SPCI REMAKE LIVE : Augmentation de la part.

[Atys]

Curieusement remake live n'est pas dispo sur meilleurtaux. C'est la seule différence avec linxea spirit 2 concernant les scpi.
APICIL donne 100% des loyers aussi mais prend 0.6.

 

[calimero77]

Bonjour,

@Axiles désolé mais vous faites fausse route sur la fiscalité des SCPI en AV.

Sur les SCPI en AV, elles sont très vite imposées à 30% (ce qui reste énorme) (dès qu'on dépasse 150k de versements déjà, ou 4600€ de , ce qui va vite).

En exemple on achète 150 000€ de SCPI en AV, qui rapporte 5% par an et vous rachetez les gains (soit 7500€) en complément de revenus ou retraite par exemple.

La formule du montant imposable d'un rachat partiel sur un contrat AV de plus de 8 ans est la suivante :

Gains imposables = Montant racheté – [(total des versements effectués depuis l’ouverture x montant racheté) / valeur du contrat au moment du rachat]

soit dans notre exemple :

7 500 € - [(150 000 € X 7 500 €) / 157 500] € = 357€ -> imposé a 17,2% soit 61€

357€ imposable pour un rachat de 7 500€, on est très loin de la limite annuelle des 4600€, et surtout 7500€ imposé a moins d'1% (61€), on est très loin des 30% dont vous parlez.

(et j'ai simplifié l'exemple car en réalité avec les frais d'entrée SCPI, la valeur du contrat au moment du rachat est négative par rapport au total versé a l'ouverture, ce qui donne 0% d'imposition).

Les 12% de frais d'entrée en SCPI ne sont pas exagérés mais sont la réalité d'un Corum par exemple [lien réservé abonné].

Vous prenez en exemple Corum qui a les frais parmi les plus élevés; en moyenne les frais d'entrée des SCPI en AV sont plus de l'ordre de 6 à 8.5%.

- rentabilité annuelle de (5% - 0.5% ) * (1 - 30%) = 3%.

la rentabilité est en réalité plus proche de 4.5% que 3%

- à 12% de frais d'entrée, il faut 4 ans pour amortir les frais d'entrée au lieu de 5. Ça ne change guère la conclusion, l'un dans l'autre comme disait @poam5356

Il ne faut jamais oublié que votre capital travaille sur 100% du montant investi (les frais d'entrée ne sont matérialisés qu'en sortie).
De plus en achetant en AV vous avez une décote par rapport a l'achat en direct, j'avais pris un peu d'Epargne Pierre sur mon contrat Spirit et j'avais calculé que la décote représentait 2.2% de part de SCPI en plus, ce qui couvre 4 ans de frais de gestion du contrat (0.5%), ce n'est pas négligeable.

Vous aurez parfois des frais d'entrée réduits en AV oui. Mais rarement 0,5% de frais de gestion, et assez souvent en ne touchant que 85% des loyers. Dit autrement, les assureurs ne vous réduisent pas les frais d'entrée par bonté, mais parce qu'ils se rattrapent encore plus sur les frais de gestion ou en touchant une partie des loyers à votre place..

Les contrats avec 0.5-0.6% de frais de gestion et reversant 100% des loyers sont pourtant cités régulièrement sur le forum (contrats Spirica ou Apicil par exemple).
Après il est vrai que les frais de gestion sont le gros point noir des SCPI en AV car ils rognent le capital au fil du temps, mais vous avez bien des avantages en contrepartie (fiscalité très douce, décote a l'achat, délai de jouissance plus court, meilleure liquidité...).

Comme vous l'avez dit chacun doit faire ses calculs, mais surtout avec les bonnes formules

 

[ZeNeoPhyte]

Je crois que Richard et Axiles parlent plus d'un rachat régulier aussi, et pas uniquement après 8ans d'AV.
néanmoins, la formule de calcul se fait toujours au prorata de la PV par rapport aux versements, ce qui fait que l'imposition finale n'atteint pas les 30% du montant de rachat partiel.

