Reflexion sur la defiscalisation

[Bandit]

" je veux faire de la France un pays de propriétaires " .
j'ai du mal à imaginer qu'un candidat à la présidence de la république ne se soit entouré d'économistes brillants et que cette idée qu'il a developpé d'un pays de propriétaires lui ait semblé engendrer un appauvrissement de notre pays .( ceci dit sans aucune connotation politique de ma part )

alors pour le coup la c'est moi qui vais détruire les politiques
c'est cette politique du tout propriétaire qui nous à conduit à ce système d'aides qui marche sur la tête en France et aux subprimes aux Etats-Unis.
Ce cher dirigeant est en train de faire passer le système des subprimes en France bien camouflé au milieu de la loi sur la régulation bancaire (voire ici [lien réservé abonné] et la [lien réservé abonné]).
Alors non seulement il est très mauvais (et très mal entouré) quant à la prospective économique et fiscale mais il n'est même pas capable d'apprendre de la crise dans laquelle on nage ... (ou alors des lobbys puissants lui forcent la main ce qui n'est pas la moins probable des hypothèses)

alors il ne serait pas possible de mobiliser des investissements pour créer de la croissance et financer l'immobilier en meme temps ?
j'ai du mal à le croire d'autant que l'investissemnt des entreprises se fait par l'intermédiaire de la bourse qui , quoiqu'on en dise , mobilise des capitaux énormes.

Tout dépends de ce que tu appelles financer l'immobilier.
Si ce que tu veux dire est la construction et la rénovation de logements alors si c'est sans problème. Si ce que tu veux dire est la revalorisation bien supérieure à l'inflation de l'ensemble du parc immobilier français alors la non, on est clairement dans la cas de la captation de valeur par un secteur passif.

Le financement des entreprises passe également par le marché obligataire qui est bien plus profond que le marché action. Hors on va entrer dans une période ou public et privé vont devoir se partager le gâteau comme jamais avec donc une probable hausse des taux puisque c'est la loi de l'offre et de la demande et que le gâteau n'est pas infini (c'est ce qui fait redouter à tous un krach obligataire)
Tous les capitaux mobilisés passivement dans la détention de biens immobiliers bullaires sont soustraits à ce marché obligataire ce qui diminue le gâteau, oblige les états et les entreprises à payer plus cher leur dette et donc limite leur capacité d'investissement et la croissance future.

as tu acheté des actions EADS ? personnellement , je suis cette action depuis pas mal de temps ....la production d'avions , une valeur en devenir ? ça m'arrangerait bien mais.....

non mais Emirates vient de commander 32 A380 alors qu'a part quelques villas sur la cote d'Azur, nos maisons et nos appartements ils s'en tamponnent. Nous n'avons pas le luxe de pouvoir nous tamponner du pétrole pour le moment...

si tu vas sur mon blog tu verras que les niches et avantages fiscaux ne sont pas à destination des seuls propriétaires

peu importe, dans cette dynamique de marché et comme on l'a déjà dit, les aides au logement finissent dans la poche des propriétaires dans leur très grande majorité.

non la loi de l'offre et dela demande tout simplement

si seulement... si c'est vrai alors laissons faire le marché sans incitation fiscale pour voire. Si le raisonnement est juste cela devrait faire exploser à la hausse l'immobilier et satisfera tous les propriétaires!

ok mais pour l'épargnant quand il n'y a plus rien ou presque pour faire fructifier son épargne , que faire ? se tourner vers le livret A ?

Te voila taquin, on est bien d'accord que ces placements (immo et livret A) ne concernent pas la même épargne (long terme vs précaution) et n'entrent pas en concurrence.
Par contre le marché obligataire et immobilier oui!
Et dans tous les cas, même si de par son propre jugement on préfère rester sur l'immobilier il n'y a aucune raison que cela soit aidé fiscalement.

as tu connu la bulle inernet des années 1998-2000 ?

historiquement oui, j'étais trop jeune pour y être exposé mais je ne vois pas ce que tu veux dire par la car justement avant son explosion de grands analystes disaient que la marge de progression des cours était encore énorme ... quand on est dans une bulle il est difficile de la voire!

 

[Buffeto]

alors pour le coup la c'est moi qui vais détruire les politiques

chouette , j'ai fait un émule

Alors non seulement il est très mauvais (et très mal entouré) quant à la prospective économique et fiscale mais il n'est même pas capable d'apprendre de la crise dans laquelle on nage ... (ou alors des lobbys puissants lui forcent la main ce qui n'est pas la moins probable des hypothèses)

étant modérateur sur le forum , je me garderais bien de commenter cette opinion politique....

