SPCI REMAKE LIVE : Augmentation de la part.

[ZeNeoPhyte]

Si tu as encore les mains libres pour investir, je me permets de te conseiller Epargne Evolution 2 de Spirica via un courtier dont j'apprécie la réactivité et le sérieux depuis bientôt 11 ans : Patrimea.

Pour moi personnellement, ca ferait doublon avec Linxea Spirit 2 que je détiens déjà. autant investir davantage dans la même enveloppe (Si APICIL proposait un contrat décent j'ouvrirai déjà une AV pour prendre date au moins, mais 50% max en SCPI... ).
Ca peut par contre représenter une alternative en termes de courtiers pour d'autres personnes intéressées.

Cette parenthèse fermée, revenons à Epargne Evolution 2. Si Remake Live te laisse sceptique, peu importe, tu as le choix : en pièces jointes, je vous communiquerai quand je le pourrai une capture écran des SCPI et des SCI disponibles, mais aussi, sur votre demande, je pourrai tout aussi bien vous communiquer les autres types de supports disponibles dans ce contrat.

À plus tard ..

je posais la question plus dans le sens où je voudrais comprendre la témérité derrière cet emballement pour le rendement d'une SCPI qui a 2ans d'existence.
Les 0% de frais d'entrée sont sympathiques à court terme, mais ne compensent pas la réputation que d'autres SCPI ont pu construire à travers les crises successives.
Je suis investi sur cette SCPI, mais dans des proportions raisonnables. Si des infos/chiffres intéressants concernant sa fiabilité ont vu le jour, ca pourrait me motiver à allouer un peu plus que prévu dessus plutôt qu'Activimmo que je visais majoritairement par mon prochain versement.

 

[Wassabi]

Je suis investi sur cette SCPI, mais dans des proportions raisonnables. Si des infos/chiffres intéressants concernant sa fiabilité ont vu le jour, ca pourrait me motiver à allouer un peu plus que prévu dessus plutôt qu'Activimmo que je visais majoritairement par mon prochain versement.

Etant investi à 65% de mes SCPI sur REMAKE LIVE, j'envisageai de souscrire à d'autre pour élargir et diversifier.
ACTIVIMMO me fait de l'oeil.

Je serais ravi de connaître vos raisons et arguments qui vous ont pousser à investir dans celle-ci ?
Afin de comparer, ou de me rassurer, avec les miennes

 

[ZeNeoPhyte]

Etant investi à 65% de mes SCPI sur REMAKE LIVE, j'envisageai de souscrire à d'autre pour élargir et diversifier.
ACTIVIMMO me fait de l'oeil.

Je serais ravi de connaître vos raisons et arguments qui vous ont pousser à investir dans celle-ci ?
Afin de comparer, ou de me rassurer, avec les miennes

Principalement pour la diversification : entrepôts et activités + pas de bureaux
Elle est à mi-chemin entre le SCPI jeune et celle qui a fait ses preuves

 

[Richard 1er]

Principalement pour la diversification : entrepôts et activités + pas de bureaux
Elle est à mi-chemin entre le SCPI jeune et celle qui a fait ses preuves

Et j'ajouterai (concernant ACTIVIMMO autant que REMAKE LIVE) :

"dont le succès lui permet d'autofinancer son développement (rapide) et ses acquisitions (nombreuses) sans recours à l'emprunt, ce qui est tout bénef en cette période de hausse des taux et de baisse des prix de l'immobilier".

Qui plus est, le patrimoine ainsi acquis à bas prix par ces 2 SCPI étant récent, il n'y a pas (ou peu) de frais d'entretien ou de rénovation à envisager : c'est tout bénef encore pour pour la rentabilité.

C'est cependant vrai que j'ai été un peu "téméraire" avec ACTIVIMMO, tant par le montant et la proportion que j'y ai investi par rapport au reste de mon patrimoine. Alors quand je déclare par ailleurs être "allergique au risque en bourse", je ne suis pas très logique .. [Axiles et d'autres peuvent sourire en silence].
Mais à ceux qui voudraient me psychanalyser, je dirai simplement que c'est une vieille histoire pour moi qui ai vu un très proche perdre beaucoup d'argent en bourse et ne pas s'en relever. Désormais, le mot "bourse" fait un peu repoussoir pour moi, mais c'est personnel.

 

[Richard 1er]

Voici d'ailleurs en PJ l'état du patrimoine tout neuf et entièrement loué de REMAKE LIVE au 31/03/2023.

Rien ne vous empêche d'aller voir ici à quoi il ressemble : [lien réservé abonné]

 

[fdod]

Vaut mieux prendre chez spirit 2: 50% fond euro 50% remake life puis arbitrer 100 % remake life ?

