SPCI REMAKE LIVE : Augmentation de la part.

[Axiles]

Bonjour,
Parce que le cycle d'une SCPI n'est pas long, peut-être?
Vous partez quand même sur 10 ans pour amortir les frais.
Alors, bourse ou scpi, même objectif long terme, mais la bourse, c'est plus réactif et la sortie est possible à tout moment.

Les fonds en actions sont tout ce qu'il y a de plus risqué

J'avais hésité à rebondir sur le post précédent comme on ne force pas un âne à boire mais je vais quand même le faire, pour les lurkers.

Partir à 75 ans sur un produit avec des droits d'entrée représentant plus de 2 ans de rendement me semble là aussi singulièrement à contremploi. Aussi optimiste soit-on sur son espérance de vie, ce n'est plus tant l'âge où on peut se permettre de prendre un tel boulet au pied.

Un exemple :
- 12% de frais d'entrée
- 5% de rendement annuel, divisé par deux avec la fiscalité (30+17,2% par exemple)
=> Il faut 5 ans pour absorber ces frais d'entrée. Avant de faire le moindre € de profit.

 

[poam5356]

Un exemple :
- 12% de frais d'entrée
- 5% de rendement annuel, divisé par deux avec la fiscalité (30+17,2% par exemple)
=> Il faut 5 ans pour absorber ces frais d'entrée. Avant de faire le moindre € de profit.

Suis d'accord. 5 ans pour compenser les frais, mais sans le moindre retour sur investissement.. D'où les 10 ans que j'ai avancés pour amortir les frais, c'est à dire intégrer une partie seulement des frais afin d'avoir un peu de revenus.
Le plus embêtant, pour y être confronté, c'est que revenus comme PV d'une scpi sont plombés par le fisc.
Pratiquement la moitié des revenus que je touche partent à Bercy. Quant à la PV, c'est 30 ans de détention qu'il faut attendre pour y échapper (je les aurais bientôt).. Avant que quelques députés décident d'en changer les règles.. Tout est possible en matière d'imposition.

 

[Philou75]

Pratiquement la moitié des revenus que je touche partent à Bercy. Quant à la PV, c'est 30 ans de détention qu'il faut attendre pour y échapper (je les aurais bientôt).. Avant que quelques députés décident d'en changer les règles.. Tout est possible en matière d'imposition.

C’est pourquoi il faut opter pour des SCPI étrangères pour atténuer quelque peu cette fiscalité. NP + SCPI étrangères semblent être intéressant

 

[poam5356]

C’est pourquoi il faut opter pour des SCPI étrangères pour atténuer quelque peu cette fiscalité. NP + SCPI étrangères semblent être intéressant

Oui, je suis d'accord. Bon, il y a 30 ans, ça n'existait pas.

 

[Richard 1er]

Bonjour,
Parce que le cycle d'une SCPI n'est pas long, peut-être?
Vous partez quand même sur 10 ans pour amortir les frais.
Alors, bourse ou scpi, même objectif long terme, mais la bourse, c'est plus réactif et la sortie est possible à tout moment.

Je pense que nous ne parlons pas de la même chose : tout dépend de l'enveloppe choisie pour vos SCPI.

En direct, c'est en effet plus problématique :
- D'abord à cause du long délai de jouissance (cad sans loyer versé) pour les SCPI qui ont du succès (4 à 6 mois),
- puis à cause aussi d'un régime fiscal peu intéressant pour les gens ayant un taux marginal d'imposition élevé,
- et à cause enfin de la difficulté qu'il y a à négocier ses SCPI sur le marché pour les revendre.

Ce disant, vous êtes en train de vous conformer au discours officiel des professionnels de l'immobilier qui ne souhaitent pas que s'installe une frénésie de transactions dans tous les sens. On les comprend.

Mais comme sbene j'ai choisi l'assurance vie pour ses nombreux avantages, garantis par l'assureur :
-1. Un prix réel d'acquisition souvent plus avantageux que le prix de souscription tel qu'il est affiché (décote de 1.5 à 2%)
-2. Des loyers décomptés à partir du mois qui suit l'acquisition de la SCPI (et non 5 ou 6 mois plus tard)
-3. Une fiscalité avantageuse que vous m'épargnerez de détailler ici
-4. Un négoce sur le marché dont l'assureur a la charge ingrate.

Tout cela me permet de dire comme lui que je ne peux que me féliciter d'avoir cru tôt dans les SCPI en assurance vie (2011 en ce qui me concerne).

