Les SCPI

[Sluwp]

Extrait du rapport de gestion de ce fonds au 31/12/24 [lien réservé abonné]:
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Notez donc que les fonds cités ne couvrent pas toutes les SCPI proposées par le contrat et que les investissements sur véhicules immobiliers font bien l'objet d'une gestion à part.

Ce graphique ne prouve rien du tout puisqu'il omet 70% du portefeuille immobilier. Par ailleurs l'encours du fonds € new gen est minuscule par rapport à l'actif général.

 

[fr2k6]

Ce graphique ne prouve rien du tout puisqu'il omet 70% du portefeuille immobilier ! Par ailleurs l'encours du fonds € new gen est minuscule par rapport à l'actif général.

L'encours immobilier est dans le tableau, pas le graphique.
Ce que cela me semble démontrer, c'est que la poche immobilière du fonds€ fait l'objet d'une gestion totalement distincte de ce qui était suggéré, à savoir: on met dedans les parts de SCPI non souscrites comme unités de compte. La SC évoquée n'est sauf erreur même pas proposée aux clients.

 

[agra07]

J'ai une question "technique". Quand un particulier vend des parts de SCPI qu'il a dans une AV, et qu'il n'y a pas de liquidité côté spci, l'assureur garde les parts et avance la liquidité a son assuré, on est d'accord ? Et après il attend qu'un éventuel particulier reprenne des parts ? Elles sont quand même en attente de retrait sur la SCPI ? Et l'assureur touche les loyers ? Très naïf comme question mais j'essaye de comprendre comment l'institutionnel se débrouille.

Votre question est intéressante et je n'ai pas compétence pour y répondre.
Toutefois je part du principe qu'un assureur n'est pas un philanthrope.
Secundo l'assureur n'est pas un client lamda de la SDG de la SCPI: quand il achète des parts c'est par gros paquets ce qui arrange bien les affaires de la SDG.
J'en déduis objectivement (naïvement peut être) que cet avantage réel apporté à la SDG a une contrepartie contractuelle.
Et cette contrepartie contractuelle pourrait porter précisément sur les conditions de rachat de parts.
Voilà ce n'est que mon avis.
Si un forumeur est dans le secret des dieux, il pourrait infirmer ou confirmer l'existence de ce genre d'accord, encore que, si ce type d'accord existe, il doit être entouré de la plus grande discrétion.
Par ailleurs il ne faut pas perdre de vue que le rachat de parts se fait à la valeur de retrait alors que l'assuré a acheté au prix de vente (généralement décoté d'environ 2 à 2.5%).

 

[fr2k6]

Votre question est intéressante et je n'ai pas compétence pour y répondre.
Toutefois je part du principe qu'un assureur n'est pas un philanthrope.
Secundo l'assureur n'est pas un client lamda de la SDG de la SCPI: quand il achète des parts c'est par gros paquets ce qui ce qui arrange bien les affaires de la SDG.
J'en déduis objectivement (naïvement peut être) que cet avantage réel apporté à la SDG a une contrepartie contractuelle.
Et cette contrepartie contractuelle pourrait porter précisément sur les conditions de rachat de parts.
Voilà ce n'est que mon avis.
Si un forumeur est dans le secret des dieux, il pourrait infirmer ou confirmer l'existence de ce genre d'accord, encore que, si ce type d'accord existe, il doit être entouré de la plus grande discrétion.

Ce n' est pas la première fois que j'entends parler de tels accords, mais je me demande comment ils peuvent être compatibles avec le principe d'égalité entre associés...

Cela dit, ce qui s'est passé avec Altixia Cadence XII est intéressant: alors que son ratio de cession était très bon, il est subitement passé à pile 100% plusieurs trimestres d'affilée. Ça sent l'institutionnel qui a négocié un retrait progressif à concurrence de la souscription brute...

