Les SCPI

[Pascal 75]

Corum propose de très bons TD et des "beaux gosses" ...

Sans l'indemnité de Guy Lagache le TD pourrait atteindre les 7,5 %

En terme de communication, ils sont assez top ...
Et je ne parle même pas de la documentation, de l'aide à la fiscalité et des webinars réguliers qui sont impeccables ...

 

[Olivier_SG]

Bonjour
J'ai du Perial O2 100k (anciennement PFO2) et Immorente 50k (acheté en direct en 2014 avec un crédit - crédit foncier) : difficile dans ce cas là de pouvoir "arbitre"
Je me souviens en 2014 que l'adage des SCPI était de faire cet achat pour un complément de revenu pour la retraite par exemple... un achat de part de SCPI à conserver le plus longtemps possible pour une transmission à ses enfants... N'est ce pas normal dans ce cas qu'il y ait des variations pour ces "vieilles" SCPI, comme dans l’immobilier "tradi." ou même encore dans la bourse.
Je me dis que les gestionnaires feront des "arbitrages" dans leur parc pour optimiser la situation dans les années à venir. Suis je complètement à côté de la plaque? Merci

 

[Pascal 75]

Bonjour
J'ai du Perial O2 100k (anciennement PFO2) et Immorente 50k (acheté en direct en 2014 avec un crédit - crédit foncier) : difficile dans ce cas là de pouvoir "arbitre"
Je me souviens en 2014 que l'adage des SCPI était de faire cet achat pour un complément de revenu pour la retraite par exemple... un achat de part de SCPI à conserver le plus longtemps possible pour une transmission à ses enfants... N'est ce pas normal dans ce cas qu'il y ait des variations pour ces "vieilles" SCPI, comme dans l’immobilier "tradi." ou même encore dans la bourse.
Je me dis que les gestionnaires feront des "arbitrages" dans leur parc pour optimiser la situation dans les années à venir. Suis je complètement à côté de la plaque? Merci

Bonjour @Olivier_SG

Impossible / très difficile pour les "mauvaises" SCPI de faire des arbitrages hélas.
Avec quels financements ?

Ils ne peuvent que vendre les "bijoux de famille".
Leurs autres biens sont invendables à moins de drastiques décotes.

Ils subissent bcp de contraintes inextricables :

- Pas de collecte : Pas d'investissement possible aux taux performants que nous avons connu entre 2023 et maintenant.
- Epuisement des réserves (RAN)
- Demandes de retraits importantes voir ingérables (Fonds de remboursement / passage en K fixe etc ...)
- Impossible d'investir au bon moment
- Une mauvaise réputation s'installe (qui a encore envie d'Amundi Reim ou de Praemia ?)
- Baisse de prix
- Baisse du TD
- Hausse de l'endettement
- TOF / TOP en, baisse
- Ventes compliquées
- etc ...
J'ajoute pour @Nature : Plus de buffets lors des AG (et ça c'est hyper grave )

 

[Atys]

Par le passé il est souvent arrivé que des SCPI soient fusionnées ou absorbées par d'autres au détriment parfois de certains associés mais cela permettait de sauver la face. De mémoire dans épargne foncière il y a déjà immofonds 4 et multimobilier 2...

 

[Pascal 75]

Par le passé il est souvent arrivé que des SCPI soient fusionnées ou absorbées par d'autres au détriment parfois de certains associés mais cela permettait de sauver la face. De mémoire dans épargne foncière il y a déjà immofonds 4 et multimobilier 2...

Oui. c'est tout à fait juste

2 exemples plus récents de fusion : Paref Prima et Aestiam Agora
Mais les souscripteurs des SCPi absorbées s'en tirent plus ou moins bien hélas ...

 

[Pascal 75]

Une pause "littéraire" sur les SCPI pour se détendre face aux mauvaises nouvelles :

Source : "Pierre Papier : Quel support choisir" de Thierry Slama.

Charles Baudelaire, dans le premiers quatrain de son sonnet "correspondance" (Les fleurs du mal 1857) mettait en scène les correspondances verticales en usant de la double métaphore du temple et de la forêt :

"La nature est un temple où de vivants piliers
Laissent parfois sortir de confuses paroles
L'homme y passe à travers des forêts et des symboles
Qui l'observent avec des regards familiers"

les piliers du temple, comme les arbres de la forêt font clairement partie des correspondances verticales, comme les immeubles physiques, tandis que le papier, désespérément plat, appartient aux correspondances horizontales.