C'est juste un témoignage.

 

[sbene]

C'est vrai que j'oublie de dire que j'argumente à chaque fois dans le cadre de l'AV, merci à Richard de le rappeler...

 

[poam5356]

Mais comme sbene j'ai choisi l'assurance vie pour ses nombreux avantages, garantis par l'assureur :
-1. Un prix réel d'acquisition souvent plus avantageux que le prix de souscription tel qu'il est affiché (décote de 1.5 à 2%)
-2. Des loyers décomptés à partir du mois qui suit l'acquisition de la SCPI (et non 5 ou 6 mois plus tard)
-3. Une fiscalité avantageuse que vous m'épargnerez de détailler ici
-4. Un négoce sur le marché dont l'assureur a la charge ingrate.

C'est vrai qu'il y a un certain nombre de petits rabais en AV vs le direct apportant un avantage à l'AV... A l'inverse, il y a les frais annuels qui vont grignoter au fil du temps le capital investi.
Mais bon, l'un dans l'autre..
Par contre, l'avantage du négoce n'est en rien garanti par l'assureur. Tant que tout va bien : Oui... Si un jour une SCPI est en grande difficulté, ce n'est pas l'assureur qui sortira son chéquier pour honorer les demandes de retrait en souffrance.

 

[Richard 1er]

J'avais hésité à rebondir sur le post précédent comme on ne force pas un âne à boire mais je vais quand même le faire, pour les lurkers.
Partir à 75 ans sur un produit avec des droits d'entrée représentant plus de 2 ans de rendement me semble là aussi singulièrement à contremploi. Aussi optimiste soit-on sur son espérance de vie, ce n'est plus tant l'âge où on peut se permettre de prendre un tel boulet au pied.
Un exemple :
- 12% de frais d'entrée
- 5% de rendement annuel, divisé par deux avec la fiscalité (30+17,2% par exemple)
=> Il faut 5 ans pour absorber ces frais d'entrée. Avant de faire le moindre € de profit.

Si vous pensez détenir la vérité, mon cher Axiles, grand bien vous fasse, ce n'est pas mon problème. Je ne vous suivrai pas sur le terrain de l'arrogance et des comparaisons hasardeuses. Choisissez mieux vos expressions, svp !

Je continuerai donc à ne témoigner que pour les "lurkers", comme vous dites, cad les lecteurs silencieux du forum.

Eh bien, c'est simple, première remarque : Axiles et moi ne parlons visiblement pas de la même chose.

À ceux là, je me permets de signaler que les chiffres qu'il avance ne concernent pas des SCPI logées dans un contrat d'assurance vie, mais des SCPI en direct, à moins d'être complètement faux, tant en ce qui concerne l'évaluation passablement excessive des frais d'entrée, que sur le régime fiscal exorbitant des revenus générés.

Entre nous soit dit, il n'est pas très judicieux de posséder des SCPI en direct, quand on dispose déjà de revenus confortables et que son TMI est élevé. L'assurance vie est dans ce cas hautement préférable, à moins de payer beaucoup d'impôts.

Pour que ma réponse ne soit pas trop longue, je préfère réserver aux 2 prochains messages un rappel des choses à savoir quand on choisit de loger des SCPI dans une assurance vie pour assurer sa succession, avant 70 ans et après 70 ans.

 

[Richard 1er]

Par contre, l'avantage du négoce n'est en rien garanti par l'assureur. Tant que tout va bien : Oui..
Si un jour une SCPI est en grande difficulté, ce n'est pas l'assureur qui sortira son chéquier pour honorer les demandes de retrait en souffrance

Bien-sûr, on peut toujours prédire le pire. Les catastrophes sont possibles partout. J'espère avoir choisi des SCPI solides.
Sinon, d'une façon générale, les SCPI sont relativement résilientes. On a pu le voir pendant l'épidémie de covid.
Pour diminuer les risques, on peut commencer par diversifier tout en restant dans l'immobilier : santé, bureaux, résidentiel, logistique, commerce, ..
Et après, mettre des cierges et prier !!!

 

[sbene]

L'autre avantage de l'immobilier, c'est que ça a peu de chance de s'effondrer du jour au lendemain, comme peut le faire parfois la bourse, ce qui laisse plus de temps pour réagir

 

[ZeNeoPhyte]

Si vous pensez détenir la vérité, mon cher Axiles, grand bien vous fasse, ce n'est pas mon problème. Je ne vous suivrai pas sur le terrain de l'arrogance et des comparaisons hasardeuses. Choisissez mieux vos expressions, svp !