Tout dépends de ce que tu appelles financer l'immobilier.
Si ce que tu veux dire est la construction et la rénovation de logements alors si c'est sans problème.

c'était exactement ce que je voulais dire

Si ce que tu veux dire est la revalorisation bien supérieure à l'inflation de l'ensemble du parc immobilier français alors la non, on est clairement dans la cas de la captation de valeur par un secteur passif.

par contre là , je n'ai pas bien compris comment le financement de l'immobilier pouvait etre responsable de l'augmentation des prix de l'immo qui répondent à la loi de l'offre et de la demande.

, oblige les états et les entreprises à payer plus cher leur dette et donc limite leur capacité d'investissement et la croissance future.

en ce qui concerne la dette de la France , il me semble que la capacité d'investissement est largement obérée par la dette en elle meme .
c'est d'ailleurs LE problème majeur qui avait accaparé les candidats en 2007 et qui les accaparera encore en 2012 , 2017, 2022 .............

peu importe, dans cette dynamique de marché et comme on l'a déjà dit, les aides au logement finissent dans la poche des propriétaires dans leur très grande majorité.

lesquels ? ceux qui peuvent déduire leurs interets d'emprunt pour leur RP .
je trouve que c'est tres bien pour eux car laplupart des accédants ne sont pas des nantis ( loin de la )

si seulement... si c'est vrai alors laissons faire le marché sans incitation fiscale pour voire. Si le raisonnement est juste cela devrait faire exploser à la hausse l'immobilier et satisfera tous les propriétaires!

ou conduire à la création de nouveaux "marchands de sommeil "

Et dans tous les cas, même si de par son propre jugement on préfère rester sur l'immobilier il n'y a aucune raison que cela soit aidé fiscalement.

la raison qui a poussé aux aides sur l'immobilier était le soutien aux entreprises du batiment
conjugué au manque de logements en France .

historiquement oui, j'étais trop jeune pour y être exposé mais je ne vois pas ce que tu veux dire par la car justement avant son explosion de grands analystes disaient que la marge de progression des cours était encore énorme ... quand on est dans une bulle il est difficile de la voire!

justement le phénomène typique du "groupe" . tout le monde se doutait que ça aller exploser mais la plupart on poussé la machine jusqu'au bout .
certains ont finalement ramassé les morts ....

 

[Bandit]

Incorrigibles débatteurs, nous voila repartis

étant modérateur sur le forum , je me garderais bien de commenter cette opinion politique....

C'était surtout à propos de l'instauration du mécanisme des subprimes en France alors que c'est encore bien cuisant pour tout le monde. Je me garde bien d'afficher toute préférence politique.

par contre là , je n'ai pas bien compris comment le financement de l'immobilier pouvait etre responsable de l'augmentation des prix de l'immo qui répondent à la loi de l'offre et de la demande.

Simple, les prix sont corrélés à la solvabilité des acheteurs, si ceux-ci peuvent s'endetter plus et sur plus longtemps ou que leur pouvoir d'achat est artificiellement augmenté d'aides publiques alors les prix augmentent. L'acheteur est doublement perdant puisque le cout de revient de son bien va augmenter sur sa valeur brute et sur le cout d'acquisition de par des intérêts majorés ou des impôts (présents ou futurs) augmentés.

en ce qui concerne la dette de la France , il me semble que la capacité d'investissement est largement obérée par la dette en elle meme

voyons donc ou est-ce que l'on dépense l'argent alors et quelle est l'efficacité de cette dépense?

lesquels ? ceux qui peuvent déduire leurs interets d'emprunt pour leur RP .
je trouve que c'est tres bien pour eux car laplupart des accédants ne sont pas des nantis ( loin de la )
...
ou conduire à la création de nouveaux "marchands de sommeil "

ahhhhhhh nous y voila, et bien oui on en oublierait presque que l'immobilier est aussi et surtout un bien de première nécessite. La variation de l'once d'or ou du cac 40 ne change pas la vie de Mme Michu mais celle de son loyer ou de sa mensualité de prêt immo OUI!!!

Alors si le but est d'aider les gens à se loger il ne faut pas chercher à solvabiliser les ménages car cela revient à remplir le tonneau des Danaïdes (plus ils sont solvables plus les prix montent les rendant moins solvables etc...)
il faut plutôt faire baisser les prix de l'immobilier et en contrôler l'inflation de la même façon que la BCE contrôle (essaie) l'inflation globale. Cela peut paraître un peu dirigiste mais imaginez que l'on applique les même règles de l'immobilier aux sources d'eau potable...

La comme ça à chaud je pense à de grosses taxes foncières + surtaxe sur logements inoccupés + grosses taxes sur les revenus locatifs dépassant un plafond établi par région et surtout spoliation de toute plus value immobilière supérieure à l'inflation.
Une partie de tout ca finançant des aides locatives uniquement et attribuées sur conditions de revenus.

On fluidifie le marché (difficile de conserver un bien vide en attendant des jours meilleurs), les rendements y sont certes faibles mais quasi sans risque (ce qui est finalement normal rendement = risque) et la valeur du parc est rétablie (et non pas surévaluée par une assise sur de la dette) ce qui est la principale raison de la diminution du risque.