La pierre papier (et les SCPI) est donc un produit hybride issu de correspondances obliques

Il n'y a pas d'opposition incontournable entre les immeubles physiques et leur dématérialisation sous forme de SCPi.
La pierre papier n'est pas un oxymore mais s'apparente plutôt à un zeugme sémantique.

Voilà, la pause "littéraire" est terminée

 

[SCPIMANN]

Je reviens un peu sur terre, mais toujours pas de versement des loyers CORUM alors que d'habitude ils font versés le 11 le 12 du mois....

 

[fr2k6]

Les SCPI thématiques entre autres

Voici un extrait rapide et pas très beau (désolé je n'ai pas eu le temps de peaufiner la présentation) de ma synthèse sur les warning pour répondre à ta question.

-> Analyse personnel d'amateur pouvant, par définition, se révéler fausse ...


Afficher la pièce jointe 50514
Afficher la pièce jointe 50515

Afficher la pièce jointe 50516
Afficher la pièce jointe 50517
Afficher la pièce jointe 50518
Afficher la pièce jointe 50519
Afficher la pièce jointe 50520
Afficher la pièce jointe 50521
Afficher la pièce jointe 50522

Globalement en accord, sauf encore une fois pour Reason, qui n'est pas logistique et dont l'intention est au contraire d'être totalement agnostique:

(NB: Diagramme qui je crois n'est pas à jour des acquisitions du dernier trimestre, où il y a 2 bureaux et 1 mixte bureau/activité).

 

[Jacques Sparreau]

Pour vous abonner ou la lire sur votre navigateur : [lien réservé abonné]

Cette revue n'est pas axée sur les SCPI. C'est la première fois que je lis un edito concernant une SCPI.

Il y a parfois des articles excellents comme par exemple celui qui explique pourquoi la La Contribution Tarifaire d’Acheminement (CTA) va baisser sur les factures d'électricité. Vous pouvez lire cet article récent sur le site, il est intitulé "Le café du patron".

Inconvénient de cette revue de presse : Elle renvoie le plus souvent sur des journaux qui ne fournissent que les entêtes des articles qui sont verrouillés par des abonnements.

J'aime beaucoup cet auteur. Il a aussi un autre substack sur lequel il fait un billet hebdo, qui s'appelle "Zero Bullshit" , et sur lequel il a déjà écrit des longs billets sur les SCPI.
Il a aussi un hebdo destiné aux CGP, dont j'ai découvert l'existence ce matin, qui peut être pas mal, à creuser.

 

[Jacques Sparreau]

C'est étonnant que les gens ne se défendent pas en justice comme dans l'affaire H2o (qui est moins grave dans le sens où ceux qui ont conservé ont finalement récupéré leur argent grâce aux performances des fonds ces dernières années). Les souscripteurs de primopierre ne récupéreront pas leur argent malheureusement.
Le passage en capital fixe est pour moi la meilleure solution afin que le marché décide du prix. Mais ils devraient renoncer à leur commission.

On gagnerait à avoir une Loi qui impose, au delà d'un certain seuil de baisse, automatiquement passage en K fixe ET suppression de la commission pour la Société de Gestion (et, sans doute, une clause qui oblige la Société de Gestion à assurer les transactions et l'empêche de se désengager pendant 1 an ou 2).

 

[Jacques Sparreau]

J'ai personnellement peur que iroko et remake entre autre soient très bons pour le marketing et l'opportunisme mais pas forcément autant ensuite pour gérer les biens et les rénover. D'où mes achats de SCPI en av ou per pour pouvoir partir rapidement si ça se gâte.
Mais par exemple immorente et corum montrent pour l'instant qu'on peut être bon sur la durée.

les SCPI récentes comme Iroko et Remake ont adopté des bonnes pratiques qui les différencient des vieux boulets. Les récentes ont appris que faire de la monoculture bureaux grande couronne parisienne n'est pas une bonne idée, et diversifient à la fois sectoriellement et géographiquement. Donc elles peuvent beaucoup moins souffrir, sauf si l'immo global toutes classes et tous pays s'effondre, auquel cas elles ne pourront pas faire des miracles.

 

[Jacques Sparreau]

Une mauvaise réputation s'installe (qui a encore envie d'Amundi Reim ou de Praemia ?)

Moi, j'achèterais bien du Primopierre sous les 30€, vivement le carnet d'ordres

 

[Juln]

Moi, j'achèterais bien du Primopierre sous les 30€, vivement le carnet d'ordres

totalement d accord. J ai fait dans ce type de mvmt sur soprorente !

 

[micaum]

Je reviens un peu sur terre, mais toujours pas de versement des loyers CORUM alors que d'habitude ils font versés le 11 le 12 du mois....

Signal faible ?

