Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[nicolasB]

Votre calcul est tout à fait intéressant, basé sur vos comptes 2011, et sans cette clause de redistribution d'une part d'EBE. Si je me mets à la place de votre gestionnaire, avec cette clause, je décide que la redevance qui doit m'être reversée doit augmenter de 150 000 euros, il vous reste donc un EBE de 61314 euros. Je vous laisse le soin de poursuivre le calcul.....

Et vous croyez que personne ne verrait la manip ????

Tout ce qui est excessif est insignifiant ....

 

[SGC]

Très intéressant.
Je ne suis pas capable de le faire mais peut-être l'un des propriétaires de Blois le sera-t-il ?

Bonjour,

Copropriétaire sur Antibes, j'ai commencé à rassembler les copropriétaires de ma résidence (mailing à l'ensemble des copros, après avoir récupéré les coordonnées auprès du syndic).

J'ai également initialisé un site web sur ma-copropriete.com [lien réservé abonné], pour nous permettre de partager et d'échanger en interne:

Afficher la pièce jointe 1433

Je pense que ce type de site (gratuit) pourrait être initialisé par résidence, permettant par la suite de coordonner les actions au niveau de chaque résidence ; mais cela nécessite que l'un des copropriétaires prenne les choses en mains…

Cordialement
Lucky92

 

[LMNP74]

Bonjour,

Copropriétaire sur Antibes, j'ai commencé à rassembler les copropriétaires de ma résidence (mailing à l'ensemble des copros, après avoir récupéré les coordonnées auprès du syndic).

J'ai également initialisé un site web sur ma-copropriete.com [lien réservé abonné], pour nous permettre de partager et d'échanger en interne:

Afficher la pièce jointe 1433

Je pense que ce type de site (gratuit) pourrait être initialisé par résidence, permettant par la suite de coordonner les actions au niveau de chaque résidence ; mais cela nécessite que l'un des copropriétaires prenne les choses en mains…

Cordialement
Lucky92

Bonjour,

Si ce n'est pas déjà fait, je propose de m'en occuper pour la résidence de Valence.
D'autre part, quelqu'un a-t-il récupéré les comptes de cette résidence ?

Cordialement

 

[proprio74]

Bonjour,
Je suis d’accord avec de nombreux commentaires. Je suis propriétaire et je n’ai toujours pas reçu le loyer comme beaucoup d’entre nous. Mais il faut essayer de rester pragmatique et de choisir la solution qui semble la moins mauvaise pour nous. Or faire des procédures à tous va nous mènera où. Si nous n’avons plus de gestionnaire il va falloir en trouver un autre ce qui n’est pas gagné et pendant ce temps pas de loyers. Si nous en trouvons un, il y a forte chance qu’il demande également une baisse de loyer et si nous n’en trouvons pas, il faudra peut être rembourser la TVA et les avantages fiscaux et toujours pas de loyers. Il faut donc si cela est possible que les propriétaires d’une même résidence se rassemblent afin de prendre des décisions rapidement mais en attendant laisser une chance à cette fusion.

 

[paulf]

Si ANDIRA a 300 adhérents, cela fait 15 000 euro de cotisations annuelles entrées... je rappelle qu'une association loi 1901 a un but non lucratif et qu'elle ne peut nous représenter en justice il me semble.

 

[Christophe_lyon]

Sur notre résidence, malgré des résultats catastrophiques nous avons observé une augmentation en 2 ans de 300% des loyers versés au gestionnaire au titre des espaces commerciaux ( salle de petit déjeuner, bureau d'accueil.. ) et de 30 % des redevances versées au siège.... En bon gestionnaire, je vais donc m'arranger pour vous faire un EBE à 5%, lollllllllllllllllllllllllllllllll

DVS est champion pour augmenter ses frais quand tout va mal !
Chaque résidence n’étant pas une société à part les comptes sont très opaques et manipulables à souhait
Par curiosité vérifiez au niveau de chaque résidence combien vous donnez chaque année (redevances, loyer des parties communes liées à l'exploitation, syndic, contrat d'entretien), Si vous faite un tableau par résidence vous allez avoir des surprises.
Remarquez qu'en ne payant pas les loyers l'EBE va faire un bon, c'est ça leur stratégie

 

[lopali]

Si ANDIRA a 300 adhérents, cela fait 15 000 euro de cotisations annuelles entrées... je rappelle qu'une association loi 1901 a un but non lucratif et qu'elle ne peut nous représenter en justice il me semble.

