Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[LouisPetit]

Effectivement c'est 40% de diminution, ce qui est d'autant plus dur à avaler car personnellement j'ai acheté cet appart il y a moins de 2 ans. Et pourtant c'était pas faute de m'être renseignée un maximum. Mais toutes les infos disponibles indiquaient une situation saine....
Il y une assemblée extraordinaire en juillet. Espérons que les propriétaires se déplacent en nombre . À voir effectivement les actions possible.

Bonjour,

Vous pouvez contacter les autres personnes qui se sont plaintes des retards de loyer ici pour voir ce qu'ils vont faire (en MP).

Je m'étonne du peu de réactions (une seule, la votre) des autres propiétaires qui ont posté dans ce forum quant à ce problème. Je ne comprends pas, AppartCity peut resilier les baux par ordre dispersé, mais auquel cas, où sera l'économie (qu'ils recherchent, vu leur bilan) si ne changent qu'une petite partie de leurs depenses?

Cordialement.

 

[Romain le cht'i]

Bonjour,

Vous pouvez contacter les autres personnes qui se sont plaintes des retards de loyer ici pour voir ce qu'ils vont faire (en MP).

Je m'étonne du peu de réactions (une seule, la votre) des autres propiétaires qui ont posté dans ce forum quant à ce problème. Je ne comprends pas, AppartCity peut resilier les baux par ordre dispersé, mais auquel cas, où sera l'économie (qu'ils recherchent, vu leur bilan) si ne changent qu'une petite partie de leurs depenses?

Cordialement.

Bonjour,

Je ne suis pas étonné du peu de réactions..., pour l'instant. Je ne pense pas que les autres propriétaires ne réagissent pas à cette baisse des loyers, mais simplement que ils ne réalisent pas encore que cette baisse des loyers va être quasi inévitable pour tous. Il y en aura en masse bientôt quand tout le monde sera confronté au problème.

Je pense aussi que beaucoup sont encore dans l'expectative et se demandent si cette baisse va toucher tout le monde de la même façon : -40% pour tout le monde, ou une baisse faite en fonction de la performance de chaque résidence ?

Je pense aussi qu'il y a pour l'instant, le refus de réaliser et admettre qu'on s'est fait un peu "pigeonner" par ces beaux programmes GFE il y a quelques années maintenant. Cette baisse enterre définitivement nos espoirs de"rentabilité de nos investissements". Pire, on va perdre de l'argent et même pas mal d'argent. Pour ma part J'ai deux appartements (Limoges et Annecy-Seynod), et quand je fais le bilan, ( même en considérant que la TVA soit acquise définitivement) bah ça pique!

Je me demande qu'elle est la meilleure solution à apporter à ce problème. J'aimerais que quelqu'un m'aide à trouver les réponses aux questions ci dessous:
-Est-ce que tous les propriétaires réunis auront du poids face à GFE/DVS sur une éventuelle négociation?
-Est-ce qu'on a un moyen de refuser/négocier les nouveaux loyers qu'on va nous proposer?
-Quelle est la procédure pour négocier un loyer proposé par un bail commercial? et le cas échéant combien de temps ça prend ?
-Si on refuse les loyers proposés, mais qu'on accepte le principe du renouvellement, comment ça se passe ensuite? DVS ne va-t-il pas prendre ça pour un refus pure et simple, et nous réclamer les 3 ans de loyers d'indemnité?
-Si on parvient à négocier les loyers à notre convenance, est-ce que DVS coulera (loyers trop lourds à supporter pour eux) et par conséquent nous avec?

Si quelqu'un a des débuts de réponses je suis preneur. Merci d'avance.

Romain

 

[investisseurlmp]

je crois que personne n'a lu correctement.
DVS a dénoncé le bail . Donc vous etes libre !
par ailleurs il a proposé un nouveau bail, mais c'est vous qui avez le pouvoir...
Puisqu il a dénoncé le bail, unissez vous et proposez aux copros un nouvel exploitant , ou faites une SAS d'autogestion. Ca marche dans beaucoup d'endroits...c'est vrai que rennes c'est peut etre pas l'idéal pour faire cela.

Bonjour,

Je ne suis pas étonné du peu de réactions..., pour l'instant. Je ne pense pas que les autres propriétaires ne réagissent pas à cette baisse des loyers, mais simplement que ils ne réalisent pas encore que cette baisse des loyers va être quasi inévitable pour tous. Il y en aura en masse bientôt quand tout le monde sera confronté au problème.