Le dispositif est facilement ajustable (niveau des taxes/aides) en fonction des conditions de marché contrairement aux scellier and co dont on ne sait ce que ca coute qu'à la fin de l'exercice budgétaire et pour lesquels l'Etat est engagé sur plusieurs années.

Ça risque de piquer un petit peu pour les gros propriétaires, les promoteurs et les encours de crédit immobilier (donc les banques) mais au bénéfice d'un gros assainissement de la situation. On crève la bulle avant qu'elle n'éclate.
La valeur récupérée retournera dans l'économie réelle et productive et on mettra fin à "l'illusion patrimoniale" évoquée par Jean-Pierre Petit.
On peut envisager de proposer une déduction d'une partie des moins-values immobilières reportable dans les revenus afin d'amortir la chute pour ceux qui ont acheté au sommet dans la mesure ou c'est l'Etat qui a poussé tout le monde à investir dans l'immobilier. Il faudrait chiffrer cette mesure mais je ne suis pas sur que ce soit si exorbitant (pour le moment) dans la mesure ou l'immense majorité de la plus value immobilière latente des propriétaires est pour le moment virtuelle : plus on attends plus elle se concrétise...

la raison qui a poussé aux aides sur l'immobilier était le soutien aux entreprises du bâtiment conjugué au manque de logements en France

Mouais, quel secteur n'a pas besoin d'être soutenu. Soit on respecte la loi de l'offre et de la demande soit on soutient tout le monde et on voit ou ca nous mène.
Dans la mesure ou ce sont des services peu délocalisables on ne risque pas de voire le marché partir à l'étranger en cas de coup de mou.
Manque de logements certes mais puisque tu es un fervent défenseur de l'offre/demande ne penses tu pas que cela peut fonctionner seul? Le vrai problème de la construction de logement n'est pas le cout de construction mais le prix du foncier. Avec de grosses taxes foncières on évite que certains aient 2 ou 3 maisons de vacances qu'ils occupent 1 mois par an quand d'autre doivent se contenter de 9m².
Le territoire est un bien commun, il ne me parait pas anormal que nous payions tous un "loyer" à l'Etat (ensemble de la communauté) proportionnellement à la surface que l'on occupe (et qu'on se réserve donc aux dépends du reste de la communauté).
A l'inverse on peux supprimer les droits de mutations ce qui facilitera la mobilité professionnelle

justement le phénomène typique du "groupe" . tout le monde se doutait que ça aller exploser mais la plupart on poussé la machine jusqu'au bout .
certains ont finalement ramassé les morts ....

alors crevons la bullle immo avant de compter trop de victimes...

 

[Buffeto]

Incorrigibles débatteurs, nous voila repartis

quand on a un contradicteur de qualité , le débat n'en est que plus interessant (corneille ne nous a t'il pas appris qu'à vaincre sans péril on triomphe sans gloire ?)

voyons donc ou est-ce que l'on dépense l'argent alors et quelle est l'efficacité de cette dépense?

inutile d'aller plus loin dans le débat puisqu'en fait voila la seule question qui vaille.

Je maintien que les aides étatiques à l'immobilier ne représentent qu'une goutte d'eau dans le chaos global que sont les dépenses publiques .
alors jouer sur ce levier , pourquoi pas ? mais autant essayer de vider l'océan avec une petite cuillére....( bon tu me diras que si c'est la mer d'ARAL on va bientot finir par y arriver )

Alors si le but est d'aider les gens à se loger il ne faut pas chercher à solvabiliser les ménages car cela revient à remplir le tonneau des Danaïdes (plus ils sont solvables plus les prix montent les rendant moins solvables etc...)

nous entrons alors , dans des considérations autres que purement économiques et qui ne sont véritablement pas du ressort de la gestion publique mais bien privée .
une petite annecdote .
en 1970 mes parents vinrent se logger dans une petite cité aux maisons flambants neuves.
notre voisin avait payé sa maison ( env 100metres carrrés avec 3 chambres plus le terrain) environ 40 000 francs , (4millions d'anciens francs comme on disait ) ayant un salaire de 1500 francs ça représentait environ 2 666 mois de salaire.

prenons actuellement qqun qui a un salaire de 1 500 € .avec 2 666mois de salaires ca donne : 4 millions d'euros ( bref le prix d'une "belle maison " enfin dans mon coin paumé de campagne , je te l'accorde ).
alors où est donc cette fameuse bulle immobilière si on compare aux chiffres de 1970?