Je ne crois pas que c'était l'intention d'Axiles! gardons notre sang froid, on est là pour s'entraider mutuellement

Sur le long terme, surtout si on commence par un démembrement temporaire de 3 à 10 ans, même avec une TMI de 30% on reste gagnant avec une détention directe. La garantie AV de la liquidité des parts est en partie illusoire (on n'en sait rien de la valeur de retrait AV dans un contexte de crise).

Pour détenir des parts de SCPI, je crois que le meilleur moyen est d'en avoir sous les 2 formes, idéalement en NP sur une durée. Dans un cas comme dans l'autre, il faut faire confiance à l'avenir de la SCPI pour investir dedans.

Si on est superstitieux, on ne dépassera pas une poche de 70k€ dans le cadre de l'AV (et du 100% SCPI, 100% loyers, il n'y en a qu'une aujourd'hui). pour la détention en direct, on n'est limité que par son budget.

Dans le cas de la détention via une AV, on n'augmente pas le capital de la dite SCPI (en tout cas pas comme un achat direct). En règle générale, si j'ai bien compris le système, les parts sont déjà souscrites au préalable par l'assureur. Si l'assureur a beaucoup de souscriptions, il procédera à d'autres achats futurs, mais l'effet n'est pas direct ni immédiat.

Dans un contexte comme aujourd'hui où le cash permet à une SCPI de faire de bonnes affaires, la souscription via une AV n'impacte pas ses investissements de la même manière (pas le même cercle vertueux).

 

[Axiles]

Je ne crois pas que c'était l'intention d'Axiles! gardons notre sang froid, on est là pour s'entraider mutuellement

Tout à fait

Sur les SCPI en AV, elles sont très vite imposées à 30% (ce qui reste énorme) (dès qu'on dépasse 150k de versements déjà, ou 4600€ de , ce qui va vite). Et on perd, au bas mot, 0,6% chaque année en frais de gestion.

Les 12% de frais d'entrée en SCPI ne sont pas exagérés mais sont la réalité d'un Corum par exemple [lien réservé abonné].
Voici la rentabilité qui ressort donc, en AV :
- rentabilité annuelle de (5% - 0.5% ) * (1 - 30%) = 3%.
- à 12% de frais d'entrée, il faut 4 ans pour amortir les frais d'entrée au lieu de 5. Ça ne change guère la conclusion, l'un dans l'autre comme disait @poam5356

Vous aurez parfois des frais d'entrée réduits en AV oui. Mais rarement 0,5% de frais de gestion, et assez souvent en ne touchant que 85% des loyers. Dit autrement, les assureurs ne vous réduisent pas les frais d'entrée par bonté, mais parce qu'ils se rattrapent encore plus sur les frais de gestion ou en touchant une partie des loyers à votre place...

Cet exemple n'a pas de valeur scientifique mais juste à souligner que chacun doit faire ses calculs et réfléchir à deux fois avant de foncer sur une solution. En étudiant bien l'adaptation à son profil, son âge, son appétence pour le risque.

Un bon patrimoine est généralement un patrimoine diversifié comme le dit la sagesse populaire de Perrette

Les SCPI ont leur part dans un patrimoine, pour quelqu'un qui est prêt à accepter de porter le risque, réel et non négligeable, de l'immobilier, et qui plus est quand on peut se permettre d'attendre pour absorber les frais d'entrée.

 

[Richard 1er]

Je ne crois pas que c'était l'intention d'Axiles! gardons notre sang froid, on est là pour s'entraider mutuellement

OK. Je suis parfois susceptible, mais quand vous me connaitrez mieux, vous pourrez tous deux apprécier mon goût pour l'autodérision. SI, si ..

Mon cher Axiles, si nous n'avons pas les mêmes expériences à mettre en avant, vous verrez (demain ou quand j'en aurai le temps) que mes propres expériences des contrats Mes Placements-Liberté et Epargne Evolution 2 (tous deux proposés par l'assureur Spirica) sont de nature à vous apporter un éclairage nouveau sur ce qu'il convient de penser vraiment de la SCPI en assurance vie. Je considère que j'ai été chanceux et n'en tire pas gloire ..

À plus tard ..

 

[Atys]

APICIL propose remake live en part c ou en part d.
Quelle est la différence ?

