SPCI REMAKE LIVE : Augmentation de la part.

[ZeNeoPhyte]

À patrimoine constant, on peut parler de dilution. Mais il faut espérer que ça ne dure que très peu de temps, car ces appels de capitaux visent à acquérir très vite de nouveaux biens immobiliers eux-mêmes porteurs de revenus locatifs pour tous les associés, et les risques de dilution disparaissent aussitôt, car ce n'est pas le but. Bon, mais peu importe.

Ce qui me plaît moins dans tout ça, c'est qu'en appliquant à Remake Live la formule vue plus haut dans ma capture d'écran prise sur le site https://francescpi.com/ [lien réservé abonné] à savoir [1 - (200/206.98)], on obtient 3.37% qui est une valeur très largement inférieure à 10%. Or comme vous le savez (et avez pu le lire plus haut) la société de gestion sera lire de décider de réévaluer ou non ses part. D'ailleurs 3.37% c'est très médiocre comme potentiel de réévaluation quand on le compare à cette liste que je vous ai mise en PJ.

Si les commerciaux de tous poils nous incitent à acheter du Remake Live , pourquoi pas ? Ils ont de bonnes raisons de le faire car ils tiennent probablement ces "indiscrétions" de la bouche même des gérants ou de leur proches, à moins de se disqualifier définitivement.

Mais les raisons qu'ils invoquent (cad l'écart de 3.37% entre la valeur de reconstitution et la valeur d'acquisition) n'est pas la bonne, bien au contraire.

Ah, ces commerciaux ! Ils n'ont peur de rien !!!

J'ajouterais même que si un SdG augmente le prix de la part, et malgré les collectes dues à l'effet d'annonce, elle devrait faire encore mieux qu'avant pour garder le même TDVM.

Ce n'est pas la première SCPI à sortir ce genre de rumeurs (qui peuvent malgré tout s'avérer vraies). Iroko avait sorti le même discours en début d'année apparemment, pour ne parler que de 2023.

Et effectivement, 3.37%, pour une si jeune SCPI... c'est osé de vouloir vraiment augmenter le prix de la part!
Selon la politique de la SCPI, ils sont à l'affut des bonnes affaires au lieu d'être sur une thématique précise! C'est un peu paradoxal d'être à l'économie d'un coté, et vouloir rendre l'accès plus cher de l'autre.

 

[sbene]

Sauf que, par les temps qui courent, augmenter le prix de la part, c'est un sacré argument publicitaire et ça va sûrement booster la collecte de ces prochains mois au détriment de la concurrence !

 

[sbene]

Et la collecte pour les SCPI, c'est le nerf de la guerre ! Et au contraire, la décollecte, c'est le début des ennuis

 

[Richard 1er]

C'est d'ailleurs le dynamisme de sa collecte qui a permis à Remake Live de faire des acquisitions intéressantes en ce début d'année 2023, nous permettant de préjuger d'une nouvelle augmentation de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI au 30 juin 2023.

Pour ceux que ça intéresserait, c'est par ici : [lien réservé abonné]
Trois autres acquisitions encore sous promesse sont en passe d'être conclues en ce début d'année 2023.

Je vous rappelle que 206.98 € était la valeur de reconstitution de la part au 31/12/2022, mais que si les gérants étudient la possibilité de réévaluer ou non le prix de souscription de leur SCPI, ils prendront la valeur de reconstitution la plus récente dont ils disposeront, cad incluant ces dernières acquisitions 2023.

Enfin, je pense ..

 

[Richard 1er]

Mais peu importe en fin de compte cette affaire de réévaluation de la part ou pas ! On peut considérer que cette SCPI est de toute façon intéressante de par son seul rendement net de frais de gestion :

En effet, en ce début de 2023, le dividende versé a été égal à 1.08 € par mois, ce qui laisse prévoir un dividende annuel de (10.8*12=) 12.96 € sur l'année, et un rendement égal à 12.96/200= 6.48% par an avant frais de gestion sur assurance vie [soit (-0.5%) pour Epargne Evolution 2 par exemple] et 5.98% net de frais, ce qui est excellent.