La comme ça à chaud je pense à de grosses taxes foncières + surtaxe sur logements inoccupés + grosses taxes sur les revenus locatifs dépassant un plafond établi par région et surtout spoliation de toute plus value immobilière supérieure à l'inflation.
Une partie de tout ca finançant des aides locatives uniquement et attribuées sur conditions de revenus.

on pourrait discuter l'idée des grosses taxes foncières qui vont finalement ne géner que les bas revenus , mais à décourager l'investissement immoblier il ya fort à parier que les investisseurs se retourneront vers d'autres supports plus rémunérateurs comme la bourse ou les investissements à l'étranger . ( voir ce qui sepasse actuellement au maroc ou en Tunisie quand ce n'est pas dans l'ile saint martin )

Le dispositif est facilement ajustable (niveau des taxes/aides) en fonction des conditions de marché contrairement aux scellier and co dont on ne sait ce que ca coute qu'à la fin de l'exercice budgétaire et pour lesquels l'Etat est engagé sur plusieurs années.

l'investisseur AUSSI prend des risques sur de nombreuses années ....
alors des législations qui changent annuellement vont finirpar décourager ( suivez mon regard )

La valeur récupérée retournera dans l'économie réelle et productive et on mettra fin à "l'illusion patrimoniale" évoquée par Jean-Pierre Petit.

ou ça , en France ? ou bien ailleurs dans le monde puisqu'à présent les capitaux circulent quasiment librement

Manque de logements certes mais puisque tu es un fervent défenseur de l'offre/demande ne penses tu pas que cela peut fonctionner seul? Le vrai problème de la construction de logement n'est pas le cout de construction mais le prix du foncier. Avec de grosses taxes foncières on évite que certains aient 2 ou 3 maisons de vacances qu'ils occupent 1 mois par an quand d'autre doivent se contenter de 9m².Le

crois tu que parce que les plus aisés auront moins , les autres auront plus ?
si je suis nihiliste je pourrais te retourner le compliment et te dire que ,toi, tu est un doux réveur , mon ami ....

 

[Bandit]

quand on a un contradicteur de qualité , le débat n'en est que plus interessant

merci pour le compliment que je te retourne, d'autant plus intéressant pour moi que nous sommes de générations différentes et envisageons les même problématiques sous des regards forcément différents.
Bref, trève de courbettes

Je maintien que les aides étatiques à l'immobilier ne représentent qu'une goutte d'eau dans le chaos global que sont les dépenses publiques .
alors jouer sur ce levier , pourquoi pas ? mais autant essayer de vider l'océan avec une petite cuillére....

Mr Apparu a dit fin mai que les seules aides à l'accession (12 dont APL accession, le prêt à taux zéro, le dispositif Pass-Foncier, le plan d'épargne logement (PEL) et la déduction d'impôt des intérêts du crédit immobilier) représentaient un cout budgétaire de 7 Milliards d'Euros (dont 3 pour les seuls remboursements d'intérêts).

Ça fait déjà une bonne petite cuillère, si la dessus on rajoute les aides à l'investissement locatif pour lesquelles il est beaucoup plus difficile de trouver des chiffres je ne suis pas sur qu'on soit encore dans le domaine du négligeable.
Sans indicateurs précis, l'efficacité de ces aides est impossible a évaluer factuellement et c'est la qu'on nage en plein délire.

une petite annecdote .
en 1970 mes parents vinrent se logger dans une petite cité aux maisons flambants neuves.
notre voisin avait payé sa maison ( env 100metres carrrés avec 3 chambres plus le terrain) environ 40 000 francs , (4millions d'anciens francs comme on disait ) ayant un salaire de 1500 francs ça représentait environ 2 666 mois de salaire.

alors s'il gagne 1500 ANCIENS francs et qu'il paye son logement 40.000 NOUVEAUX francs oui mais je crois que ca fait en fait plutôt 26.6 mois de salaires.
De toutes façons le calcul est simple si le salaire passe de 1500F a 1500€, il avait une maison à 40.000F, aujourd'hui on a quoi à 40.000€?

prenons actuellement qqun qui a un salaire de 1 500 € .avec 2 666mois de salaires ca donne : 4 millions d'euros ( bref le prix d'une "belle maison " enfin dans mon coin paumé de campagne , je te l'accorde ).
alors où est donc cette fameuse bulle immobilière si on compare aux chiffres de 1970?

allez, puisque tu en redemandes j'en reviens à mes chiffres puisque je n'ai que ca sachant qu'en 1970 ... je n'étais pas né

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Elle se voit mieux la bulle la?

on pourrait discuter l'idée des grosses taxes foncières qui vont finalement ne géner que les bas revenus , mais à décourager l'investissement immoblier il ya fort à parier que les investisseurs se retourneront vers d'autres supports plus rémunérateurs comme la bourse ou les investissements à l'étranger . ( voir ce qui sepasse actuellement au maroc ou en Tunisie quand ce n'est pas dans l'ile saint martin )

bon alors c'est sur que je ne vais pas pondre un projet de loi entre la poire et le café ce n'est pas le but, pour ton objection rien n'empêche de renforcer la progressivité de la taxe foncière en fonction des revenus et du patrimoine.
Pour les investissements se redirigeant vers la bourse c'est justement le but (bourse au sens large avec marché obligataire et tout le toutim), tous ces brillants cerveaux qui opèrent aujourd'hui dans la défiscalisation pourront se recycler dans la création de produits au risque ajusté en fonction du profil du client.
Pour les investissements à l'étranger le risque devrait pondérer les choses par lui même.

