TEG erroné et sanctions

[caroapero]

il est noté après la rubrique dédiée à la couverture des assurés : la rubrique "TEG :
Taux d'intérêt annuel : 4,1800 % l'an
Frais fiscaux : 0 €
Frais de dossier : 637 €
Frais de prise de garantie hypothécaires évalués à : 1940 €
Taux effectif global : 4,2647 % l'an
Taux effectif global en fonction de la périodicité mensuelle : 0,3554 %
Coût de l'assurance décès invalidité facultative devilish:) : 19.886,40 €, tenant compte de la remise commerciale visée ci-avant
ADI : conformément à la notice d'information sur l'assurance remise à l'Emprunteur, l'Assureur peut décider d'appliquer un tarif majoré"

 

[agra07]

Bonjour,

J'ajoute que, dans la comparaison avec des propositions concurrentes en vue de retenir la moins onéreuse, c'est bien au moment de l'offre de prêt que l'on se situe.

Bonsoir,
Nous sommes d'accord.

Dès lors je ne vois pas bien en quoi une erreur matérielle du notaire qui transforme l'assurance facultative de ladite offre en assurance obligatoire dans son acte authentique aurait pu induire l'emprunteur en erreur dans le choix de son partenaire bancaire quelques semaines/mois en amont ?

L'ambiguïté dans cette affaire est que la première proposition de prêt précise bien "assurance obligatoire" sans indication de TEG, le contrat précise "assurance facultative" avec indication d'un TEG (minoré donc) et l'acte notarié brouille les pistes en indiquant tantôt "facultatif" et tantôt "obligatoire".
A part ça tout va bien!
A quel moment précisément l'emprunteur fait son choix ? si on considère la première proposition, difficile de prouver que le choix était biaisé puisque le TEG n'est pas précisé !
Si l'on considère que c'est le contrat lui-même, impossible de prouver la faute du préteur puisque l'assurance est facultative.
Quant au notaire, il a fait une simple petite erreur en tranposant ce que lui a indiqué la banque.
L'emprunteur est coincé.
Ca sent la manipulation à plein nez mais manifestement le juge a préféré se débarrasser du dossier (s'il reconnaissait la faute de la banque, les conséquences financières pour elle risquaient d'être très importantes et c'est probablement pour cela qu'il a opté pour une solution "d'évacuation". considérant qu'il s'agissait d'un procès d'aubaine sans réel préjudice pour l'emprunteur).
Réponse du berger à la bergère: puisque la banque affirme que l'assurance est facultative est que le tribunal en a jugé ainsi, l'emprunteur peut résilier le contrat d'assurance qui n'est pas une condition d'octroi du prêt (coup de bluff permettant d'envisager une éventuelle négociation ?).

 

[Aristide]

Bonjour,

... Or, le CA m'a imposé son assureur ... !

Je vous ai déjà indiqué qu’il est illégal pour une banque d’imposer son assurance groupe mais que cela n’a rien à voir avec le TEG.

C'est tout à fait cela !

en clair :

- une attestation émanant de la banque : "proposition de financement" avec en condition d'octroi du prêt : une assurance ADI 50% sur chaque tête (attestation non retenue en 1ère instance!)

- un contrat prêt du CA : "assurance facultative"

- et un acte notarié avec "assurance obligatoire" à la page 18 et "assurance facultative" à la page 30

pour moi, cette "Proposition de financement" ressemble fort à une offre de prêt mais je ne suis pas spécialement compétent pour en juger. Je note toutefois qu'elle ne fait pas état de TEG ce qui laisserait à penser qu'il ne s'agit pas d'une véritable "offre" au sens juridique.

Je pense qu'@Aristide ou autre cBanquenaute pourrait utilement donner leur avis éclairé sur la question posée:

1) Ce document peut-il être considéré comme valant offre de prêt à un(e) professionnel(le) ?

En fait il y a trois phases qui donnaient lieu à la fourniture de trois documents différents avant le le 1er octobre 2016 à savoir :

1) - Premiers rendez-vous pour des renseignements et simulations.

À ce stade, les entretiens donnent lieu à une sorte de compte rendu valant simulation appelé « Proposition de financement ».

Ce document n’est pas du tout réglementé et est donc très différent d’une banque à l’autre.

Il n’a qu’un caractère indicatif car la simulation n’est faite que sur déclarations des futurs emprunteurs et non signée par eux.

Comme il s’agit d’un document personnalisé il n’est pas assimilable à de la publicité et le TEG n’est donc pas obligatoire. Certains Établissements l’indiquent cependant à titre informatif.

2) - Muni de ces « propositions de financement » le client/emprunteur va donc sélectionner quelques-unes et revoir les conseillers concernés afin de négocier aux mieux les conditions définitives.

C’est ensuite qu’il demandera l’envoi d’offres de prêts aux banques qu’il aura définitivement retenues.

A ce stade, avant le 1er octobre 2016, il n’y avait que l’envoi par La Poste de ladite offre de prêt.

Depuis cette date il y a parallèlement la fourniture obligatoire de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) qui donne - dans le détail - des précisions sur toutes les rubriques de l’offre de prêt.

NB) - Dans ce document le TEG/TAEG fait partie des mentions obligatoires.

Ainsi que déjà précisé, une fois l’offre acceptée des emprunteurs elle devient le vrai contrat synallagmatique (= qui engage les deux parties) sous seings privés (SSP).

3) - Enfin, dans le cas de garantie réelle immobilière (Privilège Prêteur de Deniers « PPD » ou/et hypothèque,) un acte authentique - donc signé devant notaire - viendra réitérer le contrat SSP constitué par l’offre de prêt antérieurement acceptée. Cette offre sera annexée au contrat notarié.

Voilà le détail des procédures.

