rénégociation prêt et épargne

[Aristide]

Concernant l'IRA lors d'un rachat de prêt elle est de toute façon dû à la banque.

Oui, sauf négociation d'une exonération totale ou partielle

Dans mon cas il n'y aurait que le décès car je suis exclut de l'invalidité mais effectivement il est intérréssant d'en tenir compte pour mon conjoint.

Pour la succession d'une manière plus générale

j'ai lu le petit billet sur le blog ou vous comparer les deux hypotheses.

Dans l'hypothese de l'achat a crédit on ne tient pas compte du cout du crédit ?

Non seulement il est tenu compte du "coût du crédit (simple ***)" mais du "coût du crédit corrigé" c'est à dire du manque à gagner en intérêts sur l'apport personnel investi (prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne) et sur toutes les mensualités payées à la banque.

(***) Rappel : Le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent.

Dans l'hypothese de l'achat avec de l'épargne préhéxistente on ne tient pas compte qu'on n'a plus de charge de loyer, ce qui permet de reconstituer une épargne.

Il ne s'agit pas là de comparer entre le choix de devenir propriétaire et celui de rester locataire (c'est l'objet d'un autre billet de mon blog)

Dans ce cas vous pourriez comparer :

+"Etre locataire" avec "Etre propriétaire sans crédit = utilisation épargne préalable"

Et

+ "Etre locataire" avec "Etre propriétaire avec crédit = épargne préalable conservée".

Il s'agit de vérifier :

"Pour l'investissement que j'ai décidé d'acheter (= il n'est plus question de payer des loyers) qu'est-ce qui me coûtera le moins cher :

+ Le choix d'un autofinancement ?

Ou

+ Le choix d'un recours au crédit ?"

Cdt

 

[dodo1]

Non seulement il est tenu compte du "coût du crédit (simple ***)" mais du "coût du crédit corrigé" c'est à dire du manque à gagner en intérêts sur l'apport personnel investi (prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne) et sur toutes les mensualités payées à la banque.

(***) Rappel : Le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent.

si je comprend bien le crédit simple de tient pas compte du cout du crédit.

Il ne s'agit pas là de comparer entre le choix de devenir propriétaire et celui de rester locataire (c'est l'objet d'un autre billet de mon blog)

je parlais bien comme dans le blog d'un achat en cash, ce qui permet de reconstituer une épargne.

 

[Aristide]

si je comprend bien le crédit simple de tient pas compte du cout du crédit.

Le "coût du crédit simple" c'est "le coût du crédit" au sens légal soit
+ Intérêts
+ Assurances (seulement les primes obligatoires)
+ Frais de courtage
+ Frais de dossier
+ Part sociales (si obligatoires)
+ Frais de garanties
+ Assurance incendie (si rendue obligatoire)

Pour le coût du crédit corrigé (qui - hélas - n'a pas de définition légale) il faut ajouter :
+ Les assurances facultatives
+ Le manque à gagner en intérêts sur l'apport personnel investi dans le projet ( = prêt à soi même au taux de l'épargne)
+ Le manque à gagner en intérêts sur toutes les échéances versées à la banque.

je parlais bien comme dans le blog d'un achat en cash, ce qui permet de reconstituer une épargne.

Il en est tenu compte (en tant que capacité d'épargne = capacité de remboursement et non pas en tant que loyers) dans le manque à gagner ci-dessus évoqué.

Cdt

 

[dodo1]

j'avais pas compris ça comme ça car là tu dis

Première hypothèse = vous financez votre bien avec votre épargne préexistante

+ En supposant qu’il n’y ait ni plus value ni moins value, au bout de 7 ans votre patrimoine est égal à 100.000 € (= valeur de votre bien immobilier)

 

[Aristide]

L'extraction que vous faites ne concerne que l'aspect "prévoyance/sécurité" = démonstration de la différence en terme financiers pour l'emprunteur/investisseur assuré suivant qu'il ait autofinancé son projet ou, au contraire, qu'il ait eu recours au crédit.

Ici la rentabilisation ou l'absence de rentabilisation de sa capacité d'épargne = capacité de remboursement n'a rien à voir.