ou ça , en France ? ou bien ailleurs dans le monde puisqu'à présent les capitaux circulent quasiment librement

l'investissement des particuliers a un fort biais local mais même dans le cas inverse faire du protectionnisme financier n'apporte rien, si investissement à l'étranger il y a le rapatriement des dividendes/intérêts compensera partiellement notre déficit commercial.

crois tu que parce que les plus aisés auront moins , les autres auront plus ?
si je suis nihiliste je pourrais te retourner le compliment et te dire que ,toi, tu est un doux réveur , mon ami

Il ne s'agit pas de prendre aux riches pour donner aux pauvres mais d'augmenter le cout de la propriété foncière, ainsi si l'on veux conserver un large patrimoine immobilier on participe plus au financement de la communauté.
On est presque tous d'accord pour dire que le cout du travail en France est un problème, allons chercher de l'argent ailleurs en gardant l'idée d'une justice fiscale...
Sur la masse cela devrait quand même redistribuer du foncier et faciliter le logement du plus grand nombre.
Je ne rêve pas encore à un grand soir fiscal car on en est pas encore la mais juste a montrer la perversité de ce système.

 

[Bandit]

Allez petit complément puisque quand on a des chiffres autant les utiliser

il faut également intégrer par rapport à ton exemple de 1970 que à cette époque, l'inflation permettait de rembourser son prêt en monnaie de singe (vous noterez même qu'entre 1974 et 1976, l'emprunt immobilier était un placement )

[lien réservé abonné]


Ce qui découle de tout ca et ce qui est finalement ce qui nous intéresse est combien d'années de travail on dépense pour le même logement

[lien réservé abonné]

donc plus ou moins 13 ans en 1970 et plus ou moins 25 ans en 2010 ... que dire de plus

 

[Buffeto]

on en est pas encore la mais juste a montrer la perversité de ce système.

pour ce qui est de la perversité du systme il faudrait étendre le mot perversité à l'ensemble du systéme fiscal et des finances publiques.
dans ce cas là , oui , je suis d'accord avec toi pour dire que le système est pervers.
mais je ne crois pas qu'on puisse toucher une domino sans que les autres dominos ne tombent.


en tous cas tu as de quoi te réjouir, des dernières nouvelles du gouvernement puisqu'il veut rogner sur les niches fiscales.
on verra bien si d'ici 2ans le déficit reccord de l'état en sortira gagnant.
mon nihilisme ne me pousse pas à l'enthousiasme pour la réponse .

Mr Apparu a dit fin mai que les seules aides à l'accession (12 dont APL accession, le prêt à taux zéro, le dispositif Pass-Foncier, le plan d'épargne logement (PEL) et la déduction d'impôt des intérêts du crédit immobilier) représentaient un cout budgétaire de 7 Milliards d'Euros (dont 3 pour les seuls remboursements d'intérêts).

bof juste à comparer avec les 28 milliards de déficit de la CPAM , sans parler du déficit propre de l'état .....

 

[Buffeto]

du grain à moudre [lien réservé abonné]pour l'argumentation de Bandit .......

 

[Bandit]

bof juste à comparer avec les 28 milliards de déficit de la CPAM , sans parler du déficit propre de l'état .....

si on élargit trop on va se perdre.

Ce qui me gène c'est que de l'argent public entretienne un défaut de marché et que sous couvert de réduire les inégalités il les augmente.
on peut également dire que l'argent de la CPAM est mal utilisé, que les médecins sont trop payés, tout cela se discute mais ce n'est pas vraiment le propos ici.
En l'occurrence 11 Milliards (chiffre cumulé des aides au logement) ce n'est pas rien et si tout ne peut évidemment pas être mis dans le même sac, on ne peut pas dire en ces temps de restriction que l'on peut poser un mouchoir dessus car ce n'est pas à la hauteur des enjeux.
Il y a de plus à mon sens un cout direct pour l'Etat (les 11 Milliards) et un cout induit de captation de la valeur produite vers des biens non productifs.

