SPCI REMAKE LIVE : Augmentation de la part.

[Richard 1er]

Merci Richard.
Et y a t-il des raisons spécifiques qui ont fait que tu as choisi PATRIMEA, et pas LINXEA comme courtier ?

Sinon concernant l'assureur SPIRICA, je lis pas mal d'avis négatifs sur les délais pour récupérer son argent en cas de besoin. Je pense bon que y a de mauvaises expériences un peu partout.

Les revenus distribués de tes SCPI sont bien réinvestis sur le fond en Euro ?

1 -
C'est une longue histoire, mais sache pour faire bref, que j'entretiens depuis + de 10 ans des relations téléphoniques cordiales avec Philippe GOURDELIER, fondateur de PATRIMEA et que je suis régulièrement informé des "dernières opportunités" du marché : le choix du contrat EPARGNE EVOLUTION 2 proposé par PATRIMEA vient de là.
Pour t'en dire plus, c'est sensibilisé par une conversation avec mon gendre (très au fait de ces choses car ça fait partie de son métier), que je suis tombé par hasard sur un article écrit sur internet par Philippe GOURDELIER, où il détaillait les caractéristiques du contrat PATRIMEA PREMIUM, un contrat assuré par ORADEA VIE du Groupe Sté Gale.
Séduit, j'ai contacté téléphoniquement Philippe GOURDELIER, qui, patient, cordial et pédagogue m'a expliqué à son tour comment les choses marcheraient. Nous avons choisi ensemble la composition de mon contrat 100% en SCPI. Ce contrat présente la particularité (reposante) de réinvestir automatiquement les loyers versés (en principes trimestriellement) dans les parts des SCPI de notre choix. Ce contrat entre dans sa 11ème année et fait ressortir une PV de 48%, ce que je juge satisfaisant et explique sans doute aussi en partie aussi la bonne opinion que j'ai de Ph. GOURDELIER.

2-
Quant à savoir s'il faut faire confiance à l'Assureur SPIRICA, je n'ai rien à redire. Cette filiale à 100% du Crédit Agricole (10ème banque mondiale derrière BNP Paribas 9ème, mais devant City Group 11ème) a toujours su respecter en ce qui me concerne le délai des 30 jours ouvrables promis pour mettre à disposition les fonds rachetés sur mon compte bancaire.
- En cas de besoin, il y a aussi la possibilité de demander une avance (au taux du fonds en euro + 1%).
- Je signale aussi aux séniors du forum qui, comme moi, auraient du mal à contracter un emprunt pour un projet de quelque envergure, que la possibilité de nantir 60% du montant de votre AV pourra leur sauver la mise, s'agissant sinon du montant prohibitif des intérêts de l'assurance décès / invalidité pour eux.

3-
Les revenus distribués sont versés le fonds Euro Nouvelle Génération et n'en bougent que si tu procèdes à un arbitrage. Cet arbitrage est gratuit en ligne (mais sa validation peut traîner en longueur), et payant (30 €) si tu juges qu'il est plus rapide de passer par ta conseillère (ou ton conseiller) après avoir signé numériquement une "Convention de Preuve de Délégation d'Arbitrage".
J'ai la chance d'être tombé sur une conseillère très réactive qui m'a permis de boucler ainsi à temps l'achat de parts supplémentaires de SCPI REMAKE LIVE, juste avant leur revalorisation de 2% ce 1er juin.

 

[fdod]

Je me demande si c'est toujours intéressant d'investir dans cette SCPI après cette augmentation de capital car la rentabilité va baisser. À cause de la dilution.

 

[sbene]

Oui, après la hausse, on n'est plus, en extrapolant, que sur du 6,35 % pour 2023 (auxquels il convient d'ajouter donc 2 %) ..... perso, ça me convient !

 

[Richard 1er]

Je me demande si c'est toujours intéressant d'investir dans cette SCPI après cette augmentation de capital car la rentabilité va baisser. À cause de la dilution.

Personnellement, je cesserai de le faire, non pas à cause de "la dilution" dont tu parles (car il est vrai que cet afflux de liquidités qui leur arrivent avec ce succès de collecte demande un certain temps avant d'être réinvesti dans des opportunités à découvrir au meilleur prix sur le marché immobilier), mais tout simplement parce que je n'ai plus d'argent dans les caisses en ce moment !!!
J'ai reçu ce matin la somme de 10.79 € correspondant au loyer du mois d'avril pour les 2000 € fraîchement investis et validés en mars. Un petit calcul : 10.79*12/2000 = 6.47%
Avec qui plus est cette réévaluation (assez étonnante en effet) de 2%, je ne vais quand même pas me plaindre.

