Reflexion sur la defiscalisation

[Buffeto]

je penche toujours pour le comportement moutonnier évoqué par ZRR_Pigeon

j'ai déja eu l'occasion de donner mon avis sur le fait qu'és matère financiére ou de placement l'aspect psychologique est un facteur non négligeable .
ce facteur échappe a tout raisonnement cartésien . pourquoi? je ne saurais le dire ,c'est juste un constat tiré de nombreuses années à l'écoute des récits des mes clients.....

 

[Bandit]

Décidement un actualité chargée sur le secteur immobilier aujourd'hui, CBanque toujours précurseur

Locations : loyers en baisse et vacance en hausse [lien réservé abonné]

Et l'auteur accuse les promoteurs d'avoir construit la ou il n'y avait pas besoin... doit on rire, pleurer?

Le promoteur est un commerçant dont on sponsorise les produits fiscalement et tout un tas de clients lui demandent des produits n'importe ou (et en particulier la ou le foncier est moins cher et donc la demande faible pour faire des beaux plans de rendement avec les plafonds de loyers ne correspondant pas au marché) pour défiscaliser. Il devrait refuser les commandes? Vive le monde des bisounours.

Bref encore des dégâts à l'horizon ...

 

[Bandit]

J'adore quand l'actualité vient me servir des arguments énormes comme ca

22% de logement vacants sur un secteur Marseillais testé! [lien réservé abonné]

comme quoi la taxe foncière est très très loin d'être dissuasive à ce genre de pratique, une bonne grosse augmentation permettrait au final d'assainir le marché, de loger beaucoup de monde et de diminuer la fiscalité du travail par effet de vases communicants.

Mais non car ca parle bien mieux à la masse épargnante/votante adepte du lobby "l'immo placement refuge qui baisse jamais pasque il y a pénurie en France" de faire plein de dépenses fiscales pour construire du neuf défiscalisant plutôt que de recibler la pression fiscale (qui rapporte) de façon à remettre en production (location ou vente) ces logements vacants.

 

[ZRR_pigeon]

cela depend de quel cote on regarde le probleme :
- les bailleurs cherchent plus de securite, et c'est bien normal, apres tout c'est leur argent durement gagné
- les locataires cherchent un logement digne, a des prix honnetes et c'est bien normal.

Apres tout ce qu'on entend, favorise l'un ou (ou exclusif) l'autre des cotes, sans rarement comprendre que les deux attentes sont legitimes.
Quand j'etais jeune, je trouvais scandaleux que des logements puissent etre vides, et puis quand mes parents sont tombes sur un mauvais locataire, qui a ravage l'interieur de la maison, et que le tribunal a statue en sa faveur (a la grande stupeur de notre avocat), je me suis dit que ca craignait de laisser un logement vide mais que c'est comprehensible.

Maintenant que je suis bailleur, je me rends bien compte que nous devons assumer les risques, de plus en plus.

Les bailleurs stressent car ils savent qu'en cas de litige, on ne peut pas faire confiance en la justice, donc autant evter la situation.

 

[Bandit]

sauf que jusqu'à preuve du contraire on ne met à aucun investisseur un couteau sous la gorge pour qu'il investisse son argent durement gagné dans l'immobilier.
Donc si le rapport bénéfice/risque de ce type de placement devient aux yeux du bailleur déséquilibré il est libre de vendre pour mettre ses billes ailleurs car le cas échéant s'il conserve son logement vide il entre de facto dans la catégorie du spéculateur en pariant exclusivement sur l'augmentation de la valeur du bien et non plus sur son rendement locatif.

Hors je pense qu'on est tous d'accord pour dire que spéculer sur un bien de première nécessite dans un marché de pénurie d'offre (réelle ou induite par ces comportements) ... c'est pas terrible

 

[ZRR_pigeon]

Donc si le rapport bénéfice/risque de ce type de placement devient aux yeux du bailleur déséquilibré il est libre de vendre pour mettre ses billes ailleurs

Ce qui serait terrible pour les locataires, car cela voudrait dire peu de biens en location, et donc des loyers qui montent...