Concernant APICIL, il ne faut pas trop se leurrer si on ne s'intéresse qu'aux UC immo peu volatiles.
On ne peut investir sur les SCPI que par versement (jamais en arbitrage) et c'est limité à 50% de chaque versement, ce qui ne peut que diminuer si on ne réinvestit pas automatiquement les loyers.
En tout cas, leurs conditions sont tellement serrées que, le jour où ca sera possible pour moi, je préférerais dépasser les 70k€ de versements chez Spirica ou alors détenir des SCPI (non dispo en AV) en NP, plutôt que de m'embourber dans de telles contraintes.

 

[Axiles]

Bonjour,

@Axiles désolé mais vous faites fausse route sur la fiscalité des SCPI en AV.


En exemple on achète 150 000€ de SCPI en AV, qui rapporte 5% par an et vous rachetez les gains (soit 7500€) en complément de revenus ou retraite par exemple.

La formule du montant imposable d'un rachat partiel sur un contrat AV de plus de 8 ans est la suivante :

Gains imposables = Montant racheté – [(total des versements effectués depuis l’ouverture x montant racheté) / valeur du contrat au moment du rachat]

soit dans notre exemple :

7 500 € - [(150 000 € X 7 500 €) / 157 500] € = 357€ -> imposé a 17,2% soit 61€

357€ imposable pour un rachat de 7 500€, on est très loin de la limite annuelle des 4600€, et surtout 7500€ imposé a moins d'1% (61€), on est très loin des 30% dont vous parlez.

(et j'ai simplifié l'exemple car en réalité avec les frais d'entrée SCPI, la valeur du contrat au moment du rachat est négative par rapport au total versé a l'ouverture, ce qui donne 0% d'imposition).


Vous prenez en exemple Corum qui a les frais parmi les plus élevés; en moyenne les frais d'entrée des SCPI en AV sont plus de l'ordre de 6 à 8.5%.


la rentabilité est en réalité plus proche de 4.5% que 3%


Il ne faut jamais oublié que votre capital travaille sur 100% du montant investi (les frais d'entrée ne sont matérialisés qu'en sortie).
De plus en achetant en AV vous avez une décote par rapport a l'achat en direct, j'avais pris un peu d'Epargne Pierre sur mon contrat Spirit et j'avais calculé que la décote représentait 2.2% de part de SCPI en plus, ce qui couvre 4 ans de frais de gestion du contrat (0.5%), ce n'est pas négligeable.


Les contrats avec 0.5-0.6% de frais de gestion et reversant 100% des loyers sont pourtant cités régulièrement sur le forum (contrats Spirica ou Apicil par exemple).
Après il est vrai que les frais de gestion sont le gros point noir des SCPI en AV car ils rognent le capital au fil du temps, mais vous avez bien des avantages en contrepartie (fiscalité très douce, décote a l'achat, délai de jouissance plus court, meilleure liquidité...).

Comme vous l'avez dit chacun doit faire ses calculs, mais surtout avec les bonnes formules

Merci de votre complément.

Ce que vous décrivez cependant, c'est en supposant un rachat chaque année, permettant ainsi de rester sous les 4 600€ à chaque fois. Je doute que beaucoup le fassent, pour plusieurs raisons déjà :

• Vous payez la fiscalité tout de suite, au lieu de la payer à la fin, donc vous perdez un effet de levier important. Pour avoir posé les calculs, j'assume par exemple parfaitement dans mon cas personnel de ne pas utiliser chaque année les 4 600€ sur mes contrats en forte PV, car je préfère payer légèrement plus d'impôts mais avoir fait travailler beaucoup plus d'argent sur 10-20-30 ans.
• Vous aurez 8 ans de loyers accumulés avant le premier rachat (le temps de construire l'avantage fiscal), cela change nettement les calculs
• Pour les personnes de +70 ans, ces rachats sortent de l'enveloppe de l'AV, donc perte de l'avantage fiscal

Pour précision, quand je fais référence aux 150k€, ce ne sont pas un montant choisi au hasard mais le seuil de versement au-dessus duquel, une fois les 4600€ consommés, on est imposés à 30%. Et on y est très vite.