 

[fdod]

Remake life me paraît tout indiquée pour booster le fond euro nouvelle génération de spirit 2. En faisant l'appoint 75/ 25 ou plus.

 

[Richard 1er]

En lisant sur internet les nouvelles du matin, je tombe sur ça :
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[Richard 1er]

Si l'on préfère rester positif et arrêter de pleurnicher à la 1ère occasion, mieux vaut aller lire ceci :
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.. car cette petite baisse du TD (taux de distribution) de début d'année peut être simplement due à un besoin de prudence. Les dividendes de fin d'année sont en général plus élevés. Chacun peut faire le calcul lui même pour les SCPI qui le concernent, car les journalistes de Capital ne parlent que de moyenne.

Et rappelons-nous que les SCPI sont un placement de long terme. D'ailleurs, si vous les logez dans un contrat d'AV, c'est probablement que vous voulez assurer vos vieux jours, ou votre succession, une échéance que chacun souhaite le plus lointaine possible, n'est-ce pas ?

 

[TranquilouBillou]

Je me demande si c'est toujours intéressant d'investir dans cette SCPI après cette augmentation de capital car la rentabilité va baisser. À cause de la dilution.

Vous voulez parler de l'augmentation du prix j'imagine ? Pourquoi considérez-vous l'augmentation du prix comme un facteur de dilution ? Au contraire, si la SCPI émet du papier avec une décote sur la valeur de reconstitution, vous êtes dilutif. Si vous émettez au-delà de cette valeur, vous êtes relutif. C'est donc tout à fait bienvenu, pour une SCPI qui grossit de coller à la valeur de reconstitution, voire même de la dépasser.

 

[TranquilouBillou]

Si l'on préfère rester positif et arrêter de pleurnicher à la 1ère occasion, mieux vaut aller lire ceci :
[lien réservé abonné]

.. car cette petite baisse du TD (taux de distribution) de début d'année peut être simplement due à un besoin de prudence. Les dividendes de fin d'année sont en général plus élevés. Chacun peut faire le calcul lui même pour les SCPI qui le concernent, car les journalistes de Capital ne parlent que de moyenne.

Et rappelons-nous que les SCPI sont un placement de long terme. D'ailleurs, si vous les logez dans un contrat d'AV, c'est probablement que vous voulez assurer vos vieux jours, ou votre succession, une échéance que chacun souhaite le plus lointaine possible, n'est-ce pas ?

Sauf erreur, je vois 6,48% de taux de distribution hors ficalité (l'ancien TDVM) en 2022. Et là, vous relevez 6,47%. On est au même niveau donc ? Peut-être avez-vous fait l'amalgame entre le TD et le TDVM ?

 

[Richard 1er]

Sauf erreur, je vois 6,48% de taux de distribution hors fiscalité (l'ancien TDVM) en 2022. Et là, vous relevez 6,47%. On est au même niveau donc ? Peut-être avez-vous fait l'amalgame entre le TD et le TDVM ?

.. et ce sont ces 0.01% de différence qui valent pour vous que l'on s'y arrête ?

Pas moi. Et vous devriez en faire autant .. Bonne journée.

 

[vince944]

1 -
C'est une longue histoire, mais sache pour faire bref, ....

Merci beaucoup Richard pour ces explications !

 

[Sluwp]

Elle n'était pas si décotée que cela. Épargne Pierre et Épargne Foncière affichent des décotes bien supérieures mais ne semblent pas vouloir faire des coups de pub...

Effectivement la décote était faible. Il est donc quasi certain que la SDG avait fait fuiter l'augmentation du prix auprès de ses partenaires pour en faire un évènement commercial. Ca marche (14 pages ici) mais c'est interdit par l'AMF (pas de communication avant la publication au balo).

 

[Sluwp]

Petite remarque sur ce que j'ai pu lire. Remake Live facture une commission d'acquisition sur les nouvelles acquisitions, ce qui n'est pas le cas des SCPI qui facturent une commission de souscription. La 1ère est payée par la SCPI donc tous les associés et est "invisible" aux yeux du souscripteur, la seconde est payée uniquement par le souscripteur. De son côté la SDG touche quasi la même chose dans les 2 cas (enfin un peu moins quand même).

La commission sur les acquisition est plus faible que la commission de souscription car la part de rémunération destinée à l'intermédiaire (le courtier, l'assureur) n'est plus perçue à l'entrée de la relation mais via une rétrocomission sur les frais de gestion annuels (par conséquents plus élevés).

Au final je pense malgré tout que ces scpi sans commission de souscription sont un peu moins cher mais pas autant qu'elles le laissent croire et la durée de détention joue beaucoup.