 

[Jaumep]

Votre question est intéressante et je n'ai pas compétence pour y répondre.
Toutefois je part du principe qu'un assureur n'est pas un philanthrope.
Secundo l'assureur n'est pas un client lamda de la SDG de la SCPI: quand il achète des parts c'est par gros paquets ce qui ce qui arrange bien les affaires de la SDG.
J'en déduis objectivement (naïvement peut être) que cet avantage réel apporté à la SDG a une contrepartie contractuelle.
Et cette contrepartie contractuelle pourrait porter précisément sur les conditions de rachat de parts.
Voilà ce n'est que mon avis.
Si un forumeur est dans le secret des dieux, il pourrait infirmer ou confirmer l'existence de ce genre d'accord, encore que, si ce type d'accord existe, il doit être entouré de la plus grande discrétion.

En fait le souscripteur de parts de scpi dans une assurance vie n’en est pas propriétaire; c’est bien l’assureur qui est propriétaire.
Lorsque le souscripteur de lAV arbitre ou rachète des parts de scpi, l’assureur est censé garantir ces opérations et donc la liquidité des scpi pour le titulaire de l’AV; charge à l’assureur de gérer les parts de scpi correspondantes.

 

[agra07]

En fait le souscripteur de parts de scpi dans une assurance vie n’en est pas propriétaire; c’est bien l’assureur qui est propriétaire.
Lorsque le souscripteur de lAV arbitre ou rachète des parts de scpi, l’assureur est censé garantir ces opérations et donc la liquidité des scpi pour le titulaire de l’AV; charge à l’assureur de gérer les parts de scpi correspondantes.

Nous sommes bien d'accord mais cela ne répond pas à ma question.

 

[Bachel64]

Ce n' est pas la première fois que j'entends parler de tels accords, mais je me demande comment ils peuvent être compatibles avec le principe d'égalité entre associés...

Cela dit, ce qui s'est passé avec Altixia Cadence XII est intéressant: alors que son ratio de cession était très bon, il est subitement passé à pile 100% plusieurs trimestres d'affilée. Ça sent l'institutionnel qui a négocié un retrait progressif à concurrence de la souscription brute...

Bonjour,

Désolé de ne pas avoir suivi mais quel était le problème ou quel était le souci que vous évoquez à propos d'ALTIXIA Cadence XII ?

Ayant investi sur cette SCPI , je voulais juste savoir si quelque chose m'avait échappé à son sujet , à sa situation financière ou autres et si actuellement elle était "saine" , selon vous .

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

En fait le souscripteur de parts de scpi dans une assurance vie n’en est pas propriétaire; c’est bien l’assureur qui est propriétaire.

Bien entendu, comme tous les autres produits sous-jacents qu'il détient d'ailleurs.

Ce qui signifie que pour obtenir la liquidité nécessaire à une demande de retrait sur AV comprenant des parts de SCI l'assureur n'est pas forcément obligé de vendre lesdites parts; le cas échéant il peut vendre d'autres produits sous-jacents qu'il a en portefeuille.

Cdt

 

[agra07]

Ce n' est pas la première fois que j'entends parler de tels accords, mais je me demande comment ils peuvent être compatibles avec le principe d'égalité entre associés...

Vous voulez dire qu'il existerait un principe d'égalité entre un associé personne physique qui dispose d'une dizaine de parts et un institutionnel personne morale qui en possède plusieurs milliers?

Cela dit, ce qui s'est passé avec Altixia Cadence XII est intéressant: alors que son ratio de cession était très bon, il est subitement passé à pile 100% plusieurs trimestres d'affilée. Ça sent l'institutionnel qui a négocié un retrait progressif à concurrence de la souscription brute...

Intéressant: cela irait dans le sens d'un accord plus ou moins tacite.

 

[plop962]

Remake Live annonce quatre acquisitions. De bien beaux immeubles au rendement pas dégueu je trouve.

Un peu plus dubatifi peut-être sur les durées en WALB.

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[fr2k6]

Vous voulez dire qu'il existerait un principe d'égalité entre un associé personne physique qui dispose d'une dizaine de parts et un institutionnel personne morale qui en possède plusieurs milliers?

Intéressant: cela irait dans le sens d'un accord plus ou moins tacite.

Les status ce sont les statuts. Et la note d'information pareil. Ils ne prévoient pas sauf erreur de privilégier certains associés et au contraire, pour les retraits, un principe strictement chronologique.

