Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[Christophe_lyon]

Bonjour

Pour les couples, un piège de l'investissement dans ce genre de 'placement' est l'indivision.
Si vous achetez à 2 ou que votre régime matrimonial est l'indivision (mariage sans contrat, PACS anciens ou mal ficelés...), en cas de séparation vous vous trouvez dans une autre galère que personne ne réglera (pas le JAF en tous cas...)
Car vous ne pouvez quasiment pas vendre aujourd'hui dans des délais raisonnables, les 2 alternatives sont: l'un des 2 prends la patate chaude (mais comment valoriser le bien ??? pas comme un placement à 5% si vous voulez conserver de bons rapports) ou garder ce bien en commun après votre séparation et la bon courage car les rapports d'argent en ex c'est vraiment un risque énorme (parlez en avec des notaires et des avocats, ils ont des anecdotes terribles)

Moi j'ai eu de la chance j'avais un contrat de mariage (séparation de bien) et je suis le seul propriétaire donc j’ai gardé mon superbe investissement tout seul. Ouf un sujet d’embrouille de moins avec Mme, j'imagine venir la voir et lui demander 2500 € pour Appart'city et lui expliquant le superbe rendement que fera son investissement dans 10 ans. Merci à mon notaire de l'époque

J'attends ceux qui vont m'expliquer qui savent maitriser leur problème de couple sur 20 ans. Il va bien en avoir vu le niveau des investisseurs qui donnent régulièrement des conseils...

 

[Carm]

Je vais répondre une bonne fois pour toute car je n'aurai plus de temps à consacré à ce forum. Je voulais juste intervenir après l'avoir consulté rapidement, car des amis m'en avait parler et cela les avait un peu inquiété. J'ai donc simplement trouvé causasse et contre-productif qu'une personne depuis trois ans et demi émettent des doutes sur son propre investissement, c'est totalement ubuesque. C'est dans ce sens que j'ai voulu l'interpeller pour connaître réellement le fond de sa pensée. Jai eu le plaisir de constater que sa réponse est censée et honnête. Il admet que son bail aura totalement été respecté avec un rendement de 5% fiscalité comprise (par les temps qui courent c'est quand même pas mal). Il admet que ses loyers perçus du fait de l'ICC étaient devenus trop élevés et doivent être réajustés pour garantir une viabilité. Il comprend que comme pour tous les opérateurs LMNP, il faut nécessairement participer à la rénovation du mobilier pour redonner une valeur locative à son appartement. Il comprend que la conjoncture n'est pas facile pour aucune entreprise à l'heure actuelle. Pour la suite j'en reviens à l'objet de mon intervention, c'est toujours la confiance ou non dans un placement qui est déterminante. Donc enfin des propos rassurants et honnêtes qui va peut-être permettre de faire passer ce blog d'un cercle vicieux à un cercle vertueux, pour les autres 3 ans et demi à venir !
Alors bravo Camillo tu es sur la bonne voie, au revoir et amitiés à tous.

 

[Anonyme]

J'ai donc simplement trouvé causasse et contre-productif qu'une personne depuis trois ans et demi émettent des doutes sur son propre investissement, c'est totalement ubuesque.

Ubuesque si et seulement si l'investisseur a la possibilité de se dégager de son investissement en revendant ses parts pour récupérer tout ou partie de son capital. Il me semble que ce n'est pas le cas ici. Dans ce cas le fait d'émettre des doutes et rester vigilant est tout à fait légitime.

Pour la suite j'en reviens à l'objet de mon intervention, c'est toujours la confiance ou non dans un placement qui est déterminante.

Non, la confiance intervient seulement au moment où on investit : selon le niveau de confiance (i.e. le niveau de risque perçu) on attendra un rendement plus ou moins élevé. Et si on estime que celui-ci n'est pas atteignable, on n'investira pas.

