Les SCPI

[darkmilou]

Il y a de sacré merguez mais la décote peux être intéressante même avec des frais !

A voir !!

Certains ici ce laisserai tenté ?

 

[Clerot]

Primopierre, edito acide provenant d'une revue de presse financière quotidienne envoyée par courriel :

Congélation Créative [lien réservé abonné]​

Quand on appelle « gel » ce qui ressemble surtout à une évaporation organisée.​

Bon matin France!

Primopierre vient de planquer une cinquième baisse sous le tapis réglementaire. Praemia REIM a annoncé la “suspension temporaire de la variabilité du capital” pour deux ans. Si vous n’avez rien compris, c’est normal : c’est fait pour. La valeur de reconstitution vient de tomber à 93,4€ contre 106,38€ six mois plus tôt, soit un nouveau plongeon de 12%. Problème : le prix de souscription affiché était de 115€. Un écart de plus de 20% qui aurait obligé Praemia à acter formellement cette énième dévalorisation. Pour rappel, il y a six mois, en off, la direction glissait aux distributeurs que “le plus gros de la baisse était passé”.

Cela dit, la tambouille frise le génie (pour les gérants). Passer au capital fixe permet d’éviter l’obligation légale de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. De quoi économiser l’humiliation d’une annonce qui aurait porté la destruction de valeur cumulée à près de 55% depuis septembre 2023. En euros sonnants et trébuchants : 1,8G€ d’épargne de retraités, de cadres, de gens qui voulaient placer tranquillement. Sans la moindre prise de parole des distributeurs qui ont vendu le produit. Sans le moindre mot de réconfort du gérant. Grégory Frapet, le patron de l’époque, soulignait que Primonial REIM France affichait “un résultat satisfaisant en 2023”. C’était quelques jours après avoir acté une baisse de 20% sur Primopierre. Il a été remercié six mois plus tard. Pas par les épargnants.

Parce que pour les associés piégés, la suspension n’est pas une solution mais un changement de décor. Toutes les demandes de retrait inscrites au registre ont été annulées d’un trait de plume. Ceux qui voudront quitter le navire devront désormais passer par un marché secondaire où la valeur de réalisation s’affiche à 79,5€ la part. Avec 10% de frais en sus, dont la moitié pour Praemia. Autrement dit, pour sortir d’un investissement vendu à 200€ il y a quelques années, il faudra accepter de céder à moins de 80€, tout en continuant d’engraisser le gérant. Rappelons qu’en 2024, ce même gérant avait convoqué une AG extraordinaire pour demander aux associés d’accepter une baisse de la valeur nominale. L’objectif : reconstituer la prime d’émission qui couvre les commissions de Praemia. Les associés étaient priés de voter leur propre perte pour garantir les revenus du gérant.

Le taux de vacance des bureaux franciliens a doublé depuis 2019 pour atteindre 10,5%, aucun analyste sérieux n’anticipe de retournement avant 2027, et Primopierre n’est pas seule : Novapierre Résidentiel, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine. Toute une génération de SCPI de bureaux qui a collecté comme des porcs entre 2018 et 2022, acheté cher et mal, et qui aujourd’hui ferme les portes plutôt que de rendre des comptes. Suspendre la variabilité du capital, dans le langage courant, ça s’appelle fermer à clé de l’intérieur pendant que l’immeuble brûle.

Quant au reste de l’actu, je te fais ça en bref.

 

[fr2k6]

Primopierre, edito acide provenant d'une revue de presse financière quotidienne envoyée par courriel :

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Quand on appelle « gel » ce qui ressemble surtout à une évaporation organisée.​

Bon matin France!

Primopierre vient de planquer une cinquième baisse sous le tapis réglementaire. Praemia REIM a annoncé la “suspension temporaire de la variabilité du capital” pour deux ans. Si vous n’avez rien compris, c’est normal : c’est fait pour. La valeur de reconstitution vient de tomber à 93,4€ contre 106,38€ six mois plus tôt, soit un nouveau plongeon de 12%. Problème : le prix de souscription affiché était de 115€. Un écart de plus de 20% qui aurait obligé Praemia à acter formellement cette énième dévalorisation. Pour rappel, il y a six mois, en off, la direction glissait aux distributeurs que “le plus gros de la baisse était passé”.

Cela dit, la tambouille frise le génie (pour les gérants). Passer au capital fixe permet d’éviter l’obligation légale de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. De quoi économiser l’humiliation d’une annonce qui aurait porté la destruction de valeur cumulée à près de 55% depuis septembre 2023. En euros sonnants et trébuchants : 1,8G€ d’épargne de retraités, de cadres, de gens qui voulaient placer tranquillement. Sans la moindre prise de parole des distributeurs qui ont vendu le produit. Sans le moindre mot de réconfort du gérant. Grégory Frapet, le patron de l’époque, soulignait que Primonial REIM France affichait “un résultat satisfaisant en 2023”. C’était quelques jours après avoir acté une baisse de 20% sur Primopierre. Il a été remercié six mois plus tard. Pas par les épargnants.