Cdt

 

[LatinGrec]

Pour être plus précise et claire : ci-joint la "fameuse" attestation de la banque : proposition de financement. En aucun cas il s'agit d'une offre de prêt ... Selon mon conseil : bien que pertinente, cette pièce n'apporte pas grand chose à mon dossier dans la mesure où elle n'est pas signée par la SCI
C'est pourtant bien à partir de cette proposition que l'offre de prêt puis le contrat a été conclu
Je ne dispose pas d'offre mais uniquement du contrat prêt
Afficher la pièce jointe 3252

en espérant que cette pièce puisse vous éclairer ...
navrée de ne pas avoir été plus précise au départ ... sentiment de vous faire perdre votre temps ... sincèrement désolée ...
vous noterez toutefois qu'il est clairement établi : "sous réserves des conditions particulières suivantes"

Agra07 : "Si oui, que faut-il entendre par "attestation émanant de la banque" ? Est-ce que cette attestation vaut offre réglementaire de prêt, sachant qu'a priori @caroapero est considérée comme professionnelle ?"
Vraisemblablement non ... et c'est bien dommageable pour mon affaire, car si cette pièce avait été le cas : j'imagine que je ne bosserais pas actuellement pour l'appel et que le TGI aurait fonder sa décision sur cette pièce claire et précise

Dans mon cas (pro) : l'offre de prêt est-elle obligatoire ?

Encore merci à tous !

De mon avis ce document n'appelle qu'une seule question : Est-il antérieur ou postérieur à la date d'édition des offres ?
s'il est antérieur : l'affaire me paraît compromise.
s'il est postérieur : il y a matière à plaider, surtout si reçu avant retour des offres signées.

 

[Aristide]

Une telle "Proposition de financement" (= Simulation valant compte rendu d'entretien) est toujours antérieure à l'offre de prêt.

Dans le détail, lors du premier entretien deux ou trois simulations donnant lieu à "Proposition de financement" peuvent être faites et enregistrées.

Lors du rendez-vous suivant l'une est privilégiée pour être peaufinée et également enregistrée.

Lorsque le client donne son accord sur ladite proposition son rappel permet, avec un minimum de saisies complémentaires, de passer au montage du dossier définitif de demande de crédits avec, cette fois-ci, production de pièces justificatives et signature dudit dossier portant déclaration de sincérité, bonne foi et exactitude des renseignements fournis. Ce dossier fait aussi l'objet d'un enregistrement.

Parallèlement le dossier "Assurance décès-invalidité" est aussi rempli si c'est l'assurance groupe de la banque qui est retenue.

Puis, suivant ses caractéristiques et les procédures propres à la banque considérée, ce dossier suit son parcours interne pour analyse tant sur les plans juridique, réglementaire et des risques.

Ce n'est qu'ensuite, si acceptation que, repartant du dossier enregistré, l'offre de prêt est émise et adressée dans les formes qui conviennent.

Cdt

 

[caroapero]

Comme indiqué, je n’ai pas été réceptionnaire d’une quelconque offre de pret
J’ai uniquement :
- l’attestation scannée
- le contrat prêt
C’est Tout ... et le fameux acte authentique notarié entaché d’une « erreur matérielle » ...

Que pensez-vs de cela :
« L’assurance décès [lien réservé abonné] invalidité étant obligatoire en matière de crédit immobilier [lien réservé abonné], l’octroi du prêt [lien réservé abonné]est nécessairement subordonné à la souscription [lien réservé abonné] d’une telle assurance [lien réservé abonné] de sorte que son coût doit être intégré dans le calcul du TEG »
Extrait de la Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 3 avril 2018, n° 17/00767 [lien réservé abonné]

Je ne trouve pas ce texte de loi évoqué par les magistrats de la CA ... connaissez-vs cette loi ou cette réglementation ? Selon mes recherches aucun texte ne subordonne l’obligation d’une souscription à une assurance décès invalidité au contrat prêt immobilier
Merci pour vos « lumières »

 

[Aristide]

Excusez moi mais, au vu des échanges antérieurs ci-dessous, j'ai beaucoup de mal à vous suivre :

Mon offre de contrat de prêt indiquait clairement "assurance OBLIGATOIRE" : 50% tête Madame / 50% tête Mr"

Comme indiqué, je n’ai pas été réceptionnaire d’une quelconque offre de pret
J’ai uniquement :
- l’attestation scannée
- le contrat prêt
C’est Tout ... et le fameux acte authentique notarié entaché d’une « erreur matérielle » .

Mon offre de contrat de prêt indiquait clairement "assurance OBLIGATOIRE" : 50% tête Madame / 50% tête Mr"

3. Carrément d'accord ! oui "assurance facultative" à la rubrique "TEG", or, l'acte notarié indique clairement "assurance obligatoire" ! Les conseils du notaire (on a fini à 3 partie : moi avec la SCI, le CA qui a appel en cause le notaire) indiquent que 'il s'agit "d'une simple erreur matérielle"

C'est tout à fait cela !
en clair :
- une attestation émanant de la banque : "proposition de financement" avec en condition d'octroi du prêt : une assurance ADI 50% sur chaque tête (attestation non retenue en 1ère instance!)
- un contrat prêt du CA : "assurance facultative"
- et un acte notarié avec "assurance obligatoire" à la page 18 et "assurance facultative" à la page 30
Me voilà bien rendu avec cela

Une offre de prêt est un document qui doit répondre à des conditions de fond et de forme.

Pour la forme il doit être adressé par voie postale ou - depuis juillet 2016 - tout autre support durable et vous ne pouvez l'accepter et le retourner à la banque que 11 jours après l'avoir reçu.

C'est à ce moment que l'offre devient contrat synallagmatique sous seings privés et qui est le vrai contrat qui sert de base à un éventuel acte authentique à suivre pour l'inscription d'une garantie réelle immobilière.

Avez vous, oui ou non reçu une telle offre et respecté ce formalisme.

Si oui tout ce qui a été dit antérieurement reste valable.

Si non cela signifie que votre crédit est un crédit professionnel régit par le code civil et non plus par le code la consommation.