Après, confiance (excès de) ou défiance (excès de) n'entrent plus en ligne de compte, au contraire, ce qui importe c'est d'être objectif. Ce n'est notamment pas le fait d'avoir confiance dans un placement qui va améliorer son rendement. Sinon, il me suffirait de dire que j'ai confiance dans le fait que mes actions Dexia vaudront à nouveau un jour plus d'un euro. Objectivement cela n'arrivera pas.

 

[hargneux]

Faire 5% de rendement et perdre plus de 20 % de son investissement me parait tout aussi ubuesque sans parler de la langue de bois des vendeurs !

e vais répondre une bonne fois pour toute car je n'aurai plus de temps à consacré à ce forum.

Dur, dur la contradiction

 

[jocelyne80]

Bonjour
Je viens de recevoir de la part de DMV par huissier un lettre me stipulant que DVS souhaite mettre fin à la location
en juin 2014 alors que le bail était septembre 2017.Quelles sont les conséquences pour moi ?pourrai je le louer par moi même ?devais je rembourser le 6/20 de TVA restant ? Je n'ai toujours pas reçu mes loyers de novembre et de décembre
je suis perdue

 

[Fanch95]

Bonsoir jocelyne80
De quelle résidence s'agit-il ?

 

[Lacarbre]

Bonjour
Je viens de recevoir de la part de DMV par huissier un lettre me stipulant que DVS souhaite mettre fin à la location
en juin 2014 alors que le bail était septembre 2017.Quelles sont les conséquences pour moi ?pourrai je le louer par moi même ?devais je rembourser le 6/20 de TVA restant ? Je n'ai toujours pas reçu mes loyers de novembre et de décembre
je suis perdue

Si la résiliation intervient à une date anniversaire triennale, le bail peut être résilié.

Il me semble aussi que pour les baux reconduits par tacite reconduction, la résiliation peut intervenir à n'importe date en respectant toutefois les 6 mois de préavis.

 

[jocelyne80]

Bonsoir jocelyne80
De quelle résidence s'agit-il ?

celle de compiegne

 

[jocelyne80]

Si la résiliation intervient à une date anniversaire triennale, le bail peut être résilié.

Il me semble aussi que pour les baux reconduits par tacite reconduction, la résiliation peut intervenir à n'importe date en respectant toutefois les 6 mois de préavis.

GFE a respecte le prévis de 6 mois. Donc apres je reprends mon bien pour le louer en direct .Par rapport à la TVA devrais je la rembourser aux impots puisque la sortie de ce système n'est pas de mon fait mais de la defaillance de la GFE?

 

[Lacarbre]

Pour la TVA si vous louez en direct sans possibilité d'offrir 3 des 5 services para-hoteliers, vous devrez rembourser la TVA au prorata quelque soit le motif de résiliation.

 

[jocelyne80]

Pour la TVA si vous louez en direct sans possibilité d'offrir 3 des 5 services para-hoteliers, vous devrez rembourser la TVA au prorata quelque soit le motif de résiliation.

Merci ,c'est bien ce que je pensais
cordialement

 

[nicolasB]

Camillo,

Je pense que vous faites erreur car l'amortissement n'est pas basé sur les loyers mais sur une dépréciation de la valeur immobilière du bien.

L'immobilier s'amorti généralement sur des périodes de 30 à 40 ans (hors foncier).

De plus la plus value ne se calcule pas de cette manière pour un non professionnel de l'immobilier, la plus-value relève du régime des particuliers et l'amortissement n'entre donc pas en ligne de compte pour le calcul (par contre je pense que c'est différent si vous êtes professionnel LMP)

Je confirme, pour avoir vendu 3 appartements) que l'amortissement n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus value

 

[paulf]

bonjour,
est-ce ton bail était un bail 3-6-9 ou conclut directement pour 9ans ? est-ce qu'il prévoyait le cas qui t'arrive c'est à dire la possibilité de rompre le contrat avec préavis? as-tu eu des explications sur la raison?