Ou bien il a pris un crédit assuré auquel cas, en cas de sinistre, l'assureur rembourse le capital restant dû cependant que le même emprunteur/investisseur conserve son épargne puisqu'il ne l'a pas investie.

Ou bien, au contraire, il a autofinancé son projet auquel cas il n'est pas assuré et, en cas de sinistre, rien ne lui est donc remboursé mais il ne dispose plus de son épargne puisqu'elle a servi à financer le projet.

La comparaison concernée menant à choisir entre le crédit ou l'autofinancement est traitée ici :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

5) – Pour être optimale, la comparaison devrait aussi tenir compte du manque à gagner en intérêts ou, au contraire, de la perception d’intérêts possible, sur tous les flux de trésorerie.

Explications :

+ Vous utilisez tout ou partie de votre épargne => vous renoncez définitivement aux intérêts sur les sommes en cause (et sur les produits de leur capitalisation au fil du temps)

+ Vous payez une/des échéances de crédit(s) => au lieu d’être versée(s) à la banque, vous auriez pu choisir de placer ces échéances ; vous vous privez donc également de ces produits financiers et de ceux venant de leur capitalisation.

+ Vous bénéficiez de crédits ou réductions d’impôts ; ces flux d’entrée de trésorerie sont également susceptibles d’être rentabilisés.

+ Il en serait de même pour les Aides Personnalisées au Logement (APL) ou Allocations Logement (AL) que vous pourriez percevoir

.....etc.......

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Cdt

 

[dodo1]

en clair j'ai tout faux car moi j'ai toujours procéder à l'envers soit rembourser par anticipation, puis recomposition d'épargne.

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous mélangez/confondez toutes les notions/concepts et nous faites tourner en rond.

J'ai déjà répondu à cette question en page 79 ci-dessus :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/renegociation-pret-et-epargne.23938/post-203410#post-203410

Bis répétita :

Hypothèse N°1 = vous raisonner en termes strictement financiers c'est à dire que - pour vous - l'aspect "prévoyance/sécurité" n'est pas prioritaire.

Dès lors la démarche judicieuse est:

+ De rembourser par anticipation si le taux réel de rémunération de vote épargne est inférieur aux taux réel de votre crédit le coût de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) étant bien entendu à prendre en considération.

+ De conserver le crédit et donc de s'abstenir de rembourser par anticipation si le taux réel du crédit est inférieur au taux réel de l'épargne.

Hypothèse N°2 = pour vous - l'aspect "prévoyance/sécurité" est prioritaire.

Dans ce cas la question ne se pose plus puisque - si un sinistre survient - pour que l'assurance liée au crédit intervienne en remboursement du capital restant dû (CRD) il faut que ce CRD existe; donc qu'il n'y ait pas eu de remboursement anticipé.

Si un sinistre survient non seulement vous ou vos ayants droits n'avez plus à assumer les mensualités du crédit puisque l'assureur l'a remboursé mais votre épargne reste entièrement à votre disposition.

Cdt

 

[dodo1]

ok, j'ai bien compris les 2 concepts et je t'en remercie, je vais dorénavant plus tenir compte a cette notion de "prévoyance/sécurité".

Sur le net de nombreux site préconisent de raisonner de manière financière vu les taux actuel.

 

[dodo1]

J'ai deux propositions très intéressante, l'une me propose un taux légèrement supérieur mais des frais de dossier inférieur.
Est il possible de déposer une offre de prêt dans ces deux banque afin d'avoir le coût global du pret.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; bien entendu.

Mais je répète une nouvelle fois que le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent.


Cdt

 

[dodo1]

Bonjour,

Oui; bien entendu.

Mais je répète une nouvelle fois que le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent.


Cdt

Cela implique qu'il faudra refuser une des offres après le délais de réflexion de 11 jours.

 

[ZRR_pigeon]

Cela implique qu'il faudra refuser une des offres après le délais de réflexion de 11 jours.

si vous etes poli et courtois oui, mais rien ne vous y oblige.

 

[Aristide]

Je confirme.

Cdt

 

[dodo1]

Je confirme.