Parce que pour les associés piégés, la suspension n’est pas une solution mais un changement de décor. Toutes les demandes de retrait inscrites au registre ont été annulées d’un trait de plume. Ceux qui voudront quitter le navire devront désormais passer par un marché secondaire où la valeur de réalisation s’affiche à 79,5€ la part. Avec 10% de frais en sus, dont la moitié pour Praemia. Autrement dit, pour sortir d’un investissement vendu à 200€ il y a quelques années, il faudra accepter de céder à moins de 80€, tout en continuant d’engraisser le gérant. Rappelons qu’en 2024, ce même gérant avait convoqué une AG extraordinaire pour demander aux associés d’accepter une baisse de la valeur nominale. L’objectif : reconstituer la prime d’émission qui couvre les commissions de Praemia. Les associés étaient priés de voter leur propre perte pour garantir les revenus du gérant.

Le taux de vacance des bureaux franciliens a doublé depuis 2019 pour atteindre 10,5%, aucun analyste sérieux n’anticipe de retournement avant 2027, et Primopierre n’est pas seule : Novapierre Résidentiel, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine. Toute une génération de SCPI de bureaux qui a collecté comme des porcs entre 2018 et 2022, acheté cher et mal, et qui aujourd’hui ferme les portes plutôt que de rendre des comptes. Suspendre la variabilité du capital, dans le langage courant, ça s’appelle fermer à clé de l’intérieur pendant que l’immeuble brûle.

Quant au reste de l’actu, je te fais ça en bref.

Le ton est franc. Peut-on connaître la source de cet édito ? Cette revue de presse a l'air intéressante...

 

[plop962]

Le ton est franc. Peut-on connaître la source de cet édito ? Cette revue de presse a l'air intéressante...

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Primopierre, edito acide provenant d'une revue de presse financière quotidienne envoyée par courriel :

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Quand on appelle « gel » ce qui ressemble surtout à une évaporation organisée.​

Bon matin France!

Primopierre vient de planquer une cinquième baisse sous le tapis réglementaire. Praemia REIM a annoncé la “suspension temporaire de la variabilité du capital” pour deux ans. Si vous n’avez rien compris, c’est normal : c’est fait pour. La valeur de reconstitution vient de tomber à 93,4€ contre 106,38€ six mois plus tôt, soit un nouveau plongeon de 12%. Problème : le prix de souscription affiché était de 115€. Un écart de plus de 20% qui aurait obligé Praemia à acter formellement cette énième dévalorisation. Pour rappel, il y a six mois, en off, la direction glissait aux distributeurs que “le plus gros de la baisse était passé”.

Cela dit, la tambouille frise le génie (pour les gérants). Passer au capital fixe permet d’éviter l’obligation légale de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. De quoi économiser l’humiliation d’une annonce qui aurait porté la destruction de valeur cumulée à près de 55% depuis septembre 2023. En euros sonnants et trébuchants : 1,8G€ d’épargne de retraités, de cadres, de gens qui voulaient placer tranquillement. Sans la moindre prise de parole des distributeurs qui ont vendu le produit. Sans le moindre mot de réconfort du gérant. Grégory Frapet, le patron de l’époque, soulignait que Primonial REIM France affichait “un résultat satisfaisant en 2023”. C’était quelques jours après avoir acté une baisse de 20% sur Primopierre. Il a été remercié six mois plus tard. Pas par les épargnants.

Parce que pour les associés piégés, la suspension n’est pas une solution mais un changement de décor. Toutes les demandes de retrait inscrites au registre ont été annulées d’un trait de plume. Ceux qui voudront quitter le navire devront désormais passer par un marché secondaire où la valeur de réalisation s’affiche à 79,5€ la part. Avec 10% de frais en sus, dont la moitié pour Praemia. Autrement dit, pour sortir d’un investissement vendu à 200€ il y a quelques années, il faudra accepter de céder à moins de 80€, tout en continuant d’engraisser le gérant. Rappelons qu’en 2024, ce même gérant avait convoqué une AG extraordinaire pour demander aux associés d’accepter une baisse de la valeur nominale. L’objectif : reconstituer la prime d’émission qui couvre les commissions de Praemia. Les associés étaient priés de voter leur propre perte pour garantir les revenus du gérant.

