M Nsinvestisseurs ou M Blogdcalomnies ou M Carm...
Pour répondre objectivement (et non subjectivement comme vous le faites) à toutes vos interventions, c'est dimanche aujourd'hui, j'ai consacré une bonne heure à vous répondre....
« Vous avez également dû faire le calcul du rendement que votre investissement a généré, et qu’en comparaison avec tous les autres placements actuels, et au regard de l'environnement économique pour le moins dégradé, que votre investissement reste certainement un des meilleurs sur le marché actuellement. »
Aujourd’hui à quel prix est évalué l’appartement GFE que l’on a acheté il y a plusieurs années ??? A quel prix peut-on espérer trouver un acheteur sérieux lorsque l’on arrive en fin de bail ? A quoi bon avoir un investissement qui rapporte 5%/an si le support lui-même s’est déprécié de 20 ou 30% pendant la même période ???
A mon avis, on sera très nettement en dessous de notre prix d’achat. Alors où se situe la rentabilité de l’investissement si on a touché 5%/ an pendant 6 ans et que l’on ne peut revendre sans une moins-value de 20% au minimum. A ce niveau et en prenant en compte tous les petits frais intervenus pendant toutes ces années (Comptable, TF, RSI, CFE etc....) le gain doit-être très proche du zéro absolu.....
Alors oui, jusqu’à aujourd’hui on a perçu des loyers, mais déjà, et d’après ceux qui ont reçu une proposition de renouvellement de bail, il va falloir penser à garder une provision pour le renouvellement des meubles, le rafraichissement de l’appartement et des lots de services qui ne nous appartiennent même pas, cela dépasse largement un an de loyer. Quand je relis les simulations qui m’avaient été faites par les commerciaux de GFE, je n’ai pas pu retrouver la colonne où il est en fait mention.
Alors OUI, je suis très inquiet pour l'avenir, surtout à cause du prêt que l'on m'a fait souscrire en fonction de cette simulation et qui court encore jusqu'en 2025......, surtout à cause que les lots de services n’appartiennent pas à la copropriété, surtout à cause que l’appartement lui-même n’est pas conçu pour être vendu en résidence principale du fait du manque des réseaux individuels eau/EDF/téléphone, surtout à cause que les parkings sont restés propriété (pour ma part) du promoteur exploitant.
Cette manière de procéder n’est de toute façon pas propre à GFE, pratiquement tous les promoteurs (les 20% qui sont encore là et les 80% qui ont fait faillite) dans le début des années 2000 (et même avant) ont fait usage de cette pratique.
Je reprends un article de la revue Capital concernant P&V le N°1 du secteur :
En fait, c’est le modèle économique de Pierre & Vacances qui est remis en cause. Le promoteur s’est retrouvé pris à son propre piège : celui de la défiscalisation. Sa croissance a été dopée par la prolifération des dispositifs offrant aux propriétaires de résidences de tourisme des réductions d’impôts : lois Périssol (1996), Demessine (1999), Scellier (2008), Censi-Bouvard (2009). B....... a d’ailleurs toujours mené un lobbying intense en leur faveur. Gavé par cet arsenal législatif, le groupe a cru que les arbres montaient au ciel. Il n’a pas hésité à gonfler les prix de ses biens de 20, voire 40% au-dessus du marché, sous prétexte qu’ils étaient «défiscalisables».
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Lire la suite sur le lien ci-dessus.
Ce que je reproche à ce système dont on a tous été victime ??? :
C’est la mise en place de pyramides où les nouvelles ventes servent à régler les loyers des résidences en exploitation. Lire ci-dessous Par Me Duvaux spécialiste en la matière :
La fraude de type "pyramide" dans les résidences hôtelières :
J'ai déjà dénoncé le caractère souvent dangereux des schémas de défiscalisation immobilière dans mes notes précédentes.
Je voudrais insister sur une fraude courante que j'ai observée dans le secteur des résidences hôtelières.