Cdt

donc on a besoin de rien faire .

concernant le cout du crédit j'ai tenu compte :
- taux
- frais de dossier / cautionnement
- le TAEA de l'assurance

actuellement j'ai une offre à 1,85 et une offre à 2,05 sur 15 ans, il faut que je vérifie au niveau des frais de dossier qui sont du simple au double voir triple entre les deux offres, alors que la différence de taux me fait gagner 10 euros par mois.

 

[ZRR_pigeon]

donc on a besoin de rien faire .

alors vous n'êtes pas poli ...

 

[dodo1]

alors vous n'êtes pas poli ...

ok je serais poli.

 

[Aristide]

Bonjour,

concernant le cout du crédit j'ai tenu compte :
- taux
- frais de dossier / cautionnement
- le TAEA de l'assurance

actuellement j'ai une offre à 1,85 et une offre à 2,05 sur 15 ans, il faut que je vérifie au niveau des frais de dossier qui sont du simple au double voir triple entre les deux offres, alors que la différence de taux me fait gagner 10 euros par mois.

J'ai déjà expliqué de très nombreuses fois que le coût du crédit (simple) est le critère de comparaison le moins pertinent notamment :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Premières partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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L'ANIL et le conseil National de l'Habitat ont fait de même

Etude ANIL 1999
Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
[lien réservé abonné]

Vous semblez persister dans cette voie; libre à vous.

Je résume :

+ Du fait des frais différent d'une banque à l'autre, le besoin à financer diffère aussi d'une banque à l'autre.

+ Si l'apport personnel est identique le montant du crédit sera donc différent d'une banque à l'autre

=> Dans ce cas le taux effectif global (TEG) serait un indicateur fiable.
Mais je parle au conditionnel car dans le TEG ne sont prises en considération que les charges rendues obligatoires par la banque.
Dès lors - par exemple - si l'une des assurances n'est que facultative elle ne sera pas prise en compte dans le TEG.

+ Si l'apport personnel n'est pas identique le TEG n'est plus fiable car cet apport c'est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

=> Dans ce cas c'est le coût du crédit corrigé qui semble le meilleur indicateur (tient compte du manque à gagner en intérêts sur l'apport personnel et sur toutes les échéances payées à la banque).

=> Et, dans l'idéal, pour parfaitement comparer diverses offres, il faudrait raisonner avec :

+ Un apport personnel identique
+ Des échéances assurances comprises identiques

Dans ces conditions, du fait des frais, le montant du crédit sera différent et, comme l'on raisonne avec des échéances identiques, les durées d'amortissement - calculées et non pas choisies - seront aussi différentes.

Or plus la durée est courte, plus le taux d'intérêt est faible.

=> Gain en intérêts du fait du taux et du fait d'une durée moindre
=> Gain sur assurances car nombre de primes payées moins important.

Cdt

 

[dodo1]

je commence à mieux comprendre cette histoire de cout de corrigé. j'ai utilisé le simulateur "Comparaison_Offres_Trois_Critères" trouvé sur cette page [lien réservé abonné].

Effectivement il a l'air de dire que mon offre à 1.85 et 2000 euros de frais à l'air plus intérressante que mon offre à 2.05 avec 500 euros de frais.

Par contre je ne trouve pas le même taux de l'assurance que celle obtenu avec le simulateur JxPretV2.xls.

 

[Aristide]

Pour les assurances tout dépend s'il s'agit de primes fixes ou de primes variables.

Et, s'il s'agit de primes fixes, de la technique utilisée par la banque (il y en a trois).

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

Cdt

 

[dodo1]

Pour les assurances tout dépend s'il s'agit de primes fixes ou de primes variables.

Et, s'il s'agit de primes fixes, de la technique utilisée par la banque (il y en a trois).



Cdt

Pour l'instant je n'ai que des propositions en délégation, l'une d'entre elle me propose une mensualité fixe sur 140 mois alors que le pret est sur 180 mois. L'autre assureur me propose une cotisation annuel qui est différente chaque année.

Mon premier assureur propose un TAEA de O,57 et 0,19 sur la la deuxième tete
Le deuxième assureur propose un TAEA de 0,70 et 0,34 sur la deuxième tete

D'après le TAEA l'assureur 1 est le moins cher, mais final sur le cout c'est la plus cher.