SCPI : vers l'insolvabilité ?

[Blister]

Le passé ne garantit pas l'avenir mais il renseigne quand même ...
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Au niveau du passé qui pourrait nous renseigner, c'était quand la dernière pandémie qui a poussé plus de la moitié de l'humanité à être confinée ?

 

[CharlyBgood]

Au niveau du passé qui pourrait nous renseigner, c'était quand la dernière pandémie qui a poussé plus de la moitié de l'humanité à être confinée ?

La déflagration financière de 2008 était d'un autre calibre, il me semble.
Mais bon, si ces chiffres - certes passés mais au moins objectifs - ne te parlent pas, je crois qu'on ne peut rien te faire passer comme message.
J'arrête la discussion.

 

[aya]

Investir en SCPI est un investissement sur du long terme, destiné à obtenir une rente régulière et en décorrélation avec le marché actions. Les loyers continuent de rentrer, peut-être que le TDVM diminuera mais les loyers rentreront. Avoir un bien physique (appartement ou maison) en location ne vous garantit pas plus de liquidité. Et beaucoup de propriétaires de ces biens ne paniquent pas actuellement pour vendre absolument. D'ailleurs vendraient-ils au bon prix? Et encore faut-il que les potentiels acquéreurs puissent venir visiter le bien

Comme cela a été dit, les SCPI viennent en complément d'autres actifs.

 

[SaintFrancis]

La crise 2020 va pedagogiquement renforcer les leçons apportées par celles de 2008. Surtout qu'elle affecte une zone beaucoup plus large que la précédente
La SEULE valeur de la pierre papier c'est sont rendement sup à 3/4% . à 1% le papier ne vaudra plus rien, je te mets au défi de revendre tes parts lorsque ce rendement sera affiché.
La leçon apprise sera le retour à un investissement sain, concret

 

[Softy]

La crise 2020 va pedagogiquement renforcer les leçons apportées par celles de 2008. Surtout qu'elle affecte une zone beaucoup plus large que la précédente
La SEULE valeur de la pierre papier c'est sont rendement sup à 3/4% . à 1% le papier ne vaudra plus rien, je te mets au défi de revendre tes parts lorsque ce rendement sera affiché.
La leçon apprise sera le retour à un investissement sain, concret

Un rendement de 1% signifierait que 75% des loyers ne rentrent plus, c'est impossible pour les SCPI constituées qui ont des centaines de locataires dont la plupart sont des enseignes nationales ou internationales.

 

[Blister]

J'ai l'impression que dans cette conversation il y en a qui sont sur d'eux a 100% que les SCPI ce n'est pas bien du tout et que peut importe les arguments, ils auront raison.

Si vous avez foiré votre investissement, ce n'est pas de notre faute..

Il n'y a rien d'aussi manichéen, c'est juste qu'il y en a qui pensent que ça va baisser tandis que d'autres pensent que ça va monter.
Un peu comme en bourse il y a les Bear et les Bull.
Tout forum financier connaît ces 2 approches.

 

[Tricky]

depuis toujours ceux qui ont eu tord sont ceux qui paniquent …...

« Il ne faut pas paniquer mais en cas de panique, soyez les premiers à paniquer » dictons boursier à la ...

Sinon un petit développement sur de ce point, m’interpelle :

il y a bien pire en terme de liquidité …..assurance-vie euro-croissance

 

[SaintFrancis]

Si vous avez foiré votre investissement, ce n'est pas de notre faute..

Comment ça pourrait etre le cas, puisque j'ai acheté des SCPI? Bon ok, va falloir que je paie pour vendre mes parts, ces fameux frais "d'entrée-sortie"
Mais je pense au contraire que je vends au bon moment
En fait, je pense que si j'en ai l'opportunité, je serais volontiers commercial pour des SCPI. Enfin, si je balaie mes scrupules bien sur. 5% de commission? je crois que ce sont ceux qui s'en sortiront le mieux

 

[SM1LE]

Mais je pense au contraire que je vends au bon moment

Vendre au bon moment des SCPI sachant que vous avez achetez il y a combien de temps? 2 ou 3 ans ?
Avec des frais en général de 10 %?..

Personellement, je ne qualifierai pas cela du "bon moment" de vente..

 

[flo1810]

De mon coté j'attends la vente pour jeter mon dévolu sur un bien ultra centre d'une grande ville largement décotée (Marseille).

Mais qu'est-ce qui vous fait croire que l'immobilier à Marseille ne s'effondrera pas ? Les études de l'INSEE montrent que le niveau de vie médian y est nettement inférieur au reste du pays. Qu'adviendra-t-il de la population marseillaise en cas de grave crise économique ? Vos locataires ne pourront peut-être pas continuer à payer leur loyer... Pire encore, si la zone est sinistrée économiquement, les investisseurs seront inquiets de la probabilité de cessation de paiement de n'importe quel locataire marseillais, et votre bien perdra peut-être de la valeur.

 

[SaintFrancis]

je connais tres bien cette ville (je n'ai fait de l'immo que dans les endroits que je connais) , l'hypercentre est tres en demande pour une catégorie de cadres implantés dans les quartiers 1ER / Joliette (catégorie pour laquelle la souscription de GLI est aisée) ,et s'il est vrai que plus que d'autres grandes villes il y a une partition sociale qui rend certains quartiers sans perspective, un hypercentre qui se rehabilite et qui connait un gros afflux touristique, pour parfois moins de 1500/m² aux enchères, c'est bien peu de risques je crois
Le résidentiel est moins dangereux que les murs d'entreprise/de bureaux pour le placement

 

[Buffeto]

Sinon un petit développement sur de ce point, m’interpelle :

pour l'euro- croissance , le capital est garanti …...au terme d'une détention de 8ans ….si tu fais un rachat partiel avant 8ans , aucune garantie en capital …..donc perte possible .