Je pense aussi que beaucoup sont encore dans l'expectative et se demandent si cette baisse va toucher tout le monde de la même façon : -40% pour tout le monde, ou une baisse faite en fonction de la performance de chaque résidence ?

Je pense aussi qu'il y a pour l'instant, le refus de réaliser et admettre qu'on s'est fait un peu "pigeonner" par ces beaux programmes GFE il y a quelques années maintenant. Cette baisse enterre définitivement nos espoirs de"rentabilité de nos investissements". Pire, on va perdre de l'argent et même pas mal d'argent. Pour ma part J'ai deux appartements (Limoges et Annecy-Seynod), et quand je fais le bilan, ( même en considérant que la TVA soit acquise définitivement) bah ça pique!

Je me demande qu'elle est la meilleure solution à apporter à ce problème. J'aimerais que quelqu'un m'aide à trouver les réponses aux questions ci dessous:
-Est-ce que tous les propriétaires réunis auront du poids face à GFE/DVS sur une éventuelle négociation?
-Est-ce qu'on a un moyen de refuser/négocier les nouveaux loyers qu'on va nous proposer?
-Quelle est la procédure pour négocier un loyer proposé par un bail commercial? et le cas échéant combien de temps ça prend ?
-Si on refuse les loyers proposés, mais qu'on accepte le principe du renouvellement, comment ça se passe ensuite? DVS ne va-t-il pas prendre ça pour un refus pure et simple, et nous réclamer les 3 ans de loyers d'indemnité?
-Si on parvient à négocier les loyers à notre convenance, est-ce que DVS coulera (loyers trop lourds à supporter pour eux) et par conséquent nous avec?

Si quelqu'un a des débuts de réponses je suis preneur. Merci d'avance.

Romain

 

[cribeyron]

Accepter un renouvellement de bail avec 40% de diminution de loyer c'est par voie de conséquence accepter aussi une perte en cas de revente à un éventuel acheteur. La perte se fait donc non seulement au niveau des revenus locatifs mais aussi au niveau de la valeur de l'appartement. D'où l'intérêt comme je le préconise de ne pas investir dans les résidences avec services para hôteliers avec des gestionnaires qui peuvent ensuite dicter leur loi. Mieux vaut effectuer son investissement immobilier en achetant un appartement bien situé au prix du marché et de le louer après l'avoir meublé. La gestion sera effectuée soit par une agence soit en direct. Les avantages sont les mêmes en matière d'amortissement et la revente s'effectue dans de meilleures conditions. Sans compter que le seul décideur du loyer c'est l'investisseur lui même et non pas le locataire.
Se battre compte les agissements d'un grand groupe nécessite une action collective sinon c'est le pot de terre contre le pot de fer. La solution est de vous regrouper entre propriétaires.
Je souhaite bien du courage à ceux qui ont investi en comptant sur les revenus locatifs pour rembourser leur prêt. Les rentabilités au dessus de la moyenne servies par ce groupe depuis de nombreuses années auraient dû faire réfléchir les investisseurs.
Encore une preuve que le terme de loyers garantis par bail commercial, utilisé à grand renfort de pub par les vendeurs de Censi Bouvard ne garantissent rien du tout !

 

[Romain le cht'i]

Bonjour,

En effet je n'avais pas lu correctement. Dénoncer le bail... J'avais juste compris qu'il y avait renouvellent avec baisse des loyers.
Être libre du bail commercial et aussi une opportunité de gérer "convenablement " nos biens. Mais c'est certain que ce sera la galère et du stress assuré, mais on a plus trop le choix maintenant. Mais je suis prêt à me relever les manches et contacter tout le monde. J'arrête de me plaindre et en avant.
Bien du courage à tous.
Et merci pour cette précision.

Romain

 

[Marcaurele]

Bonjour à tous,

Par rapport aux derniers échanges sur Rennes, je vous propose ce sujet assez intéressant d'un avocat fiscaliste.
Lire aussi les commentaires, c'est instructif.
[lien réservé abonné]

J'aimerais bien connaître la position de G.F.E. en ce moment : ils ne savent communiquer qu'à propos des remaniements de Direction. Puisqu'ils se veulent solides ( Groupama/Acto Capital est actionnaire depuis 2006 ) et sérieux ( nouveaux programmes régulièrement dans la presse ), ils doivent bien avoir quelque chose à nous dire.

