Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[Lacarbre]

Je suis parfaitement d'accord , surtout si DVS continue à payer en retard. Mais sur le plan fiscal, je me demande ce qui m'attend si je ne renouvelle pas avec DVS, et qu'en conséquence je perds le statut de LMNP.
Qu'est-ce qui arrive dans ce cas?

Romain

Concernant le paiement, bonne nouvelle car pour la première fois j'ai reçu mon loyer le 10 Juillet donc sans aucun jours de retard (Ce n'était jamais arrivé) !

Votre statut LMNP ne sera absolument pas remis en cause si vous sortez du bail commercial et continuez à louer votre studio en meublé à travers une agence ou en direct. Le statut LMNP est applicable à toutes locations meublées.

Par contre si vous ne pouvez plus offrir à votre locataire 3 des 5 services para-hoteliers, vos recettes/dépenses ne pourront plus être assujettis à la TVA et si vous avez un solde de TVA dû, vous aurez à rembourser ce solde de TVA aux impôts.

J'ai personnellement des studios sous bail commercial comme Appart-city assujettis à la TVA et d'autres studios meublés sous mandat de gestion non assujettis à la TVA car pas de services para-hoteliers proposés (mais il est aussi possible d'être assujetti à la TVA sous mandat de gestion si les services sont disponibles dans la résidence) . Pour tous ces studios je reste sous statut LMNP.

 

[Romain le cht'i]

Merci pour ces précisions.
Je me rends compte que sortir du bail commercial avec DVS n'est pas si mal que cela. Je vais vraiment réfléchir en cas de renégociation du bail commercial. Si les conditions sont trop contraignantes et si les loyers trop bas, c'est tout vu, je passe par une agence de façon classique, même si je ne peux plus offrir des services para-hoteliers. L'impact pour moi est mineur sur le fait que les loyers soient assujettis à la TVA ou non. Le remboursement du solde de TVA dû est ce qui me gène un peu. Il faut vraiment calculer tout ça.

Par contre je n'ai été payé que pour 1 appart. Je suppose que le 2ème loyer arrivera le mois prochain ( la dernière fois avec 1 mois et 20 jours de retard)...

Bonne journée

Romain

 

[lmnp76]

Bonjour à tous,

Gérer vous même , vous pouvez !!!!

Mais attention aux charges , aux carence locatives (calculer sur 10.5 mois de loyer annuel) ,impayés , aux dégradations locatives , un état des lieux entrée et sortie (250 € pour les deux ) ,aux frais d'agence 8% sur tout € encaissés (y compris sur taxe O M ,sur charges locatives , etc...) et 70% mini sur le montant du loyer à chaque changement de locataire .

rappel: 1 tiens vaut mieux que deux tu l'auras .

4.5 % en gestion directe , je ne les ai pas !!!

bonne méditation et bon week-end.

lmnp76

 

[Lacarbre]

Bien sur que la gestion gestion directe ne garantit plus des loyers fixes comme avec un bail commercial mais il faut comparer des pommes avec des pommes car les loyers que vous toucherez en location directe seront généralement bien supérieurs aux loyers du bail commercial (surtout si le nouveau bail proposé fait baisser significativement votre loyer).

Je préfère donc un "deux tu l'auras" avec une bonne rentabilité "qu'un tiens" ou je perds de l'argent garanti.

Quand aux frais de gestion locative ou de recherche de locataires que vous mentionnez sachez que cela se négocie avec votre agence et qu'il faut faire jouer la concurrence mais c'est effectivement à prendre en compte dans le calcul de rentabilité.

Pour revenir à un cas concret la rentabilité net d'un studio qui tombait sous la barre de 3,5% net avec un gestionnaire de renom (suite à une proposition de nouveau bail inacceptable), celle-ci est passée à 5,8 % sous mandat de gestion en prenant en compte tous les frais de gestion et autres charges ainsi qu'une hypothèse d'un mois de carence locative par an !