 

[Tricky]

Ok merci
Mais on peut sortir qd même... c’est qd même un peu plus liquide que le béton.

Curieux d’avoir un retour de ceux qui l’on fait. Mais vu le peu de succès du truc. Il doit pas y en avoir des masses.

 

[Buffeto]

Mais vu le peu de succès du truc. Il doit pas y en avoir des masses.

en effet c'est un fiasco commercial ….

 

[Dwayne72]

Comment ça pourrait etre le cas, puisque j'ai acheté des SCPI? Bon ok, va falloir que je paie pour vendre mes parts, ces fameux frais "d'entrée-sortie"
Mais je pense au contraire que je vends au bon moment
En fait, je pense que si j'en ai l'opportunité, je serais volontiers commercial pour des SCPI. Enfin, si je balaie mes scrupules bien sur. 5% de commission? je crois que ce sont ceux qui s'en sortiront le mieux

Et quelles SCPI avez vous ?

 

[Axiles]

Il faut distinguer trois sujets :

1. Les loyers
La crainte à avoir pour les SCPI est certes celle d'un non encaissement des loyers pendant le confinement (puis les nouveaux confinements ?). Quelle durée ? Une durée de deux mois revient pas mal mais la vérité est qu'on en sait rien.. Crainte aussi d'une revalorisation à la baisse des loyers après la crise (situation très crédible avec un commerce de détail fragilisé par les gilets jaunes et achevé par COVID-19).

Pour tenter de chiffre l'impact à date : Corum, dont on connait les talents de communication annonce ainsi 2.1% de demande de report sur son site [lien réservé abonné] pour Corum origin. Mais 2,1% des loyers... annuels ! Soit en supposant que les demandes de reports ne concernent que la période de confinement de quinze jours 2,1% * 365 / 15 = 51% des loyers de la période du confinement auraient été l'objet d'une demande de report. En prenant des chiffres arrêtés au 24 mars, autant dire une éternité vue la vitesse à laquelle évoluent les choses. Si c'est confirmé, c'est massif.

Multipliez les 2.1% par la durée du confinement que vous estimez (celle-ci a déjà a minima été doublée par rapport au 24 mars), ajoutez ici les demandes parvenues plus tardivement que le 24 mars et les faillites des enseignes qui ne tiendront pas le coup, en particulier pour les SCPI investies dans des zones médiocres... Ajoutez-y le fait que les moyens de pression, même légaux, pour encaisser les loyers sont réduits : les tribunaux sont fermés et il semble assez évident que les politiques vont privilégier l'emploi aux intérêts des propriétaires bailleurs si on rentre dans une phase de récession lourde.

2. La valeur des biens
Mais la crainte est aussi (voire surtout à mon sens) d'une perte de valeur de l'actif, car la valeur (encadrée) des biens est assise sur les loyers. La baisse des loyers entraînerait donc une revalorisation à la baisse des valeurs des biens et, par ricochet, des valeurs des parts. Surtout que, outre les loyers non perçus pendant la crise, on a du mal à voir comment les loyers pourraient ne pas baisser si on rentre en récession durable. Dans le commerce de détails en particulier avec la pression du commerce électronique, mais même sur le reste (activité économique en baisse a rarement rimé avec loyers en hausse...).

3. Impact sur les détenteurs
Tout cela a assez peu d'impact tant que ça reste ponctuel mais si la situation devait durer, cela pourrait avoir des conséquences lourdes sur le marché des SCPI.

L'impact, des inquiétudes chez les particuliers (et elle est déjà là, en témoigne le posteur de ce fil), pourrait créer des retraits et obliger les SCPI les plus fragiles à vendre des biens en catastrophe, à bas prix, avec un effet boule de neige + effondrement des prix sur le marché secondaire et liquidité quasi nulle.

Un scénario plausible à mon sens, sans être certain. Pour info, la banque privée d'une grande banque nationale a stoppé la commercialisation des SCPI depuis deux semaines, info de première main.

Je n'ai pas de SCPI mais il me paraît très peu opportun d'aller investir en SCPI en ce moment. Pour ceux qui en ont déjà, je n'ai pas d'avis sur ce qu'il faut faire mais on peut très bien aller vers quelques années de gros chahuts.

 

[Dwayne72]

Possible....mais où allez vous placer votre epargne ?

Livret A ?

 

[jmi12]

Livret A ou LDDS pourquoi pas. 0.5% net d'impôts et garanti indépendamment des 100000 € du fonds de garanti des dépôts, c'est pas si mal, par les temps qui courent. Sinon, fonds euro, toujours à capital garanti.

 

[g.b]

Dans l'économie réelle: dépenser (remboursement crédit immo, nouveaux achats, etc.), voire souscription FIP/FCPI/FCPR dans des entreprises qui en ont besoin et sont décotées, bourse (swing trading / court terme donc).

 

[Dwayne72]

Livret A ou LDDS pourquoi pas. 0.5% net d'impôts et garanti indépendamment des 100000 € du fonds de garanti des dépôts, c'est pas si mal, par les temps qui courent. Sinon, fonds euro, toujours à capital garanti.

Si ca vous convient....
Avec une inflation proche de 2% vous perdez tout de même 1,5% par an.

Pour le fonds €...attention à la loi Sapin..