Nouvelles directives HCSF

[baboune]

Concernant la flexibilité donc le non respect des normes.

elle peut atteindre 20% de la production (en montant, pas en nombre de dossiers)
et 80% de ces 20% doivent correspondre à l'acquisition de la résidence principale
donc les 20% restant concernent les opérations locatives.
soit ramené à la production globale = 4% pour les dérogations sur le locatif.

un graphique peut nous donner une idée sur l'objectif de la recommandation:
la hausse du recours aux durées longues depuis ces dernières années, durées longues liés à l'augmentation du prix de l'immobilier
voir ICI [lien réservé abonné]

et pour finir: Selon les données de la Banque de France, publiées en septembre 2019, plus d’un investisseur immobilier sur trois dépassait 35% d'endettement, alors qu’ils sont moins d’un sur cinq pour les primo-accédants.

Cdt

 

[moietmoi]

(en montant, pas en nombre de dossiers)

merci de cette précision...je n'avais sans doute pas lu à fond, cela m'évitera de répercuter des bêtises...

je ne pense pas que ce soit le Denormandie qui soit la cible.
La définition reprise ci-dessus reprend la définition exacte du PTZ dans l'ancien.

oui, tu as raison, même si les conditions se ressemblent; Ce que je remarquais, c'est qu'une recommandation ciblant certaines conditions gouvernementales, serviront pour d'autres types d'investissements...j'aime bien le mot "notamment" dans la liste des travaux....

 

[GuillaumeF]

Va falloir aussi que les banques regardent comment calculer les 33% aussi, ça devient ridicule...

J'ai un salaire X après impôt.
Je paie des impôts Y
J'ai une prime de transport Z

On calcule les 33% sur X+Y+Z.
Télétravail : Je perds Z (car j'en ai plus besoin) en capacité de crédit... (65 euros à Lyon)
Dans X, y'a les tickets restos qui sont déduits. Donc X varie chaque mois (plus ou moins 15 euros)
Dans X, y'a aussi la mutuelle...

Pendant ce temps là, le net imposable ne bouge jamais... (ou de Z / 2 car prime transport)

Du coup, c'est impossible de calculer la mensualité maximale...

Du coup, je suis à deux doigts demander de ne plus avoir de T.R. et de ne pas payer les impots en PAS... Et là, tu peux emprunter de fou... N'importe quoi...

 

[donk]

Extrait de la notice de la recommandation:

«Revenus annuels», au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus netsavant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que définià l’art. 156 –156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

 

[GuillaumeF]

Les tickets restaus, c'est un abattement forfaitaire ?
Le remboursement des transports en commun aussi ? (moi, j'ai 100% en plus, donc 50% dans le net imposable...)

Car perso, ça me rend dingue, je perds de la capacité d'emprunt car je suis en télétravail et pas en vacances (donc bcp de tickets resto payés)

 

[baboune]

Bonjour,
pour calculer le revenu imposable servant au calcul on se base soit sur l'avis d'impôt de l'année précédente soit sur le cumul imposable des fiches de paie.
voici un exemple:


sur cet exemple on prend donc le revenu net imposable et on y ajoute les abattements (2988 et 393) ce qui nous donne 33.365 € cette somme correspondant au cumul de la ligne "salaires" et de la ligne "pension, retraite, rente"

sur les fiches de paie, le cumul imposable correspond en fait à ce que vous allez déclarer aux impôts et qui sera indiqué sur la ligne "salaires"

Donc on fait simple, on prend le revenu imposable déclaré par l'employeur et c'est tout

Cdt

 

[GuillaumeF]

Ouahhh bah à chaque fois ce n'est pas le cas !
J'ai un revenu net imposable d'un peu moins de 3k, mais sur ces 3k, y'a la moitié de l'abonnement de TC et la mutuelle.

Du coup, mon net avant impôt est de 30 à 80 euros de moins que le net imposable, suivant les tickets resto et les mois de télétravail...

80 euros, c'est quasi 5-6k€ de pouvoir d'achat perdu sur 25 ans !