 

[Juln]

Je reviens un peu sur terre, mais toujours pas de versement des loyers CORUM alors que d'habitude ils font versés le 11 le 12 du mois....

reçu chez moi

 

[SCPIMANN]

Reçu ce matin oui! !

 

[Olivier_SG]

J'ai du mal à comprendre tous ces mouvements de vente de part au 'rabais': pour ceux qui vendent sur ce forum, est ce parce que vous pensez que vos SCPI vont s'effondrer et que cela ne vaudra plus rien, ou est ce parce que vous avez besoin de liquidités? Dans mon cas, acheté à crédit en 2014, je ne compte pas les vendre mais plutot les léguer plus tard à mes enfants... Je ne vois pas les SCPI comme un actif qu'on gère type action et autre...

 

[Pascal 75]

Au contraire d'une action qui est certes volatile mais dont la valo peut se régénèrer dans le temps (si la stratégie est bonne), une scpi mal gérée peut perdre de son intérêt.

Un immeuble mal acheté / mal géré perd indubitablement de sa valeur dans le temps ... les besoins changent, les immeubles se dégradent.

Un immeuble peut être parfaitement bien mocalisé en 2010 et ne plus l'être du tout en 2026 ...

La valo d'une entreprise, elle, ne dépend que du succès de son activitée.

Il vaut mieux, je trouve, viser des SCPI dynamiques et opportunistes et diversifiées.

Les vieilles scpi des sdg Praemia, Amundi, la française sont un peu "condamnées". Elles se sont +/- endormis sur leurs acquis.
Ils ont trop acheté à des taux trop bas ...
Les opportunistes qui collectaient encore ont pu acheter à du 8/10% ...

Logique d'observer un mvt des vieilles scpi peu dynamiques vers des jeunes ou des opportunistes ayant acheté au bon moment.

Leguer des mauvaises scpi à ses enfants ... bof ...😉

Important de regarder le taux moyen à l'achat.

Le cas Primopierre est significatif.

Autre cas mais en SCI : Capimmo.
Ceux qui ont "fermé les yeux" et se sont entétés le regrette je pense.

La pierre papier n'est pas/plus un long fleuve tranquille 😉

 

[micaum]

J'ai du mal à comprendre tous ces mouvements de vente de part au 'rabais': pour ceux qui vendent sur ce forum, est ce parce que vous pensez que vos SCPI vont s'effondrer et que cela ne vaudra plus rien, ou est ce parce que vous avez besoin de liquidités? Dans mon cas, acheté à crédit en 2014, je ne compte pas les vendre mais plutot les léguer plus tard à mes enfants... Je ne vois pas les SCPI comme un actif qu'on gère type action et autre...

C'est comme cela que cela devrait être, pour des SCPI correctement gérées... Avec une gestion des flux qui prend en compte le LT. Malheureusement, dans le domaine de la finance, le profit à court terme prédomine. Ainsi des SCPI ont collecté sans aucun frein et, en conséquence, acheté des biens, chers, inadaptés à l'évolution du marché immobilier. Il est impératif pour une SCPI d'avoir la compétence et le courage de réguler ses souscriptions en fonction de l'état du marché, dans une perspective de LT pour ses souscripteurs. C'est pourquoi comme il a été dit il n'est plus (pas) possible d'acheter des parts de SCPI et de s'endormir dessus pendant 15/20 ans. Et lorsque une SCPI ne respecte pas ces principes de gestion à LT, il faut en sortir.

C'est pourquoi, je suis totalement réfractaire à l'achat en direct, à crédit (bien que facialement très intéressant), car personne ne peut garantir que la meilleure SdG ne va pas se faire racheter par un Praemia qui après quelques années de profit facile va couler l'affaire.

 

[plop962]

Au contraire d'une action qui est certes volatile mais dont la valo se régénère dans le temps (si la stratégie est bonne), une scpi mal gérée peut perdre bcp de son intérêt.

Un immeuble mal acheté / mal géré perd de sa valeur ...

Est-ce vraiment si différent d'une action d'une entreprise coté qui serait mal gérée ? Après tout une entreprise, même très grosse peut perdre de sa valeur et finir même liquidée. Je note surtout qu'il y a une différence du fait que lorsque les associés de la SCPI décident de vouloir quitter la SCPI ils finissent par vider la SCPI de sa valeur en la forcant à vendre des immeubles. Quand des porteurs de parts d'une société vendent en masse et font baisser le cours, les actifs de la société ne baissent pas pour autant mais si la société voit son cours baisser c'est souvent parce que son activité baisse. Est-ce que je suis à coté de la plaque si je dis ca ?