Je retiens de la table ronde du Senat qui apporte quelques éléments nouveaux que :
- la ou un Robien coutait en moyenne pour l'Etat 15 à 20K€, un Scellier en coute 50 à 60K€. On peut donc légitimement s'attendre à une explosion des dépenses fiscales de ce poste au fur et à mesure de la montée en puissance du dispositif pour une efficacité que les instigateurs de la mesure eux-mêmes sont incapables d'évaluer.
La table ronde semble déboucher sur un consensus tout de même, il serait bon d'évaluer l'efficacité de ces dépenses (tiens on y avais pas pensé avant )

- Le système actuel est « hérétique », si l'on considère par exemple que l'on produit en Auvergne deux fois plus de logements par habitant qu'en Ile-de-France. " B. Apparu
Il est vrai que nous aurions dû déclasser 170 communes des zones B1 et B2 à l'occasion de la mise en place du dispositif « Scellier » en 2008. Cela n'a pas été fait pour ne pas « casser le marché » dans le cadre du plan de relance B. Apparu
sic...

- Les zinzins (les "z"investisseurs "z"institutionnels) se retirent progressivement du marché locatif en France!
Alors ca je ne le savais pas du tout .
En bourse il faut savoir que le départ des zinzins est un signe précurseur majeur de chute du marché. Ils achètent quand c'est bas, une fois que c'est bien monté et que les particuliers ont repris confiance ils se retirent en leur vendant cher puis ramassent une fois que tout s'est cassé la gueule et que les particuliers sont découragés.
Je ne sais pas si ce raisonnement peut s'appliquer au marché immobilier mais c'est pour le moins inquiétant. Ces grosses machines ont des outils d'analyse et de prospective quand même très efficaces et un retrait général tend à montrer qu'ils pensent qu'il n'y a plus rien à gagner sur le secteur!
Alors bien sur l'Etat ne laisse pas faire sur le marché immobilier et le but du Scellier semble aussi de compenser ce retrait des institutionnels mais la problématique antagoniste de réduction du déficit risque de limiter sa puissance de frappe...

 

[Bandit]

Petite lecture dominicale tout à fait dans le sujet que je souhaite vous faire partager, le monsieur a le bon gout d'écrire bien, d'être clair et compréhensible par le plus grand nombre et d'aller à contresens de ce que l'on nous rabâche à longueurs de journées.
Il replace également les choses dans un contexte historique dont je sais Buffeto friand.
Si vous me trouvez hargneux contre la défiscalisation alors vous n'avez encore rien vu...

La dette publique, ou la reconquista des possédants [lien réservé abonné] F.Lordon


Bref, d'autres systèmes sont possibles, tout ca n'est qu'une question de rapport de force social et conjoncturel.
« La lutte des classes existe, et c’est la mienne qui est en train de la remporter. » Warren Buffet

 

[Bandit]

On dirait que J.ATTALI lit ce forum et que je l'ai convaincu

entrevue du 22/07 dans les echos [lien réservé abonné] (en esperant qu'on me laisse passer cette toute petite citation )

Plus globalement, vous défendez une « fiscalité de croissance ». Qu'entendez-vous par cette expression ?

Il faut transformer notre fiscalité archaïque, à prélèvements obligatoires constants, pour favoriser davantage l'activité. Cela veut dire taxer davantage le foncier et moins l'innovation et la création de richesse.

vers la fin du parasitage endogène de notre économie par la rente immobilière? C'est quand même un sacré morceau et des décennies de mentalités à faire évoluer mais on peut rêver.
En tout cas si ca passe, crevaison de bulle immo assurée, il est prévu que ces propositions arrivent à l'assemblée pour décembre, wait & see!

 

[ZRR_pigeon]

Bandit,

Est ce que tu considères que la France est un pays on peut vivre de la rente immobilière ?
un individu fortune est imposé sur les loyers perçus a 40+1+12.1%, ce qui fait quand meme 53.1%.
A cela il faut ajouter, si le patrimoine immobilier est conséquent (afin de générer de gros revenus fonciers), l'ISF sur ce patrimoine.

Cela veut dire que dans les autres pays c'est imposé encore plus ? pour pouvoir dire que la France est un pays ou on peut vivre de la rente immobilière.

J'avais le sentiment inverse, moi.

 

[Bandit]

Présenté comme ca forcément, mais c'est comme d'évaluer le rendement des actions sur le seul dividende.

Le rendement de l'immobilier est constitué des loyers ET de la plus/moins value à la revente. Et la on a tout un tas de leviers qui entrent en jeu, déficit foncier, plus value long terme défiscalisée, achat a crédit avec déduction des intérêts d'emprunt...

De nombreux spécialistes de l'immo sur ce forum te diront qu'il est tout à fait envisageable de faire du 10% net annualisé en optimisant son placement, on est plus vraiment dans des rendements de bon père de famille il me semble et comme l'argent ne pousse pas sur les arbres, il est forcément prélevé sur l'activité pour une création de richesse toute relative.

Quant à l'ISF, il est facile de faire des démembrements avec donation des nue propriétés aux enfant puis petits enfants et conservation de l'usufruit comme ca pas d'ISF et pas de succession!
Enfin, le patrimoine des français est encore très largement orienté sur l'immobilier, [lien réservé abonné] il faut donc croire que la fiscalité n'est pas si dissuasive.

