Les SCPI

[fr2k6]

Je ne vois pas de SCPI mal gérée, je vois des stratégies qui foirent.
Imagnier qu'une SCPI de 3Md 100% bureau Ile-de-France va pouvoir traverser toutes les crises sans encombre, c'est illusoire. Les stratégie thématique dans les SCPI à capital variable, c'est du poison.
Ca marche pour le bureau, mais aussi la santé ou le commerce. Fuyez les thématiques.

J'ai quelques billes dans log in. Elle comme activimmo semblent pour l'instant bien s'en sortir... On verra pour l'avenir de la logistique, mais je ne compte pas renforcer.

 

[SCPIMANN]

Oui. C'est pourquoi je n'achète plus les SCPI qu'en av car l'assureur garanti la liquidité.

Oui mais il y a très peu de choix de SCPI en assurance vie et dans 80% des cas il s'agit de SCPI sur le déclin (primopierre, primovie, pf grand Paris,...)... Prendre des SCPI en direct bien sélectionné a donc aussi un intérêt.

 

[micaum]

Oui mais il y a très peu de choix de SCPI en assurance vie et dans 80% des cas il s'agit de SCPI sur le déclin (primopierre, primovie, pf grand Paris,...)...

Je ne suis pas d'accord :
Iroko zen
remake live
Transition Europe
Les SCPI CORUM
Epargne Pierre
Altixia cadence XII
Activimmo
...
Et j'en oublie certainement.

 

[SCPIMANN]

Certes mais jamais dans le même contrat! !!
Rien que pour votre liste (à 95% complète) il faut 4 assurances vie différentes et certaines ne verseront même pas 100% des loyers!!
Enfin, dans la plupart des contrats si ce n'est tous, il ne sera pas possible de faire un versement à 100% sur ce type de support ce qui obligera a verser sur d'autres supports!

Je le redis, je n'oppose pas les 2 mais l'achat en direct à tout son sens (énormément plus de diversification de SCPI, de société de gestion, versement à 100% des loyers, investissement à 100% sur la ou les SCPI choisies,...)

 

[Atys]

Et l'achat à crédit n'est possible que pour les SCPI en direct.
Mais certains qui ont acheté des primopierre à crédit doivent être dans une sacré situation. C'est d'ailleurs étonnant que personne n'en parle

 

[micaum]

Certes mais jamais dans le même contrat! !!
Rien que pour votre liste (à 95% complète) il faut 4 assurances vie différentes et certaines ne verseront même pas 100% des loyers!!
Enfin, dans la plupart des contrats si ce n'est tous, il ne sera pas possible de faire un versement à 100% sur ce type de support ce qui obligera a verser sur d'autres supports!

Je le redis, je n'oppose pas les 2 mais l'achat en direct à tout son sens (énormément plus de diversification de SCPI, de société de gestion, versement à 100% des loyers, investissement à 100% sur la ou les SCPI choisies,...)

Trois suffisent. Une spirica, une suravenir et CORUM.
Et mon propos portait sur l'affirmation du manque de choix et des SCPI en déclin. Aucune de celles que j'ai mentionnées me semble l'être.

 

[fr2k6]

Nouvel édito SCPI de la même Newsletter:

“Les SCPI se rendent de plus en plus accessibles”, titre Pierre Papier cette semaine. L’article salue la décision de Perial de diviser par 20 le prix de sa SCPI PFO, rebaptisée “Opportunités Europe” pour l’occasion. De 880€ à 44€. Fiducial fait pareil avec Ficommerce et Buroboutic, divisées par 3. La presse spé s’émerveille : enfin des SCPI pour les jeunes, les petits épargnants, les adeptes du versement programmé à 44€/mois. La démocratisation de l’épargne immobilière. Touchant. L’article ne précise pas pourquoi Perial et Fiducial se découvrent une fibre sociale pile au moment où leurs véhicules ne collectent plus et perdent des associés par paquets de douze (millions).

La réalité, c’est que PFO a perdu 9% de sa valeur en septembre 2023, passant de 966€ à 880€. Sa petite sœur PFO2, même gérant, même moment : -16%. Diviser par 20, c’est pratique : le prospectus dira “44€”, pas “anciennement 966€ depuis 2019, puis 880€ après que les expertises sont venues rappeler que les bureaux de banlieue parisienne achetés à prix d’or ne valent plus grand-chose”. Arithmétiquement neutre. Commercialement, une gomme à effacer les cicatrices.

Cette histoire de division rappelle une autre entourloupe légale : la suppression du délai de jouissance. Ce délai de 3 à 6 mois avant de toucher ses premiers dividendes existe parce que l’argent doit être investi avant de produire des loyers. Quand une SCPI est en décollecte, l’argent des nouveaux ne sert pas à acheter des immeubles, il sert à rembourser ceux qui veulent partir. Normalement, le délai permettrait au moins de gonfler artificiellement le rendement des anciens, puisque les loyers seraient distribués à moins de parts. Le supprimer, c’est sacrifier les anciens pour appâter les nouveaux avec un dividende immédiat. Du pur transfert de valeur, habillé en avantage commercial.

Or PFO2 a supprimé ce délai en mars 2024. Fiducial l’a réduit à un mois pour Ficommerce dès janvier 2024. Primonial a fait pareil sur Primopierre fin 2023. Toutes en décollecte. PFO2, rebaptisée Perial O2 depuis l’été pour faire peau neuve, traîne 1,2M parts en attente (200M€). Au T3 2025, elle a collecté 79 parts. Pas 79 000. 79. La collecte Perial 2024 n’a servi qu’à éponger les retraits. Ficommerce, 39M€ dans les limbes. Primopierre, plusieurs centaines de millions. Pierre Papier trouve ça formidable.

