simplifier encore un peu, si possible, les Conditions du Prêt ! :

"Capital Initial Prêté le 05 Janvier : 120 000€ (Ne nécessitant pas d’apport personnel) ;
Montant Global Stipulé des Intérêts Conventionnels : 1 200€ ;
(Soit 1% du Capital Prêté ; Égal au Coût du Prêt car il n’y a pas de Frais de Dossier ni d’ADI) ;
Remboursement en 1 seule Échéance : 100 Jours plus tard (Au Terme du Contrat) ;
Montant de l’Échéance : 120 000€ de Principal Amorti + 1 200€ d’Intérêt Payé = 121 200€."

Comme, pour simplifier l’approche du problème, il n’y a aucun autre Coût que celui des Intérêts, on a :
Taux d’Intérêt Conventionnel Périodique = Taux Effectif Périodique : 1 200€/120 000€ = 1% pour une Période de Durée 100 Jours ! ;
Taux d’Intérêt Conventionnel Journalier = Taux Effectif Journalier : 1%/100 = 0,01% = 1%% ! ;
Taux d’Intérêt Conventionnel Annuel = Taux Effectif Global (Annualisé) :
1% x 365/100 = 3,65% en Année Commune de 365 Jours (Rapport : 365/100 = 3,65 !) ;
1% x 366/100 = 3,66% en Année Bissextile de 366 Jours (Rapport : 366/100 = 3,66 !)
Pour les mêmes Prêts et Taux d’Intérêt Périodiques et Journaliers, on a bien 2 Taux d’Intérêt Annuels Proportionnels Différents (Dans la Proportion de 366/365) selon que l’Année est Bissextile ou non ! ...
Suis-je assez clair ?

Alors oui, les Banquiers et les Financiers ne distinguent pas les Années Bissextiles des Années Communes pour le Taux d’Intérêt Conventionnel Annuel, je le sais parfaitement bien, mais est-il normal de laisser perpétuer cette anomalie flagrante, sachant que, par ailleurs, dans le TEG, ils doivent donc les prendre en compte, et le font ?

Hé oui, le Législateur a tenté de rédiger des Textes qui permettent de comparer des Offres/Prêts, mais il a été légèrement maladroit dans leur rédaction. Au lieu de Rapporter le Taux Effectif Global à 100 Jours, par exemple (Tout bon Rapport s’effectue en Pour Cents de "quelque chose", d’où les Taux d’Intérêt d’ailleurs !), ou pourquoi pas à 365 Jours à la limite, il a tenu à l’Annualiser, pensant que par habitude ce serait plus parlant au commun des mortels !
Manque de chance, ou plutôt de prévoyance, car il ne l’ignorait pas, les Années ne sont pas toutes de même Durée !
C’est un peu comme si, pour mesurer des distances on utilisait un "Mètre Étalon Élastique" ! ...
"Le TEG, tel qu’il est pratiqué, en application des Textes, est inefficace !" : C’est mon point de vue.

Qu’en pense donc ceux qui, comme moi, défendent le fait que les Décrets concernant le Calcul du TEG, en particulier les Textes traitant de la Méthode dite Normalisée, ne s’appliquent qu’à lui et non pas au Calcul des Intérêts Conventionnels ?
Cdt.

 

[vivien]

Bonjour,

Pas de réaction ?
Personne ne rebondit sur mon argument ?
Trop compliqué, peut-être ? Et pourtant, je suis resté à un niveau scolaire primaire : C’est la Rentrée !

pour l'application des règles de grammaire aussi .

Qu’en pense donc ceux qui, comme moi…...

Je pense qu'il était possible d'écrire "qu'en pensent donc....
C'est juste une taquinerie.