Déclaration à la préfecture du Val-d'Oise :

ASSOCIATION NATIONALE DE DEFENSE DES INVESTISSEURS PRIVES EN RESIDENCE D'AFFAIRES.

Objet : défendre les investisseurs en résidence commerciale d'affaires et les résidences de tourisme et de services ; regrouper les investisseurs privés de ce type ; les informer de leurs intérêts matériels et moraux ; coordonner et relier entre elles les actions des adhérents tendant à garantir la reconnaissance et le respect de leurs droits et la défense de leurs intérêts ; défendre et de guider ses membres vers des professionnels ou habilités à leur donner une aide ou une expertise matérielle ou technique ; mener toutes les démarches et actions de quelque nature que ce soit en vue d'aider ses membres à obtenir réparation de leur préjudice direct ou indirect ; représenter ses membres à l'occasion de toute instance judiciaire ou de négociations avec des établissements de crédit, intermédiaires immobiliers, financiers, bancaires, assureurs, promoteurs immobiliers, syndics, exploitants ou tout autres organismes et institutions en rapport avec les présents statuts.


ANNEXE AU JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE LOIS ET DÉCRETS [lien réservé abonné]

 

[Formigny]

- Allo, allo...Monsieur le président du directoire GMI ?

- Oui,

- Enfin, bonjour, pouvez vous nous dire la date exacte où le dossier de rapprochement Park & Suites et Appart »City a été déposé à l’autorité de l’autorité de la concurrence ?

- Vous n’avez pas lu ma mettre du 11 mars 2014 ? Elle indique : « l’opération était suspendue à deux conditions essentielles : avis favorable du comité d’entreprise de DVS obtenu dès le 7 janvier et l’autorisation de l’Autorité de la concurrence ».


- Doit-on en conclure que le dossier complet a été transmis début janvier 2014 à l’ADLC ?
Alors pourquoi 25 jours après (délai minimum que l’ADLC demande pour instruire un dossier) n’avons-nous toujours pas de réponse de cet organisme ?

- Il semblerait que vous n’ayez pas lu ma lettre du 17 janvier 2014: « la matérialisation de cet accord ne pourra intervenir que dans un délai de 4 à 6 semaines à partir d’aujourd’hui ».

- Je comprends votre lettre date du Vendredi 17 janvier 2014 + 4 à 6 semaines = 27 février 2014, nous sommes le 23 mars 2014 et comme « sœur Anne » on ne voit toujours rien venir !

Permettez-moi de vous dire que votre communication est désastreuse faite d’approximation.
Une question simple attend une réponse simple : « La date exacte de la transmission du dossier complet rapprochement Appart’City et Park & Suites à l’autorité de la concurrence ? ».

Il ne nous reste plus qu'à attendre suivant votre promesse: fin mars toutes les résidences en retard seront payées et pour l'échéance du 10 avril il n'y aura pas de retard (nous croisons les doigts)......... Wait and see.

 

[Lacarbre]

Tout à fait d'accord.

Il y a un mystère quand a la date de dépôt du dossier à l'autorité de la concurrence et fournir une simple date doit être assez simple à communiquer même pour GMI qui a de grosses difficultés de communications .

Pourquoi autant de mystère sur cette date alors qu'il serait si simple de calmer nos inquiétudes en répondant à cette simple question ?

Pourquoi ce rapprochement n'apparaît il pas dans les dossiers en cours d'analyse?

[lien réservé abonné]

 

[Lacarbre]

DVS est champion pour augmenter ses frais quand tout va mal !
Chaque résidence n’étant pas une société à part les comptes sont très opaques et manipulables à souhait
Par curiosité vérifiez au niveau de chaque résidence combien vous donnez chaque année (redevances, loyer des parties communes liées à l'exploitation, syndic, contrat d'entretien), Si vous faite un tableau par résidence vous allez avoir des surprises.
Remarquez qu'en ne payant pas les loyers l'EBE va faire un bon, c'est ça leur stratégie

Effectivement des loyers variables en fonction de l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) est très risqué si certaines charges qui viennent diminuer l'EBE sont des charges correspondants à des revenus de l'exploitant ou du groupe GMI (redevances, loyers des locaux de services, etc) ou des revenus du syndic appartenant au même groupe.