 

[TranquilouBillou]

Petite remarque sur ce que j'ai pu lire. Remake Live facture une commission d'acquisition sur les nouvelles acquisitions, ce qui n'est pas le cas des SCPI qui facturent une commission de souscription. La 1ère est payée par la SCPI donc tous les associés et est "invisible" aux yeux du souscripteur, la seconde est payée uniquement par le souscripteur. De son côté la SDG touche quasi la même chose dans les 2 cas (enfin un peu moins quand même).

La commission sur les acquisition est plus faible que la commission de souscription car la part de rémunération destinée à l'intermédiaire (le courtier, l'assureur) n'est plus perçue à l'entrée de la relation mais via une rétrocomission sur les frais de gestion annuels (par conséquents plus élevés).

Au final je pense malgré tout que ces scpi sans commission de souscription sont un peu moins cher mais pas autant qu'elles le laissent croire et la durée de détention joue beaucoup.

Vous ne l'aviez pas vu ?
Perso, j'avais bien compris le point, sinon je ne vois pas comment la société de gestion pourrait tourner...

Il y a des débats sur le moment auquel les courbes se croisent entre une scpi classique et une sans scpi sans commission de souscription.
Certains disent 8 ans, d'autres 22 ans. Tout dépend des hypothèses de performance, effet de levier etc.

Ce que je retiens, c'est que la scpi sans commission de souscription permet de payer ses frais au fur et à mesure de son investissement, alors qu'avec la classique, on paye tout de suite 10% environ.

Si la perf d'une scpi sans commission de souscription est faible, vous pourriez sortir sans nécessairement avoir payé, sous forme de frais de gestion plus élevés, l'équivalent des 10% de commission de souscription.

Payer pour voir, ou bien payer au fur et à mesure ? C'est le dilemme !

Bon, à la fin, ne pas oublier que le juge de paix, c'est la perf. Toutes les scpi affichent leur perf nettes de frais.

 

[cmdurand]

et du coup les perf de cette SCPI sont comment ? est ce le moment d'investir dessus ? Merci

 

[Richard 1er]

et du coup les perf de cette SCPI sont comment ? est ce le moment d'investir dessus ? Merci

Bonnes de toutes manières. Pas loin de 6.5% avant frais de gestion et avant PS selon mes calculs pour ce début d'année. Rendement de croisière annoncé par les gérants : 5 à 5.5%.

Là, les loyers du mois de mai devraient arriver "incessamment sous peu", demain sans doute, et me permettre de confirmer ces calculs.

Mais j'ai hâte d'être à fin juillet, non pas pour fêter mon anniversaire (quoique .. ), mais pour mesurer l'impact du calcul des frais de gestion du 2ème trimestre.

 

[Richard 1er]

.. Nous sommes déjà le 26 juin à 8 heures passées, et les loyers de mai (ni ceux de REMAKE LIVE, ni ceux d'ALTIXIA CADENCE XII) ne sont pas encore crédités sur le cpte en € de mes 2 AV SPIRICA.

Je trouve qu'il y de l'abus. Combien de temps va-t-il nous rester pour arbitrer ces montants pour acheter de nouvelles parts "valeur 30/06/2023" (ou 01/07/2023 ?), porteuses de loyers dès le mois de juillet ?

 

[Shonen07]

.. Nous sommes déjà le 26 juin à 8 heures passées, et les loyers de mai (ni ceux de REMAKE LIVE, ni ceux d'ALTIXIA CADENCE XII) ne sont pas encore crédités sur le cpte en € de mes 2 AV SPIRICA.

Je trouve qu'il y de l'abus. Combien de temps va-t-il nous rester pour arbitrer ces montants pour acheter de nouvelles parts "valeur 30/06/2023" (ou 01/07/2023 ?), porteuses de loyers dès le mois de juillet ?

La réponse : Pas assez de temps.
A partir du 27 ça fera une date de valeur au 01/07 et ça sera trop tard.

 

[jeekes]

Non M'sieur.
Il s'agit d'un arbitrage, date de valeur J+1
Donc arbitrage possible jusqu'au 29 juin !

 

[Richard 1er]

La réponse : Pas assez de temps.
A partir du 27 ça fera une date de valeur au 01/07 et ça sera trop tard.

Je suis persuadé "qu'ils" le font exprès .. Comme ce n'est pas l'intérêt des SCPI qui cherchent à mobiliser un max de capitaux pour financer leur croissance (acquisitions, etc.), ce ne peut être la faute que de l'Assureur (SPIRICA pour ce qui me concerne), à qui revient la charge de compenser le "délai de jouissance" de l'acquéreur ..

Ceci étant, je regarderai de temps en temps mon compte pendant l'après-midi, car s'ils créditaient les loyers trop tard, ils se mettraient en tort .. Alors, peut-être que juste pour pourvoir dire qu'ils restent ans les clous ..