Nouvelles directives HCSF

[Aristide]

Bonjour

C'est d'ailleurs ce que je vous avais déjà répondu page 95 ci-dessus.

Damienn35 a dit: [lien réservé abonné]
OK.
C'est donc cela qui bloque!

Ben....oui; je présume ?

Damienn35 a dit: [lien réservé abonné]
Clairement, 1k sur un achat de 220+10k, je suis loin des 25%.
Il vient de s'en rendre compte et va être obligé de me passer dans les 20% de dérogation. J'ai bon?

Oui.

la part de la production de nouveaux prêts pouvant s’écarter du respect des critères de maturité et de taux d’effort (marge de flexibilité) est portée de 15 % à 20 % du volume des nouveaux crédits

Cdt

 

[Alex4269]

Alors même sans parler de dérogation, certaines banques mettent en place systématiquement une période de préfinancement de 24 mois.
Sur simple demande, au moment de la demande de déblocage des fonds, vous pouvez décider de rester en période de préfinancement. Même sans travaux.

C'est contractuel et écrit dans les offres.

 

[himalaya75]

Bonjour, je suis également propriétaire de plusieurs biens immobiliers que je loue meublés en LMNP que j'ai achetés à crédit. Compte tenu des nouvelles directives HCSF il ne me sera plus possible d'emprunter via le calcul différentiel, donc plus possible d'acquérir de nouveaux biens...
Y a-t-il une alternative ? Est-ce que je peux créer une société et emprunter au nom de cette société ? Les banques acceptent-elles de prêter facilement si le dossier est bien ficelé ? Quel type de société créer de votre expérience ?
Merci

 

[himalaya75]

Savez-vous si je monte une EURL imposée à l'IS est-ce que je pourrai bénéficier d'un financement plus facilement qu'en mon nom propre ? Ou est-ce identique ?

 

[moietmoi]

Savez-vous si je monte une EURL imposée à l'IS est-ce que je pourrai bénéficier d'un financement plus facilement qu'en mon nom propre ? Ou est-ce identique ?

En société, les crédits sont un peu plus durs à obtenir et les taux sont plus élevés.
La jurisprudence montre que nonobstant le caractère de société de l'eurl, il est des cas oú le code de la consommation s'applique.
Les directives du hcsf s'appliquant aux conditions des crédits définis par le L 313 1 du code de la consommation,cela doit dépendre des banques .
Cependant nous arrivons bientôt en début d'année, si ton dossier est bon, il pourra passer en nom propre dans la tolérance.

 

[himalaya75]

Merci moietmoi, il y a donc encore une tolérance dans certaines banques sur le calcul en mode différentiel ?

 

[moietmoi]

Merci moietmoi, il y a donc encore une tolérance dans certaines banques sur le calcul en mode différentiel ?

Non, mais les banques peuvent déroger aux directives pour 20% des dossiers.
Évidemment, les banques utiliseront cette possibilité pour les bons dossiers.et quand leurs objectifs globaux ne seront encore atteints

 

[svprets]

Non, mais les banques peuvent déroger aux directives pour 20% des dossiers.
Évidemment, les banques utiliseront cette possibilité pour les bons dossiers.et quand leurs objectifs globaux ne seront encore atteints

Bonjour, attention à cette souplesse...les banques pourront déroger dans 20 % des dossiers dont 80% destinés à la primo-accession...=> Ce qui laisse 4% de la production pour les locatifs...A l'évidence, la négociation sur les contreparties sera ardue...

 

[himalaya75]

Merci scvprets... plus de possibilité d'investir à crédit dans l'immobilier ? L'un d'entre vous a-t-il l'expérience d'un prêt pro pour acheter de l'immobilier locatif ?

 

[svprets]

Merci scvprets... plus de possibilité d'investir à crédit dans l'immobilier ? L'un d'entre vous a-t-il l'expérience d'un prêt pro pour acheter de l'immobilier locatif ?