34 SCPI ont baissé leur prix de part depuis 2023. Certaines, comme Primopierre, préfèrent carrément passer au capital fixe pour éviter d’annoncer une 5e humiliation. D’autres choisissent la division cosmétique. 2 cas, la strat est la même : faire oublier. Une part à 44€, ça ne ressemble plus à une part qui valait 966€. Une SCPI à capital fixe, ça n’a plus d’obligation de transparence sur le tunnel de prix.

Les associés qui sont dedans contemplent les dégâts.
Ceux qu’on recrute dehors ne les verront pas, surtout si personne ne leur explique.
C’est tout l’intérêt.

[lien réservé abonné]

Certaines positions mériteraient peut-être un peu de nuance, mais c'est agréable d'avoir un point de vue libre qui ne soit pas comme certains sites de news SCPI une simple repompe des communiqués de presse où tout va toujours bien, à l'instar de celui cité...

 

[plop962]

Si vous aimez le ton de a free lunch, vous pouvez aussi regarder l'autre newsletter, hebdomadaire celle là, de Benjamin Charles ZeroBullshit. [lien réservé abonné] Ca parle toujours d'argent et parfois de SCPI (mais pas que donc).

 

[Atys]

Transition Europe annonce un achat en Allemagne à Munich sans indiquer la rentabilité. Uniquement la durée du bail de 8.8 ans. Ils semblent spéculer sur la construction un jour de nouveaux bâtiments sur la réserve foncière. J'ai de plus en plus la conviction qu'arkea a du mal à investir son pactole

 

[fr2k6]

Transition Europe annonce un achat en Allemagne à Munich sans indiquer la rentabilité. Uniquement la durée du bail de 8.8 ans. Ils semblent spéculer sur la construction un jour de nouveaux bâtiments sur la réserve foncière. J'ai de plus en plus la conviction qu'arkea a du mal à investir son pactole 🤔

Entre les changements de stratégie non assumés, le RAN excessif, le lancement de MomenTime en catastrophe et avec une stratégie incohérente (France plus étranger hors euro???) pour disséminer la collecte, la sdg qui est un groupe bancaire... je n'ai jamais été convaincu par TE. L'avenir nous dira...

 

[Atys]

Oui d'ailleurs pas de nouvelle de momentime.
Moi c'est la situation de silver avenir qui me fait douter des compétences de l'équipe. J'attends avec impatience les bulletins trimestriels...

 

[micaum]

Atys a dit: [lien réservé abonné]
Oui. C'est pourquoi je n'achète plus les SCPI qu'en av car l'assureur garantit la liquidité.

Il faut le dire vite...

J'ai vendu récemment en AV du PO2 qui présente tous les stigmates d'une SCPI en perdition. Spirica a accepté l'arbitrage sans broncher. Je trouve que l'on se monte la tête sur les risques de blocage des assureurs sur les SCPI à problème. Le risque, pour peu qu'il y en ait un, n'est en rien comparable avec les SCPI en direct.
Les assureurs privilégient, à juste titre, le blocage de la collecte, ce qui réduit considérablement leur risque propre.

 

[Dom31]

De même, j'ai récemment vendu mes parts de PFO2 en AV Spirica, sans souci. Cette SCPI ne me semblait pas prendre le chemin du redressement, avec des indicateurs encore en dégradation. Je ne serais pas surpris qu'ils annoncent prochainement une nouvelle baisse, malheureusement.

 

[SCPIMANN]

Transition Europe annonce un achat en Allemagne à Munich sans indiquer la rentabilité. Uniquement la durée du bail de 8.8 ans. Ils semblent spéculer sur la construction un jour de nouveaux bâtiments sur la réserve foncière. J'ai de plus en plus la conviction qu'arkea a du mal à investir son pactole 🤔

Quelle est votre source?
Je ne trouve pas l'info.

 

[plop962]

Quelle est votre source?
Je ne trouve pas l'info.

Là par exemple
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[Boboponge]

Là par exemple
[lien réservé abonné]

Très belle acquisition.
TE sera sans le TOP 3 des meilleurs SCPI pour la 3eme année de suite.

 

[Jacques Sparreau]

Transition Europe annonce un achat en Allemagne à Munich sans indiquer la rentabilité. Uniquement la durée du bail de 8.8 ans. Ils semblent spéculer sur la construction un jour de nouveaux bâtiments sur la réserve foncière. J'ai de plus en plus la conviction qu'arkea a du mal à investir son pactole 🤔

De mémoire, le patron d'Arkea REIM avait déclaré (dans une émission Et+encore il me semble) qu'il n'hésiterait pas à ralentir la collecte quand il n'aurait plus d'opportunités. Et que pour cela, l'outil qu'il utiliserait serait l'allongement du délai de jouissance pour atteindre le point qui dissuade fortement la collecte.
Il n'a pas encore procédé à un tel allongement du délai de jouissance, donc soit il a menti, soit sa SDG n'a pas encore de mal à investir les niveaux actuels de collecte.

 

[Atys]

Ce qu'il a fait concrètement c'est d'annoncer un objectif de distribution légèrement supérieur pour momentime pour détourner une partie de la collecte vers cette dernière. Pour cela il utilise le report à nouveau de transition Europe. Il a aussi augmenté le prix de la part de te