Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[nicolasB]

Info sur andira et ce qu'ils souhaitent :

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[pitbulles]

Bonsoir à tous,
Je suis totalement d'accord qu'il faut se focaliser sur l'assainissement de la situation de DVS. Par contre, ce n'est certainement pas en s'opposant à la fusion de GMI et Park & Suites qu'on va assainir cette situation. Pourtant, c'est ce qu'ANDIRA essaie de faire, en proposant à terme une reprise par les copropriétaires de leur résidence en société propre. Sans parler du fait que je n'ai pas les compétences nécessaires, je n'ai pas investi dans ce système LMNP soit disant sans souci pour me retrouver à passer un temps conséquent à gérer une société. Bref, bien qu'ayant adhéré suite à ce forum, je suis maintenant très sceptique sur l'action d'ANDIRA. Dans le bordereau d'adhésion, ils disent créer un comité de pilotage par résidence. Dans mon esprit, c'était pour consulter les représentants locaux des adhérents, donc les adhérents eux-mêmes, sur les actions à mener. Or, aucune consultation n'a été faite sur les actions passées (article AGEFI, peut-être d'autres actions dont nous ignorons l'existence). Il me semble donc qu'il faut être très prudent vis à vis de cette association, car s'ils arrivent à bloquer la fusion, on est partis pour des mois voire des années d'ennuis. Je préfèrerais vraiment croire à ce que M.Denizet et son collègue de Park & Suites ont annoncé récemment: paiement des résidences restantes à fin mars, puis paiement en date des loyers futurs, en commençant par ceux d'avril.
Je précise que je n'ai aucune action dans GMI, si ce n'est d'attendre mes loyers en temps et en heure, tout en pouvant accepter mais seulement à titre très exceptionnel (comme ça a été le cas pour le dernier trimestre 2013) un ou deux mois de retard. J'en profite pour passer le message à M.Denizet et M.Bon: votre communication est catastrophique; communiquez auprès des copropriétaires qui vous ont fait confiance, tenez vos engagements, et les critiques légitimes dans ce forum, qui nuisent à l'image d'AppartCity donc dévaluent nos biens, s'arrêteront d'elles-mêmes.

 

[Formigny]

Bonjour,

Je vous encourage à demander à DVS les résultats des comptes d’exploitation de votre résidence et de réclamer lors des AG le bilan de l’année écoulée, pour cela il faudra sans doute vous adresser à ASGS (Syndic) et avant l’envoi des convocations. Contacter votre représentant du conseil syndical si vous en avez un dans votre résidence ou présentez vous.

Article L321-2 Version en vigueur au 6 décembre 2010, depuis le 25 juillet 2009

L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

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[nicolasB]

Bonsoir à tous,
Je suis totalement d'accord qu'il faut se focaliser sur l'assainissement de la situation de DVS. Par contre, ce n'est certainement pas en s'opposant à la fusion de GMI et Park & Suites qu'on va assainir cette situation. Pourtant, c'est ce qu'ANDIRA essaie de faire, en proposant à terme une reprise par les copropriétaires de leur résidence en société propre. Sans parler du fait que je n'ai pas les compétences nécessaires, je n'ai pas investi dans ce système LMNP soit disant sans souci pour me retrouver à passer un temps conséquent à gérer une société. Bref, bien qu'ayant adhéré suite à ce forum, je suis maintenant très sceptique sur l'action d'ANDIRA. Dans le bordereau d'adhésion, ils disent créer un comité de pilotage par résidence. Dans mon esprit, c'était pour consulter les représentants locaux des adhérents, donc les adhérents eux-mêmes, sur les actions à mener. Or, aucune consultation n'a été faite sur les actions passées (article AGEFI, peut-être d'autres actions dont nous ignorons l'existence). Il me semble donc qu'il faut être très prudent vis à vis de cette association, car s'ils arrivent à bloquer la fusion, on est partis pour des mois voire des années d'ennuis. Je préfèrerais vraiment croire à ce que M.Denizet et son collègue de Park & Suites ont annoncé récemment: paiement des résidences restantes à fin mars, puis paiement en date des loyers futurs, en commençant par ceux d'avril.
Je précise que je n'ai aucune action dans GMI, si ce n'est d'attendre mes loyers en temps et en heure, tout en pouvant accepter mais seulement à titre très exceptionnel (comme ça a été le cas pour le dernier trimestre 2013) un ou deux mois de retard. J'en profite pour passer le message à M.Denizet et M.Bon: votre communication est catastrophique; communiquez auprès des copropriétaires qui vous ont fait confiance, tenez vos engagements, et les critiques légitimes dans ce forum, qui nuisent à l'image d'AppartCity donc dévaluent nos biens, s'arrêteront d'elles-mêmes.

Bonjour,


+ 1 !!!

 

[camillo]

ça été bien calme aujourd'hui, tout le monde a été payé ????
Ou c'est la trêve des confiseurs avec DVS ???