Par ailleurs la valeur immobilière du studio est passée de 55 k€ net vendeur à 72 k€ net vendeur (cas réel d'un copropriétaire ayant revendu son studio après sortie de bail)

Comme vous voyez effectivement cela inspire à la méditation !

Personnellement si DVS maintient le bail initial et respecte ses engagements, je continuerai avec eux mais si ils tentent de m'imposer un bail moins avantageux ma décision sera vite prise car mon studio étant très bien placé en centre ville d'une grande agglomération, je ne suis pas inquiet pour le relouer. Certes il y aura une période de transition à gérer mais en s'organisant entre copropriétaires cela n'a rien d'insurmontable (expérience vécue).

Bon WE

 

[lmnp76]

Je reste sur ce que je tiens ,

Les nouveaux loyers ht proposés font ressortir une rentabilité de 5,5 % ht/ht soit mieux que 3,5 % !

Que devient le déficit cumulé , perdu en cas de revente .

Le remboursement anticipé de la TVA risque d'en embarrasser plus d'un.

Je suis prêt à étudier un tableau comparatif sur un studio de 20m2 loué 350 € avec le nouveau loyer proposé.

bon week end

 

[Romain le cht'i]

Bonsoir,

En regardant bien vos discussions sur la location directe ou non, je comprends surtout qu'il faut connaître le montant des nouveaux loyers proposés par DVS et les loyers réels du marché. Sans ces informations pas de calcul possible. En plus c'est vraiment des calculs au cas par cas. Mais cela me permet au moins de savoir à quoi m'attendre (toutes les petites contraintes citées liées à la location directe)

Personnellement je préfère une petite (j'ai dit une petit) baisse de rentabilité et continuer avec DVS dans un certain "confort", mais dans des conditions acceptables. Mais il y a des limites à tout.


Romain

 

[xav216]

Bonjour,

Je pense qu'il y a un abus de la part de dVS, car il valorise nos appartements en 2002 pour nous expliquer une rentabilité de 5%, hors cela ne prend pas en compte la hausse de l'immobilier, nous ne pouvons accepter des baisses de 40%, ils doivent être capable de n'applique que 20% de baisse, ce qui pourrait être acceptable. Je fais le même constat sur les rénovations 6000 euros par appartement c'est deux fois plus cher que le marché, soit ils baissent leurs tarifs , soit ils nous laissent la possibilité en nous donnant leur cahier des charges de faire appel à d'autres entreprises.
Ils essayent de passer en force, en jouant sur le fait que nous ne nous connaissons pas et que nous avons une inquiétude sur le fait de nous retrouver avec nos appartements sur les bras.
Je rejoins les personnes qui ne veulent pas se laisser abuser et nous devons négocier ensemble avec DVS pour leur faire revoir leur position.

Ils nous ont donné un ultimatum au 30 septembre, profitant ainsi de l'été et des congés pour essayer de nous empecher de nous retourner.

Je pense que l'action est plus d'arriver à trouver un maximum de propriétaire pour entamer une vraie négociation et non à savoir si DVS est une solution acceptable, nous savons déjà que non.

Cordialement

Xavier

 

[xav216]

Je recherche tous propriétaires ayant un appartement à Rennes OUEST pour se réunir dans cette démarche

xavier

 

[Romain le cht'i]

Bonjour,

J'ai déjà essayé de lister les propriétaires des résidences de LIMOGES etT SEYNOD-ANNECY. En fait j'ai juste réussi à obtenir les noms via les rapports d'assemblée générale (ASGS). Par contre pour trouver leurs coordonnées c'est presque mission impossible. Les seuls qui peuvent vous fournir ces renseignements c'est DVS, qui évidemment ne vous donneront rien. Enfin que la liste des propriétaires...sans leurs coordonnées (J'ai testé)
Il existe bien des moyens pour contacter les propriétaires, mais pas dans un temps assez court pour le faire avant fin septembre. Et comme vous le dites, mettre un ultimatum le 30 septembre avec l'été juste avant ça tombe bien pour eux.
Bon courage à vous Xavier

Romain

 

[RENNES]

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un studio dans la résidence de Rennes Ouest. Vu les conditions, je ne signerai pas le nouveau bail. contact par MP

Cdt.