 

[Aristide]

Ben....oui.

Mais il fallait bien qu'il y ait une règle et c'est celle décrite par baboune qui a été retenue.

Pour le moment nous ne sommes encore qu'au stade des recommandations mais, dès cet été, il s'agira de contraintes législatives et réglementaires que les banques seront bien obligées de respecter.

"Dura lex sed lex" = "La loi est dure, mais c'est la loi"

Cdt

 

[baboune]

de toute façon la prime de transport est non imposable et exonérée de charges et CSG/RDS elle ne rentre donc pas dans l'assiette d'imposition pour la part des 50% obligatoires.
tikets resto idem jusqu'à 5.33 € de prise en charge employeur.

par contre si au lieu des 10% forfaitaires d'abattement sur les salaires vous pratiquez les frais réels, alors vous pouvez réintégrer les frais réels dans le calcul mais le résultat reviendra toujours au net imposable annuelle de votre fiche de paie de fin d'année...

Cdt

 

[GuillaumeF]

Sauf que mon transport est remboursé à 100%, donc 50% est imposable. Et si je ne l'ai plus, bah je pers du salaire net (et imposable aussi pour le coup)

D'accord pour les tickets restos, mais ces tickets restos, j'en paie 40%, donc je perds du salaire net, salaire net qui est toujours pris en compte à chaque fois par les banques... Surtout que tu ne paies jamais le même montant, puisque tu as plus ou moins de tickets par mois...

Du coup, je préfèrerai largement qu'ils prennent mes nets imposables, et pas mes nets "tout court" avant impot.
Et ca, les banques, elles font ce qu'elles veulent... (le mieux reste le CA qui prend lui le salaire net après impot...)

 

[baboune]

je préfèrerai largement qu'ils prennent mes nets imposables,

les banques prennent toujours l'imposable et pas le net à payer des fiches de paie

le mieux reste le CA qui prend lui le salaire net après impot

justement cette pratique est plus défavorable puisqu'il ampute le revenu pris en compte pour le calcul du taux d'effort...
la recommandation du HCSF précise du reste que le revenu à prendre en compte est bien celui avant impôt.
Cdt

 

[GuillaumeF]

Bah ce que je disais, c'est que rarement j'ai eu mon net imposable dans les simulations des banques...
Du coup, je me retrouve à mettre plus d'apport que prévu à chaque fois.

Et concernant le CA, c'était pour souligner à quel point ils sont restrictifs, et donc, effectivement, ce n'est absolument pas le mieux pour l'emprunteur...

 

[baboune]

et bien ce n'est pas normal.
je peux vous affirmer que dans tous les dossiers que je transmet aux banques c'est le net imposable et qu'a chaque fois elle l'indique .
il faut être très précis avec vos interlocuteurs et au besoin leur rappeler la directive du HCSF

Par contre pour le CA je viens de m'en entretenir avec une direction régionale et ils m'indiquent qu'en effet leur simulation indique les impôts en charge mensuelle mais le calcul du taux d'endettement serait lui bien calculé sur le net imposable.... dont acte..

 

[moietmoi]

je peux vous affirmer que dans tous les dossiers que je transmet aux banques c'est le net imposable et qu'a chaque fois elle l'indique

Bonjour,
Concernant le point soulevé, lié aux salaires je crois que c'est généralement le cas, mais en tout cas dès qu'il y a des revenus de l'immobilier, c'est un peu différent, il faut aux revenus nets imposables des autres catégories, rajouter les recettes brutes de l'immobilier;
et la discussion de savoir si il faut prendre en compte la totalité des recettes ou avec un coefficient de réfaction a été tranchée par les mots" décotes prudentes" : chaque banque fera en fonction du dossier et du moment;
Certaines banques en ligne , qui pour l'instant avaient du mal à prendre en compte les revenus de l'immobilier, vont se trouver contraintes lorsque ceci ne sera plus une recommandation mais gravé dans le marbre de la loi...