 

[Sluwp]

Votre question est intéressante et je n'ai pas compétence pour y répondre.
Toutefois je part du principe qu'un assureur n'est pas un philanthrope.
Secundo l'assureur n'est pas un client lamda de la SDG de la SCPI: quand il achète des parts c'est par gros paquets ce qui arrange bien les affaires de la SDG.
J'en déduis objectivement (naïvement peut être) que cet avantage réel apporté à la SDG a une contrepartie contractuelle.
Et cette contrepartie contractuelle pourrait porter précisément sur les conditions de rachat de parts.
Voilà ce n'est que mon avis.
Si un forumeur est dans le secret des dieux, il pourrait infirmer ou confirmer l'existence de ce genre d'accord, encore que, si ce type d'accord existe, il doit être entouré de la plus grande discrétion.
Par ailleurs il ne faut pas perdre de vue que le rachat de parts se fait à la valeur de retrait alors que l'assuré a acheté au prix de vente (généralement décoté d'environ 2 à 2.5%).

Ce qui est sûr c'est qu'à la souscription l'institutionnel se voit reverser la part de la commission de souscription destiné à l'intermédiaire, soit environ la moitié. Il reverse généralement une partie de cette moitié à l'assuré comme vous l'avez indiqué. A noter qu'Acces valeur pierre a récemment reversé la totalité de sa commission de souscription à l'instit', mais les statuts ont été mis à jour pour le permettre. Et dans un contexte de blocage cela favorise in fine les particuliers.

A ce jour rien ne permet d'affirmer que les instit' aient eu des conditions préférentielles de sortie. C'est même plutôt l'inverse puisque la plupart des fonds de remboursements imposent un nombre de part max par vendeur, ce qui favorise les particuliers face aux instit'. Par contre les instit' ont commencé à vouloir sortir avant les particuliers, bloquant les particuliers par la suite.

Les instit' ont plus de pouvoir que les particuliers sur la gestion de la SCPI car ils votent aux AG (et souvent d'une même voix), contrairement aux particuliers dont seuls 20/30% votent.


* Il est à mon sens anormal que les SDG continuent de facturer leur commission de souscription plein pot lorsque la SCPI est bloquée. En effet cette commission a en partie vocation à couvrir les frais de recherche d'investissement, or ceux-ci sont inexistants lorsque la souscription vient compenser un retrait.

Sur ce point la commission sur les acquisitions des SCPI sans comm' de souscription est plus juste car elle ne s'applique pas sur une souscription compensant un retrait.

 

[agra07]

Les status ce sont les statuts. Et la note d'information pareil. Ils ne prévoient pas sauf erreur de privilégier certains associés et au contraire, pour les retraits, un principe strictement chronologique.

Cela c'est ce qui est écrit.

 

[fr2k6]

Cela c'est ce qui est écrit.

C'est ce qui sert de fondement à toute contestation devant une juridiction.

 

[Atys]

Publication du bulletin trimestriel d'accès valeur pierre qui est cité dans les SCPI en difficultés même si ce n'est pas la pire.
Et bien tout va très bien Madame la Marquise. le taux de distribution qui est de 3,85% a toujours été relativement faible donc il n'y a pas de changement. Vente de deux biens et achat d'un autre bien sans aucune notification de rendement ni de walb.
La SCPI se gargarise d'être à 74 % en Paris intra-muros. 17 entrées contre six libérations. Le taux d'occupation financier est en très légère hausse à 86.27%. le walb moyen est de 2,1 ans (faible non ?). Distribution brute en légère baisse. Le prix de souscription est légèrement en dessous de la valeur de reconstitution . Le nombre de parts en attente de retrait est en hausse à 4,4 % contre 3,4 % au trimestre précédent sans aucun commentaire de la société de gestion.
Donc tout va bien. Circulez y a rien à voir...

 

[Sluwp]

Le rendement est maintenu via la distribution de PV, pas sûr que ça soit tenable dans les conditions actuelles.

Oui pas un mot alors que la décollecte s'est accélérée, la moitié du rachat du T3 a déjà été effacé ! Ce serait assez cocasse si elle repassait en capital fixe..