 

[sbene]

C=capitalisation, D=distribution

 

[Atys]

Merci. Je viens de regarder et il y a une seule part chez suravenir. Cela veut dire que les revenus sont automatiquement réinvestis chez APICIL pour la part c ?

 

[sbene]

J'imagine que ça fonctionne comme ça, effectivement

 

[Axiles]

OK. Je suis parfois susceptible, mais quand vous me connaitrez mieux, vous pourrez tous deux apprécier mon goût pour l'autodérision. SI, si ..

Mon cher Axiles, si nous n'avons pas les mêmes expériences à mettre en avant, vous verrez (demain ou quand j'en aurai le temps) que mes propres expériences des contrats Mes Placements-Liberté et Epargne Evolution 2 (tous deux proposés par l'assureur Spirica) sont de nature à vous apporter un éclairage nouveau sur ce qu'il convient de penser vraiment de la SCPI en assurance vie. Je considère que j'ai été chanceux et n'en tire pas gloire ..

À plus tard ..

Tout à fait. C’est la que j’ai mes SCPI d’ailleurs, mais tout le monde ne fait pas attention à ces technicalités pourtant essentielles.

 

[Richard 1er]

Bonjour à tous !

Chose promise hier, chose due, je vais vous parler plus amplement aujourd'hui de mon expérience des contrats Mes Placements-Liberté (devenu Meilleurtaux Liberté Vie) et Epargne Evolution 2 proposés l'un et l'autre sur internet par l'assureur Spirica, par l'intermédiaire du courtier Meilleur-taux-Placement d'un côté, et du courtier Patrimea de l'autre.

[Je précise que je ne suis mandaté par personne pour en faire la promotion, mais cherche seulement à m'inscrire dans "l'esprit d'entraide" que ZeNeoPhyte appelait d'ailleurs avec sagesse de ses voeux plus haut]

Comme on s'en doute, ces deux contrats sont très proches l'un de l'autre (frais d'entrée et d'arbitrage à 0%, et de 0.5% pour la gestion des UC, gestion en ligne entièrement libre pour ceux qui comme moi le souhaitent, pilotée pour les autres) et ne différent que par la composition et le nombre des UC disponibles.

Je vous propose de vous limiter à la liste des fonds immobiliers (SCPI et SCI ) disponibles dans Meilleurtaux-Liberté Vie, ainsi que celle des fonds immobiliers accessibles dans Epargne Evolution 2 sachant (rassurez-vous, chers Axiles, poam5356, et bien d'autres ici ! ) que ces deux types de contrat proposent également à foison toutes sortes d'actions, FCP, OPCI, SICAV, FCPR, et que sais je encore ..

En observant ces deux listes, on observe que les frais d'entrée les plus élevés concernent Primopierre (8.62% dans la colonne à droite), mais en appliquant une valeur de retrait ramenée à 89.40% du prix de souscription, ce qui laisse en fin de compte une petite décote favorable. C'est déjà un petit progrès par rapport aux 12% évoqués plus haut à propos d'un Corum quelconque.

Sachant que le "taux de distribution" 2022 avant impôts de cette SCPI s'est élevé à 4.21% pour les SCPI en direct, son rendement avant impôts et avant frais de gestion de cette assurance vie se montera à : 4.21% * 91.38/100 * 100/89.40 = 4.21% * 91.38/89.40 = 4.30%, soit (4.30-0.50=) 3.80% nets de frais de gestion du contrat.

C'est plutôt mauvais, et personne ne s'en étonnera.

Au final,
La fiscalité appliquée sera très lourde pour les personnes ayant un TMI élevé mais préférant toucher des tout de suite des loyers en monnaie sonnante et trébuchante pour conforter leur train de vie,

.. mais inexistante en assurance vie, tant que les fonds restent investis en continuant à faire des petits. C'est mon choix, mon but étant d'optimiser ma succession sans me prendre la tête, car j'ai la chance de disposer de revenus suffisants. Et puis les SCPI ne sont classées qu'à 2 sur une échelle des risques allant de 1 pour les fonds en € à 7 ou 8 pour les fonds très risqués et volatils. Alors, ça va ..

En cas de rachat de votre AV, la fiscalité appliquée dépendra de l'âge du contrat. Les contrats de plus de 8 ans donnent lieu à un abattement sur les PV réalisées de 4600 € pour les personnes seules et 9200 € pour les couples mariés, avant application du Prélèvement Libératoire Forfaitaire de 7.5% augmenté des 17.2% de CSG / CRDS, etc. etc.