 

[GuillaumeF]

Tu as raison, sur leurs simulateurs en ligne, si tu ne mets pas les impots (qui est pourtant une ligne facultative !!!), bah tu n'as pas les mêmes résultats si tu mets tes impots ou pas... donc pourquoi le CA me demande bien plus d'apports que toutes les autres banques du coup s'ils disent que ça compte pas dans le taux d'endettement ? Je les ai appelé 2 fois, et deux fois on m'a dit que c'était une charge... Un poil ridicule quand même, mais c'est leur choix, tant pis pour eux...
Idem pour un ami, qui lui, doit racheter la part de la maison de son ex-femme et a son crédit au CA. Bah il est content de payer 0 impot car c'est le premier truk qu'on lui a demandé limite...

Après, ça me fait marrer les banques qui mettent pile poil à 32,99% d'endettement pour ensuite mettre un salaire net avant impôt au lieu du net imposable, c'est presque dentesque quoi... Ils oublient même l'assurance d'Action Logement c'est dire... Donc, au malheur, ça fait plus de 33%, Credit Logement va refuser tout, blablabla... N'importe quoi sérieusement...

Bref, ça me broute complètement cette histoire...

 

[GuillaumeF]

Par contre pour le CA je viens de m'en entretenir avec une direction régionale et ils m'indiquent qu'en effet leur simulation indique les impôts en charge mensuelle mais le calcul du taux d'endettement serait lui bien calculé sur le net imposable.... dont acte..

Tu as raison, sur leurs simulateurs en ligne, si tu ne mets pas les impots (qui est pourtant une ligne facultative !!!), bah tu n'as pas les mêmes résultats si tu mets tes impots ou pas... donc pourquoi le CA me demande bien plus d'apports que toutes les autres banques du coup s'ils disent que ça compte pas dans le taux d'endettement ? Je les ai appelé 2 fois, et deux fois on m'a dit que c'était une charge... Un poil ridicule quand même, mais c'est leur choix, tant pis pour eux...
Idem pour un ami, qui lui, doit racheter la part de la maison de son ex-femme et a son crédit au CA. Bah il est content de payer 0 impot car c'est le premier truk qu'on lui a demandé limite...

Après, ça me fait marrer les banques qui mettent pile poil à 32,99% d'endettement pour ensuite mettre un salaire net avant impôt au lieu du net imposable, c'est presque dentesque quoi... Ils oublient même l'assurance d'Action Logement c'est dire... Donc, au malheur, ça fait plus de 33%, Credit Logement va refuser tout, blablabla... N'importe quoi sérieusement...

Bref, ça me broute complètement cette histoire...

 

[titif0u]

Bref, ça me broute complètement cette histoire...

Qu...Quoi ?
Serais-tu Canadien ?

 

[Damienn]

+ Pour le calcul taux endettement/taux effort dans le opérations locatives le calcul différentiel/balance locative n'est plus permis => Total charges / Total revenus avant impôts (***) x 100.

(***) Mais dans les opérations locatives les banques ont toujours le loisir d'opérer des réfactions prudentielles sur les loyers.

Cdt

Bonsoir @Aristide

Cela signifie t-il?
Total des mensualités d'emprunt + assurances / total salaires net + total des loyers sans abattement de 20% ou 30% cités préalablement?

Avec un taux < ou = à 35%

 

[Damienn]

Trouvé!

HCSF_Notice_recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf (economie.gouv.fr) [lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci mais Triaslau avait déjà fourni l'intégralité des nouvelles communications du HCSF page 50 ci-dessus:

Page 50 ci-dessus

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/nouvelles-directives-hcsf.39772/page-5#post-392457

Les recommandations du HCSF

La recommandation du Haut Conseil [lien réservé abonné] (PDF - 292 Ko)

La notice associée à la recommandation [lien réservé abonné] (PDF - 293 Ko)

Le communiqué de presse [lien réservé abonné] (PDF - 313 Ko)

Annexe au communiqué de presse [lien réservé abonné] (PDF - 655 Ko)

Cdt