Je commence à me demander si l'achat de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire n'est pas préférable au capital variable. En capital variable il n'y aucune décote et au moindre petit vent contraire il n'y a plus aucune liquidité

 

[Vincent41]

Bonjour à tous,

Je n'ai pas accès à la totalité de l'article: [lien réservé abonné], mais il semblerait qu'Arkea annonce 9.25% pour Momentime et 8.6% pour Transition Europe en 2025.

Cela sera à confirmer dans leur rapport de gestion.

 

[plop962]

Je n'ai pas accès à la totalité de l'article:

C'est les mêmes infos que là (même auteur)
[lien réservé abonné]

 

[Olivier_SG]

Bonjour,

Je n'avais pas suivi l'évolution tumultueuse des SCPI depuis quelques années, pour être honnête, depuis l'achat en direct via un crédit en 2014. J'avais bien noté une légère baisse des loyers et une décote de la valeur des parts (mon conseiller m'avait même appelé pour m'expliquer).

À lire les 100 pages de ce fil de discussion, je me perds dans le nombre de « nouvelles » SCPI : je me souviens qu'en 2014, la liste qui m'avait été proposée ne dépassait pas les 10. Le top 10 conseillé par mon conseiller, d'où mon choix vers Immorente et PFO2.

Mais est-ce que vous confirmez que tout s'est emballé depuis, et qu'aujourd'hui, on parle d'une centaine ? Dans ce cas, s'y retrouver et dénicher les « top » est encore plus difficile... Et est-ce que celles d'hier sont toujours aussi « belles » (j'en doute à vous lire). Merci et bon jeudi.

 

[flatty35]

Bonjour,

Je n'avais pas suivi l'évolution tumultueuse des SCPI depuis quelques années, pour être honnête, depuis l'achat en direct via un crédit en 2014. J'avais bien noté une légère baisse des loyers et une décote de la valeur des parts (mon conseiller m'avait même appelé pour m'expliquer).

À lire les 100 pages de ce fil de discussion, je me perds dans le nombre de « nouvelles » SCPI : je me souviens qu'en 2014, la liste qui m'avait été proposée ne dépassait pas les 10. Le top 10 conseillé par mon conseiller, d'où mon choix vers Immorente et PFO2.

Mais est-ce que vous confirmez que tout s'est emballé depuis, et qu'aujourd'hui, on parle d'une centaine ? Dans ce cas, s'y retrouver et dénicher les « top » est encore plus difficile... Et est-ce que celles d'hier sont toujours aussi « belles » (j'en doute à vous lire). Merci et bon jeudi.

Bonjour,
En effet le paysage a quelque peu changer. Je pense qu'il y avait déjà nettement plus de 10 SCPI quand vous avez soucrit mais en effet de nombreux véhicules ont vu le jour depuis 2020-2021 et la crise du locatif de bureau (télétravail).

PFO2 s'appelle maintenant perial O2 je crois, la distribution est passée de 9.25 a 7.8 € par part, la valo est passée de 192 en 2015 à 152 euros et leur taux d'occupation n'est pas top 86%

Pour immorente c'est mieux, valeur et taux de distribution sont restés stables (hausse puis baisse pour retrouver le niveau de votre achat environ), la SCPI a su se diversifier au fil de l'eau

Les deux SCPIs ont un souci de liquidité : la demande n'équilibre pas les demandes de ventes, et donc l'attente est longue avant de pouvoir vendre ses parts.

Pour situer, les gros véhicules du moment sont Remake Live, Iroko Zen, Comete, Transition Europe, Corum origin (la seule de ces SCPIs à avoir du traverser la crise, ce qu'elle a fait de belle manière) et délivrent du 6% de rendement dont une partie en Europe moins fiscalisé (taux marginal d'impositon "TMI",votre "tranche" donc - taux moyen), quand Perial O2 fait 4.86% avec une fiscalité lourde (TMI + prélèvements sociaux).

Elles ont pour point commun d'etre diversifiées commerce/bureaux/logistique et autre généralement, et géographiquement réparties en Europe.