Je précise bien sûr qu'il n'y a pas que des arnaques dans ce secteur et qu'il ne faut pas généraliser.
L'arnaque est pratiquée par les promoteurs qui commercialisent des appartements dans des résidences hôtelières et qui se chargent également de l'exploitation.
Autrement dit, elle est le fait de certains groupes qui font à la fois la construction, la commercialisation et l'exploitation des locaux.
L'arnaque consiste tout d'abord à vendre très cher les appartements.
Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.
Elle est possible parce que les investisseurs manquent de sens critique lorsqu'il s'agit d'investir dans un produit de défiscalisation.
Suite ici :
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C’est la mise en place de ce fameux fond de concours qui fait gonfler le prix de vente de plusieurs milliers d’Euros.
Pourquoi dès le départ ne pas vendre les appartements au prix juste avec une rentabilité locative calculée honnêtement en fonction du marché local ?
L’appât du gain est le plus fort, il vaut mieux engranger des bénéfices énormes (et payer des grasses commissions) dès le départ plutôt que pérenniser la rentabilité de la résidence durant toute la durée du bail et par la même le résultat net de l’exploitant.
La raison est à lire ci-dessous :
Je tiens à revenir sur la notion de fonds de concours.
Je rappelle d'abord ce que c'est.
Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.
Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.
En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.
Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.
Suite ici :
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Pour résumer, car mon post est déjà bien long :
Il est facile de faire cesser les interventions sur ce blog qui appartient à tous ceux qui ont participés jusqu’à présent et non pas seulement à « M Camillo » qui à juste initié cette file il y a quelques années suite au non paiement du loyer pendant plusieurs semaines. Je me sentais bien seul à ce moment là avec mon prêt de 20 ans à courir, surtout que c’était l’époque des plus grosses faillites de gestionnaires (résid’hôtel, Maisons de Biarritz, Appolonia, Rhodes Tourisme etc..), de toute façon, rien que sur Cbanque 3 autres files GFE ont démarré cette année, alors le blog « Camillo » disparu, si les problèmes subsistent, d’autres prendront le relai.
Il suffirait déjà que GFE (et Dom ‘ville) communique correctement sur les inquiétudes de chacun, il suffirait d’une lettre d’info mensuelle ou trimestrielle et répondre aux différents mails plutôt que de laisser ceux-ci sans aucune réponse.
Il suffirait que pour chaque résidence Dom ‘ville envois aux propriétaires le rapport d’activité annuel de celle-ci (comme P&V le fait).
Il suffirait que lors de la demande de participation aux travaux (que je ne refuserais pas de mon côté), chaque propriétaire reçoive un devis détaillé poste par poste concernant les travaux de rénovation et le remplacement des meubles que celui-ci devra financer de façon à être totalement transparent (et ne pas verser une « énième » commission quelconque à un intermédiaire pour ces travaux).
Pour la hausse de l’ICC, de toute façon on a tous reçu une lettre pour passer à l’IRL plafonné à 2%, je n’ai pas refusé pour ma part, je reconnais que 52% d’augmentions entre le 1er trimestre 2000 et le dernier trimestre connu aujourd’hui c’est trop (1083 vs 1646 aujourd’hui), donc on peut rétrocéder quelques Pourcents au renouvellement.
Démentir formellement que Dom'ville n'a pas bénéficié de fonds de concours de la part du promoteur, pour cela il suffit que le commissaire aux comptes certifie dans leur rapport annuel du gestionnaire, l'absence de ces fonds de concours et la validité du prévisionnel du gestionnaire garantissant la rentabilité de son activité et sa capacité à verser les loyers promis sans l'aide du promoteur.
Mais dans un premier temps, communiquer me semble le plus important, car nous propriétaires, et Dom'ville/GFE sommes dans le même bateau et si celui-ci coule, on se noiera tous ensemble.....
Sinon mon bail arrive à expiration dans quelques mois, « wait and see », je n’ai pas longtemps à attendre la suite des évènements.....