Qui a leur bilan à fin 2012 ? Ça compléterait mon tableau :
GFE (401 491 477 R.C.S. NANTES)
31/12/2012 - -
31/12/2011 16 622 k€ 1 079 k€
31/12/2010 23 044 k€ 4 180 k€
31/12/2009 20 016 k€ 4 139 k€
31/12/2008 18 494 k€ 2 871 k€

DVS (412 163 263 R.C.S. NANTES)
31/12/2012 - -
31/12/2011 70 442 k€ -5 188 k€
31/12/2010 62 096 k€ -6 400 k€
31/12/2009 47 570 k€ -3 192 k€
31/12/2008 44 395 k€ 1 629 k€

 

[baillmnp]

Bonjour à tous,

Et bien ça y est, comme de nombreuses personnes c'est en cherchant sur internet certains mots clés que l'on attérit ici.
Malheureusement, cette file est valable pour ceux qui s'intéresse aujourd'hui au LMNP, pour les anciens comme moi qui ont investi il y a plus de 10 ans, le mal est fait.....

Je viens de reçevoir d'un huissier un congé de mon bail commercial signé en 2000 avec dom ville service,
je n'avais jamais eu de soucis de règlement de loyer contrairement aux autres personnes lus ci dessus.

Et me voilà 13 ans après dans la panade, que faire de studio à l'autre bout de la france.

Quand je repense au vendeur, qui pronait des revenus pour la retraite........ j'ai la rage

Voilà c'est jute un coup de gueule, je suis paumé.....

 

[Lacarbre]

Bonjour,
Il serait intéressant de savoir si DVS va tenter de proposer à tous les propriétaires de toutes les résidences de nouveaux baux à loyers réduits. Si oui ils ne peuvent le faire qu'aux dates anniversaires triennales mais il me semble que c'est triennal après échéance du premier bail de 9 ans...
Il est aussi possible qu'ils ne le fassent que sur certaines résidences déficitaires.
Dans tous les cas, si la résidence est bien placée, il est sans doute plus intéressant de louer en direct le studio en passant par une agence. C'est un peu compliqué au début mais en s'organisant entre co-propriétaires cela permet de s'organiser et c'est en tout cas préférable à une baisse de loyers de 40% et payer 5000 € de rénovation...

 

[Lacarbre]

Il peut s'avérer utile de lister les résidences touchées (A compléter par chacun ayant des informations).

Je commence avec des informations non garanties à 100% car cela peut varier en fonction des baux:

- Rennes Ouest (Travaux et baisse des loyers de l'ordre de 30 à 40%)
- Saint Nazaire (Travaux et baisse de loyers <20%)

Résidences à risques car à priori déficitaires: La Rochelle, Lille, Lannion

 

[xav216]

Bonjour,

3 Appartements à Rennes Ouest, -39% et 5500 euros de rénovation par appart
Effectivement c'est dur.

Pas eu de problème de règlement jusqu'à cette douche froide.

Vu la situation une solution en mode gestion différente me parait bien.

Xavier

 

[RENNES]

Bonjour, je suis un peu dans votre cas. J'ai acheté un studio dans cette résidence il y a 2 ans et demi. Je ne pourrai malheureusement me rendre à la réunion du 11/07, mais suis prêt à me lancer dans des actions car je ne pense pas signer un nouveau bail avec un gestionnaire indélicat.

 

[camillo]

Bonjour

Les comptes annuels pour GFE et Dom'Ville ont été publiés sur Infogreffe.
- 3 224 000€ pour GFE et - 9 835 000€ pour Dom'ville, cela se passe de commentaires.....

Camillo

 

[Lacarbre]

Bonjour

Les comptes annuels pour GFE et Dom'Ville ont été publiés sur Infogreffe.
- 3 224 000€ pour GFE et - 9 835 000€ pour Dom'ville, cela se passe de commentaires.....

Camillo

Avec un tel niveau de pertes, la situation est effectivement sérieuse. Dans un document envoyé aux partenaires en décembre 2012, la direction de DVS écrivait (je cite): "Pour l’année 2012, dans un contexte de marché difficile pour les ventes d’immobilier sous gestion, DVS sera légèrement déficitaire en raison principalement d’un nombre élevé d’ouvertures de nouvelles résidences pendant l’année 2012"

Nous ne devons pas avoir la même notion de "légèrement déficitaire" car les pertes ont presque doublés entre 2011 et 2012 ou alors plus grave les comptes ne sont absolument pas maîtrisés par DVS...

 

[nicolasB]

Toutes les sociétés qui sont dans ce business se comportent de la même façon ce qui ne veut pas dire que c'est acceptable. Il est sur que beaucoup d'entre nous n'ont pas compris à quoi ils s'engageaient en signant un bail commercial qui en fait protège le preneur mais engage quasiment le bailleur ad vitam aeternam. Si le preneur ne résilie jamais le bail, le bailleur peut le faire mais à ce moment là il doit payer une indemnité d'éviction.

