Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[lilie2110]

Bonjour,
Je vous rejoins dans le bateau des prêts dit « capés »
En 2005, j'ai signé avec le CF, un prêt PAS génération i pour 95 000€
La révision va arriver en début d’année.
le taux de départ était de 3,7%, fixe pendant 3 ans
Durée 25 ans, avec augmentation maximum de 5 ans et d'après la conseillère mes mensualités ne devaient jamais augmenter.
Révision sur euribor 6mois+ partie fixe 1,4
Il parle aussi d'une constante oméga à 5,20%. (3,7% taux des 3 premières années +1,5%)
J’ai rdv la semaine prochaine avec ma banque pour parler d’un rachat en taux fixe et ensuite demander une proposition convenable de passable en taux fixe au CF.

 

[Omerninou]

je pense que ça ne vaut pas le cout de faire racheter ton pret par ta banque car les frais de rachat 3% + les frais d'hypothèque ça te coutera beaucoup trop cher et ça ne sera pas amorti par ton nouveau crédit
on a demandé la même chose à notre banque, c'est ce qu'il nous a dit, mais il va nous faire le calcul pour que l'on puisse s'en rendre compte
nous on a emprunté 86500€ le montant restant du à ce jour est de 78000 €, 3% ça fait 2340 € + frais d'hypothèque = 4000€ le tout
pour amortir 4000€ il faudrait que les taux taux dépassent les 10% je pense voir plus. on attendant tout de même l'offre du banquier pour comparer

 

[cm95]

Bonour,

J'ai pris un pret CF ImmoPlus en novembre 2005 (via le CSF...), pour un montant de 72000€ sur 21 ans, capé sur la durée (25 ans maxi) et tout ça avec un taux variable de 2.8%
Au bout d'un an, le taux est passé à 4.3% et les mensualités sont passées de 417€ à 424€.
Il y a peu, j'ai reçu une nouvelle lettre du CF pour m'informer de la mise à jour du taux qui vient de passer à 6%... résultat, ils ont légèrement augmenté la mensualité (427€), mais en regardant bien je me retrouve avec un amortissement de 46€ par mois ! et 341€ d'intérets... A ce rythme je me demande comment sera il possible de rembourser ce pret ??? je dois encore 68200€...

J'avais en plus demandé au CSF un pret adapté au fait que je ne resterai qu'environ 5 an dans mon logement, résultat je ne paye presque plus que des intérets et avec les indemnités de remboursement je risque de devoir rembourser presque autant que ce que j'ai emprumpté... c'est vraiment génial...

Quelqu'un est il dans la même situation que moi ? quels sont les recours ? le passage à taux vaut il le coup ?

 

[Omerninou]

il faut essayer de négocier le taux fixe, en tout cas c'est ce qu'on va essayer de faire mercredi lors de notre rdv au CF
normalement si j'ai bien compris ce qui est écrit dans mon contrat de pret les annuitées ne peuvent pas dépasser le nombre maxi prévu, mais les mensualitées peuvent augmentées sans toute fois dépasser un certain plafond qu'il est impossible à calculer sauf par le CF !!!
toutefois, il est quand même écrit que si le plafond mensuel est atteind et que les annuitées sont au maxi, et que le pret n'est pas remboursées à la fin c'est bénèf pour nous, le CF ne pourra pas nous réclamer la somme restant dûe
mais je pense qu'ils sont assez malin pour que le plafond mensuel soit assez élevé et ne pas se trouver dans ce cas là !!! faut pas rêver

 

[sven]

J'ai pris un pret CF ImmoPlus en novembre 2005 (via le CSF...), pour un montant de 72000€ sur 21 ans, capé sur la durée (25 ans maxi) et tout ça avec un taux variable de 2.8%

Malheureusement tu es à quelques détails près dans la même situation que nous tous. Tu trouveras dans cette discussion (et les autres discussions de cette rubrique) toutes les infos dont tu as besoin. N'hésites pas à poser des questions après lecture.
Le risque est que tu passes en amortissement négatif au prochain échéancier, et là, le capital restant dû augmentera comme par magie. Comme dit "libé", la france des propriétaires devient la france des locataires de leur banque.
Etant passé par le CSF, tu as peut-être conservé un manuscrit de leur part?
Vous êtes plusieurs dans ce cas et c'est mieux pour renégocier.