 

[Richard 1er]

Vaut mieux prendre chez spirit 2: 50% fond euro 50% remake life puis arbitrer 100 % remake life ?

Chez Spirit ou Spirica avec son Epargne Evolution 2, c'est le principe, oui.

.. mais je trouve que c'est toujours casse cou, de ne choisir qu'une seule SCPI, fût elle aussi prometteuse que REMAKE LIVE, alors qu'on peut panacher pour répartir les risques, tout en montant à 100%.

Les résultats prévisionnels qu'ils affichent en page d'accueil pour REMAKE LIVE (6.5 à 7.5%) me paraissent un peu gonflés pour les besoins de la cause, car au 1er trimestre en tout cas, les 3 premiers dividendes 2023 se sont montés à 1.08 €. Avec un prix de souscription à 200 € la part (pour l'instant), ça nous fait 1.08*12/200 = 6.48% avant déduction des frais de gestion et avant fiscalité. Pour arriver à 7.5%de rendement, il faudrait que les acquisitions 2023 surperforment .. et je demande à voir.

Plus je lis et relis nos messages qui s'accumulent sur ce seul sujet (REMAKE LIVE), je me dis que les commerciaux de la SCPI et les courtiers chargés de l'écouler ont réussi leur coup.

Mais gardons-nous de surévaluer nos attentes, aussi !

 

[sbene]

Les dividendes versés en début d'année sont souvent un peu plus "prudents", mais effectivement les 6,5 à 7,5 % ne sont absolument pas garantis, comme c'est le cas de toutes les SCPI

 

[sbene]

Remake a effectivement réussi son coup, la collecte cartonne...

[lien réservé abonné]

 

[Atys]

C'est l'absence de frais de souscription qui lui permet de se distinguer je pense

 

[fdod]

Chez Spirit ou Spirica avec son Epargne Evolution 2, c'est le principe, oui.

.. mais je trouve que c'est toujours casse cou, de ne choisir qu'une seule SCPI, fût elle aussi prometteuse que REMAKE LIVE, alors qu'on peut panacher pour répartir les risques, tout en montant à 100%.

Les résultats prévisionnels qu'ils affichent en page d'accueil pour REMAKE LIVE (6.5 à 7.5%) me paraissent un peu gonflés pour les besoins de la cause, car au 1er trimestre en tout cas, les 3 premiers dividendes 2023 se sont montés à 1.08 €. Avec un prix de souscription à 200 € la part (pour l'instant), ça nous fait 1.08*12/200 = 6.48% avant déduction des frais de gestion et avant fiscalité. Pour arriver à 7.5%de rendement, il faudrait que les acquisitions 2023 surperforment .. et je demande à voir.

Plus je lis et relis nos messages qui s'accumulent sur ce seul sujet (REMAKE LIVE), je me dis que les commerciaux de la SCPI et les courtiers chargés de l'écouler ont réussi leur coup.

Mais gardons-nous de surévaluer nos attentes, aussi !

Pour panacher avec d'autres SCPI cela me paraît difficile car c'est l'absence de frais d'entrée qui m'intéresse. De toute manière je compte pas mettre une fortune.

 

[Richard 1er]

Pour panacher avec d'autres SCPI cela me paraît difficile car c'est l'absence de frais d'entrée qui m'intéresse. De toute manière je compte pas mettre une fortune.

L'absence de droits d'entrée pour Remake Live est un leurre, Si, si ..
.. car on peut lire sur tableau que je vous ai joint, que le prix de souscription en AV s'applique alors à 100 % de sa valeur de retrait, cad sans possibilité de décote.

Pour les autres SCPI, on verra qu'en général le montant de l'investissement net de droits d'entrée s'applique à un certain pourcentage encore plus bas de la valeur de retrait, ce qui revient à consentir une décote que REMAKE LIVE n'offre pas !

Prenons un exemple chiffré, en comparant REMAKE LIVE et ACTIVIMMO par exemple et en appelant RA leur Rendements respectifs Annoncés et RR leurs Rendements respectifs Réels.

Pour REMAKE LIVE, on a : RR = RA*(100-100)/100*100/100=RA
Pour ACTIVIMMO, on a :RR = RA*(100-8.6)/100*100/89.4=(91.4/89.4)*RA=102.24% RA

On comprend donc que sans faire tout ce tapage à propos de l'absence de droits d'entrée comme le fait REMAKE LIVE, ACTIVIMMO a un rendement réel qui est supérieur en assurance vie au rendement affiché officiellement, du moins avant frais de gestion.