 

[Bandit]

Ce qui serait terrible pour les locataires, car cela voudrait dire peu de biens en location, et donc des loyers qui montent...

oula oula non pas du tout , réfléchissons macro-économie


les logements vendus ne disparaissent pas dans le néant,
- soit ils sont rachetés à titre d'habitation et font donc diminuer la demande locative d'autant ce qui a un effet nul sur la pression locative
- soit ils sont rachetés par des investisseurs et
1: remis sur le marché locatif et donc fait diminuer la pression locative en logeant un nouveau ménage qui ne trouvait pas
2: conservé sans locataire comme précédemment de façon spéculative et donc effet sur pression locative nul

 

[Bandit]

Toutes mes excuses ZRR, je ne te laisse pas le temps de répondre mais comme une "petite" actualité fiscalo-immobilière nous est apparue ce jour, je relance :


Parce que les petits graphiques parlent souvent mieux que de longs discours ou que des chiffres abscons, je vous propose en image les chiffres de l'immobilier ancien du mois dernier aux USA parus aujourd'hui

[lien réservé abonné]

(les puristes auront remarqué que l'échelle du nombre de maisons vendues ne part pas de 0 ce qui renforce l'effet visuel mais ca n'enlève rien à l'ampleur des dégâts dans la mesure ou on est en dessous des pires chiffres de 2009 et au dessus pour les stocks)
pour les anglophobes, les bâtons bleus représentent le nombre de maisons anciennes vendues et la ligne rouge le stock de maisons à vendre.

Que s'est-il passé le mois dernier? Les aides fiscales du gouvernement Obama pour l'achat de maisons se sont arrêtées.
Et pourtant la-bas aussi les taux sont au plus bas historiques.

Voila pour ceux qui pensent que les aides fiscales à l'achat sont neutres pour le marché et ne font qu'aider les pauvres acheteurs/investisseurs à suivre les prix du marché qui, comme c'est bien connu, ne font que monter.

On a ici amha la conjonction des effets secondaires de l'effet d'aubaine comme pour la prime à la casse en France
(des ménages qui avaient de toute façon prévu d'acheter ont anticipé leur achat pour profiter de l'aide s'ajoutant donc aux chiffres des mois précédents simulant une reprise mais se soustrayant aux chiffres du mois et de ceux à venir avec pour conséquence ce mini krach)
on a probablement aussi l'effet de vendeurs qui ont cru à la reprise et ont remis sur le marché leur bien sans que la demande ne soit réellement la (explosion du stock)

bref que des choses qui ne peuvent pas arriver chez nous puisque comme on le disait plus haut, il y a PENURIE! (toute similitude avec la méthode Coué est bien entendu fortuite )

 

[ZRR_pigeon]

c'est clair qu'aux USA ils ont abusé et ils vont mettre longtemps a se remettre de ca (au niveau chiffre globaux).
Mais bon dans les marchés qui interessent les gens, les lieux prisés donc, la baisse n'est pas au rendez vous.
J'etais encore a San francisco il y a quelques mois, c'est fou...

par contre a 1 heure de la, la ou s'entasse ceux qui ne peuvent se payer une maison dans la baie de san francisco, alors la ce sont des rues entieres a vendre, on se croyait dans un film...

pour revenir au post d'avant (ben oui tu m'obliges a veiller tard...), si les investisseurs en herbe desertent l'achat de logement neuf, ce n'est pas l'etat et ses caisses vides qui va faire construire ces logements. et encore moins les futurs locataires, car ils sont souvent locataires de force...(pas les moeysn d'acheter).

depuis feu-perissol, et toute la serie de lois qui ont suivi, on a artificiellement maintenu en vie artificielle tout ce secteur, et le jour ou on va debrancher, ca va faire mal...

 

[ZRR_pigeon]

voila un article interessant...sur les logements vacants et le besoin en logements.