Le taux de vacance des bureaux franciliens a doublé depuis 2019 pour atteindre 10,5%, aucun analyste sérieux n’anticipe de retournement avant 2027, et Primopierre n’est pas seule : Novapierre Résidentiel, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine. Toute une génération de SCPI de bureaux qui a collecté comme des porcs entre 2018 et 2022, acheté cher et mal, et qui aujourd’hui ferme les portes plutôt que de rendre des comptes. Suspendre la variabilité du capital, dans le langage courant, ça s’appelle fermer à clé de l’intérieur pendant que l’immeuble brûle.

Quant au reste de l’actu, je te fais ça en bref.

Quelques erreurs de détail concernant le prix de vente et la mécanique de la valeur nominale.

Cependant, globalement, tout est vrai hélas.

N'oubiez pas d'où vient l'actuel Directeur de Praemia ....😂 et les perf ... des scpi Amundi ...

J'ai rencontré des souscrpteurs détenant jusqu'à 1M€ ... imaginez leur moral ...

Un nouveau "Capimmo" ...🫣
Ça fait bcp pour une même société de gestion ...

Attention aussi à Primovie :
Le fonds de Remboursement est à envisager sérieusement je pense.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-682288



J'annonçais déjà ce possible passage en K Fixe depuis sept 2024 et la cata de Primopierre :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-637394

 

[Clerot]

Le ton est franc. Peut-on connaître la source de cet édito ? Cette revue de presse a l'air intéressante...

Pour vous abonner ou la lire sur votre navigateur : [lien réservé abonné]

Cette revue n'est pas axée sur les SCPI. C'est la première fois que je lis un edito concernant une SCPI.

Il y a parfois des articles excellents comme par exemple celui qui explique pourquoi la La Contribution Tarifaire d’Acheminement (CTA) va baisser sur les factures d'électricité. Vous pouvez lire cet article récent sur le site, il est intitulé "Le café du patron".

Inconvénient de cette revue de presse : Elle renvoie le plus souvent sur des journaux qui ne fournissent que les entêtes des articles qui sont verrouillés par des abonnements.

 

[Atys]

C'est étonnant que les gens ne se défendent pas en justice comme dans l'affaire H2o (qui est moins grave dans le sens où ceux qui ont conservé ont finalement récupéré leur argent grâce aux performances des fonds ces dernières années). Les souscripteurs de primopierre ne récupéreront pas leur argent malheureusement.
Le passage en capital fixe est pour moi la meilleure solution afin que le marché décide du prix. Mais ils devraient renoncer à leur commission.

 

[Atys]

J'ai regardé le rapport du troisième trimestre d'épargne foncière. 7% des parts sont en attente de retrait et un fonds de remboursement est créé pour rembourser avec un rabais supplémentaire de 13% par rapport à la baisse générale de 20% d'il y a un an. La valeur de reconstitution est proche de -10% par rapport au prix de la part donc une nouvelle baisse est possible.
Ce qui est alarmant c'est l'augmentation du taux de vacance à 10% mais aussi qu'on vend (brade?) les beaux actifs loués à des enseignes à la mode comme grand frais, lidl, five guys et la Halle ou des bureaux Paris intramuros pour conserver des locaux dans le reste de l'île de France . Une vente suspecte à une autre société de la française de deux locaux commerciaux (ont ils une jeune SCPI pour acheter des locaux bradés et afficher de super rendements ?) interpelle.
52% des parts possédées par des personnes morales donc des assureurs etc...
20% de dette et 2 actifs en vefa dont un en région parisienne .
On va voir ce qui va se passer d'ici la publication du rapport du quatrième semestre dans quelques jours ou semaines....

 

[garnuts]

Je n ai pas de primopierre mais, mais sur certains forums de finance, on déconseille les SCPI en prétextant que primopierre était au sommet il y a 10 ans.

Sur AV, pensez vous que si un jour iroko ou remake se retrouvent en difficultés, on saura réagir avant grâce au forum ?

 

[Philou75]

Je n ai pas de primopierre mais, mais sur certains forums de finance, on déconseille les SCPI en prétextant que primopierre était au sommet il y a 10 ans.

Ceux-là même qui orientaient fortement l’investissement vers les SCPI il y a 10 ans

 

[Atys]

J'ai personnellement peur que iroko et remake entre autre soient très bons pour le marketing et l'opportunisme mais pas forcément autant ensuite pour gérer les biens et les rénover. D'où mes achats de SCPI en av ou per pour pouvoir partir rapidement si ça se gâte.
Mais par exemple immorente et corum montrent pour l'instant qu'on peut être bon sur la durée.