Si d'aventure le prix de la part passait à 206.98 € (prix de reconstitution au 31/12/2022 et maximum envisageable), le rendement net des frais de l'assurance vie EEV2 par exemple serait ramené à 5.76%, ce qui reste quand même excellent dans la hiérarchie des SCPI de rendement. Les porteurs de parts de Remake Live auraient alors la double satisfaction de voir leur valeur augmenter de 3.37%, tout en continuant à bénéficier d'un rendement net de frais de 5.76% qui peut faire des jaloux !

 

[sbene]

D'autant plus qu'avec la gratuité des frais d'entrée, elle peut être revendue sans perte sèche (malgré la pénalité prévue) au bout d'à peine une année, ce qui est exceptionnel pour une SCPI

 

[Richard 1er]

D'autant plus qu'avec la gratuité des frais d'entrée, elle peut être revendue sans perte sèche (malgré la pénalité prévue) au bout d'à peine une année, ce qui est exceptionnel pour une SCPI

Sans doute, mais je ne vois pas ce qui pourrait vous pousser à vendre des parts cette SCPI (sauf besoin pressant de liquidités) quand je viens justement de m'évertuer à vous montrer ton l'intérêt qu'il y a à en avoir !

 

[sbene]

Un éventuel écroulement généralisé du marché immobilier

 

[Richard 1er]

Je préfère ne pas envisager cette éventualité : fuyant le risque, j'ai préféré ne pas investir en bourse et tout miser sur un immobilier de rendement diversifié en assurance vie.

Ce serait la fin du monde pour moi, mais pour beaucoup de monde aussi, je crois !

 

[Rickyo]

D'où l'intérêt de diversifier, tout miser sur un seul type d'investissement ce n'est pas échapper au risque. Si vraiment allergique au risque, alors il reste les livrets et fonds €, en parallèle de l'immobilier (qui n'est pas sans risque).

 

[Axiles]

Je préfère ne pas envisager cette éventualité : fuyant le risque, j'ai préféré ne pas investir en bourse et tout miser sur un immobilier de rendement diversifié en assurance vie.

Ce serait la fin du monde pour moi, mais pour beaucoup de monde aussi, je crois !

N'investir qu'en immo est bien plus risqué que d'investir de manière équilibrée, avec différentes classes d'actifs, dont des actions. Les cycles sont juste bien plus lents. Croire qu'on agit en bon père de famille en ayant un patrimoine totalement déséquilibré, à 100% sur de l'immobilier, cela me semble fort dangereux.

 

[fdod]

Et la collecte pour les SCPI, c'est le nerf de la guerre ! Et au contraire, la décollecte, c'est le début des ennuis

Je me demande au final si c'est pas une histoire de tour de ponzi cette histoire de SCPI.

 

[ZeNeoPhyte]

Je me demande au final si c'est pas une histoire de tour de ponzi cette histoire de SCPI.

il faut que le patrimoine de la SCPI vaille 0 pour en arriver là.
Et en attendant, ca génère déjà des loyers concrets + cette valeur latente, et c'est très encadré par l'AMF.

Pour arriver à cette conclusion, il faut d'abord dire la même chose (ou pire) de la Bourse, et surtout de la crypto.

 

[Sluwp]

Rien à voir avec un ponzi. Par contre c'est vrai qu'une scpi qui collecte c'est généralement bénéfique : assure la liquidité, évite de devoir vendre des biens au mauvais moment, permet de renouveler le patrimoine, génère beaucoup de frais pour la société de gestion qui sera moins enclin à "l'abandonner".

 

[Richard 1er]

D'où l'intérêt de diversifier, tout miser sur un seul type d'investissement ce n'est pas échapper au risque. Si vraiment allergique au risque, alors il reste les livrets et fonds €, en parallèle de l'immobilier (qui n'est pas sans risque).