[lien réservé abonné]

 

[Bandit]

Alors effectivement San Fransisco est la meilleure performance des USA [lien réservé abonné] mais loin d'être généralisée. Ces chiffres datent en plus de mars 2010 soit en plein cœur de la "reprise" fiscalo-virtuelle, L'avenir nous dira ce que ca donne une fois le marché livré à lui même (sachant qu'on est bien sur pas à l'abri d'une grosse réinjection de la FED).
Précisons également que les aides fiscales aux particuliers ne sont que la partie émergée de l'iceberg du soutien étatique au marché immobilier puisque le gros du dossier est bien entendu représenté par la ligne de crédit illimitée accordée aux agences hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac (déjà 150 milliards de dollars pour éviter le défaut de paiement mais leurs dettes cumulées dépassent les 1600 milliards de dollars et les défauts d'emprunteurs s'amplifiant avec les situations de negative equity, on est sur un fil d'équilibriste au dessus du grand vide! ) sans laquelle l'état du marché immobilier américain serait bien plus catastrophique encore.

Pour ce qui est de la désertion des investisseurs dans le neuf, je veux bien en discuter mais on change quand même de sujet puisque tu parlais des éventuelles justifications de propriétaires de logements existants à conserver leur logement vide plutôt que de le louer en raison des risques locatifs .
Pour le logement neuf, on est bien d'accord que vu les rendements locatifs qu'on y trouve ce n'est pas rentable sans aide fiscale. Il y a donc déjà à mon sens un ver dans le fruit.

Mon hypothèse de travail (qui est bien entendu discutable mais qui est fondée sur un certains nombre de données statistiques dont on peut également discuter si tu es partant ) est que la solvabilité des ménages en matière de logement est une valeur fixe (aux aides sociales/fiscales près) que ce soit pour la location ou pour l'achat.
C'est à dire que si les ménages ont des marges de manœuvre financières ils vont soit chercher un meilleur logement en location soit beaucoup plus fréquemment chercher à devenir propriétaire.
Partant de ce principe, si les prix de l'immobilier augmentent encore, l'ajustement se fera sur les rendements locatifs (à la baisse bien sur) et non sur le montant des loyers.
Le rendement immobilier se fera (et quand je dis se fera, comme pour moi on y est déjà il faut lire "se fait") alors quasi exclusivement sur la plus-value ce qui est la définition d'une bulle spéculative.
Celle-ci peut bien sur durer très longtemps et s'amplifier encore mais les fondamentaux sont déjà loin derrière. il s'entend que je parle évidemment au niveau national et que les micros-marchés locaux peuvent être très différents, il n'en reste pas moins que comme on l'a vu lors du mini-krach 2009, en cas de chute généralisée rares sont les secteurs totalement épargnés.

Pour l'article des échos je te réponds un peu plus tard si tu permets, vu les tartines que je fais ca va vite devenir imbuvable .

 

[Buffeto]

Pour l'article des échos je te réponds un peu plus tard si tu permets, vu les tartines que je fais ca va vite devenir imbuvable .

mais non, et au pire , on demandera à Fred de faire sponsoriser la conversation par les labos pharmaceutiques qui produisent des anti migraineux


PS : sorry de ne pas m'impliquer plus que ca , mais le marché de l'immo aux USA m'est un peu plus qu'étranger

 

[ZRR_pigeon]

Pour ce qui est de la désertion des investisseurs dans le neuf, je veux bien en discuter mais on change quand même de sujet puisque tu parlais des éventuelles justifications de propriétaires de logements existants à conserver leur logement vide plutôt que de le louer en raison des risques locatifs .

On etait plutot sur le fait qu'etre bailleur comportait de plus en plus de risques et decourageant les investisseurs de devenir bailleurs...ce qui accelererait la penurie de logement a louer...

En fait, quand on y regarde de pres, il y a peu de raisons d'investir dans du locatif, et la majorite de ceux qui le font, le font pour de mauvaises raisons, du style :
- "l'immobilier est une valeur sure"
- "l'immobilier ne perd jamais de valeur"
- "mon bien se finance tout seul a 100 euros par moi pres, alors il n'y a aucun risque...."

 

[Bandit]

On etait plutot sur le fait qu'etre bailleur comportait de plus en plus de risques et decourageant les investisseurs de devenir bailleurs...ce qui accelererait la penurie de logement a louer...

euh, donc on est d'accord que pour les 22% de logements vides dans un quartier marseillais "tendu", les propriétaires ne peuvent pas se retrancher derrière le risque locatif pour conserver leur logement vide : soit ils vendent pour placer ailleurs, soit ils spéculent sur un bien de première nécessite.