Camillo

 

[henri]

ça été bien calme aujourd'hui, tout le monde a été payé ????
Ou c'est la trêve des confiseurs avec DVS ???

Camillo

bonsoir à tous ,

je suis tout à fait d'accord avec l'intervention de "pitbull".
Les responsables d'ANDIRA n'ont peut etre pas les meme interets que les coproprietaires que nous sommes.
Attendons fin mars et il y a de grande chance que tous les loyers soit payés.
je ne suis pas adherent ANDIRA , je prefere rester independant , le mieux est de créer des associations résidence par résidence.

 

[doominoo]

Bordeaux Mérignac payé ce soir

 

[mickey62]

bonjour, lille toujours pas payé à ce jour;y-at-il d'autres proprio de lille dans ce cas

 

[camillo]

Bonjour

Lille ne figurait pas dans notre liste pour les impayés du T4 2013, je l'ai inclus, merci à ceux qui lisent le forum d'indiquer si leur résidence doit être ajoutée ou enlevée de cette liste.
J'ai retiré Bordeaux Mérignac.
Il y a un article dans le Figaro concernant P&S, il faut être abonné ou acheter le journal pour le lire en entier malheureusement :
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Laissez moi votre mail en Message privé pour obtenir le scan en PDF de la page entière.

Liste des résidences T4 2013 non versée
1 Agen
2 Alfortville
3 Angoulême
4 Antibes
5 Annecy-Seynod
6 Béziers
7 Bobigny
8 Brest Europe
9 Caen
10 Carcassonne
11 Cergy les Hauts
12 Chalon sur Saône
13 Clermont–Ferrand
14 Font-Romeu
15 Lacanau
16 Le Blanc-Mesnil
17 Lille
18 Lyon Villeurbanne
19 Mandelieu
20 Montpellier
21 Nice
22 Nîmes
23 Orléans
24 Pau-Idron
25 Roche Posay
26 Saint-Cyr l’école
27 Saint-Maurice
28 Saint-Nazaire Océan
29 Toulouse Hippodrome
30 Valence

Camillo

 

[jac8531]

Création de COLLECTIF
pour BORDEAUX MERIGNAC et FontRomeu-P2000

Chers collègues copropriétaires,

quelque soit l'issue des difficultés actuelles, il nous faudra renforcer notre coordination.
Nous avons vu que la solution ANDIRA n'est pas la seule, et qu'elle pose quelques questions !

De façon analogue à ce qui existe pour Toulouse-Labège, je propose de fonder un collectif sous la forme d'une "association de fait" au départ.
Nous envisagerons plus tard si nécessaire de lui donner une forme juridique

Que ceux qui souhaitent s'associer à cette initiative par résidence me répondent en Mode Privé (cliquer sur jac8531) en me donnant Résidence, Nom Adresse n° tél et SURTOUT e-mail

je vous adresserai en retour un statut sur le mode de cequi est fait pour Toulouse-Labège

à bientôt

 

[LMNP74]

Bonjour,
J'approuve les commentaires de Pitbulles et n'envisage pas d'adhérer à ANDIRA. S’opposer à la fusion c’est augmenter le risque d’une procédure qui peut arriver très vite compte tenu de la dégradation des comptes de la société. L’attitude d’ANDIRA va à l’encontre nos intérêts, la reprise de la gestion des résidences en sociétés propres risque de nous faire perdre les avantages fiscaux si les conditions strictes du statut LMNP ne sont pas respectées. D'autre part, le changement de gestionnaire ne résoudra malheureusement pas le problème de rentabilité des résidences dont les loyers sont trop élevés.
Je ne suis pas complétement naïf, je pense qu'il ne faut pas paniquer et laisser une chance de réussite à la fusion en patientant jusqu'au 10 avril.

 

[lucky92]

Bonjour,

Copropriétaire sur Antibes, j'ai commencé à rassembler les copropriétaires de ma résidence (mailing à l'ensemble des copros, après avoir récupéré les coordonnées auprès du syndic).

J'ai également initialisé un site web sur ma-copropriete.com [lien réservé abonné], pour nous permettre de partager et d'échanger en interne:



Je pense que ce type de site (gratuit) pourrait être initialisé par résidence, permettant par la suite de coordonner les actions au niveau de chaque résidence ; mais cela nécessite que l'un des copropriétaires prenne les choses en mains…

Cordialement
Lucky92

 

[pdan7111]

tous les moyens sont bons pour récolter des informations par résidence ou inter résidence, l'idée d'une association par résidence avec une coordination inter résidence est certainement à étudier mais cela peut justifier une mise de fond pour certains courriers, la loi 1901 est souvent la plus simple pour cela, en tout cas, il ne faut pas lâcher l'affaire même si nous sommes payés le 10 avril car ce sera peut être qu'un feu de paille, tout le monde a été bien payé au départ et après . la confiance n'est certainement pas revenue chez les propriétaires. A ce propos qui rachèterait un appartement Appart city aujourd'hui? Pas mois pour finir T4 2013 Annecy Seynod toujours pas payé 72 jours de retard ....