Et, dans ce cas de figure, vous auriez eu un premier contrat sous seing privé "SSP" (qui n'est plus une offre de prêt) et une réitération par acte authentique à la suite pour inscription d'une garantie réelle immobilière.

Et, dans le contrat "SSP" l'assurance est signifiée facultative mais, du fait d'une erreur du notaire elle est réputée obligatoire dans son acte.

Si c'est bien ainsi vous pouvez également considérer comme bon tout ce qui vous a été indiqué antérieurement.

Que pensez-vs de cela :
« L’assurance décès [lien réservé abonné] invalidité étant obligatoire en matière de crédit immobilier [lien réservé abonné], l’octroi du prêt [lien réservé abonné]est nécessairement subordonné à la souscription [lien réservé abonné] d’une telle assurance [lien réservé abonné] de sorte que son coût doit être intégré dans le calcul du TEG »
Extrait de la Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 3 avril 2018, n° 17/00767 [lien réservé abonné]

Je ne trouve pas ce texte de loi évoqué par les magistrats de la CA ... connaissez-vs cette loi ou cette réglementation ? Selon mes recherches aucun texte ne subordonne l’obligation d’une souscription à une assurance décès invalidité au contrat prêt immobilier

Il n'y a pas de texte qui rendre l'assurance obligatoire pour un prêt immobilier qu'il s'agisse d'un prêt à un particulier régi par le code de la consommation ou bien d'un prêt professionnel régi par le code civil.

La notion "d'obligatoire" ne résulte que du contrat signé entre les parties.

Cdt

 

[caroapero]

Excusez moi mais, au vu des échanges antérieurs ci-dessous, j'ai beaucoup de mal à vous suivre :



Une offre de prêt est un document qui doit répondre à des conditions de fond et de forme.

Pour la forme il doit être adressé par voie postale ou - depuis juillet 2016 - tout autre support durable et vous ne pouvez l'accepter et le retourner à la banque que 11 jours après l'avoir reçu.

C'est à ce moment que l'offre devient contrat synallagmatique sous seings privés et qui est le vrai contrat qui sert de base à un éventuel acte authentique à suivre pour l'inscription d'une garantie réelle immobilière.

Avez vous, oui ou non reçu une telle offre et respecté ce formalisme.

Si oui tout ce qui a été dit antérieurement reste valable.

Si non cela signifie que votre crédit est un crédit professionnel régit par le code civil et non plus par le code la consommation.

Et, dans ce cas de figure, vous auriez eu un premier contrat sous seing privé "SSP" (qui n'est plus une offre de prêt) et une réitération par acte authentique à la suite pour inscription d'une garantie réelle immobilière.

Et, dans le contrat "SSP" l'assurance est signifiée facultative mais, du fait d'une erreur du notaire elle est réputée obligatoire dans son acte.

Si c'est bien ainsi vous pouvez également considérer comme bon tout ce qui vous a été indiqué antérieurement.



Il n'y a pas de texte qui rendre l'assurance obligatoire pour un prêt immobilier qu'il s'agisse d'un prêt à un particulier régi par le code de la consommation ou bien d'un prêt professionnel régi par le code civil.

La notion "d'obligatoire" ne résulte que du contrat signé entre les parties.

Cdt

Aristide : excusez mon manque de clarté ... Je me suis mal exprimée dans mes 1ers posts ... Je vous confirme que je n'ai pas d'offre de prêt, ne retrouve d'ailleurs pas de SSP. Uniquement "la pauvre attestation" scannée et postée, dont j'ai bien pris acte de son inutilité dans le débat (bien qu'étant la seule pièce émanant de la banque et indiquant "obligatoire").
En clair : j'ai l'acte authentique notarié (entaché d'une erreur rédactionnelle s'agissant de l'assurance) avec en annexe mon contrat prêt.
Sincèrement navrée de ma stupidité : vous avez la gentillesse de prendre du temps pour mon affaire ... et je vous induis en erreur dans mes posts : vraiment désolée ... (et je ne suis pourtant pas blonde ) !)
Plaisanterie à part, puis comme évoqué, mon jugement rendu en 1ère instance confirme bien que mon prêt est régi et applicable par le Code de la consommation.
Capture du jugement :

je ne pense que la pièce jointe va vous aider ... mais au cas où : ci-joint le rapport d'expertise de Mr Jouffrey.
Cela étant, je pense le refaire étudier prochainement pour rechercher d'autres pistes, car à la lecture de vos avis: je me sens bien mal parti pour cet Appel ;((

Vous l'aurez compris : si vous constaté la moindre anomalie mathématique (ou autre) : je suis bien évidemment preneuse )

Bonne soirée et encore Merci

 

[caroapero]

De mon avis ce document n'appelle qu'une seule question : Est-il antérieur ou postérieur à la date d'édition des offres ?
s'il est antérieur : l'affaire me paraît compromise.
s'il est postérieur : il y a matière à plaider, surtout si reçu avant retour des offres signées.

antérieur .... Rrrrr
l'acte notarié date du 30/01/2012

 

[agra07]

Bonsoir,
à partir des nouvelles informations apportées par @caroapero et des précisions fournies par @Aristide on peut tenter une forme de synthèse.
- Il s'agit d'un prêt à un professionnel (c'est en tout cas la position du TGI)
- Ce type de prêt compte tenu de sa date (2012) ne comporte pas d'offre de prêt à proprement parler et n'est pas régi par le code de la consommation (dixit @Aristide).
- Il y a néanmoins formation d'un contrat entre les parties et la question se pose alors de savoir si le droit des contrats a été respecté.
- On peut imaginer ensuite deux approches:
a) Le juge très conciliant pour l'emprunteur qui va considérer que la contradiction entre les deux documents rédigés par le CA (la première proposition où l'assurance est obligatoire et le contrat où elle est facultative) est une manoeuvre préjudiciable qui n'a pas d'autre but que de tromper l'emprunteur sur la valeur réelle du TEG. Il n'y a pas consentement des parties mais au contraire une forme de tromperie justifiant une lourde condamnation de la banque.
b) Le "méchant" juge qui va considérer que l'emprunteur est une personne avertie qui a le sens des affaires, l'habitude de négocier et lire des contrats, qui dispose de conseils et moyens professionnels, ce qui aurait du lui permettre de se rendre compte aisément de cette contradiction, qu'elle est victime de sa propre négligence, que la banque n'a commis qu'une erreur sans conséquence préjudiciable avérée et qu'en conséquence l'emprunteur est débouté.
C'est un procès à pile ou face.

