1.1 Situation actuelle
Actuellement, lorsqu’un bien immobilier est cédé, exception faite de la résidence principale et des autres cas spécifiques d’exonération, la plus-value réalisée est réduite d’un abattement pour durée de détention de 10 % au-delà de la cinquième année, ce qui aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au bout de quinze années de détention. Ce régime actuel d’abattement, conduisant in fine à une exonération totale des plus-values immobilières, est très coûteux pour les finances publiques.
Par ailleurs, le dispositif actuel incite les propriétaires à conserver leurs biens immobiliers afin d’exonérer la plus-value ; en cela, il constitue un frein à la fluidité du marché et participe à la rareté des offres de logements et, partant, à la hausse des prix.
La modification de ce dispositif d’abattement pour durée de détention a pour objectif de générer des recettes budgétaires contribuant à l’équilibre du budget de l’Etat et des comptes sociaux et à la réduction du déficit public. De plus, outre la finalité budgétaire de la modification du dispositif, la suppression de l’abattement pour durée de détention neutraliserait l’incitation fiscale à prolonger la détention d’un bien.
En pratique, l’impôt sur la plus-value immobilière est liquidé sur la déclaration 2048-IMM, déposée, sauf exceptions, par les notaires en conservation des hypothèques à l’appui de l’acte de vente. Ce dépôt intervient dans les deux mois de la date de signature de l’acte.
1.2 Description des dispositifs juridiques en vigueur et date de leur dernière modification
En application des articles 150 U à 150 UD du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées par les personnes physiques ou sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI, lors de la cession à titre onéreux notamment de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu.
Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers peuvent bénéficier d’une exonération tenant à l’affectation du bien (résidence principale, habitation en France des non-résidents), à la nature de l’opération (remembrement, expropriation, partage portant sur des immeubles), au prix de cession (inférieur à 15 000 €), à la qualité de l’acquéreur (bailleur social) ou à celle du vendeur (titulaire de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité et sous condition de ressources).
Par ailleurs, un abattement de 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième année est applicable sur le montant de la plus-value brute (article 150 VC du CGI), soit une exonération après quinze années de détention de l’immeuble concerné.
Enfin, un abattement de 1 000 € (article 150 VE du CGI) s’applique à la plus value brute, après déduction de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI et des moins values éventuelles réalisées sur un immeuble acquis par fractions successives (article 150 VD du CGI).
Les plus-values résultant de cessions d’immeubles sont imposables à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % (article 200 B du CGI) pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011 (16 % antérieurement). S’y ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 12,3 % depuis le 1er janvier 2011 (12,1 % antérieurement).
L’article 244 bis A du CGI prévoit, sous réserve des conventions internationales, un prélèvement applicable lorsque les cédants, quelle que soit leur qualité (personnes physiques, personnes morales, associés de sociétés de personnes, etc.), ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou ont leur siège hors de France. Le taux de droit commun applicable aux cessions de biens immobiliers entrant dans le champ d’application de l’article 244 bis A est fixé à 33,1/3 %. Deux taux dérogatoires, de 19 % et de 50 %, s’appliquent en fonction du lieu de la résidence fiscale du contribuable.
En vertu de l'article 150 VG du CGI, la déclaration 2048-IMM est déposée par les notaires, à l'appui des actes de vente transmis en conservation des hypothèques pour publication au fichier immobilier.
En application de l'article 150 VH du CGI, le paiement de l’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière et, par renvoi de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale à l’article précité du CGI, celui des contributions et prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution solidarité-autonomie et RSA), interviennent au moment du dépôt de la déclaration.
Conformément au III de l'article 647 du CGI, le délai imparti au notaire pour déposer l’acte et la déclaration auprès de la conservation des hypothèques est fixé à deux mois à compter de la date de signature de l'acte de vente.
Le délai de deux mois a été institué lors de la fusion des formalités de l’enregistrement et de la publicité foncière par la loi n° 69-1168 du 26 décembre 1969 portant simplifications fiscales.
La dématérialisation des échanges entre les notaires et les conservations des hypothèques n’a pas remis en cause ce délai.
1.3 Problème à résoudre, raisons pour lesquelles les moyens existants sont insuffisants et le cas échéant nécessité de procéder à une nouvelle modification des dispositifs existants
Afin d’assurer le retour à l’équilibre des finances publiques, le Gouvernement s’est engagé à réduire les niches fiscales et sociales, qui permettent aux contribuables de réduire, voire d’échapper à l’impôt.
Or, en matière de fiscalité immobilière, la prise en compte d’un abattement pour durée de détention et d’un abattement fixe de 1 000 € pour la détermination de l’assiette des plus-values imposables constitue un coût pour les finances publiques tant en matière fiscale que sociale.
Elle n’est par ailleurs pas justifiée économiquement. En effet, la prise en compte d’un abattement pour durée de détention pour la détermination de l’assiette des plus-values imposables incite les propriétaires à la rétention foncière et immobilière pour des raisons exclusivement fiscales. De ce fait, la fiscalité actuellement applicable aux cessions de biens immobiliers contribue à la rareté de l’offre sur le marché des biens immobiliers.
Enfin, le délai, fixé à deux mois, de dépôt en conservation des hypothèques ralentit la perception des recettes budgétaires.
1.4 Objectifs poursuivis par la réforme (présentation de la logique de l’intervention)
Afin de réduire les niches fiscales et sociales, il est proposé de supprimer l’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values de cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ainsi que l’abattement fixe de 1 000 €.
ca fera vivre le commerce frontalier lol
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