Ceci dit dans notre cas le preneur a résilié le bail et en propose un autre, mais, de fait, tant que ce nouveau bail n'est pas accepté par les deux parties il n'y a plus d'engagement et le preneur ne peut pas réclamer d'indemnité. Maintenant les situations peuvent être différente pour chacun d'entre nous mais ceux qui ne veulent plus contracter avec appartcity le peuvent mais ils doivent bien analyser les conséquences pour eux, en particulier au niveau fiscal. Pour ma part mon intérêt est de continuer avec appartcity mais en essayant de négocier les conditions du nouveau bail.

 

[baillmnp]

bonjour à tous,
dans la même situation que vous, je me demande ce que nous pourrions négocier avec DVS et surtout comment s'y prendre ??

Merci pour vos avis éclairés

 

[Romain le cht'i]

Bonjour

Les comptes annuels pour GFE et Dom'Ville ont été publiés sur Infogreffe.
- 3 224 000€ pour GFE et - 9 835 000€ pour Dom'ville, cela se passe de commentaires.....

Camillo

C'est juste dramatique.... Je ne vois vraiment pas comment ils peuvent se redresser.
En plus on est le 10 du mois et je commence à trembler pour les loyers de mes 2 apparts...Combien de retard cette fois ?
Dramatique...

Romain

 

[camillo]

C'est juste dramatique.... Je ne vois vraiment pas comment ils peuvent se redresser.
En plus on est le 10 du mois et je commence à trembler pour les loyers de mes 2 apparts...Combien de retard cette fois ?
Dramatique...

Romain

Bonjour

Il n'y a pas de retard ce trimestre, j'ai reçu les 2 virements hier !
Je suis impressionné, vraiment !

Nicolas a raison ,notre intérêt est de rester avec Dom'ville, quoi faire d'un appartement vide non loué à plusieurs centaine de Kms de chez nous ???? A mon avis, on ne va pas tarder à recevoir à tour de rôle, des offres de renouvellement de baux nettement revues à la baisse.

Wait and see.....

Camillo

 

[Romain le cht'i]

Oui je suis bien d'accord que notre intérêt est de rester avec DVS ou avec un autre exploitant, mais à quel prix? Je suis vraiment stressé à l'idée de voir les loyers trop à la baisse...mais c'est certain que c'est mieux que des apparts vides. Des loyers trop bas risquent de me mettre dans le rouge.
Wait and see..
Romain

 

[Lacarbre]

Pourquoi partir de l'hypothèse que votre appart ne sera pas loué ?

Si votre bien est bien placé il se louera et avec un mandat de gestion par agence vous n'aurez pas à vous déplacer. Je le fais avec un autre studio qui était au préalable sous bail commercial avec P&V dans une résidence hôtelière et ça se passe très bien (location à étudiants).

Comme beaucoup je préférerai continuer avec DVS mais pas à n'importe quel prix. Une baisse du loyer c'est non seulement une baisse de la rentabilité mais c'est aussi une baisse dans le même pourcentage de la valeur du studio et il n'y a donc aucun intérêt à signer un bail commercial qui vous fait perdre de l'argent.

Mieux vaut perdre quelques mois de loyers le temps de gérer la transition. Après il faut voir au cas par cas.

 

[Romain le cht'i]

Pourquoi partir de l'hypothèse que votre appart ne sera pas loué ?

Si votre bien est bien placé il se louera et avec un mandat de gestion par agence vous n'aurez pas à vous déplacer. Je le fais avec un autre studio qui était au préalable sous bail commercial avec P&V dans une résidence hôtelière et ça se passe très bien (location à étudiants).

Comme beaucoup je préférerai continuer avec DVS mais pas à n'importe quel prix. Une baisse du loyer c'est non seulement une baisse de la rentabilité mais c'est aussi une baisse dans le même pourcentage de la valeur du studio et il n'y a donc aucun intérêt à signer un bail commercial qui vous fait perdre de l'argent.

Mieux vaut perdre quelques mois de loyers le temps de gérer la transition. Après il faut voir au cas par cas.

Je suis parfaitement d'accord , surtout si DVS continue à payer en retard. Mais sur le plan fiscal, je me demande ce qui m'attend si je ne renouvelle pas avec DVS, et qu'en conséquence je perds le statut de LMNP.
Qu'est-ce qui arrive dans ce cas?

Romain