C'est la porte ouverte à tous les excès sauf à encadrer les possibles abus par contrat en interdisant par exemple que les loyers des locaux de services augmentent plus que les loyers des studios.

Avoir un syndic indépendant est aussi une sécurité indispensable. C'est le cas dans certaines résidences Appart-City...

 

[camillo]

- Allo, allo...Monsieur le président du directoire GMI ?

- Oui,

- Enfin, bonjour, pouvez vous nous dire la date exacte où le dossier de rapprochement Park & Suites et Appart »City a été déposé à l’autorité de l’autorité de la concurrence ?

- Vous n’avez pas lu ma mettre du 11 mars 2014 ? Elle indique : « l’opération était suspendue à deux conditions essentielles : avis favorable du comité d’entreprise de DVS obtenu dès le 7 janvier et l’autorisation de l’Autorité de la concurrence ».


- Doit-on en conclure que le dossier complet a été transmis début janvier 2014 à l’ADLC ?
Alors pourquoi 25 jours après (délai minimum que l’ADLC demande pour instruire un dossier) n’avons-nous toujours pas de réponse de cet organisme ?

- Il semblerait que vous n’ayez pas lu ma lettre du 17 janvier 2014: « la matérialisation de cet accord ne pourra intervenir que dans un délai de 4 à 6 semaines à partir d’aujourd’hui ».

- Je comprends votre lettre date du Vendredi 17 janvier 2014 + 4 à 6 semaines = 27 février 2014, nous sommes le 23 mars 2014 et comme « sœur Anne » on ne voit toujours rien venir !

Permettez-moi de vous dire que votre communication est désastreuse faite d’approximation.
Une question simple attend une réponse simple : « La date exacte de la transmission du dossier complet rapprochement Appart’City et Park & Suites à l’autorité de la concurrence ? ».

Il ne nous reste plus qu'à attendre suivant votre promesse: fin mars toutes les résidences en retard seront payées et pour l'échéance du 10 avril il n'y aura pas de retard (nous croisons les doigts)......... Wait and see.

Bonjour

Ce post m'a bien fait rire !!!!
Promesses promesses quand tu nous tiens..... Notre subconscient voudrait bien que la fusion nous exonère à l'avenir des soucis actuels et que M D.....t descende du ciel déguisé en père Noël avec son sac remplit d'€€€€€€€€€€€€€€€€, hum ! j'ai du mal pour ma part à y croire, la réalité est souvent beaucoup plus dure (et compliquée) que ce qu'on ne le pense.
On est le 23, on a très peu de temps à attendre pour savoir si le "grand chevalier blanc" va nous sauver de la banqueroute !

Quand à compter sur l'immense générosité de DVS (ou plutôt P&S désormais) pour nous redistribuer un supplément de loyer si l'EBE est supérieur à 5 % du CA HT alors là je me transforme en "none" et je me retire dans un couvent jusqu'à la fin de mes jours si cela se produit ! Bien entendu on ne baisse pas les loyers actuels en contrepartie pour atteindre cet EBE>5% ce serait trop facile sinon.... Autant attendre que les poules pondent des œufs carrés !

Camillo

 

[marcopolo86]

Ne vous trompez pas. Le "grand chevalier blanc", c'est pas M. D....t.
Le grand chevalier blanc va venir du désert.
GMI est racheté par P&S qui lui-même est racheté par le Qatar et ses $$$$$$.
Même que l'opération ne va pas se faire fin mars comme on nous a dit, mais en avril.
Le 1er avril.

 

[paulf]

je n'ai pas dit que l'association n'était pas déclarée. Le fait qu'elle indique, dans ses statuts déposés et publiés au JO, qu'elle peut nous représenter dans toute instance judiciaire... ne lui permet pas forcément de le faire cf les codes de procédures...

 

[SGC]

C'est du point de vue des propriétaires que la communication de GFE est " désastreuse ".
Nous laisser le plus longtemps possible dans le plus grand flou possible est un choix délibéré de la part de GFE qui n'a que mépris pour les investisseurs piégés que nous sommes (comme pour son personnel d'ailleurs, CF le courrier interne dont il a été fait état il y a quelque temps sur ce forum).
Assez de naïveté ! Et nous voir nous poser encore et encore des questions sur leur sérieux, la confiance qui peut leur être accordée, la date à laquelle il va falloir agir, doit leur confirmer que cette stratégie est la bonne.