Au final, considérer qu'on utilisera toujours parfaitement l'abattement de 4 600€, c'est une hypothèse en chambre séduisante, mais peu réaliste à mes yeux. Si chaque année vous ne payez pas les PS au delà du prorata du montant retiré (je suis d'accord avec votre calcul), vous paierez ce qui reste à votre décès. Le Trésor Public ne vous oublie jamais . Vous avez renvoyé le problème à plus tard, mais il existe toujours... De la même manière, malheureusement, les accidents de la vie arrivent, et on peut vite se retrouver à devoir vendre en catastrophe des placements sur lesquels on a eu des frais d'entrée importants.

Je ne remets pas en cause vos calculs (et je vais même totalement dans votre sens sur l'impact (positif fiscalement) des frais d'entrée que je n'avais pas pris en compte par erreur) mais ils oublient des points importants (le levier et la perte de l'avantage transmission). Sans mentionner le risque inhérent aux SCPI de perte de valeur des actifs, risque particulièrement sensible actuellement (ou l'opportunité de revalorisation de parts, si on voit la vie en rose malgré la hausse des taux).

Les chiffres sont très beaux sur Excel, mais la vie est plus compliquée qu'un tableur. Au global, on en revient aux basiques :

• les SCPI ont des frais d'entrée important, et sont donc un placement à envisager sur le long terme. Si on a pas cet horizon, on y va pas. Savoir si c'est 2, 3, 4, 5 ou 10 ans pour amortir ces frais, cela nous occupe sur un forum de gens qui aiment ça, mais au final l'essentiel c'est surtout de savoir que c'est plusieurs années avant de rentrer dans ses frais, et en tenir compte dans son choix d'investissement
• Un patrimoine, ça se doit d'être équilibré, pour diminuer son risque. Ou alors on assume d'avoir une approche déséquilibrée et donc plus risquée. Les SCPI ont leur place dans un patrimoine, mais faire un all-in immobilier c'est une recommandation qu'on ne peut pas laisser écrire sans réagir fortement.
• Un patrimoine équilibré, ce sont des classes d'actifs différentes (immobilier, actions, obligations, etc.) mais aussi des actifs bloqués (ou avec frais d'entrée élevés) et d'autres qu'on peut vendre sans sunk costs.
• Les calculs picochrolins, c'est sympa, mais la vie c'est compliqué. On doit toujours garder une vraie humilité par rapport aux calculs, et regarder plusieurs scénarios, pas juste un tout rose.

=> Tout ceci souligne qu'il n'y a pas de formule magique, et que chaque choix (AV ? Direct ? Etc.) doit être réfléchi et suivi. Chacun doit poser ses calculs. Pour l'épargnant moyen qui, littéralement, ne sait pas calculer combien un placement de 100 à 2% lui rapportera en un an [lien réservé abonné], pas sur que considérer qu'il fera tout parfaitement soit une hypothèse de travail très crédible

Et j'espère en tout cas que ces échanges courtois inciteront chacun à poser ses calculs.

 

[Atys]

J'ai fait hier soir un arbitrage du fonds euro vers remake live qui a été accepté par APICIL...

 

[calimero77]

Concernant APICIL, il ne faut pas trop se leurrer si on ne s'intéresse qu'aux UC immo peu volatiles.
On ne peut investir sur les SCPI que par versement (jamais en arbitrage) et c'est limité à 50% de chaque versement, ce qui ne peut que diminuer si on ne réinvestit pas automatiquement les loyers.
En tout cas, leurs conditions sont tellement serrées que, le jour où ca sera possible pour moi, je préférerais dépasser les 70k€ de versements chez Spirica ou alors détenir des SCPI (non dispo en AV) en NP, plutôt que de m'embourber dans de telles contraintes.