La grande majorité des SCPI est dans ce cas : elles bénéficient au final d'une décote à l'achat en AV, contrairement à REMAKE LIVE. Vous pouvez vous amuser à faire les calculs ..

 

[fdod]

Oui j'avais vu. J'avais pas vraiment bien compris. Je pensais que la décote etait une pénalité supplémentaire.

 

[Richard 1er]

Je sens qu'à force que retourner la proposition REMAKE LIVE dans tous les sens, on va finir par trouver aussi bien sinon mieux.

 

[fdod]

La valeur de retrait c'est le prix à la revente c'est-à-dire le prix de la part moins les frais. Sinon je vois pas pourquoi il y aurait des frais de gestion supérieurs aux SCPI avec frais d'entrée.

 

[Richard 1er]

Oui j'avais vu. J'avais pas vraiment bien compris. Je pensais que la décote était une pénalité supplémentaire.

La valeur de retrait c'est le prix à la revente c'est-à-dire le prix de la part moins les frais. Sinon je vois pas pourquoi il y aurait des frais de gestion supérieurs aux SCPI avec frais d'entrée.

Je ne suis pas certain de détenir tous les codes, mais dans mon esprit, la décote à l'achat c'est "la fleur" que l'assureur nous fait au départ pour nous décider à choisir l'AV plutôt que l'acquisition en direct. Ceux qui courent les promos des distributeurs, black Fridays et autres French Days n'auront pas de mal à comprendre !

Quand, dans mon exemple chiffré posté plus loin en page 10 et dans lequel je compare les rendement annoncé (RA) et le rendement réel (RR) de REMAKE LIVE et de ACTIVIMMO (pris au hasard) dans le contrat Epargne Evolution 2 de SPIRICA, on a :

Pour REMAKE LIVE, on a : RR = RA*(100-100)/100*100/100=RA
Pour ACTIVIMMO, on a :RR = RA*(100-8.6)/100*100/89.4=(91.4/89.4)*RA=102.24% RA

.. ce qui signifie que le Rendement Réel de sa SCPI n'est pas amélioré par rapport à ce qui avait été annoncé quand on achète du REMAKE LIVE, alors qu'il est multiplié par 102.24/100 = 1.0224 avec ACTIVIMMO grâce à ce que j'appelle une petite "décote" de 2.24% consentie par l'assureur sur son prix de souscription.

Mais pour la suite des opérations, la valeur de retrait (cad le prix à la revente) reste la même pour tous, point barre. Je ne comprends pas bien votre dernière phrase :

"Sinon je vois pas pourquoi il y aurait des frais de gestion supérieurs aux SCPI avec frais d'entrée."

Il y manque un mot ? Je dois être mal réveillé..

En tout cas, pour poursuivre mon idée, la petite décote de 2.24% à l'achat (vue ci-dessus) continuera à avoir ses effets tout au long de la vie du contrat, sachant que pour la même valeur de retrait, le nombre de parts détenues restera supérieur de 2.24% .. et dans la foulée, le rendement réel aussi.

 

[fdod]

Je voulais dire que remake life n'a pas de frais d'entrée mais les gestionnaires compensent ce manque par des frais de gestion de 18 % nettement supérieur à la moyenne.

 

[Richard 1er]

Je voulais dire que remake life n'a pas de frais d'entrée mais les gestionnaires compensent ce manque par des frais de gestion de 18 % nettement supérieur à la moyenne.

Ah oui, je comprends mieux.

C'est vrai. Il faut bien que les gérants refacturent tôt ou tard dans la vie de la SCPI les frais qu'ils ont engagés et continuent à engager.
Et vous avez raisons, ces frais de gestion largement supérieurs à la moyenne servent à compenser, entre autres, des frais d'entrée réels mais non refacturés pour les besoins d'un affichage commercial agressif pour assurer le dynamisme de la collecte.

[Entre parenthèse, quand je relis mes propres messages, j'y trouve des phrases bancales et mal finalisées, et ça n'énerve : la faute au système qui refuse de valider vos retouches, passé un certain délai ! ]

 

[Richard 1er]

Je n'imagine pas qu'ils aient pu balancer un papier aussi affirmatif s'il n'y avait pas effectivement une hausse dans les tuyaux...

Du reste, cela semble également confirmé (de manière plus discrète) dans l'article suivant :
[lien réservé abonné]

Je n'avais pas lu cet article de PRIMALIANCE. Il est frappé au coin du bon sens et de la sagesse. Il est des vérités qui méritent d'être rappelées quand on a tendance à s'emballer au lieu de peser le pour et le contre. Merci pour ce lien.

 

[sbene]

La hausse de 2 % semble confirmée pour demain !