- Allo, allo...Monsieur le président du directoire GMI ?

- Oui,

- Enfin, bonjour, pouvez vous nous dire la date exacte où le dossier de rapprochement Park & Suites et Appart »City a été déposé à l’autorité de l’autorité de la concurrence ?

- Vous n’avez pas lu ma mettre du 11 mars 2014 ? Elle indique : « l’opération était suspendue à deux conditions essentielles : avis favorable du comité d’entreprise de DVS obtenu dès le 7 janvier et l’autorisation de l’Autorité de la concurrence ».


- Doit-on en conclure que le dossier complet a été transmis début janvier 2014 à l’ADLC ?
Alors pourquoi 25 jours après (délai minimum que l’ADLC demande pour instruire un dossier) n’avons-nous toujours pas de réponse de cet organisme ?

- Il semblerait que vous n’ayez pas lu ma lettre du 17 janvier 2014: « la matérialisation de cet accord ne pourra intervenir que dans un délai de 4 à 6 semaines à partir d’aujourd’hui ».

- Je comprends votre lettre date du Vendredi 17 janvier 2014 + 4 à 6 semaines = 27 février 2014, nous sommes le 23 mars 2014 et comme « sœur Anne » on ne voit toujours rien venir !

Permettez-moi de vous dire que votre communication est désastreuse faite d’approximation.
Une question simple attend une réponse simple : « La date exacte de la transmission du dossier complet rapprochement Appart’City et Park & Suites à l’autorité de la concurrence ? ».

Il ne nous reste plus qu'à attendre suivant votre promesse: fin mars toutes les résidences en retard seront payées et pour l'échéance du 10 avril il n'y aura pas de retard (nous croisons les doigts)......... Wait and see.

 

[Christophe_lyon]

Si le 20 mars le dossier n'était pas déposé plus le délais de recours (car une condition suspensive doit l'inclure sinon c'est un risque pour les investisseurs) et que c'est ce qui conditionne les loyers et bien c'est rendez-vous au mois de Mai ....
Soyons sérieux les raisons invoquées ne sont pas les bonnes et depuis 6 mois le dirigeants de GFE et DVS nous mentent

 

[kisse]

Si le 20 mars le dossier n'était pas déposé plus le délais de recours (car une condition suspensive doit l'inclure sinon c'est un risque pour les investisseurs) et que c'est ce qui conditionne les loyers et bien c'est rendez-vous au mois de Mai ....
Soyons sérieux les raisons invoquées ne sont pas les bonnes et depuis 6 mois le dirigeants de GFE et DVS nous mentent

Le paiement des loyers T4-2013 et T1-2014, un temps conditionnés par cette fusion, ne le sont plus car GFE/DVS ont pris des dispositions pour que tout soit payé fin mars pour T4-2013 et le 10/4 pour T1-2014 (voir un de mes posts de semaine dernière).

Le dossier à l'autorité de la concurrence n'est pas encore déposé car en cours de finalisation. A mon avis, c'est ce temps pris pour finaliser le dossier qui a fait que les dirigeants ont mis en oeuvre des solutions pour pouvoir nous régler comme indiqué ci-dessus.

Si tout le monde n'est pas payé au 31/3 pour T4-2013 et au 10/4 pour T1-2014, alors DVS nous aura clairement raconté des salades et ne pourront plus se cacher plus longtemps.

 

[SGC]

Je pense qu'il est inutile d'attendre avril pour savoir que GFE nous roule dans la farine depuis des mois (voire plus).
Nous amener à reculer sans arrêt une date butoir au-delà de laquelle nous aurions la preuve de leur malhonnêteté est une façon pour eux de gagner du temps.
Eux agissent, nous parlons.

Le paiement des loyers T4-2013 et T1-2014, un temps conditionnés par cette fusion, ne le sont plus car GFE/DVS ont pris des dispositions pour que tout soit payé fin mars pour T4-2013 et le 10/4 pour T1-2014 (voir un de mes posts de semaine dernière).

Le dossier à l'autorité de la concurrence n'est pas encore déposé car en cours de finalisation. A mon avis, c'est ce temps pris pour finaliser le dossier qui a fait que les dirigeants ont mis en oeuvre des solutions pour pouvoir nous régler comme indiqué ci-dessus.