 

[Marioux]

Bonjour à tous,
Dans son Post #136 du Mercredi 15 Aout 2018, Aristide a écrit :
"le Taux Effectif Périodique ne s'arrondit pas avant de le multiplier par le "rapport entre la Durée de l'Année Civile et celle de la Période Unitaire" (=> 12/1 = 12 si échéances mensuelles)
Seul ce "rapport" peut être réduit à une décimale.
Exemples :
+ Périodicité de 70 jours
+ Année Civile de 365 jours
=> "Rapport" = 5,21428571429…
= 5,21428571429
= 5,2142857142
= 5,214285714
= 5,21428571
= 5,2142857
= 5,21428
= 5,2142
= 5,21
= 5,2"
Alors, OUI, tout à fait, on a bien :

MAIS, on a tout aussi sûrement :

Il ne faut surtout pas l’oublier : On ne sait jamais, cela peut servir lorsque l'on invoque le Proportionnalité ! ...
Cdt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous confirme que je n'ai pas d'offre de prêt, ne retrouve d'ailleurs pas de SSP. Uniquement "la pauvre attestation" scannée et postée, dont j'ai bien pris acte de son inutilité dans le débat (bien qu'étant la seule pièce émanant de la banque et indiquant "obligatoire").

En clair : j'ai l'acte authentique notarié (entaché d'une erreur rédactionnelle s'agissant de l'assurance) avec en annexe mon contrat prêt.

Vous avez donc eu:

1) - Une "Proposition de financement" valant compte rendu de simulation d'un prêt professionnel à une SCI.

2) - Un contrat de prêt sous seings privés (SSP) régi par le code civil (et donc pas une offre de prêt régie par le code de la consommation).
Dans ce contrat - qui est le vrai contrat de base - l'assurance est stipulée facultative.

3) - Un acte authentique de prêt réitérant le précédent SSP aux fins d'inscription d'un garantie réelle immobilière (= hypothèque).
Comme il se doit l'acte SSP initial - avec assurances facultatives - y est annexé.

Dans ce contrat notarié une erreur matérielle de rédaction fait que l'assurance facultative du contrat SSP antérieur est stipulée comme étant obligatoire.

Plaisanterie à part, puis comme évoqué, mon jugement rendu en 1ère instance confirme bien que mon prêt est régi et applicable par le Code de la consommation.

Ce n'est pas exactement cela.

Votre prêt ayant un objet professionnel est régi par le code civil et non pas par le code de la consommation.

Bien que l'objet du financement soit professionnel votre contrat aurait pu cependant être régi par le code de la consommation si votre banque (et avec votre acceptation) en avait décidé ainsi.
Mais, d'une part, cette volonté aurait du être exprimée dans votre contrat qui - d'ailleurs - n'aurait plus été un simple contrat classique mais bien une offre de prêt avec toutes les contraintes de fond et de forme qui en découlent.

En revanche, sur le seul TEG, tant de par le code de la consommation que du code monétaire et financier, un prêt professionnel suit les mêmes règles qu'un prêt non professionnel.

je ne pense que la pièce jointe va vous aider …

Non; elle n'apporte rien.

Vous l'aurez compris : si vous constaté la moindre anomalie mathématique (ou autre) : je suis bien évidemment preneuse )

J'ai vérifié; tout me semble OK

- Il s'agit d'un prêt à un professionnel (c'est en tout cas la position du TGI)

Oui

- Ce type de prêt compte tenu de sa date (2012) ne comporte pas d'offre de prêt à proprement parler et n'est pas régi par le code de la consommation (dixit @Aristide).

Je confirme.

a) Le juge très conciliant pour l'emprunteur qui va considérer que la contradiction entre les deux documents rédigés par le CA (la première proposition où l'assurance est obligatoire et le contrat où elle est facultative) est une manoeuvre préjudiciable qui n'a pas d'autre but que de tromper l'emprunteur sur la valeur réelle du TEG. Il n'y a pas consentement des parties mais au contraire une forme de tromperie justifiant une lourde condamnation de la banque.

Non; pas exactement

1) - Une "proposition de financement" = simulation sans aucune valeur juridique valant compte rendu d'entretien où apparaît "Souscription à un contrat assurance décès-invalidité 50%/50% Mr et Mme".

A noter que ce document fait référence à "un contrat d'assurance" sans imposer formellement l'assurance groupe de la banque.

2) - Un contrat de prêt sous seings privés classique régi par le code civil où l'assurance est stipulée facultative.

3) - Un contrat authentique réitérant le précédent SSP afin d'inscrire une hypothèque où, à cause d'une erreur matérielle de rédaction du notaire l'assurance facultative du contrat SSP a été transformée en obligatoire.
Le contrat SSP de base a été annexé audit contrat authentique.

Si ces précisions permettent d'y voir plus clair, sur le fond du problème rien ne semble changé.

Nous avons toujours un premier contrat SSP de base où l'assurance est stipulée facultative.
Puis un second contrat authentique aux fins d'inscription d'un hypothèque censé réitérer le précédent mais où par erreur le notaire rédacteur a "transformé" l'assurance facultative en assurance obligatoire.

Et si vont allait plus loin dans la réflexion l'on pourrait se demander quel est réellement le préjudice subi ?

Imaginons d'abord que le notaire n'ait pas fait d'erreur (= assurances stipulées facultatives) auquel cas vous auriez subi les coûts annoncés par votre expert avec un TEG affiché à 4,26%.