Le gros avantage de bien charger la taxe foncière également c'est que cela rend très couteux de garder un logement vacant, et la la théorie de la pénurie risque d'en prendre un petit coup derrière les oreilles (rappelons qu'il y a en France 1,2 logements par ménage contre 1 en Allemagne, 1 au Royaume-Uni et 1,5 en Espagne [lien réservé abonné]).
On diminue donc au passage la spéculation sur un bien de première nécessite.

Finalement, taxer le foncier est-il vraiment plus absurde que de taxer le travail? Avec ce système au moins, celui qui trouve qu'il paye trop d'impôt aura toujours la possibilité de défiscaliser ... en allant habiter dans une chambre de bonne!

 

[ZRR_pigeon]

je comprends votre raisonnement et pour tout dire, je partage certaines de vos idees, mais il me semble que vous faites amalgame entre plusieurs profils.

Je distingue deux profils :
1/ celui qui travaille pas ou pas, et qui grace a son imposant patrimoine, vit des revenus.
2/ celui qui travaille beaucoup et gagne beaucoup, les revenus fonciers ne sont que des complements au gros revenus qui lui permet de s'offrir ces logements.

Apres, pour avoir beaucoup investi dans du defiscalisant, je trouve que c'est du perdant-perdant donc je n'irait pas defendre l'existence des lois fiscales.
Sauf que si on venait a les supprimer, je tiens vraiment a ce qu'il n'y ait pas d'effets retroactifs. Pas pour proteger mes placements, mais parce que quand on signe un projet sur la duree, qu'on prend des engagements contraignants (obligation de louer a tel prix, a telles categories de revenus sous peine de sanctions fiscales), il faut que les deux parties s'engagent. La dessus je sais que Buffeto est d'accord.

si le patrimoine des francais est largement immobilier, il y a aussi une autre raison : l'education financiere.
Le francais moyen est ignard en finance, en produits financiers, etc...si on compare a l'americain moyen qui jongle avec ses actions, ses fonds mutuel pour gerer sa retraite, ses stock options au travail (et oui la bas ce n'est pas reservé qu'aux dirigeants dans leur tour de verre). Et comem en France on aime bien ecouter les ragots de rues plutot que d'ouvrir un bouquin, on entend "la pierre c'est un placement sur, on ne perd jamais" et hop c'est parti.

Pire que ca ayant achete une maison 300 000 euros et la revendant 320 000 euros 20 ans plus tard ils estimeront encore avoir fait une plus value, et se gargariseront que c'est mieux que les actions. Aucune connaissance ni d'inflation, ni meme des simples bases de calcul.
Demandez a 100 personnes dans la rue quel est le prix d'un article a 100 euros qui a subi deux reductions consecutives de 20%, plus de 80 repondront 60 euros.

Alors imaginez que c'est a ces memes personnes que l'on propose des montages defiscalisants.

Non, je crois que l'etat s'y retrouve quand il fait des lois defiscalisants, mais il est tellement mauvais gestionnaire qu'il ne s'en sort pas, il cree des commissions, des missions, des commissions charges d'evaluer les missions qui elles memes mandatent un rapporteur de mission pour monter une commission, c'est a en pleurer de rire...et de honte.

Financierement, eliminer les niches fiscales immobilieres ne changerait pas grand chose, sauf que ca purifierait le marche de quelques mauvais promoteurs, et donnera une "perception" de justice fiscale.

Quand au 10% net annualise, c'est quasiment impossible, aujourd'hui, ou alors tu oublies de compter quelque chose (genre ton temps) car chercher ce bien rare, pas cher, attractif, coute du temps et le gerer en direct (car sinon avec les frais de gestion locative tu atteinds pas 10%) coute du temps aussi.

Sur le papier peut etre, mais dans la vie reelle, aucune chance.

 

[Buffeto]

, mais parce que quand on signe un projet sur la duree, qu'on prend des engagements contraignants (obligation de louer a tel prix, a telles categories de revenus sous peine de sanctions fiscales), il faut que les deux parties s'engagent. La dessus je sais que Buffeto est d'accord..

bien sur je suis d'accord .
il est honteux de la part de l'état sous couvert de pragmatisme ,de changer de maniére unilatérale les lois fiscales , aprés avoir engagé les "petits" investisseurs sur de nombreuses années....

( la notion de petitesse de l'investisseur est bien entendu relative , mais le monde se divise en 2 catégories Tuco , il y a ceux qui possédent des iles aux Seychelles , sans s'en souvenir et puis les autres ....)

 

[Bandit]

Merci pour cette longue réponse construite et argumentée, comme tu avais commencé par le tutoiement je te propose de continuer sans que cela ne nuise aucunement au respect.

