Bonjour à tous,
en fait il est évident que quelqu'un qui a des gros revenus et beaucoup de liquidités sera avantagé quoique......
j'ai un client qui a un projet à 450.000 € avec 130.000 € de revenus et 400.000 € d'épargne
sauf qu'il a aussi des prêts
et bien au final il doit mettre 100.000 € en apport sinon ça coince avec la norme HCSF malgré une dérogation à 39 % de taux d'effort.
en fait les dérogations des 20% se limitent souvent à une taux d'endettement de 39 % voire 40 maxi
c'est a dire loin des 45 à 50% que l'on atteignait avant en prenant la même méthode additionnelle.
maintenant de nombreuses banques demandent aux investisseur soit un apport des frais soit une épargne de précaution représentant ces frais plus 6 à 12 mois de loyer.
Ceci étant je viens de financer un locatif sur 25 ans un client, hébergé dans sa famille, à 110% du prix de vente du bien.
mensualité 450 € pour loyer de 1100 € (2 locaux) apport 4000 €, salaire 2400 €
par contre, il me demande s'il peut refaire une seconde opération de suite.
Là je l'ai calmé en lui disant d'attendre de digérer la première.
Si les investisseurs en herbe voyaient les cas réels que j'ai eu sous les yeux ils comprendraient aussi que le locatif n'est pas toujours un long fleuve tranquille.
Location ruinée en totalité avec locataires évaporés, loyers impayés pendant 18 mois malgré une caution solvable mais qui a refusé de payer le tout se soldant au tribunal avec saisie arrêt sur les salaires du locataire et de la caution, client investisseur, chef d'entreprise qui a pris un bouillon sur un immeuble de 12 appartements: dépôt de bilan, divorce, vente de ses autres biens locatifs et vente judiciaire de sa RP et il reste encore une dette de 450.000 € à la banque.
Bref, pas évident de faire des généralités......
de toute façon les règles sont désormais claire avec le HCSF et réussir un financement de locatif qui ne rentre pas dans les clous restera désormais l'exception.
Cdt