Les 4% sont dévolus aux résidences locatives et secondaires...J'oubliais le secondaire !!!! sic !!!
30 % des transactions dans les métropoles concernent le parc locatif...90 % de ces transactions étaient portés jusqu'ici par l'emprunt immobilier...Voici des chiffres qui interpellent quand, à l'évidence, le calcul par différentiel permettait de solvabiliser la majeure partie de ces financements...Nous en sommes tous les deux, la parfaite illustration...O tempora, ô mores...!!!

 

[himalaya75]

Dommage... l'investissement locatif en meublé était ma grande passion...

 

[svprets]

Dommage... l'investissement locatif en meublé était ma grande passion...

Il est urgent d'attendre...!!!! Soit on imagine, tout là-haut, que les locatifs bloquent la primo-accession, soit on envisage une dégradation, sensible !, des valeurs vénales, soit on s'inquiète d'une défaillance, conséquente, des locataires puis des emprunteurs...ou tout à la fois !!!! Allez savoir...???? Dans tous les cas, on vient de siffler la mi-temps...Wait and see...!!!

 

[moietmoi]

plus de possibilité d'investir à crédit dans l'immobilier

si, mais les conditions sont plus difficiles;

Dommage... l'investissement locatif en meublé était ma grande passion...

la prime est donnée aux débutants...curieux...moi j'aurais plutôt favoriser ceux qui savent faire...

un débutant qui va avoir 2% de rendement avant impôts et qui sera en trésorerie négative sur l'opération obtiendra son crédit, alors qu'un aguerri qui depuis 15 ans sort de la trésorie, et fait baisser l'encours en banque se verra refuser son crédit...

 

[svprets]

si, mais les conditions sont plus difficiles;

la prime est donnée aux débutants...curieux...moi j'aurais plutôt favoriser ceux qui savent faire...

un débutant qui va avoir 2% de rendement avant impôts et qui sera en trésorerie négative sur l'opération obtiendra son crédit, alors qu'un aguerri qui depuis 15 ans sort de la trésorie, et fait baisser l'encours en banque se verra refuser son crédit...

Aux débutants avec de beaux nets annuels à déclarer...toutefois...!!! Ce qui n'est pas forcément le gage de la réussite, j'en conviens...

 

[svprets]

Bonjour, attention à cette souplesse...les banques pourront déroger dans 20 % des dossiers dont 80% destinés à la primo-accession...=> Ce qui laisse 4% de la production pour les locatifs...A l'évidence, la négociation sur les contreparties sera ardue...

"dont 80 % destinés à l'achat de la R.P., pas forcément la primo-accession..."

 

[baboune]

"dont 80 % destinés à l'achat de la R.P., pas forcément la primo-accession..."

80% pour résidence principale et au moins 30% au primo accédants

en terme plus concret: sur 100 dossiers de prêt les banques peuvent déroger sur 20 dossiers

dont 16 pour de la résidence principale et dans ces 16 dossiers au moins 6 pour des primo accédants

les 4 restants peuvent financer du locatif ou de la résidence secondaire.

Pourquoi faire simple .....

 

[baboune]

et pour le Luxembourg les normes sont aussi restreintes.....

plus d'achat sans apport au minimum des frais

et pour du locatif c'est apport de tout les frais + 20% sur la valeur du bien

 

[titif0u]

Merci @baboune pour ces explications.
As-tu déjà remarqué dans des dossiers en cours un durcissement des conditions ?
Les banquiers anticipent-ils déjà 2022 et quelles vont être les dossiers les plus favorables pour emprunter en tant qu’investisseur ?

Nous imaginons tous que ceux qui auront un gros patrimoine / bcp de liquidités ou des gros revenus seront favorisés. J'ai l'impression que quelqu'un qui investit pour la 1ere fois va être avantagé par rapport à un investisseur aguérit.
Et dans les faits, qlq un qui n'a pas un gros salaire, mais qui trouve une affaire (on peut imaginé un bien déjà loué) avec une très bonne rentabilité loyer / prix du bien ==> cela peut il être un moyen pour les personnes qui ne sont pas aisés de tout de même emprunter ?