Pour ce qui est de l'instabilité fiscale je suis entièrement d'accord et si tu as le courage de remonter cette file tu verras que je l'ai même déjà écrit.
Le transfert partiel et progressif de la fiscalité de l'activité vers le foncier ne remet pas en cause les "contrats" passés précédemment qu'il faut à mon sens supprimer mais en les laissant mourir de leur belle mort, pas en revenant rétroactivement dessus.


Il est effectivement possible que la relative ignorance en termes d'éducation financière des français explique en partie la surpondération immobilière de leur patrimoine, comme je l'ai dit l'investissement immobilier semble majoritairement être plus pavlovien que véritablement réfléchi en fonction des projets de chacun.
Il ne faut cependant pas oublier que si l'échelle des revenus est très déséquilibrée, celle des patrimoines l'est encore plus et finalement beaucoup n'ont pas du tout de patrimoine à gérer et peuvent donc se permettre d'être ignares.
Quoi qu'il en soit on peut pour le moins attendre de l'Etat qu'il ne pousse pas au vice.

A propos de l'inutilité de la suppression des niches fiscales immo, je pense au contraire que cela coute très cher à tout le monde et pervertit la construction aboutissant à la surreprésentation de surfaces (studio pour les robiens, 3 pièces pour les scelliers) qui ne sont pas forcément adaptées à la demande du marché sans parler des ZRR ou l'on dénature des régions magnifiques sans que personne n'en profite. En supprimant toute incitation on aurait au moins que des constructions correspondant à une demande réelle.

Pour les 10% net, je m'en remet à certains post lus ici ou la, en particulier de Gagarine je crois.
Pour ma part comme je crois à une stagnation des prix dans le meilleur des scénarios et à une baisse dans le plus probable, je ne m'y risque pas.

A propos de la distinction des profils, je comprends bien ce que tu veux dire mais je ne suis pas vraiment d'accord, on est tous le riche et le pauvre de quelqu'un d'autre, la limite est impossible à définir.
Finalement celui qui a des gros revenus s'offre des logements et fait levier avec son salaire ce qui n'est pas permis pour les autres. Cela peux se justifier si l'on considère que l'échelle des salaires se tasse vers les gros revenus et que la richesse produite se décorrelle négativement du salaire à leur niveau mais je ne pense pas que quiconque ose l'affirmer.
Si l'on considère que l'activité est reflétée par les salaires alors il n'y a aucune raison de favoriser les revenus du capital majorant ainsi l'avantage des gros revenus du travail.
Enfin, sur le pur plan de l'efficacité économique, les revenus doivent, pour que la société fonctionne bien et soit la plus efficace possible, récompenser la création de valeur et en tout premier lieu le travail. Dans cette optique, charger le foncier et les successions comme le propose ATTALI me semble une bonne piste.

 

[Bandit]

Quelques éléments tangibles qui tombent à point sur la rentabilité réelle de l'immobilier

Les rendements locatifs sur une tendance baissière en Ile de France [lien réservé abonné]

Les rendements locatifs moyens ont baissé sur la période, mais les différences de rendement entre quartiers et communes sont restées relativement stables. Ils sont ainsi passés de 5,14 % en 1997 à 2,49 % en 2004 dans Paris et de 5,35 % à 3,71 % pour la Petite Couronne »

et vu que les prix ont encore explosé entre 2004 et 2010 sans que les loyers suivent la même courbe, on ne peux qu'imaginer les rendements actuels
en fait je crois que tu as raison, l'ignorance financière doit être à la base de tout ca

en tout cas cela prouve que la rentabilité attendue est uniquement basée sur la plus value et plus sur le rendement locatif, un signe supplémentaire à mon avis d'une fin de cycle haussier bullaire.

 

[Buffeto]

en fait je crois que tu as raison, l'ignorance financière doit être à la base de tout ca
.

et si , au contraire , le placement immobilier n'était qu'une réponse au peu de confiance que les français accordent depuis des décennies aux placements financiers .
déçus et échaudés par les scandales financiers successifs depuis l'emprunt russe jusqu'à tonton Madoff ?

 

[ZRR_pigeon]

déçus et échaudés par les scandales financiers successifs depuis l'emprunt russe jusqu'à tonton Madoff ?

qui peut les blamer ?

mais la solution n'est pas dans les extremes, donc un peu d'immobilier, un peu d'actions, et un bouquin de finance au lieu de regarder secret story 43 ou star academy 57. Faut se prendre en main quoi, pas attendre que l'etat vous donne de l'argent et se plaindre quand ca n'arrive pas..

 

[Bandit]

déçus et échaudés par les scandales financiers successifs depuis l'emprunt russe jusqu'à tonton Madoff ?

si ce n'était pas si grave ce serait presque drôle... en France le seul scandale APPOLONIA représente un préjudice plus important que MADOFF et les affaires d'arnaque à l'immobilier sont légion, on est loin du havre de sécurité tant recherché.

je penche toujours pour le comportement moutonnier évoqué par ZRR_Pigeon