Je me trompe peut-être mais il me semble avoir vu que l'on pouvez maintenant arbitrer sur les SCPI en ligne (le message d'Atys semble le confirmer), la question que je me pose c'est est-ce que l'on peut faire 100% SCPI en versant 50% SCPI / 50% fonds euros (par exemple) et que l'on rachète ensuite les 50% fonds euros...
En tout cas on trouve quelques SCPI intéressantes non disponibles ches Spirica (Interpierre et (bientôt) Epsilon 360 par exemple) et c'est le seul contrat ou la SCI ViaGénérations est encore ouverte a la souscription.

 

[sbene]

Je rajouterais également LF Opportunité Immo

 

[Atys]

Chez APICIL il faut tester. J'avais réussi à monter à 45% de sci par arbitrage vers Pythagore quand c'était limité à 40%.

 

[Richard 1er]

Curieusement remake live n'est pas dispo sur meilleurtaux. C'est la seule différence avec linxea spirit 2 concernant les scpi.
APICIL donne 100% des loyers aussi mais prend 0.6.

C'est la raison qui m'a poussé à choisir un contrat Epargne Evolution 2 (0% sur les droits d'entrée et les arbitrages, 100% des loyers versés et 0.5% de frais de gestion sur les UC) à la date anniversaire des 70 ans de mon épouse. J'attendais ses 70 ans pour ouvrir un 2ème contrat d'AV et bénéficier de l'abattement de 30500 € avec exonération des PV.

J'ai donc investi un peu plus de 30500 €, pour permettre à nos enfants de bénéficier de l'abattement supplémentaire de 30500 € le jour (lointain j'espère !) où nous irons rejoindre Saint-Pierre et ses petits camarades. Et puis je vous rappelle que les PV dégagées sur les AV ouvertes après 70 ans sont exonérées de droits de succession, et qu'il serait dommage de ne pas en profiter le moment venu. Être vieux, ça se mérite ! Alors pour une fois qu'on nous fait une fleur !

Y loger des parts de SCPI Remake Live sans frais d'entrée (ou des SCI dont les frais d'entrée n'excèdent pas 2%) me paraît judicieux pour les gens de mon âge. C'est en tout cas je que j'ai essayé de faire.

 

[ZeNeoPhyte]

J'ai fait hier soir un arbitrage du fonds euro vers remake live qui a été accepté par APICIL...

Peut être que leur documentation ne reflète pas la réalité alors.

 

[sbene]

L'arbitrage est bien possible, en revanche, le montant investi sur chaque SCPI du contrat est limité à 25 % du capital total

 

[Atys]

Chez moi l'arbitrage est en cours. Si jamais APICIL change d'avis je le signalerai....

 

[fdod]

On a le temps d'en prendre avant l'augmentation de la part ?

 

[Atys]

J'espère. Mais l'augmentation de la part est de la spéculation de louve invest, c'est pas confirmé par remake

 

[sbene]

Je n'imagine pas qu'ils aient pu balancer un papier aussi affirmatif s'il n'y avait pas effectivement une hausse dans les tuyaux...

Du reste, cela semble également confirmé (de manière plus discrète) dans l'article suivant :
[lien réservé abonné]

 

[Richard 1er]

Peut être que leur documentation ne reflète pas la réalité alors.

C'est la documentation d'Apicil que tu nous donnes là, ZeNeoPhyte ?

Je pense qu'il y a les règles (souvent strictes, et même bêtes parfois) et la pratique qui est heureusement parfois plus "intelligente", dirons-nous ..

À commencer par la fixation d'un âge limite de 80 ans (lire ceci : [lien réservé abonné]),

mais aussi s'agissant des 100 000 € par SCPI et pas plus de 50% par SCPI, qu'il faut "tester", comme dit Atys, sous peine d'aller voir tout de suite ailleurs, chez un assureur moins tatillon et frileux qu'Apicil, par exemple dans le cas précédent.

