Les SCPI

[Buffeto]

d'où mon choix vers Immorente et PFO2.

bon choix à l'époque

Mais est-ce que vous confirmez que tout s'est emballé depuis, et qu'aujourd'hui, on parle d'une centaine ?

je confirme

 

[darkmilou]

Bonjour,
En effet le paysage a quelque peu changer. Je pense qu'il y avait déjà nettement plus de 10 SCPI quand vous avez soucrit mais en effet de nombreux véhicules ont vu le jour depuis 2020-2021 et la crise du locatif de bureau (télétravail).

PFO2 s'appelle maintenant perial O2 je crois, la distribution est passée de 9.25 a 7.8 € par part, la valo est passée de 192 en 2015 à 152 euros et leur taux d'occupation n'est pas top 86%

Pour immorente c'est mieux, valeur et taux de distribution sont restés stables (hausse puis baisse pour retrouver le niveau de votre achat environ), la SCPI a su se diversifier au fil de l'eau

Les deux SCPIs ont un souci de liquidité : la demande n'équilibre pas les demandes de ventes, et donc l'attente est longue avant de pouvoir vendre ses parts.

Pour situer, les gros véhicules du moment sont Remake Live, Iroko Zen, Comete, Transition Europe, Corum origin (la seule de ces SCPIs à avoir du traverser la crise, ce qu'elle a fait de sociaux).

- épargne pierre ( plutôt résiliente pour une 100% FR )
- activimmo

 

[agra07]

Petite question naïve (veuillez m'excuser si elle a déjà été posée) concernant les parts détenues en direct.
Il est dit dans les statuts des SCPI que la liquidité des parts est assurée par les nouvelles acquisitions de parts.
En clair si je vends 10 parts à un associé ancien ou nouveau, le nombre total de parts réparties entre tous les associés reste constant et tout le monde est content.
Supposons maintenant que je veuille vendre mes 10 parts mais personne en face pour les acheter (scenario bien connu de certains ici).
Supposons encore que la société de gestion, dans sa bienveillance, vende un immeuble pour satisfaire quelques associés comme moi.
Question: que deviennent les parts ainsi remboursées?
Elles sont annulées ou deviennent la propriété de la SDG?

 

[fr2k6]

Petite question naïve (veuillez m'excuser si elle a déjà été posée) concernant les parts détenues en direct.
Il est dit dans les statuts des SCPI que la liquidité des parts est assurée par les nouvelles acquisitions de parts.
En clair si je vends 10 parts à un associé ancien ou nouveau, le nombre total de parts réparties entre tous les associés reste constant et tout le monde est content.
Supposons maintenant que je veuille vendre mes 10 parts mais personne en face pour les acheter (scenario bien connu de certains ici).
Supposons encore que la société de gestion, dans sa bienveillance, vende un immeuble pour satisfaire quelques associés comme moi.
Question: que deviennent les parts ainsi remboursées?
Elles sont annulées ou deviennent la propriété de la SDG?

Vous parlez sauf erreur du mécanisme du fonds de remboursement.

Dans ce cas, les parts sont annulées.

Je crois d'ailleurs qu'il en va de même en cas de retrait par compensation. Seule la cession de gré à gré ou la transmission successorale conserve la part active.

 

[agra07]

Vous parlez sauf erreur du mécanisme du fonds de remboursement.

Dans ce cas, les parts sont annulées.

Si les parts sont annulées, cela signifie que le nombre total de parts diminue de même que la valorisation de la SCPI (du fait de la vente d'un immeuble). Si le prix de l'immeuble correspond au nombre de parts remboursées et annulées, on en déduit que la valeur unitaire de la part pour les associés restants reste constante.
Mon raisonnement est-il juste?

Je crois d'ailleurs qu'il en va de même en cas de retrait par compensation. Seule la cession de gré à gré ou la transmission successorale conserve la part active.

Il me semble que le retrait suivi d'achat dans la mêmes quantité ne devrait pas modifier le nombre total de parts.

 

[fr2k6]

Si les parts sont annulées, cela signifie que le nombre total de parts diminue de même que la valorisation de la SCPI (du fait de la vente d'un immeuble). Si le prix de l'immeuble correspond au nombre de parts remboursées et annulées, on en déduit que la valeur unitaire de la part pour les associés restants reste constante.
Mon raisonnement est-il juste?