Maintenant avec une assurance réputée obligatoire par erreur de rédaction dans l'acte notarié vous subissez toujours strictement les mêmes coûts que ceux calculés par votre expert sauf que le TEG devrait être affiché à 4,76%

Mais, en termes de préjudice subi, il n'y en a pas.

Cdt

 

[agra07]

a) Le juge très conciliant pour l'emprunteur qui va considérer que la contradiction entre les deux documents rédigés par le CA (la première proposition où l'assurance est obligatoire et le contrat où elle est facultative) est une manoeuvre préjudiciable qui n'a pas d'autre but que de tromper l'emprunteur sur la valeur réelle du TEG. Il n'y a pas consentement des parties mais au contraire une forme de tromperie justifiant une lourde condamnation de la banque.

Non; pas exactement

Bonjour,
Ce que je rapporte là (repéré en gras par vos soins) est strictement factuel.

1) - Une "proposition de financement" = simulation sans aucune valeur juridique valant compte rendu d'entretien où apparaît "Souscription à un contrat assurance décès-invalidité 50%/50% Mr et Mme".

Je ne partage pas tout à fait cet avis. Un contrat est le résultat de la volonté des parties et tout ce qui peut éclairer le juge sur la volonté des parties est utile pour fonder son jugement.

2) - Un contrat de prêt sous seings privés classique régi par le code civil où l'assurance est stipulée facultative.

3) - Un contrat authentique réitérant le précédent SSP afin d'inscrire une hypothèque où, à cause d'une erreur matérielle de rédaction du notaire l'assurance facultative du contrat SSP a été transformée en obligatoire.
Le contrat SSP de base a été annexé audit contrat authentique.

Si ces précisions permettent d'y voir plus clair, sur le fond du problème rien ne semble changé.

Nous avons toujours un premier contrat SSP de base où l'assurance est stipulée facultative.
Puis un second contrat authentique aux fins d'inscription d'un hypothèque censé réitérer le précédent mais où par erreur le notaire rédacteur a "transformé" l'assurance facultative en assurance obligatoire.

OK

Et si vont allait plus loin dans la réflexion l'on pourrait se demander quel est réellement le préjudice subi ?

Un TEG sous évalué (intentionnellement en transformant une assurance obligatoire en facultative) ne permet pas une comparaison objective et honnête entre plusieurs prêts (mises à part vos critiques maintes fois réitérées sur la pertinence de ce paramètre) ; il s'agit donc d'un préjudice lié à "la perte de chance".
Il resterait toutefois à prouver la réalité de ce préjudice et à en évaluer son montant.

Imaginons d'abord que le notaire n'ait pas fait d'erreur (= assurances stipulées facultatives) auquel cas vous auriez subi les coûts annoncés par votre expert avec un TEG affiché à 4,26%.

Imaginons que le notaire ait fait correctement son travail: il aurait indiqué dans l'acte authentique soit "assurance obligatoire", soit "assurance facultative" mais pas les deux à la fois.
S'il écrit "facultative" on ne peut rien lui reprocher puisqu'il ne fait que reprendre les termes du contrat de prêt rédigé par la banque.
S'il écrit "obligatoire", il se doit alors d'attirer l'attention sur l'erreur affectant le TEG, conduisant la banque à le recalculer....et l'emprunteur..... à modifier le cas échéant son choix de l'organisme de prêt.

Maintenant avec une assurance réputée obligatoire par erreur de rédaction dans l'acte notarié vous subissez toujours strictement les mêmes coûts que ceux calculés par votre expert sauf que le TEG devrait être affiché à 4,76%

C'est bien là le noeud du problème: pensez vous que l'obligation d'assurance résulte d'une simple erreur du notaire (comme le prétend le TGI) ou d'une réelle volonté du CA ?

Ceci étant précisé, l'issue de ce procès me parait dépendre essentiellement de l'humeur du juge comme je l'ai déjà indiqué.

 

[Aristide]

Je ne partage pas tout à fait cet avis. Un contrat est le résultat de la volonté des parties et tout ce qui peut éclairer le juge sur la volonté des parties est utile pour fonder son jugement.

Ce document n'est que le compte rendu d'un entretien = simulation établie sur déclarations verbales et sans signatures.

La volonté des parties a été clairement été exprimée par la signature du contrat sous seings privés où l'assurance est stipulée facultative

Un TEG sous évalué (intentionnellement en transformant une assurance obligatoire en facultative) ne permet pas une comparaison objective et honnête entre plusieurs prêts (mises à part vos critiques maintes fois réitérées sur la pertinence de ce paramètre) ; il s'agit donc d'un préjudice lié à "la perte de chance".
Il resterait toutefois à prouver la réalité de ce préjudice et à en évaluer son montant.

Ceci serait vrai au moment du contrat initial sous seins privés.

Ce n'est pas au moment de la réitération du contrat initial par acte authentique nécessaire à l'inscription de l'hypothèque que l'emprunteur fait une démarche comparative (***); c'est aux deux premiers stades.

(***) - A noter qu'à ce stade il peut y avoir une mise à disposition de fonds simultanée à la signature du contrat chez le notaire. Comment faire une démarche comparative à ce moment dans une telle hypothèse ???

Imaginons que le notaire ait fait correctement son travail: il aurait indiqué dans l'acte authentique soit "assurance obligatoire", soit "assurance facultative" mais pas les deux à la fois.

Bien entendu !

S'il écrit "facultative" on ne peut rien lui reprocher puisqu'il ne fait que reprendre les termes du contrat de prêt rédigé par la banque.

Oui

S'il écrit "obligatoire", il se doit alors d'attirer l'attention sur l'erreur affectant le TEG, conduisant la banque à le recalculer....et l'emprunteur..... à modifier le cas échéant son choix de l'organisme de prêt.

Il l'a fait par erreur; ne s'en étant pas aperçu il ne pouvait pas "attirer l'attention sur l'erreur affectant le TEG".