 

[Pascal 75]

J'ai regardé le rapport du troisième trimestre d'épargne foncière. 7% des parts sont en attente de retrait et un fonds de remboursement est créé pour rembourser avec un rabais supplémentaire de 13% par rapport à la baisse générale de 20% d'il y a un an. La valeur de reconstitution est proche de -10% par rapport au prix de la part donc une nouvelle baisse est possible.
Ce qui est alarmant c'est l'augmentation du taux de vacance à 10% mais aussi qu'on vend (brade?) les beaux actifs loués à des enseignes à la mode comme grand frais, lidl, five guys et la Halle ou des bureaux Paris intramuros pour conserver des locaux dans le reste de l'île de France 😡. Une vente suspecte à une autre société de la française de deux locaux commerciaux (ont ils une jeune SCPI pour acheter des locaux bradés et afficher de super rendements ?) interpelle.
52% des parts possédées par des personnes morales donc des assureurs etc...
20% de dette et 2 actifs en vefa dont un en région parisienne 😡.
On va voir ce qui va se passer d'ici la publication du rapport du quatrième semestre dans quelques jours ou semaines....

j'ai un avis négatif sur Epargne Foncière.
Collecte et TD en berne.
L'arrogance des responsables en AG assombrit encore le tableau

 

[Pascal 75]

J'ai personnellement peur que iroko et remake entre autre soient très bons pour le marketing et l'opportunisme mais pas forcément autant ensuite pour gérer les biens et les rénover. D'où mes achats de SCPI en av ou per pour pouvoir partir rapidement si ça se gâte.
Mais par exemple immorente et corum montrent pour l'instant qu'on peut être bon sur la durée.

Depuis 12 ans, Corum (4 SCPI)... que du positif.
+ Toujours des innovations

Si toutes mes SCPI avaient fait aussi bien que Corum sur la durée ...

Pas trop d'inquiétude sur Iroko et Remake.

 

[fr2k6]

Depuis 12 ans, Corum ... que du positif.
Pas trop d'inquiétude sur Iroko et Remake.

Quelles sont les SCPI recentes (postérieures a 2020) qui t'inquietent ?

 

[moietmoi]

Je n ai pas de primopierre mais, mais sur certains forums de finance, on déconseille les SCPI en prétextant que primopierre était au sommet il y a 10 ans.

La plupart des supports financiers ont des hauts et des bas.il ne faudrait donc investir sur aucun..
Ceci n'empêche pas de faire des tris avec discernement, mais l'argument après coup ,ne me paraît pas recevable.

Sur AV, pensez vous que si un jour iroko ou remake se retrouvent en difficultés, on saura réagir avant grâce au forum ?

Bon endroit pour ressentir les signaux faibles. Mais pas infaillible..

 

[Atys]

j'ai un avis négatif sur Epargne Foncière.
Collecte et TD en berne.
L'arrogance des responsables en AG assombrit encore le tableau

Bien sûr qu'il ne faut pas en acheter actuellement mais la question est de savoir si elle va s'en sortir sans trop de casse ou entrer définitivement dans une spirale infernale comme primopierre. C'est pas clair mais on va bientôt avoir des éléments de réponse.

 

[Pascal 75]

Quelles sont les SCPI recentes (postérieures a 2020) qui t'inquietent ?

Les SCPI thématiques entre autres

Voici un extrait rapide et pas très beau (désolé je n'ai pas eu le temps de peaufiner la présentation) de ma synthèse sur les warning pour répondre à ta question.

-> Analyse personnel d'amateur pouvant, par définition, se révéler fausse ...

 

[Pascal 75]

Depuis 12 ans, Corum (4 SCPI)... que du positif.
+ Toujours des innovations

Si toutes mes SCPI avaient fait aussi bien que Corum sur la durée ...

Pas trop d'inquiétude sur Iroko et Remake.

J'ajoute, pour terminer ma "short list", ne pas avoir trop d'inquiétudes (conviction - aucune certitude) sur :

- Transition Europe
- Kyaneos
- Activimmo
- Epargne Pierre / Epargne Pierre Europe
- Altixia Cadence XII
- Epsilon Nano
- Comète
- Eden
- Immorente

Chacun ajoutera d'autres SCPI ou en supprimera selon ses convictions et ses réflexions

Clin d'œil à @plop962 :
Pierval Santé ; Je garde sous surveillance

et je plussoie sa très juste remarque :
On ne peut pas / plus "s'endormir" pour 15/20 ans sur son portefeuille de SCPI

 

[plop962]

Tu as oublié pierval santé dans ta liste... Oh bah si on peut plus plaisanter hein !

Mais sinon et que ça soit en av ou en direct, je crois que l'important c'est de bien identifier quand on doit sortir d'un support et en particulier d'une SCPI. Se reposer régulièrement la question est déjà en soi la meilleure des choses à faire.

 

[Atys]

Certes mais quand le marché en direct de certaines SCPI historiques s'est bloqué il était encore possible de sortir en av/per avant les baisses.