Nouvelles directives HCSF

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Présentation et étude d'impact des nouvelles directives préconisées

en matière de taux d'endettement des emprunteur en prêts immobiliers.





La recommandation N° R-HCSF-2019-01 complétée par la notice révisée du 04 août 2020 impose désormais aux banques l'application de critères restrictifs tels que la limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée maximale des emprunts à 25 ans.
Cette mesure à elle seule met à mal un certain nombre de dossiers, notamment ceux des acquéreurs avec un revenu moyen.
Mais l'impact le plus important de cette directive va toucher les investissements locatifs de par le nouveau mode de calcul du taux d'endettement en présence de revenus fonciers, existants ou à venir.
Jusqu'à présent il existait 2 méthodes pour aborder les revenus fonciers dans le calcul du taux d'endettement des emprunteurs:

- la méthode additionnelle

- la méthode différentielle

La première consiste à retenir en général 80% des loyers existants ou à venir, à les ajouter aux revenus d'activité des emprunteurs et à calculer le taux d'endettement par le ratio mensualités d'emprunt / revenu global obtenu.

Avec cette méthode, défavorable en terme de résultat, il était d'usage qu'un taux de 45 voire 50 % était acceptable.

La seconde méthode consistait à retenir les revenus locatifs à hauteur de 70 % et de déduire le résultat des mensualités supportées par les emprunteurs.

Avec cette méthode le seuil limite du taux d'endettement était fixé à 33%, mais compte tenu de cette déduction des loyers, permettait à un investisseur de pouvoir réaliser souvent plusieurs investissements locatifs.

Le HCSF vient donc de supprimer la méthode différentielle au seul maintien de la méthode additionnelle mais en limitant également le taux d'endettement à 33 %.
Le résultat est consternant puisqu'il suffit souvent d'un seul emprunt locatif existant pour empêcher toute réalisation d'opérations ultérieures.

Je vais à la suite vous donner quelques exemples chiffrés.......

1° exemple:

Exemple réel:

Un couple, fonctionnaires, avec un revenu salarié de 5.000 € mensuel, propriétaire de sa résidence principale, souhaite investir dans une opération de défiscalisation, de type Pinel.

Il rembourse 1.000 € pour sa résidence principale.

son endettement actuel est donc de 20%

Il envisage son opération de défiscalisation avec une mensualité de 950 € et un loyer prévisionnel de 580 € et qui lui permettra d'obtenir une réduction d'impôts de 304 €

Avant le calcul était le suivant:

580 € de loyer x 70% = 406 € 406€ qui seront déduit des 950 € de mensualité.

il reste donc 544 € de charge théorique

544 € + 1000 € pour la RP = 1544 €

rapporté au 5000 € de salaire le taux d'endettement était de 30,88%........................dossier validé

Maintenant le calcul est le suivant:

580 € de loyer x 80% = 464 € qui sont ajoutés aux 5.000 € de revenus = 5464 €

les mensualités sont: 1000 € (RP) + 950 € (Pinel) = 1950 € le taux d'endettement ressort à 35.69 %


ce dossier est refusé pour dépassement des 33 %



Avec la note du 2 août 2020 le HCSF a ajouté la possibilité de reprendre la réduction d'impôt dans les revenus lorsqu'il y a opération de défiscalisation.
Dans notre exemple les 304 € de réduction mensuelle d'impôts permettrait de revenir à 33.80 % d'endettement et peut-être d'obtenir un accord.
Mais pas sur, car s'il est admis une dérogation à la règle des 33% à hauteur de 15% de la production de prêts immobiliers, les 3/4 des dérogations seront faites en faveur des dossiers pour résidence principale.

De toute façon, il est clair que si cette opération aboutit malgré tout, le couple ne pourra plus se permettre une seconde opération locative dans les années à venir et devra attendre la fin de son prêt résidence principale.
Certaines banques ont bloqué leur analyse informatique sur 33% et tout dépassement, même minime, entraine le passage en score rouge du dossier et son rejet.


Le second exemple, exemple réel également, vous montrera un effet plus dramatique......

Août 2020:

Couple, propriétaire de sa maison, 59.000 € de revenus salariés et une mensualité de 800 €
les clients ont un prêt locatif avec une mensualité de 1300 €, des loyers encaissés pour 1800€ Jusque là tout va bien.

Ils mettent en vente leur maison et signent un compromis pour acheter un bien à 330.000 € acte en main.