En fait, quand on y regarde de pres, il y a peu de raisons d'investir dans du locatif, et la majorite de ceux qui le font, le font pour de mauvaises raisons, du style :
- "l'immobilier est une valeur sure"
- "l'immobilier ne perd jamais de valeur"
- "mon bien se finance tout seul a 100 euros par moi pres, alors il n'y a aucun risque...."

la on est 100% d'accord, les rendements locatifs sont trop faibles mais ce n'est pas à cause de la faiblesse des loyers mais de la surévaluation des prix.

ensuite à propos de l'article et de "la pénurie" de logements à louer, on est pour moi dans le problème type du journaliste qui connait sa conclusion avant de travailler les éléments factuels, de cette façon on peut démontrer à peu près n'importe quoi.

On a donc dans l'article

Cette situation (diminution de la taille moyenne des ménages) induit naturellement une pénurie croissante, en nombre de logements comme de pièces

on a moult chiffres sur cette diminution de la taille moyenne des ménages mais rien sur l'élément opposé qui va composer le "ratio" pénurie c'est à dire la production de logements.
C'est comme si je disais que comme on est de plus en plus nombreux en France, la pénurie de nourriture est naturelle, ah bon? la quantité de nourriture produite est une constante?
donc pour compenser les manques du journaliste voici les chiffres

[lien réservé abonné]

le moins que l'on puisse dire c'est que le déficit de création de logements n'est pas vraiment structurel

la situation actuelle c'est quand même comme je l'ai déjà dit plus haut 1,2 logement par ménage en France alors que c'est 1 en Allemagne ou l'immobilier est en déflation quasi constante depuis plusieurs années.

[lien réservé abonné]



La clé qui explique ces divergences et nous remet à peu près d'accord est bien entendu l'incohérence complète de la production de logements par rapport aux besoins que ce soit au niveau de l'emplacement géographique ou au niveau du type et de la taille des logements à construire.
J'y vois pour ma part un plaidoyer franc contre les aides fiscales à l'investissement telles qu'elles existent aujourd'hui. Elles sont exclusivement conçues en fonction de la demande des investisseurs (dans leur rôle de vache à lait des promoteurs) et ne répondent absolument pas aux besoins réels. On en a encore l'exemple avec la réévaluation des plafonds de 14% ce qui les laisse en majorité au dessus des prix du marché. [lien réservé abonné]

On "protège" ici l'investisseur alors que des plafonds en dessous des prix du marché étaient à l'origine la contrepartie des avantages fiscaux.

Au final l'Etat dépense des sommes faramineuses (nos impôts pour ceux qui s'en plaignent, moi le premier quand ils sont dépensés comme ça!) qui viennent nourrir la bulle et engraisser le secteur de la construction pour un effet sur la qualité et l'accessibilité du logement plus que limité.
Ne nous trompons pas, il s'agit ici plus de soutenir le secteur de la construction primordial pour l'économie et soutenir la valeur de l'immobilier, largement surpondérée dans le patrimoine des français que d'améliorer les conditions de logement de la population .

PS : désolé pour le happening, plein de trucs à faire en ce moment

 

[Buffeto]

Ne nous trompons pas, il s'agit ici plus de soutenir le secteur de la construction primordial pour l'économie
:

ben voila , c'est ce que j'ai toujours dit . ni plus ni moins.....

donc l'état dépense des sommes faramineuses pour soutenir la construction qui lui rapporte des sommes de TVA encore plus faramineuses....

" rien ne se perd , rien ne se crée ,tout se transforme " .....ce n'est donc pas Lavoisier qui nous contre dira

 

[ZRR_pigeon]

le moins que l'on puisse dire c'est que le déficit de création de logements n'est pas vraiment structurel

la situation actuelle c'est quand même comme je l'ai déjà dit plus haut 1,2 logement par ménage en France alors que c'est 1 en Allemagne ou l'immobilier est en déflation quasi constante depuis plusieurs années.