Il me semble que le retrait suivi d'achat dans la mêmes quantité ne devrait pas modifier le nombre total de parts.

Vous avez raison sur le dernier point, mais elles ne porteront pas le même numero.

La valeur de part reste constante en cas de fonds de remboursement, mais la capitalisation de la SCPI qui diminue.

 

[plop962]

18 ans de bail a 8,44% c'est quand même pas mal la dernière acquisition d'iroko Zen en Allemagne.
[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Les SCPI ont servi un rendement moyen de 3,5 % de janvier à septembre 2025​

Les SCPI continuent d'attirer les épargnants en quête de revenus réguliers. D'après les derniers chiffres du marché disponibles à fin septembre (avant la publication des données définitives pour l'année 2025), l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) indique que les taux de distribution moyen des sociétés civiles de placement immobilier s'établissent à 3,5 % sur les neuf premiers mois de l'année (variant de 2,8 à 4,2 %), contre 3,44 % sur la même période en 2024.​

Le lien :
[lien réservé abonné]

 

[Clinis Wood]

Capture d'écran du webinaire Corum d'hier soir.

 

[Pascal 75]

Informations complémentaires concernant Primopierre et sa suspension de la variabilité du K.

- Décision prise en AGE le 07/01/2026 (88% de votes favorables)
- Durée de la suspension : 2 ans (possibilité de prorogation)
- Les demandes de retraits dépassaient les 10% du K depuis plusieurs mois (chiffre à retenir je pense)
- La correction des prix des actifs bureaux en IdF reste marquée impactant ++ Primopierre
- La suspension permet d'éviter des cessions massives et précipitée d'actifs dans des conditions défavorables (moins values ++)
- Possibilité de vendre ses parts sur le marché secondaire par confrontation mensuelle.
Le prix d'exécution sera celui auquel le plus grand nombre de parts pourra être échangé.
- Les produits de cessions seront affectés au désendettement

Concrètement :

La SCPI ne rachète plus automatiquement les parts détenues.
-> Important : Les demandes de retrait déjà inscrites ont été annulées, et les associés ne peuvent plus espérer une sortie « automatique » par ce dispositif.

En l’état, le canal de sortie principal est donc le marché secondaire : tu dois vendre tes parts à un autre investisseur.

Décote courante autour de –15 % à –25 % par rapport au prix de retrait théorique
Attention, il y a aussi bcp de frais ;

- Droits d’enregistrement
- Commission acheteur plateforme
- Frais d’avant-contrat (forfait)
- Frais éventuels de la société de gestion

 

[Sluwp]

J'y crois pas trop au retour en capital variable dans 2 ans, sauf dérogation de l'AMF.

La SCPI ne rachète plus automatiquement les parts détenues.
... et les associés ne peuvent plus espérer une sortie « automatique » par ce dispositif.

Il y a une incompréhension, la SCPI ne rachètait déjà pas les parts, comme toutes les scpi à capital variable ou fixe (sauf exception). Donc pas de changement sur ce point.

 

[Atys]

Ceux qui veulent voir à quoi ça ressemble peuvent consulter la page d'aew Paris commerces depuis toujours en capital fixe

 

[Pascal 75]

Quelques précisions, suite très bonne remarque de @Sluwp ;

Une SDG peut racheter des parts de SCPI.

Mais uniquement pour les SCPI à capital variable ET quand tout va bien.

Fonctionnement :

Un souscripteur demande un retrait en envoyant son formulaire (souvent en RAR et de plus en plus par email + CNI + RIB).

Les demandes de retrait sont exécutées dans leur ordre chronologique d’enregistrement, au fur et à mesure de la réception de nouvelles souscriptions (inscription sur un registre des retraits)

La société de gestion trouve (ou pas) de nouveaux souscripteurs au même prix et utilise leur argent pour payer

La SDG ne rachète pas avec sa propre trésorerie.
Elle fait juste l’intermédiaire entre entrants et sortants.

Le rachat devient impossible dès qu’il y a :

- Plus de vendeurs que d’acheteurs,
- Si la SCPI ne collecte plus,
- Si le marché immobilier est en crise,

C’est ce qui s’est passé pour Primopierre (et d’autres SCPI de bureaux).

 

[fr2k6]

Quelques précisions, suite très bonne remarque de @Sluwp ;

Une SDG peut racheter des parts de SCPI.