 

[Romain le cht'i]

On est le 19 et toujours pas de loyers.... Je suis juste excédé!

Romain

 

[xav216]

Bonjour,

Pour information et retour du 11 juillet à Rennes, si nous avons une majorité de propriétaire nous pouvons faire changer les choses.

Il est bon également des LRAR soit envoyé par tous à Appartcity pour signifier notre désaccord avec leurs propositions, nous représentons déjà une trentaine d'appartements sur RENNES, soit 30%.

Je vous remercie de m'envoyer vos coordonnées.

Cordialement

Xavier

 

[xav216]

avec plaisir, votre boite MP est saturé, vous pouvez m'envoyer vos coordonnées

xavier

 

[baillmnp]

Le 22 juillet et toujours pas de loyers versé, on croit rêver. A quoi jouent ils ?
Le bail est proposé avec une baisse considérable, les travaux sont obligatoire et il ne paient pas en temps et en heures.

Ils se paient nos têtes.
J'ai vraiment envie de louer par moi même.

D'ailleurs j'attire votre attention sur le nouvel indice irl plus irc qui peut plus facilement partir à la baisse à l'avenir donc baisser encore et légalement les loyers futurs.....

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Personnellement, je ne signerai pas avec des gens qui vous mettent le couteau sous la gorge. Je préfère passer par une agence, je suis certain de toucher plus que ce qui est proposé (plus de 30 % de baisse, plus d'un an de loyer de frais de rénovation et une augmentation calquée sur l'IRL de max 2% l'an).

Je pense que en location avec une agence, les loyers devraient etre égaux ou supérieurs à ceux actuels, il y aura quelques charges en plus (frais d'agence). Ceux qui vont continuer avec eux ne seront certainement pas au bout de leurs peines au vu de leurs résultats financiers, des loyers en retard, des méthodes employées et de l'obligation de fournir un loyer normal pour les nouveaux acquéreurs.

Il me semble qu'ils ont ouvert un nouvel AppartCity à Rennes (ca fait beaucoup pour une seule ville). S'ils veulent vendre leur affaire qui nous intéresse (ce que je pense), il ne pourront le faire si 30% ou plus des apparts ne sont pas louables, et là, il y aurait matière à discuter.

Cordialement.

 

[nicolasB]

Bonsoir,

je suis propriétaire à st Nazaire centre. Pour ce qui me concerne le loyer est toujours payé à la date prévue (mais je sais que ce n'est pas le cas pour tout le monde). Même avec la réduction du loyer proposé et le coût des travaux de rénovation la rentabilité que j'obtiens (loyer HT/prix d'acquisition) est de 6.1 %. Je pense que je trouverais difficilement mieux sur le marché. Par ailleurs on ne peut pas penser qu'un bien immobilier n'a pas besoin au bout de 13 ans d'un coup de rajeunissement et que la literie (en particulier un canapé lit ..) ne doive pas être remplacée. Je suis d'accord pour dire que DVS a une communication nulle (pour rester poli) mais s'ils ne prennent pas d'actions, ils coulent !! Si vous faites un petit calcul sur leur bilan et en supposant une baisse moyenne de 20 % des loyers (45 % de leurs charges) vous verrez que cela revient à réduire leur perte 2012 des 2/3, ce qui est un bon signe pour le redressement de la situation.

Cordialement

 

[investor]

Propriétaire depuis 10 ans environ, le loyer a souvent été payé avec retard (au pire 2 mois) et c'est vraiment gênant quand on l'utilise pour payer le crédit associé. Cela semble légèrement s'arranger depuis le remplacement des Menguy.