Pour rembourser leur prêt actuel et financer la nouvelle acquisition il est donc mis en place un prêt relais de 100.000 € et un prêt immobilier de 320.000 € sur 22 ans. L'ensemble est complété par un apport de 20.000 €

Le calcul avec la nouvelle directive HCSF sera le suivant:
loyers 1285 € + 580 € (à venir) = 1865 € x 80 % = 1492 € par mois X 12 = 17.904 €
Revenus calculés: 17.904 € + salaires = 76.904 €
Mensualité des prêts: 1300 € + 1450 € pour le nouveau prêt = 2750 € par mois X 12 = 33.000 €

Calcul taux d'endettement: 33.000 € / 76.904 € = 42.91 % Dossier refusé
Avec l'ancienne méthode le taux d'endettement ressortait à 29 % et le dossier passait sans problème.

dans le cas présenté ici, si l'on veut déterminer la capacité d'emprunt restant aux clients, il faut alors faire le calcul en partant des revenus avec taux d'endettement à 33 %
Cela nous donne 76.904 € (salaires + loyers pondérés) X 33% = 25.378 € annuel soit 2115 € / mois
à ce chiffre nous enlevons les 1300 € de prêt locatif et il reste alors 815 € de capacité en terme de mensualité.
Cela aurait donné environ 190.000 € au lieu des 319.800 € demandés

Leur rêve de nouvelle maison s'est effondré......en même temps que le compromis.

Il est important de noter que certaines banques, et non des moindres, pondèrent à 70 % les revenus locatifs.
les calculs ci-dessus sont réalisés avec une pondération à 80 %


Dans ce contexte je ne saurai trop recommander, en présence de projets locatifs ou de biens locatifs existants avec emprunts que de faire pratiquer une étude sérieuse qui puisse sécuriser l'opération tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

 

Pièces jointes

titif0u

Contributeur régulier
Merci Baboune pour cet état des lieux implacable mais très informatif.

Ca va être chaud patate pour investir l'an prochain... je fais bien de reporter à deux ans mon prochain achat, de prévoir un apport conséquent et de commencer à me désendetter.
Ma méthode à toujours été de mettre 10 à 20% d'apport dans mes opérations, on me disait en 2018 que c'était une abération vues les conditions favorables, hé bien ajd je ne regrette rien...
 
Ha oui ça va être chaud chaud...

Je suis logé à titre gratuit mais j'ai 4 biens locatif rendement moyen net 6.5% . J'ai calculé mon taux d'endettement et je suis à 36%.
J'ai tout leurs produit bancaire dans ma banque.
Il y aura des dérogations ou pas sur le taux d'endettement si je veux acheter un autre appartement???
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour Mathématiques,

en fait si vous êtes à 36% d'endettement avec méthode additionnelle décrite plus haut il va falloir recalculer avec une hypothèse sur le nouvel investissement
on va surement arriver à un taux proche des 40 %
après pour les dérogations cela ne concerne que chaque banque à son niveau mais pour du locatif j'ai bien peur que la réponse soit non.
Après ce n'est que mon avis.
Cdt
 
La Recommandation prévoit que cette marge de flexibilité ne peut usuellement dépasser 15%, dont les trois-quarts seront réservés aux acquéreurs de leur résidence principale(en particulier notamment aux primo-accédants).

IL faudra être super convaincant pour dépasser les 33% pour un achat locatif. :oops:
 

titif0u

Contributeur régulier
IL faudra être super convaincant pour dépasser les 33% pour un achat locatif. :oops:
Je suis logé à titre gratuit mais j'ai 4 biens locatif rendement moyen net 6.5% . J'ai calculé mon taux d'endettement et je suis à 36%.
Ahaha je suis exactement dans la même situation xDD

Non mais si on va voir des banques pr investisseur ça devrait aller
Pour ne pas les citer, le CA, CM, CE, LBP, CIC.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Non mais si on va voir des banques pr investisseur ça devrait aller
Pour ne pas les citer, le CA, CM, CE, LBP, CIC.
banques pour investisseurs ?????
ce sont des banques de dépôt et elles sont soumises aux mêmes règles que les autres...........
comme on a pu le lire dans certains articles le HCSF a sifflé la fin de la récré................c'est tout.
Cdt
 

moietmoi

Top contributeur
l y aura des dérogations ou pas sur le taux d'endettement si je veux acheter un autre appartement???
oui, il y aura de dérogations,mais beaucoup plus difficile de savoir à l'avance
banques pour investisseurs ?????
ce sont des banques de dépôt et elles sont soumises aux mêmes règles que les autres...........
oui bien sûr, cependant c'était celles dont les investisseurs savaient qu'elles faisaient plus facilement le calcul différentiel , les crédits sans apports à 130% , les différés de 36 mois, la prise en compte des devis travaux sans trop de difficulté, le financement des meubles et accessoires, avec leur livraison et installation dans les devis travaux ou dans les devis de services architectures d''intérieur,et qui prenaient en compte plus facilement les sans emploi avec forts revenus locatifs, et ce sont des banques où les conseillers qui connaissent les business plan des loueurs meublés sont les plus nombreux;
ce qui fait que beaucoup les appelle à tort banques des investisseurs...
 
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