En tout cas, avec mon contrat Meilleurtaux Liberté Vie (de Spirica), j'ai pu faire sauter ces deux restrictions (moins de 100 000 € et pas plus de 50%) par voie d'arbitrages en ligne sans problème, en choisissant la SCPI de logistique Activimmo (Cf. capture d'écran n°1 avec 206000 € et 50.8% du total) que je vous recommande en passant,

et j'ai aussi l'intention de dépasser le seuil des 50% avec la SCPI Remake Live (sans frais d'entrée et avec un rendement prévisionnel 2023 de 5.5 à 6% nets de frais de gestion) dans mon contrat Epargne Evolution 2 tout neuf : Cf. capture d'écran n°2 : 39.41% + 11.59% = 51% après validation de l'arbitrage en cours.

 

[ZeNeoPhyte]

C'est la documentation d'Apicil que tu nous donnes là, ZeNeoPhyte ?

Je pense qu'il y a les règles (souvent strictes, et même bêtes parfois) et la pratique qui est heureusement parfois plus "intelligente", dirons-nous ..

En tout cas, avec mon contrat Meilleurtaux Liberté Vie (de Spirica), j'ai pu faire sauter ces deux restrictions (moins de 100 000 € et pas plus de 50%)

Oui, c'est l'avenant de Lixea Zen. Apicil doit avoir le même pour tous ses courtiers:
[lien réservé abonné]

c'est donc un peu compliqué (pour moi) de foncer ouvrir un contrat AV "juste pour tester si je peux casser les règles contractuelles". rester limité à 50% de SCPI, c'est niet, sachant que les F€ APICIL...

Sur Spirica, il n'y a pas de contrainte. On peut aller jusqu'à 100% des SCPI via arbitrage, la seule limite est positionnée à 2x50k€ pour sofidy.
[lien réservé abonné]

Par contre, l'engouement Remake Live, je n'arrive pas à en saisir le sens. Elle est très jeune, comment peut-on parier gros dessus avec autant de facilité?

 

[sbene]

l'engouement Remake Live, je n'arrive pas à en saisir le sens. Elle est très jeune, comment peut-on parier gros dessus avec autant de facilité?

Plusieurs facteurs pour moi :
- un excellent démarrage (meilleur taux des SCPI l'an passé) et annonce d'un taux compris entre 6,5 % et 7,5 % pour 2023
- création de la SCPI à un moment favorable (baisse de l'immobilier) et valeur de reconstitution en hausse
- pas de frais d'entrée, donc possibilité de sortir rapidement sans "casse"

 

[Atys]

J'ai souscrit un petit montant et je monterai en puissance progressivement en fonction de leur professionnalisme. J'ai fait ainsi avec viagenerations et silver avenir. En revanche diversipierre et dynapierre j'ai vu très rapidement que c'est une catastrophe. Heureusement que ce sont de petits montants.

 

[Richard 1er]

Sur Spirica, il n'y a pas de contrainte. On peut aller jusqu'à 100% des SCPI via arbitrage, la seule limite est positionnée à 2x50k€ pour sofidy.
[lien réservé abonné]

Par contre, l'engouement Remake Live, je n'arrive pas à en saisir le sens. Elle est très jeune, comment peut-on parier gros dessus avec autant de facilité?

Si tu as encore les mains libres pour investir, je me permets de te conseiller Epargne Evolution 2 de Spirica via un courtier dont j'apprécie la réactivité et le sérieux depuis bientôt 11 ans : Patrimea.

[J'y détiens en effet depuis 11 ans un contrat intitulé Patrimea Premium et assuré par Oradea Vie (Groupe Sté Générale) que je juge bon car composé de bonnes SCPI (on m'a aidé à faire mon choix pour mes débuts), et commode car il m'évite des arbitrages fastidieux en procédant au réinvestissement automatique des les loyers perçus dans les parts de SCPI de mon choix.]

Cette parenthèse fermée, revenons à Epargne Evolution 2. Si Remake Live te laisse sceptique, peu importe, tu as le choix : en pièces jointes, je vous communiquerai quand je le pourrai une capture écran des SCPI et des SCI disponibles, mais aussi, sur votre demande, je pourrai tout aussi bien vous communiquer les autres types de supports disponibles dans ce contrat.

À plus tard ..