Il convient en tous cas d'avoir le détail exact de ces frais de rénovations et s'assurer que la vétusté ne provient pas d'un défaut d'entretien.
Sur le site GFE :
"Appart’City assure les réparations locatives ainsi que les réparations et l’entretien des parties communes (à l’exception des grosses réparations visées par l’article 606 du Code Civil). Votre patrimoine est ainsi à l’abri du temps !"

L'interview du président
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indique qu'il espère être à l'équilibre en 2013. En espérant que l'économie française ait touché le fond en 2012, cela passera sans doute aussi par des réductions de loyer ou désindexation sur les résidences déficitaires.
Reste que cette communication me paraît purement commerciale...

 

[nicolasB]

Pour ceux qui seraient tentés de louer leurs appartements en direct ou à travers une agence distincte de DVS, bien prendre en compte qu'ils ne pourront pas bénéficier du régime fiscal des résidences de tourisme ...

L’article D321-2 du code du tourisme précise les conditions dans lesquelles une résidence de tourisme peut être placée sous le statut de la copropriété :

La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l'article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 % des chambres ou appartements meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d'attribution pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire ;

2° Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution.

en clair si moins de 70 % d'appartements sont avec un gestionnaire unique, la résidence perd son statut (donc tous les propriétaires le perdent) et si gestion en direct c'est celui ci qui perd la fiscalité des résidence de tourisme (puisqu'il n'est pas gestionnaire unique de la résidence)

la réflexion s'impose ....

 

[Lacarbre]

A NicolasB: Vous mélangez plusieurs aspects. Ce que vous dites est vrai sur la statut de la résidence de tourisme mais cela n'entrave en rien le statut de LMNP qui n'est pas dépendant du statut de la résidence. En clair la résidence peut changer de statut et se transformer en résidence d'habitation (locative ou non) et les co-propriétaires pourront garder leur statut LMNP à condition de louer en meublé.

Comme évoqué précédemment , l'impact fiscal sera sur la TVA qui sera à rembourser au prorata si les les services para-hoteliers ne sont plus proposés mais le reste de la fiscalité LMNP et ses avantages restent applicables.

Je rajouterai que si effectivement plus de 30% des appartements sortent du bail avec DVS, DVS ne sera plus autorisé à exploiter la résidence car il y aura effectivement changement de destination de la résidence. Cela peut être un argument de poids pour mettre la pression sur DVS et ne pas accepter leurs conditions souvent inacceptables.

 

[Lacarbre]

Bonsoir,

je suis propriétaire à st Nazaire centre. Pour ce qui me concerne le loyer est toujours payé à la date prévue (mais je sais que ce n'est pas le cas pour tout le monde). Même avec la réduction du loyer proposé et le coût des travaux de rénovation la rentabilité que j'obtiens (loyer HT/prix d'acquisition) est de 6.1 %. Je pense que je trouverais difficilement mieux sur le marché. Par ailleurs on ne peut pas penser qu'un bien immobilier n'a pas besoin au bout de 13 ans d'un coup de rajeunissement et que la literie (en particulier un canapé lit ..) ne doive pas être remplacée. Je suis d'accord pour dire que DVS a une communication nulle (pour rester poli) mais s'ils ne prennent pas d'actions, ils coulent !! Si vous faites un petit calcul sur leur bilan et en supposant une baisse moyenne de 20 % des loyers (45 % de leurs charges) vous verrez que cela revient à réduire leur perte 2012 des 2/3, ce qui est un bon signe pour le redressement de la situation.

Cordialement

Relisez bien votre bail car dans la plupart des cas c'est à DVS de prendre en charge une bonne partie des rénovations (hors grosses réparations)...

Si après acceptation du nouveau bail vous êtes encore à 6.1% de rentabilité c'est effectivement très bien à condition de bien prendre en compte dans votre calcul les loyers HT auxquels vous déduisez les charges et Impôts fonciers et que par ailleurs vous preniez en compte le prix d'acquisition acte en main + travaux.

Sachez que pour beaucoup de copropriétaires la rentabilité sera bien inférieure à vos chiffres (chacun pourra faire son propre calcul). Cela suppose aussi que DVS continuera à payer...