C'est bien là le noeud du problème: pensez vous que l'obligation d'assurance résulte d'une simple erreur du notaire (comme le prétend le TGI) ou d'une réelle volonté du CA ?

Suivant caroapero le notaire a lui même reconnu cette erreur dans son acte.
Et, puisque le contrat SSP initial y est annexé c'est facile de le vérifier

Ceci étant précisé, l'issue de ce procès me parait dépendre essentiellement de l'humeur du juge comme je l'ai déjà indiqué.

Je répète que cette erreur au niveau de l'acte hypothécaire n'a entraîné aucun préjudice financier pour l'emprunteur.
Le coût du crédit calculé par son expert restera strictement identique que l'assurance soit réputée facultative ou obligatoire.

Cdt

 

[caroapero]

Bonjour à tous
Je reviens notamment Aristide à la lecture d'un vieux post datant de Janvier 2012 où vous avez indiqué : "
Attention, seuls les frais imposés par la banque sont à prendre en considération
Il s'agit donc bien des "frais de notaire" concernant la prise de garantie et non pas ceux liés à l'acuisitiion du bien qui ne sont pas imposés par la banque et qui n'ont rien à voir avec le crédit (Les frais de notaire liés à l'acquisition seraient dus de la même manière s'il n'y avait pas de prêt)"

La structure de mon contrat prêt se décompose de conditions particulières et générales (un grand classique en somme !).
Aux "conditions financières et particulières du prêt" est indiqués plusieurs rubriques :
- Désignation du crédit
- couverture des assurés (on notera qu'aucune mention n'est porté sur le caractère obligatoire ou facultatif ici)
- Taux effectif global
- condition de remboursement
- garanties
- définition de la période de différé total
- remboursement anticipé - indemnités
- justification des fonds
Puis plusieurs rubriques couvrent les conditions générales

Pour en revenir à votre ancien post relatif aux frais de notaires, je m'interroge si mon contrat subordonne l'octroie du prêt à la réalisation d'un acte notarié. En clair : les frais indiqués au TEG indique : "frais de prise de garantie hypothécaire évalués à xxx euros"
Je comprends bien ici que la banque a inclus les frais de prise en garantie hypothécaire dans son calcul du TEG puisqu'il conditionne le prêt (à la rubrique des garanties) à un PDD.

Je cite la rubrique GARANTIES des conditions inancières et particulières du prêt" :
A la sûreté et remboursement du présent prêt en principal et intérêts, frais, indemnités, et autres accessoires et de l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, l'Emprunteur fournit au Prêteur la(les) garantie(s) désignée(s) ci-dessous :
PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS
sur le bien financé
sis XXX
portant IMMEUBLE
pour un montant en principale de XXX euros outre les accessoires
pour une durée de 192 mois
Tel que ce bien existe et se comporte, avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination, toutes constructions, augmentations et améliorations qui pourraient y être faites.
L'Emprunteur déclare qu'il destine la somme de XXX euros à provenir du présent prêt, au paiement à due à concurrence du prix d'acquisition du/des bien(s) ci-dessus désigné(s)
Le prêt devra être authentifié par acte notarié, dont les frais seront supportés par l'Emprunteur"

C'est à la lecture de votre post de Janvier 2012 que je m'interroge :
- considérant la dernière condition de la banque à savoir : "Le prêt devra être authentifié par acte notarié, dont les frais seront supportés par l'Emprunteur" : les frais de l'acte notarié devaient-ils être pris en compte dans le calcul du TEG SVP ? Si oui : comment la banque pouvait en connaître le montant (cf règlementation indiquant tous les frais connus et déterminable au moment de l'acte ...)
ou alors cette clause fait uniquement référence au PDD ? soit au montant des frais de prise de garantie hypothécaire (pris en compte dans le calcul de mon TEG)

Autre qt° : j'ai lu sur le forum le fameux taux TAEA : moi, je n'ai nullement mention de ce taux dans mon contrat (normal vous allez me dire : l'assurance n'était pas obligatoire !!! pfff), mais la banque doit-elle faire mention de ce taux ? ou non ce n'est pas une obligation ?

Une autre question m'interpelle (mais là je vais peut être un peu trop loin ...!) :
j'ai lu que :
"Il résulte de l’arrêt du 30 avril 2014 rendu dans l’affaire C-26/13 de la Cour de Justice de l’Union Européenne que l’article 4, paragraphe 2, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 doit être interprété en ce sens que les termes «objet principal du contrat» ne recouvrent une clause que pour autant qu’il est constaté eu égard à la nature, à l’économie générale et aux stipulations du contrat ainsi qu’à son contexte juridique et factuel que ladite clause fixe une prestation essentielle de ce contrat qui, comme telle, caractérise celui-ci et que l’exigence selon laquelle une clause contractuelle doit être rédigée de manière claire et compréhensible doit s’entendre comme imposant non seulement que la clause concernée soit intelligible pour le consommateur sur le plan grammatical mais également que le contrat expose de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme auquel se réfère la clause concernée ainsi que la relation entre ce mécanisme et celui prescrit par d’autres clauses de sorte que le consommateur soit en mesure d’évaluer, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques qui en découlent pour lui."
Je ne sais pas si ce texte est applicable à mon cas (SCI ou uniquement au consommateurs), je ne sais pas non plus si ce texte correspond aux crédits à la consommation ou aux prêts immo
MAIS
Il convient de citer qu’à la rubrique ASSURANCE DECES INVALIDITE aux conditions générales du contrat prêt, la banque précise :
« Le Prêteur a souscrit un contrat d’assurance collective destiné à garantir ses emprunteurs.
Il a été remis à chaque personne ayant sollicité son adhésion à ce contrat un exemplaire de la notice d'information sur l'assurance et des dispositions particulières, documents précisant notamment les différents risques assurables et leurs modalités de mise en oeuvre et dont un exemplaire est annexé au contrat ou offre de prêt.
L'Emprunteur peut souscrire auprès de l'Assureur de son choix une assurance au moins équivalente en termes de garanties à celle proposée par le Prêteur
.... »