Mais uniquement pour les SCPI à capital variable ET quand tout va bien.

Fonctionnement :

Un souscripteur demande un retrait en envoyant son formulaire (souvent en RAR et de plus en plus par email + CNI + RIB). Cette demande passera en commission de retrait quelques temps après.

La société de gestion trouve (ou pas) de nouveaux souscripteurs au même prix et utilise leur argent pour payer

La SDG ne rachète pas avec sa propre trésorerie.
Elle fait juste l’intermédiaire entre entrants et sortants.

Le rachat devient impossible dès qu’il y a :

- Plus de vendeurs que d’acheteurs,
- Si la SCPI ne collecte plus,
- Si le marché immobilier est en crise,

C’est ce qui s’est passé pour Primopierre (et d’autres SCPI de bureaux).

Une "commission de retrait"? Une recherche d'acheteurs par la sdg? Mais que sont ces fadaises?

Vous testez une nouvelle IA?

 

[Pascal 75]

pour votre vigilance @fr2k6

Ma mémoire a mélangé "registre des retraits" et "commission ..."
Je reçois hélas bcp de courriers m'informant de demandes de retrait non exécutées.
J'ai basé mes explications sur celles-ci.

Désolé de l'imprécision ... fatigue du soir
J'ai corrigé

 

[fr2k6]

Pardon. Je réagis au quart de tour quand j'ai l'impression d'un copié collé IA. Pour diverses raisons, ces choses me sortent par les yeux !

Mais on est donc bien tous d'accord. Et sans doute les courriers que vous évoquez ne sont ils pas clairs.

 

[Pascal 75]

Pardon. Je réagis au quart de tour quand j'ai l'impression d'un copié collé IA. Pour diverses raisons, ces choses me sortent par les yeux !

Mais on est donc bien tous d'accord. Et sans doute les courriers que vous évoquez ne sont ils pas clairs.

Dont acte.
Pas de soucis.

J'ai effectivement colligé pour ma note les courriers reçus de 5 SDG (reçus en RAR).
Ils sont plus ou moins détaillés.

Je note chez Fiducial (une des plus claire à mon goût) :

"Nous vous rappelons que les demandes de retraits sont traitées chaque fin de mois dans l'ordre chronologique si il existe des demandes de souscriptions suffisantes en contrepartie."

En cas de doute sur l'avenir d'une SCPI, il n'est pas incohérent de "prendre date" en déposant une demande de retrait (suite discernement en fonction de votre situation).

- Si la situation évolue positivement, il sera toujours temps d'annuler votre demande.
- Si la situation s'aggrave vous serez bien placé dans le fameux registre.
- En cas de Fonds de remboursement, vous serez aussi en bonne position (car parfois critères d'éligibilité)

 

[Pascal 75]

Une info concernant une demande de retrait sur "Pierval Santé" :

Suite demande de retrait j'ai été contacté par la SDG dans le but de m'inciter à annuler ma demande.
Argument : Nous allons passer le cap des opérations de VEFA et retrouverons une vitesse de croisière autour de 4,5% (4,05% en 2024 - que fera t-elle en 2025 ).

D'autres ont aussi été appelé par Euryale ou par une autre SDG dans le cadre d'un retrait ?
Vos avis sur Pierval ?

J'ai trouvé cette démarche positive et intéressante.

Argumentaires d'Euryale :

"Selon une étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 (PwC & ULI) place :
L’immobilier de santé, en tête des secteurs immobiliers les plus attractifs !

Ci-dessus le tableau des 15 plus importantes capitalisations SCPI. Il montre notamment que, dans le groupe des SCPI qui ont un certain nombre d'années d'existence, Euryale est la seule société de gestion avec Corum à avoir augmenté ses prix de parts."


"

 

[fr2k6]

Personnellement, j'y vois une trace de fébrilité, voire de panique...

 

[dragon-666]

Je pense qu'ils avaient effectivement quelques opérations en VEFA qui devraient améliorer les choses.

Mais bon l'argument sur le prix de part bof, j'ai souscrit en 2018 à 200€, elle est à 204. ça fait 2% en 8 ans, tu parles d'une revalorisation...
Et l'argument "on est [quasiment, pas tout à fait quand même] les moins nuls des nuls" c'est pas forcément ce qu'il y a de plus pertinent.