Les livrets, c'est un minimum préalable bien-sûr .. Mais avec un rendement qui reste insuffisant par rapport à l'inflation actuelle.
Mais ensuite, quels fonds préconises-tu ? Les fonds en actions sont tout ce qu'il y a de plus risqué, et si l'immobilier devait s'écrouler, je ne donnerais pas cher de la bourse et des actions non plus.
Pour diversifier, on peut alors théoriquement investir en même temps dans les fonds obligataires, c'est vrai. C'est la solution que choisit Corum l'Epargne pour son assurance vie Corum Life . Mais quand on voit à quel point les performances 2022 des différentes formules de l'AV Corum Life ont été plombées par les fonds obligataires, ça ne donne pas envie d'essayer. Voyez par vous-mêmes:

 

[ZeNeoPhyte]

Les livrets, c'est un minimum préalable bien-sûr .. Mais avec un rendement qui reste insuffisant par rapport à l'inflation actuelle.
Mais ensuite, quels fonds préconises-tu ? Les fonds en actions sont tout ce qu'il y a de plus risqué, et si l'immobilier devait s'écrouler, je ne donnerais pas cher de la bourse et des actions non plus.
Pour diversifier, on peut alors théoriquement investir en même temps dans les fonds obligataires, c'est vrai. C'est la solution que choisit Corum l'Epargne pour son assurance vie Corum Life . Mais quand on voit à quel point les performances 2022 des différentes formules de l'AV Corum Life ont été plombées par les fonds obligataires, ça ne donne pas envie d'essayer. Voyez par vous-mêmes:

Corum Life est à éviter absolument pour ma part!
On ne gagne rien à prendre leurs SCPI dans cette formule, car on paie plein pot les frais + délai de jouissance.
Et on essaie de te refourguer à 55% min leurs fonds qui à défaut de cartonner sont en carton.

Autant prendre les SCPI Corum en direct si on est intéressé (car aucune autre plateforme à cashback ne les propose, ils sont trop gourmands). Il ne faut par contre pas se leurrer, avec une TMI élevée, on perd jusqu'à 40-42% du TDVM affiché en impôt.

 

[Richard 1er]

N'investir qu'en immobilier est bien plus risqué que d'investir de manière équilibrée, avec différentes classes d'actifs, dont des actions. Les cycles sont juste bien plus lents. Croire qu'on agit en bon père de famille en ayant un patrimoine totalement déséquilibré, à 100% sur de l'immobilier, cela me semble fort dangereux.

Pour pouvoir investir à moindre risque en bourse, il faut être jeune, car les cycles étant longs, on peut patienter avant de "se refaire". Mon problème est qu'à 75 ans, je choisis ce qui est le plus simple pour moi. Les SCPI offrent une diversité dans les domaines d'activité, un bon rendement et une relative visibilité avec les baux restant à courir avec leurs locataires.
Maintenant, je sais que les Français adorent s'amuser à se faire peur ..

 

[poam5356]

Pour pouvoir investir à moindre risque en bourse, il faut être jeune, car les cycles étant longs,

Bonjour,
Parce que le cycle d'une SCPI n'est pas long, peut-être?
Vous partez quand même sur 10 ans pour amortir les frais.
Alors, bourse ou scpi, même objectif long terme, mais la bourse, c'est plus réactif et la sortie est possible à tout moment.

 

[sbene]

Vous partez quand même sur 10 ans pour amortir les frais.

Faudrait quand même arrêter un jour de dire qu'il faut 10 ans pour amortir les frais d'une SCPI !

J'ai commencé à acheter des SCPI en 2019 et toutes celles-ci, sans exception, ont déjà amorti leurs frais d'entrée (et même largement pour les meilleures d'entre elles)

 

[poam5356]

J'ai commencé à acheter des SCPI en 2019 et toutes celles-ci, sans exception, ont déjà amorti leurs frais d'entrée (et même largement pour les meilleures d'entre elles)

Dans ces conditions, c'est tant mieux pour vous.