Je pense que nous aurions dû nous poser au départ la question de savoir quel est notre profil et quel est le but recherché : s'assurer un complément de revenu ? Maximiser son capital, quitte à prendre quelques risques ? etc. .. C'est à chacun de se déterminer.

 

[Axiles]

Bonjour à tous !

Chose promise hier, chose due, je vais vous parler plus amplement aujourd'hui de mon expérience des contrats Mes Placements-Liberté (devenu Meilleurtaux Liberté Vie) et Epargne Evolution 2 proposés l'un et l'autre sur internet par l'assureur Spirica, par l'intermédiaire du courtier Meilleur-taux-Placement d'un côté, et du courtier Patrimea de l'autre.

[Je précise que je ne suis mandaté par personne pour en faire la promotion, mais cherche seulement à m'inscrire dans "l'esprit d'entraide" que ZeNeoPhyte appelait d'ailleurs avec sagesse de ses voeux plus haut]

Comme on s'en doute, ces deux contrats sont très proches l'un de l'autre (frais d'entrée et d'arbitrage à 0%, et de 0.5% pour la gestion des UC, gestion en ligne entièrement libre pour ceux qui comme moi le souhaitent, pilotée pour les autres) et ne différent que par la composition et le nombre des UC disponibles.

Je vous propose de vous limiter à la liste des fonds immobiliers (SCPI et SCI ) disponibles dans Meilleurtaux-Liberté Vie, ainsi que celle des fonds immobiliers accessibles dans Epargne Evolution 2 sachant (rassurez-vous, chers Axiles, poam5356, et bien d'autres ici ! ) que ces deux types de contrat proposent également à foison toutes sortes d'actions, FCP, OPCI, SICAV, FCPR, et que sais je encore ..

En observant ces deux listes, on observe que les frais d'entrée les plus élevés concernent Primopierre (8.62% dans la colonne à droite), mais en appliquant une valeur de retrait ramenée à 89.40% du prix de souscription, ce qui laisse en fin de compte une petite décote favorable. C'est déjà un petit progrès par rapport aux 12% évoqués plus haut à propos d'un Corum quelconque.

Sachant que le "taux de distribution" 2022 avant impôts de cette SCPI s'est élevé à 4.21% pour les SCPI en direct, son rendement avant impôts et avant frais de gestion de cette assurance vie se montera à : 4.21% * 91.38/100 * 100/89.40 = 4.21% * 91.38/89.40 = 4.30%, soit (4.30-0.50=) 3.80% nets de frais de gestion du contrat.

C'est plutôt mauvais, et personne ne s'en étonnera.

Au final,
La fiscalité appliquée sera très lourde pour les personnes ayant un TMI élevé mais préférant toucher des tout de suite des loyers en monnaie sonnante et trébuchante pour conforter leur train de vie,

.. mais inexistante en assurance vie, tant que les fonds restent investis en continuant à faire des petits. C'est mon choix, mon but étant d'optimiser ma succession sans me prendre la tête, car j'ai la chance de disposer de revenus suffisants. Et puis les SCPI ne sont classées qu'à 2 sur une échelle des risques allant de 1 pour les fonds en € à 7 ou 8 pour les fonds très risqués et volatils. Alors, ça va ..

En cas de rachat de votre AV, la fiscalité appliquée dépendra de l'âge du contrat. Les contrats de plus de 8 ans donnent lieu à un abattement sur les PV réalisées de 4600 € pour les personnes seules et 9200 € pour les couples mariés, avant application du Prélèvement Libératoire Forfaitaire de 7.5% augmenté des 17.2% de CSG / CRDS, etc. etc.

Je pense que nous aurions dû nous poser au départ la question de savoir quel est notre profil et quel est le but recherché : s'assurer un complément de revenu ? Maximiser son capital, quitte à prendre quelques risques ? etc. .. C'est à chacun de se déterminer.

Et surtout le gros avantage de ces contrats, vous touchez 100% des loyers, là où d'autres ne versent que 85% par exemple. Dans un univers où le principal intérêt des SCPI en direct (payer avec de la dette) s'efface, ces contrats sont plutôt de bonnes alternatives même si :

3.80% nets de frais de gestion du contrat. C'est plutôt mauvais, et personne ne s'en étonnera.

Voilà. No pain no gain.