Si tout le monde n'est pas payé au 31/3 pour T4-2013 et au 10/4 pour T1-2014, alors DVS nous aura clairement raconté des salades et ne pourront plus se cacher plus longtemps.

 

[dedonato]

tout à fait d'accord avec vous, ANDIRA se comporte en despote, et devrait consulter ses adhérents, je trouve qu'Andira joue avec le feu

 

[kisse]

Je pense qu'il est inutile d'attendre avril pour savoir que GFE nous roule dans la farine depuis des mois (voire plus).
Nous amener à reculer sans arrêt une date butoir au-delà de laquelle nous aurions la preuve de leur malhonnêteté est une façon pour eux de gagner du temps.
Eux agissent, nous parlons.

Je pense qu'il faut attendre fin mars et le 10/4 car le premier courrier stipulait que le paiement aurait du retard car attente de l'autorité de la concurrence (et paiement dépendant de cette décision de l'autorité).

Or, comme la constitution du dossier semble prendre plus de temps que prévu (puisque pas encore déposé officiellement sinon apparaîtrait sur le site de l'autorité, j'avais téléphoné à l'institution et la personne m'avait expliqué leur fonctionnement et celui du site), GFE/DVS ont pris des dispositions (ça c'est leur souci, peu importe) pour nous payer tous les loyers T4-2013 au 31/3 et les loyers T1-2014 dès le 10/4 en attendant la validation de ce rapprochement qui aura donc sûrement officiellement lieu en T2-2014.

Le deuxième courrier lui s'engage, sans dire qu'il faut attendre X ou Y, à payer les loyers en retard fin mars et les loyers T1-2014 à la date prévue. Là, si l'engagement n'est pas tenu, GFE/DVS ne pourra absolument plus se retrancher derrière ou tel ou tel tiers car ne sera plus du tout crédible.

Accordons-leur ce dernier crédit avant de passer à l'action.

 

[camillo]

Bonjour

Un très bon article à lire de la part d'un avocat expert en location Meublée, Me Duvaux :
[lien réservé abonné]

Un petit extrait :
Pour ces lots techniques, il y deux pratiques différentes. Les promoteurs honnêtes (il y en a ????) font rédiger un règlement de copropriété qui prévoit que les lots techniques sont inclus dans les parties communes, au même titre que les escaliers. Les promoteurs malhonnêtes (j'en connais !!!) font rédiger un règlement de copropriété qui prévoit que les lots techniques restent leur propriété ou plutôt soient la propriété de l'exploitant mis en place à l'origine.
Pourquoi est-ce malhonnête de ne pas mettre les lots techniques dans les parties communes ?
Parce que ces lots techniques sont essentiels au bon fonctionnement de la résidence hôtelière. Donc celui qui est propriétaire de ces lots techniques contrôle de facto la résidence en empêche qu'elle soit exploitée sans son accord.
En pratique, le problème se pose notamment quand l'exploitant veut forcer les propriétaires à accepter une baisse de loyer. L'exploitant fait valoir que les propriétaires sont obligés d'accepter car il est le seul à pouvoir exploiter la résidence.
Un autre problème se pose quand l'exploitant fait faillite (et ce n'est pas une hypothèse d'école). Les propriétaires qui veulent récupérer le contrôle de la résidence sont alors tenus de racheter ces lots techniques et, en général, le mandataire liquidateur de l'exploitant refuse de les céder sans recevoir un prix le plus élevé possible.
Des dizaines de milliers d'investisseurs dans des résidences hôtelières se retrouvent piégés par cette situation et malheureusement aucune modification de la réglementation n'a jusqu'alors été envisagée par les gouvernements successifs, malgré les demandes répétées des investisseurs, notamment de la FEDARS.

Sur la TVA :
A lire avec une très grande attention surtout ce paragraphe concernant la TVA :
Réponse des services fiscaux à la FEDARS Régime TVA de la para hôtellerie (le 2è paragraphe).

Tout ceci nous concerne directement, c'est pas simple, très long, mais tout est bien précisé, notamment les 4 services, la façon de les mettre en œuvre pour ne pas se faire requalifier non hôtelier et rester assujetti à la TVA.
Bonne lecture !

Camillo