 

[mu19721]

Bonjour à tous,
je suis un peu surprise de voir certaines personnes hésiter à faire racheter leur prêt à cause des IRA et de l'hypothèque. Pour ma part, j'ai une mensu à environ 600€ et les 4 ans de rallonge que je vais prendre me coûte déjà 28800€ donc il n'y a pas photo... Et puis, pour le principe, je prefère donner de l'argent à un organisme "honnête" plutôt qu'au CF.
Mais bien sur, je suis bien consciente que tout le monde n'a pas les moyens de faire racheter ces maudits prêts.
Je n'écris pas cela pour critiquer qui que ce soit (si ce n'est encore et toujours le CF) mais juste pour rappeler qu'il faut bien faire ses comptes et surtout se méfier des propositions du CF qui peuvent paraitre tentantes mais qui coutent quand même bien chères (non seulement le taux est élevé mais en plus ils prennent en compte l'allongement de la durée). Je sais que c'est facile à dire...
Bon courage à tous. On va s'en sortir !!!
A +

 

[Anonyme]

attention dans les contrats CF de bien lire cette close dans les conditions financières dans la cas d' un Génération I taux fixe 3 ans puis variable avec option taux fixe a chaque année avec modulation durée 20% du total de la durée + taux maximum servant au calcul des prélevements de 4,55%, taux distinct du taux d'intérets --> donc non capé:
"si l'on garde taux variable, si le pret n'est pas intégralement amorti à la fin de la durée maximale indiqués aux conditions particulières, l'mpreunteur sera dégagé de toute obligation de règlement du solde"

 

[Anonyme]

d'autre part que veut dire taux swap contre euribor 6 mois ?
Pour moi cela veut dire que pour le passage à taux fixe au bout de 3 ans, le taux sera le taux euribor 6 mois + marge banque (=1,2%) J'ai raison ou pas ?

Dans ce cas, et dans l'eventualité que l'on est pas "ras la gueule en remboursement" et vu que les 3 premières années ont a bénéficié d'un très bon taux, il est peut etre préférable de rester en taux variable pour le moment au lieu de prendre l'option taux fixe meme si on est 1 point ou plus que le taux fixe actuel car c'est compensé en terme de perte par le bon taux des 3 premières années.
Ensuite il faut vérifier à chaque année l'evolution du cours euribor pour savoir si il est bon de prendre l'option tax fixe ou pas en espérant que le cours euribor baisse jusqu'a obtenir une valeur de taux fixe comparable en comptant la marge de la banque a ce qui était proposé lors de la souscription du pret. Dans ce cas ou est gagant grace aux 3 premères années.

J'ajoute que comme c'est un achat VEFA, meme si j'ai souscrit en fin 2005, mon pret GENRATION I commence que fin janvier 2008 d'ou mon histoires des 3 prochaines années en taux fixe et a ttendre due la taux rebaisse......

J'ai raison ou pas ?

Dans ce cas, quelq'un connait t-il la tendance de l'euribo pour les 2 ou 3 prochaines années ?

 

[Omerninou]

swap conter euribor 6 mois il faut que je relise !! mais pour le apssage à taux fixe tu as raison c'est euribor 6 mois + 1,20%
par contre l'euribor est en fonction des taux donc si les taux grimpent l'euribor aussi donc c'est pas bon pour nous

 

[Omerninou]

j'ai du mal avec l'ordre des lettres aujourd'hui !!!

 

[Omerninou]

Pour la banque, le swap est un échange. Concernant celui-ci, il s'agit d'un échange de taux d'intérêt dans lequel on échange une structure variable (l'Euribor 6 mois) contre une structure fixe.

 

[Anonyme]

merci pour la réponse.....bon ca ne me dit pas grand chose !!

en fait je veux savoir si je rajoute betement au 1,2% (de marge la banque) le taux euribor ou si c'est plus complexe que ca comme mécanisme

 

[Omerninou]

le taux swap c'est apparement la somme de l'euribor 6 mois + 1,20 = taux fixe je crois mais je reposerais la question au CF mercredi lors du RDV

 

[michèle91]

Il me semble qu'il faut prendre en compte la maturité du taux de swap contre euribor six mois en fonction de la durée du prêt qui reste. Moi j'ai un tableau qui me dit que pour une durée supérieure à 25 ans, je dois prendre le taux de Swap contre euribor six mois de 15 ans. Et ça fait un taux très élevé !!