 

[camillo]

Je confirme, pour avoir vendu 3 appartements) que l'amortissement n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus value

Bonjour
Apparemment selon la situation de chacun, il y a "2 poids 2 mesures" concernant le calcul de la +value en cas de revente en LMP/LMNP. De mon côté je me suis retrouvé à régler + de 7000€ d'impôts suite à une revente d'un duplex que j'avais cédé avec une -value de 10% environ, j'avais encaissé des loyers LMP pendant plusieurs années (non fiscalisés suite amortissements), la valeur comptable ayant été retenue pour calculer cette +value.
Tout ceci est bien compliqué et fatigant à la longue...., je m'y ferais jamais, la simplification de la fiscalité n'est pas pour demain, on ne la connaitra jamais à mon avis...

camillo

 

[jocelyne80]

Bonjour
Reunion hier avec le grand patron Mr Heron et les copropriétaires tous tres en colere.Resultat 90 pour cent vont quitter le groupe.
Et Mr Heron a indique qu 'il n'y a plus d'argent dans las caisses pour continuer à gerer notre copropriété
C'est catastrophique et d'apres le debat houleux ce serait du a une tres mauvaise gestion de la part DVS

 

[Lacarbre]

90% cela veut dire que DMV ne peut plus exploiter la résidence (impossible si ils ne conservent pas 70% des studios).

Avec une telle majorité il vous sera facile de convenir avec le syndic de la nouvelle répartition des charges.

A noter que si la résidence n'est plus exploitée en tant que résidence hôtelière il y aura un changement de destination de la résidence.
Compte tenu du marché locatif dynamique sur Compiègne avec l'UTC et de l'emplacement de la résidence, vous devriez trouver facilement des locataires dans la mesure où vous êtes raisonnable sur les loyers car certes la demande est forte mais l'offre aussi.

Même avec des vacances locatives, les frais d'agence pour la gestion locative et le pro rata temporis de TVA à rembourser ce sera de toute façon bien mieux que le nouveau bail proposé par DMV. Pour rappel vous pouvez conserver votre statut LMNP/LMP si vous continuez à louer en meublé

A voir ce que GFE/DMV fera des locaux de services (accueil, espace petit déjeuner). Vous n'avez aucunement besoin de ses locaux pour louer vos studios (je rappelle que les parties communes comme les couloirs ne sont pas la propriété de GFE). Ils vous proposeront sans doute de les racheter mais vous (les copropriétaires) n'avez aucune raison de les payer au prix fort, bien au contraire...

 

[jocelyne80]

Re
D'apres le directeur 7 résidences ont refusées a proposition de bail :Rennes,Lannion etc ,
Une a acccepte mais le bail baisse de 10% et celle de Lyon continue car il a renouvelle le bail au même condition qu'avant;
On lui a demande pourquoi il ouvre d'autres résidences il a bien été embete pour nous repondre
Il a precise que si on accepte son bail ce n'est que temporaire car il se peut que dans 3 ans il rebaisse .Avec une franchises apparente iil nous a monter le bilan de la societe qui est catastrophique et c'est pour essayer de sauver las meubles que les baux sont aussi bas.La faillite n'est pas loin

 

[LouisPetit]

Bonjour,

D'après mes infos, pour Rennes, 80% des propriétaires ont renouvellé le bail.

Cordialement.

 

[Fanch95]

Bonsoir à toutes et à tous !

Nous y voilà !

GFE...Appart'city....DVS.....PSE !!!! (PSE tout le monde connait ce sigle !)

Cela ne vous rappelle rien ?

Groupe GUINOT .....Quiétude Evasion... plouf !

ANTAEUS ...PSE et plouf !!!

En clair, pas de loyer pendant quelques mois et après, révision à la baisse avec un éventuel repreneur.
A la tête de tout cela, c'est peut-être les mêmes financiers !
La WORLD COMPANY quoi, mais là je fais le Guignol...

On peut toujours espérer un repreneur de "qualité", l'espoir fait vivre.

Il faut l'écrire comment !!

 

[nicolasB]

Bonjour,

D'après mes infos, pour Rennes, 80% des propriétaires ont renouvellé le bail.

Cordialement.

Je confirme