Puis de citer qu’à la rubrique ASSURANCE DES BIENS aux conditions générales du contrat prêt, la banque précise :

« L’adhésion à une assurance contre les risques de perte et dommages notamment en cas d’incendie du bien financé ou donné en garantie ne constitue pas une condition obligatoire d’octroi du crédit »

Cette dernière clause est très claire et précise (elle est donc intelligible sur le plan grammatical) !
Vous allez me rétorquer que la clause ASSURANCE DECES INV est pourtant elle aussi très claire en indiquant : "L'Emprunteur peut souscrire auprès de l'Assureur de son choix une assurance au moins équivalente en termes de garanties à celle proposée par le Prêteur"
Alors pourquoi tout comme l'assurance des biens : il n'est pas tout simplement stipulé : "ne constitue pas une conditions obligatoire d'octroi du crédit" ? Cela aurait été très claire et d'ailleurs je ne me serais jamais lancé dans une telle procédure en constatant cela ...
A la lecture des différents posts depuis ces dernières années : il est frappant de constater que les banques entretiennent une parfaite et nette ambiguïté sur les assurances (obligatoires ou facultatives).

Merci pour vos précisions et lumières et bon dimanche à tous !

 

[Aristide]

Bonjour,

Je reviens notamment Aristide à la lecture d'un vieux post datant de Janvier 2012 où vous avez indiqué : "

Attention, seuls les frais imposés par la banque sont à prendre en considération

Il s'agit donc bien des "frais de notaire" concernant la prise de garantie et non pas ceux liés à l'acuisitiion du bien qui ne sont pas imposés par la banque et qui n'ont rien à voir avec le crédit (Les frais de notaire liés à l'acquisition seraient dus de la même manière s'il n'y avait pas de prêt)"

Oui; les nouveaux textes le précisent encore mieux

Pour en revenir à votre ancien post relatif aux frais de notaires, je m'interroge si mon contrat subordonne l'octroie du prêt à la réalisation d'un acte notarié.

En clair : les frais indiqués au TEG indique : "frais de prise de garantie hypothécaire évalués à xxx euros"

Je comprends bien ici que la banque a inclus les frais de prise en garantie hypothécaire dans son calcul du TEG puisqu'il conditionne le prêt (à la rubrique des garanties) à un PDD.

Oui.
Et votre expert également.

C'est à la lecture de votre post de Janvier 2012 que je m'interroge :

- considérant la dernière condition de la banque à savoir : "Le prêt devra être authentifié par acte notarié, dont les frais seront supportés par l'Emprunteur" : les frais de l'acte notarié devaient-ils être pris en compte dans le calcul du TEG SVP ?

Si oui : comment la banque pouvait en connaître le montant (cf règlementation indiquant tous les frais connus et déterminable au moment de l'acte ...)

ou alors cette clause fait uniquement référence au PDD ? soit au montant des frais de prise de garantie hypothécaire (pris en compte dans le calcul de mon TEG)

Les frais rendus obligatoires par l'inscription des garanties réelles immobilière (PPD ou/et hypothèque) mais pas les frais d'acte d'acquisition (appelés à tort frais de notaire).

En effet :
+ Ils concernent l'achat du bien et non pas le prêt
+ Ils ne sont donc pas imposés par la banque
+ Ils seraient à payer par l'acquéreur même en l'absence de crédit.
+ Ils ne peuvent être indiqués avec précision (les notaires mettent 6 mois avant de les arrêter définitivement)

Si oui : comment la banque pouvait en connaître le montant (cf règlementation indiquant tous les frais connus et déterminable au moment de l'acte ...)

Article L.313-1 code consommation:
"......ne sont pas compris dans la taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat"

1) - C'est donc au moment du contrat notarié
2) - Pris à la lettre c'est jamais que les frais de garanties peuvent "être indiqués avec précision" (notamment à cause de frais annexes non chiffrables à l'avance)
3) - Mais les tribunaux on transformé le "avec précision" par "avec précision suffisante" estimant que les banques peuvent faire une évaluation "acceptable"

Autre qt° : j'ai lu sur le forum le fameux taux TAEA : moi, je n'ai nullement mention de ce taux dans mon contrat (normal vous allez me dire : l'assurance n'était pas obligatoire !!! pfff), mais la banque doit-elle faire mention de ce taux ? ou non ce n'est pas une obligation ?

Votre prêt date de 2012.

Le TAEA fait partie intégrante du code de la consommation et applicable depuis le 1er janvier 2015 aux crédits à la consommation et aux crédits immobiliers des particuliers.

Votre dossier ne peut être concerné.

NB) - Dans le calcul d'un TAEA les assurances obligatoires et facultatives sont prises en compte.

Une autre question m'interpelle (mais là je vais peut être un peu trop loin ...!) :
j'ai lu que :
"Il résulte de l’arrêt du 30 avril 2014 rendu dans l’affaire C-26/13 de la Cour de Justice de l’Union Européenne que l’article 4, paragraphe 2, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 doit être interprété en ce sens que les termes «objet principal du contrat» ne recouvrent une clause que pour autant qu’il est constaté eu égard à la nature, à l’économie générale et aux stipulations du contrat ainsi qu’à son contexte juridique et factuel que ladite clause fixe une prestation essentielle de ce contrat qui, comme telle, caractérise celui-ci et que l’exigence selon laquelle une clause contractuelle doit être rédigée de manière claire et compréhensible doit s’entendre comme imposant non seulement que la clause concernée soit intelligible pour le consommateur sur le plan grammatical mais également que le contrat expose de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme auquel se réfère la clause concernée ainsi que la relation entre ce mécanisme et celui prescrit par d’autres clauses de sorte que le consommateur soit en mesure d’évaluer, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques qui en découlent pour lui."