 

[Anonyme]

Oui j'ai la meme chose mais ca ne me dit toujours pas comment ca me calcul le taux +1,2% de marge

 

[kaloo]

Bonjour,

Sven a raison, j'ai souscrit un foncier imm plus avec le cf, taux de 3.25 + 1.30 de marge taux maximum servant au calcul des échéances 4.75 %.
Aujourd'hui nous sommens depuis début novembre en amortissement négatif.
Un conseil faites une demande de passage à taux fixe on ne peut pas prédir l'avenir ! a moins que vous fassiez confiance à PACO RABANNE ! Un peut d'humour ne fait pas de mal vu nos situations.
Il vaut mieux arrêter l'hemmoragie tout de suite.
Et si dans un futur proche, ce que je souhaite les taux baisse à ce moment là vous pourrez toujours faire racheter votre prêt mais vous aurez au moins limité la casse !
a + kaloo

 

[Anonyme]

oui je comprend bien mais apres l'amortissement négatif dépend de chaques personnes.
Dans mon cas dès els 3 premières années je rembourse 1,75 fois plus de capital que d'intérets et après 4 ans je rebourse 2 fois plus de capital que d'intérets --> Meme avec la hausse des taux, je me vois pas arriver en amortissement négatif ...enfin si j'ai bien compris les mécanismes.

Je suis obligé d'apprendre tout seul comemnt ca marche vu que la COMMERCIALE du CF n'a pas été foutu de tout bien m'expliquer

 

[kawafifi49]

Bonjour,

Aujourd'hui nous sommens depuis début novembre en amortissement négatif.
Un conseil faites une demande de passage à taux fixe on ne peut pas prédir l'avenir ! a moins que vous fassiez confiance à PACO RABANNE ! Un peut d'humour ne fait pas de mal vu nos situations.
Il vaut mieux arrêter l'hemmoragie tout de suite.
Et si dans un futur proche, ce que je souhaite les taux baisse à ce moment là vous pourrez toujours faire racheter votre prêt mais vous aurez au moins limité la casse !
a + kaloo

Tout à fait d’accord avec kaloo, c'est ce que j'ai fait et sincèrement on se sent mieux. Mais ne perdons pas de vue même si chacun veut sauver sa peau "ce qui est légitime ", que chacun d'entre nous a été berné et trompé, je pense malgré tout qu'il ne faut surtout pas en rester là aujourd'hui. Même si nous passons tous à taux fixe pour « sauver les meubles », merci la note pour ma part c’est du 35000 euros dans l’os et ça fait mal surtout pour un défaut de conseil et une tromperie organisée par des organismes véreux qui ont agit en connaissance de cause, alors qu'à cette époque les taux fixe étaient extrêmement bas et que c’est bien parce qu’il n’était pas compétitif qu’ils ont orchestré cette manipulation... Il est temps que chacun prennent ces responsabilité et que les futurs clients n’optent plus pour ces organismes qui n’ont pas hésités à mentir, a trompé pour appâter les clients et faire de l’argent, il est temps que ces pratiques soient punis et connu de tous.

 

[Anonyme]

oui je comprend ce que tu dis mais ne ps oublier que dans les 35000 euros de perdu il faut soustraire l'argent que tu as gagné pendant la période initiale de taux fixe avant révision par raport à un pret à taux fixe normal.

Il faut dire aussi que les 35000 euros de perdu sont à répartir sur la durée totale de ton pret..donc sur 20 ou 25 ans peut etre..je ne connais pas votre cas.
35000 euros de pertes sur 20 ans c'est pas pareil que de sortir 35000 euros de suite.

Je dis pas que c'est bien et ca n'excuse rien..j'essaille juste de faire en sorte de se faire moins peur et de se faire moins mal.

De toute facon moi non plus je ne suis pas content de mon pret et du défaut de conseil. Il me reste 3 ans de taux fixe à engager des début 2008 (Pret souscrit en sept 2005 mais achats VEFA avec remise des clés en Janv 2008) et donc j'ai 3 ans devant mois pour que les taux redescendent (c'est déjà le cas) mais je vais quand meme appeler au tel la conseillère pour q'elle s'explique.
Il y a une autre zone d'ombre dans mon pret avec l'histoire de la période d'anticipation...c'est pas clair

 

[kaloo]

je reviens à la charge mais admettons que dans 3 ans date de révison de ton prêt les taux aient augmenté et qu'il soit à 6 % comment est-ce que tu vivras la chose tu aura peut-être perdu l'occasion de passer sur un taux fixe encore + ou - intéressants et la des 35000 euros tu pourras surement t'assoir dessus. Le problème est là on ne sait pas du tout ce que va faire la BCE dans un futur proche mais c'est putôt un resserrement des taux que l'on annonce. L'inflation au dessus de 2 % à ce jour et on sait bien que c'est la priorité de la BCE de maintenir l'inflation. Il y a d'autres paramètres mais mois je ne prend pas le risque et honnêtement je préfère passer sur un fixe et faire racheter mon prêt par une banque dans l'éventualité d'une baisse. C'est un coup de pooker !
a + kaloo