 

[nicolasB]

Bonjour

reçu aujourd'hui un avenant au bail instituant un complément de loyer dès que l'EBE de la résidence sera supérieur à 5 % du chiffre d'affaire. Complément sera égal à 50 % de la part d'EBE supérieure à ces 5 % sans que ce complément puisse être supérieur à 15 % du loyer annuel de la période considérée.

Promesse faite le 26 décembre 2013 et donc tenue ....

 

[kisse]

Bonjour

reçu aujourd'hui un avenant au bail instituant un complément de loyer dès que l'EBE de la résidence sera supérieur à 5 % du chiffre d'affaire. Complément sera égal à 50 % de la part d'EBE supérieure à ces 5 % sans que ce complément puisse être supérieur à 15 % du loyer annuel de la période considérée.

Promesse faite le 26 décembre 2013 et donc tenue ....

Intéressant, sur quelle résidence ?

 

[lmnp76]

Intéressant, sur quelle résidence ?

Bonsoir à tous ,

J'ai reçu ce jour le courrier de Mr nicolasB (st Nazaire ) pour la résidence de RENNES ,en attendant des jours meilleurs.

Lmnp76

 

[nicolasB]

Intéressant, sur quelle résidence ?

Saint Nazaire centre (ex Queen Mary) comme quoi il ne faut peut être pas désespérer

 

[proprio-b...]

Saint Nazaire centre (ex Queen Mary) comme quoi il ne faut peut être pas désespérer

Bonsoir,
cette proposition si ma mémoire est bonne a été faite aux propriétaires de Lyon il y a au moins 3 mois.... mutualisation a géométrie spacio-temporelle variable....

Mais au fait , qu'est que que l'EBE ? pour essayer de faire simple, ce sont les bénéfices avant les éléments exceptionnels, les charges financières ( interêts d'emprunts par exemple ), et les amortissements ( étalement d'un investissement sur plusieurs années : ex 10 000 euros investis seront amortis sur 5 ans , donc 2000 euros seront déduits pendant 5 ans du bénéfice, permettant de réduire l'impot sur les sociétés ). Toutes les charges d'exploitations sont donc comptées avant l'EBE, y compris les honoraires, redevances , etc...

Sur notre résidence, malgré des résultats catastrophiques nous avons observé une augmentation en 2 ans de 300% des loyers versés au gestionnaire au titre des espaces commerciaux ( salle de petit déjeuner, bureau d'accueil.. ) et de 30 % des redevances versées au siège.... En bon gestionnaire, je vais donc m'arranger pour vous faire un EBE à 5%, lollllllllllllllllllllllllllllllll

 

[nicolasB]

Bonsoir,
cette proposition si ma mémoire est bonne a été faite aux propriétaires de Lyon il y a au moins 3 mois.... mutualisation a géométrie spacio-temporelle variable....

Mais au fait , qu'est que que l'EBE ? pour essayer de faire simple, ce sont les bénéfices avant les éléments exceptionnels, les charges financières ( interêts d'emprunts par exemple ), et les amortissements ( étalement d'un investissement sur plusieurs années : ex 10 000 euros investis seront amortis sur 5 ans , donc 2000 euros seront déduits pendant 5 ans du bénéfice, permettant de réduire l'impot sur les sociétés ). Toutes les charges d'exploitations sont donc comptées avant l'EBE, y compris les honoraires, redevances , etc...

Sur notre résidence, malgré des résultats catastrophiques nous avons observé une augmentation en 2 ans de 300% des loyers versés au gestionnaire au titre des espaces commerciaux ( salle de petit déjeuner, bureau d'accueil.. ) et de 30 % des redevances versées au siège.... En bon gestionnaire, je vais donc m'arranger pour vous faire un EBE à 5%, lollllllllllllllllllllllllllllllll

on peut tout imaginer mais je prend l'exemple de ma résidence avec les comptes 2011

déclenchement : EBE supérieur à 5 % du CA HT

Part versé au propriétaires : 50 % de l'EBE au dessus de ces 5 %

limitation : maxi de 15 % du loyer (je suppose HT) de l'année considérée


CA : 1 301 727
Charges : 622 149
Loyers versés aux propriétaires: 468 264

EBE : 211 314 soit 16.2 %

EBE 5 % = 65 086

part distribuable : 0.50 * (211 314 - 65 086) = 73 114

limite à 15 % des loyers : 0.15*468 264 = 70239

soit par appart : 70239/134 = 525 euros de mieux

 

[proprio-b...]

Votre calcul est tout à fait intéressant, basé sur vos comptes 2011, et sans cette clause de redistribution d'une part d'EBE. Si je me mets à la place de votre gestionnaire, avec cette clause, je décide que la redevance qui doit m'être reversée doit augmenter de 150 000 euros, il vous reste donc un EBE de 61314 euros. Je vous laisse le soin de poursuivre le calcul.....