Merci pour tes éclairages sur ces subtilités.

 

[Damienn]

Bonjour,
J'attends Baboune aussi avec impatience.
Mais, je pense que pour être parmi les 4% d'investisseurs bénéficiant d'une dérogation il va falloir avoir de gros gros salaires et des placements énormes dans la banque prêteuse.

Après, lors de notre deuxième achat, on a vraiment eu le sentiment que la banque a suivi car on achetait un bien à un prix vraiment très en dessous du marché et pouvant potentiellement être loué à mensualité + 200€ (mais sur l'offre il est indiqué RP ou locatif) et perspective d'évolution de carrières, sûrement.
---> prise en compte du salaire de mon amie alors en période d'essai et 37% d'endettement, calculé sur les deux salaires au début (moins lorsque le crédit pour sa voiture sera terminé) et prise en compte de 70% du loyer estimé. La banque demandant deux estimations : par un notaire + un agent immobilier...on a eu 2 notaires (le mien pour l'achat du 1er bien et le notaire en charge de la vente du 2ème) et une agence (intermédiaire sur le 1er bien).

 

[baboune]

Nous imaginons tous que ceux qui auront un gros patrimoine / bcp de liquidités ou des gros revenus seront favorisés. J'ai l'impression que quelqu'un qui investit pour la 1ere fois va être avantagé par rapport à un investisseur aguérit.
Et dans les faits, qlq un qui n'a pas un gros salaire, mais qui trouve une affaire (on peut imaginé un bien déjà loué) avec une très bonne rentabilité loyer / prix du bien ==> cela peut il être un moyen pour les personnes qui ne sont pas aisés de tout de même emprunter ?

Bonjour à tous,

en fait il est évident que quelqu'un qui a des gros revenus et beaucoup de liquidités sera avantagé quoique......

j'ai un client qui a un projet à 450.000 € avec 130.000 € de revenus et 400.000 € d'épargne
sauf qu'il a aussi des prêts
et bien au final il doit mettre 100.000 € en apport sinon ça coince avec la norme HCSF malgré une dérogation à 39 % de taux d'effort.

en fait les dérogations des 20% se limitent souvent à une taux d'endettement de 39 % voire 40 maxi
c'est a dire loin des 45 à 50% que l'on atteignait avant en prenant la même méthode additionnelle.

maintenant de nombreuses banques demandent aux investisseur soit un apport des frais soit une épargne de précaution représentant ces frais plus 6 à 12 mois de loyer.

Ceci étant je viens de financer un locatif sur 25 ans un client, hébergé dans sa famille, à 110% du prix de vente du bien.
mensualité 450 € pour loyer de 1100 € (2 locaux) apport 4000 €, salaire 2400 €
par contre, il me demande s'il peut refaire une seconde opération de suite.
Là je l'ai calmé en lui disant d'attendre de digérer la première.

Si les investisseurs en herbe voyaient les cas réels que j'ai eu sous les yeux ils comprendraient aussi que le locatif n'est pas toujours un long fleuve tranquille.
Location ruinée en totalité avec locataires évaporés, loyers impayés pendant 18 mois malgré une caution solvable mais qui a refusé de payer le tout se soldant au tribunal avec saisie arrêt sur les salaires du locataire et de la caution, client investisseur, chef d'entreprise qui a pris un bouillon sur un immeuble de 12 appartements: dépôt de bilan, divorce, vente de ses autres biens locatifs et vente judiciaire de sa RP et il reste encore une dette de 450.000 € à la banque.
Bref, pas évident de faire des généralités......
de toute façon les règles sont désormais claire avec le HCSF et réussir un financement de locatif qui ne rentre pas dans les clous restera désormais l'exception.
Cdt