Je ne sais pas si ce texte est applicable à mon cas (SCI ou uniquement au consommateurs), je ne sais pas non plus si ce texte correspond aux crédits à la consommation ou aux prêts immo

Je ne sais pas le libelle exact de l'objet à financer dans votre premier contrat SSP ni dans le second authentique mais dans la proposition de financement initiale «l'objet principal du contrat» est clairement indiquée:

=> Projet à financer : Acquisition de locaux professionnels + Aménagements + matériels.

Il est probable que cette mention ait été reprise in extenso dans lesdits contrats.

MAIS

Il convient de citer qu’à la rubrique ASSURANCE DECES INVALIDITE aux conditions générales du contrat prêt, la banque précise :

« Le Prêteur a souscrit un contrat d’assurance collective destiné à garantir ses emprunteurs.
Il a été remis à chaque personne ayant sollicité son adhésion à ce contrat un exemplaire de la notice d'information sur l'assurance et des dispositions particulières, documents précisant notamment les différents risques assurables et leurs modalités de mise en oeuvre et dont un exemplaire est annexé au contrat ou offre de prêt.

L'Emprunteur peut souscrire auprès de l'Assureur de son choix une assurance au moins équivalente en termes de garanties à celle proposée par le Prêteur
.... »

Puis de citer qu’à la rubrique ASSURANCE DES BIENS aux conditions générales du contrat prêt, la banque précise :

« L’adhésion à une assurance contre les risques de perte et dommages notamment en cas d’incendie du bien financé ou donné en garantie ne constitue pas une condition obligatoire d’octroi du crédit »

Cette dernière clause est très claire et précise (elle est donc intelligible sur le plan grammatical) !
Vous allez me rétorquer que la clause ASSURANCE DECES INV est pourtant elle aussi très claire en indiquant :

"L'Emprunteur peut souscrire auprès de l'Assureur de son choix une assurance au moins équivalente en termes de garanties à celle proposée par le Prêteur"

Alors pourquoi tout comme l'assurance des biens : il n'est pas tout simplement stipulé : "ne constitue pas une conditions obligatoire d'octroi du crédit" ? Cela aurait été très claire et d'ailleurs je ne me serais jamais lancé dans une telle procédure en constatant cela ...

A la lecture des différents posts depuis ces dernières années : il est frappant de constater que les banques entretiennent une parfaite et nette ambiguïté sur les assurances (obligatoires ou facultatives).

Si la banque rend l'assurance incendie obligatoire elle doit aussi intégrer le coût des primes sur la durée dans le calcul du TEG.

Dans votre cas au niveau du premier contrat SSP tant l'assurance décès invalidité que l'assurance incendie semblent donc facultatives.

Cdt

 

[caroapero]

Concernant mon cas personnel et bien que je ne connaisse absolument la qualité et la compétence du rédacteur (puis bien que l’article date d’il y a un an...) :
[lien réservé abonné]
Je ne semble pas être isolée dans mon cas ... après ce site semble en vouloir beaucoup au Crédit Agricole notamment...

 

[agra07]

Bonjour @Aristide,
Vous raisonnez en "pur scientifique".
Je vous comprends car je l'ai aussi été pendant longtemps.
Mais vous pouvez me croire, la matière juridique est bien plus malléable que la matière scientifique.
Je note à cet égard que vous ne répondez pas à la seule question posée:

C'est bien là le noeud du problème: pensez vous que l'obligation d'assurance résulte d'une simple erreur du notaire (comme le prétend le TGI) ou d'une réelle volonté du CA ?

Si la volonté du CA avait été que l'assurance soit facultative, alors on est en droit de se demander pourquoi il a écrit le contraire dans sa PROPOSITION DE FINANCEMENT.
Tout juge digne de cette fonction se doit de se poser la question dans un tel cas.
Après, selon la personnalité du juge, les réponses peuvent être opposées comme je l'ai indiqué plus haut.

 

[Jurisprudence]

Concernant mon cas personnel et bien que je ne connaisse absolument la qualité et la compétence du rédacteur (puis bien que l’article date d’il y a un an...) :
[lien réservé abonné]
Je ne semble pas être isolée dans mon cas ... après ce site semble en vouloir beaucoup au Crédit Agricole notamment...

Bravo ! Voilà une analyse édifiante ! Et Bravo de l'avoir retrouvée dans les méandres du net (meilleure que moi dans les recherches !).

Pour faire suite à nos échanges où j'évoquais la possibilité d'introduire une demande subsidiaire s'agissant d'un TEG erroné pour avoir omis d'intégrer les coûts de l'ADI, au cas présent, en imaginant une argumentation bien étayée, vous pourriez dès lors ajouter un autre chapitre de votre demande principale fondée sur l'absence de consentement compte tenu d'une information tronquée et trompeuse de votre banque, qui pourrait du reste s'apparenter au dol.

À réfléchir, mais il y a matière

Vous pourriez avoir un dossier imparable.

Bon courage, il y a du boulot !

Amicalement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour @Aristide,
Vous raisonnez en "pur scientifique".
Je vous comprends car je l'ai aussi été pendant longtemps.
Mais vous pouvez me croire, la matière juridique est bien plus malléable que la matière scientifique.
Je note à cet égard que vous ne répondez pas à la seule question posée:
Si la volonté du CA avait été que l'assurance soit facultative, alors on est en droit de se demander pourquoi il a écrit le contraire dans sa PROPOSITION DE FINANCEMENT.
Tout juge digne de cette fonction se doit de se poser la question dans un tel cas.
Après, selon la personnalité du juge, les réponses peuvent être opposées comme je l'ai indiqué plus haut.

Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une asurance facultative.

Quant à la proposition de financement = simple simulation valant compte rendu d'entretien, vous savez bien que ce sont des formules standards. Encore une fois document non signé.

Ensuite vient le dossier de demande de prêt avec saisies des caractéristiques réelles et personnalisées des crédits considérés qui seront reprises dans l'offre (prêt particulier) ou contrat (prêt professionnel). Et je répète que ce dossier de prêt contient une clause d'exactitude des renseignements fournis, de sincérité et de bonne foi et est signé des emprunteurs.

Cdt