Je suis dans l'ensemble d'accord, mais il est un peu reducteur de parler de nombres de logements par menage. La generation qui nous precede (qui ont 50-70 aujourd'hui), des vieux quoi, avec leurs rhumatismes etc..(ca c'est juste pour voir si on a filé la migraine a buffeto ), a souvent acheté une résidence secondaire en rural (ski, campagne).

C'etait beaucoup plus repandu qu'aujourd'hui ou qui dit achat appart dit location, rendement, etc...ou alors dans des familles tres aisees.

Ces logements ne sont pas a louer, et ne le seront probablement jamais. Ca n'explique pas tout mais une partie.
L'autre partie est la deraison de promoteurs qui ont envahi des petites villes de province avec des tonnes de logements, flattant l'ego des maires locaux qui sont pas forcement des fleches en immobilier et se laissent convaincre. Ces logements ne trouvent pas locataires, et ailleurs les locataires ne trouvent pas de logement libres.

donc pour ce chiffre de 1.2 et la "penurie" apparente.

1/ residence secondaire non louable
2/ logements mal situes
3/ inadequation entre besoin (T2, T3 et aussi des T4) et l'offre des promoteurs (T1, T2, et quelques T3)

plus que de penurie, il faudrait parler d'inequation entre l'offre et la demande.

 

[Buffeto]

. La generation qui nous precede (qui ont 50-70 aujourd'hui), des vieux quoi, avec leurs rhumatismes etc..(ca c'est juste pour voir si on a filé la migraine a buffeto ), a souvent acheté une résidence secondaire en rural (ski, campagne).

.

la génération de buffeto elle est composée des derniers néanderthaliens , alors les rhumatismes et les migraines , elle les attend de pied ferme ....

d'autre part , dans mes copains de promos , j'en connait aucun qui n'a de résidence secondaire , par contre , des investissement dans les résidences séniors et autre EHPAD, ca , oui ..........

c'est d'ailleurs dans ces secteurs qu'on peut parler de pénurie de logements , car les taux de remplissage de ce genre de résidence est proche des 100% .....


alors la pierre placement refuge ? oui bien sur mais ca dépend quelle pierre .....

 

[Bandit]

donc l'état dépense des sommes faramineuses pour soutenir la construction qui lui rapporte des sommes de TVA encore plus faramineuses....

instinctivement comme ca je ne suis pas sur que l'Etat s'y retrouve niveau finances (niveau electoralisme bien sur) et de toute facon c'est un jeu très dangereux puisque comme toute chaine de Ponzi, ce sont les derniers entrés qui prendront le plus cher.

 

[Bandit]

L'autre partie est la deraison de promoteurs

ils ne sont pas deraisonnables du tout, ce sont des entreprises commerciales et leur but est de vendre des biens immo, qu'ils soient utiles ou non n'est pas leur problème.
La demande artificielle a cause de la fiscalité étant la, ils y répondent, c'est leur boulot.

Ces logements ne trouvent pas locataires, et ailleurs les locataires ne trouvent pas de logement libres.

1/ residence secondaire non louable
2/ logements mal situes
3/ inadequation entre besoin (T2, T3 et aussi des T4) et l'offre des promoteurs (T1, T2, et quelques T3)

plus que de penurie, il faudrait parler d'inequation entre l'offre et la demande.

on est donc 100% d'accord, ce qui m'amène à la conclusion qu'en l'état actuel des choses, il ne faut pas déléguer aux investisseurs la construction de logements, car leurs critères (largement faussés par les aides fiscales) ne correspondent pas à la demande.
Ou alors si on supprime toute aide, le marché devrait rapidement se rétablir, personne ne construira la ou il n'y a pas de besoins et le marché reviendra aux investisseurs avertis capables d'évaluer en amont la demande et pas de signer sur une simple simulation de defiscalisateur lambda avec le blanc-seing de l'Etat!

 

[Bandit]

J'aurais presque envie de crier alleluia [lien réservé abonné] si je n'étais pas déjà certain que la bonne idée sera totalement anihilée après être passée entre les mains de quelques politiques électoralistes (pléonasme? )

c'est plus ou moins ce que je proposais plus haut, une flat tax immo c'est même encore mieux que charger la taxe foncière et surtout ca va avec la contrepartie que je réclame soit suppression des droits de mutation.